¿Qué soluciones existen para “enfriar” los disparados precios de la vivienda?

Establecer una lista de precios de terrenos razonables.

Los datos de investigación de VARS indican que los precios de la vivienda están alcanzando continuamente nuevos máximos, superando ampliamente la tasa de crecimiento de los ingresos de la gran mayoría de la población.

Esta situación pone de relieve la urgente necesidad de mejorar la eficacia de la gestión estatal sobre el mercado inmobiliario, según el diario oficial .

En consecuencia, cada vez que los precios de los apartamentos, casas adosadas, terrenos, etc., suben bruscamente, la opinión pública plantea inmediatamente la cuestión de gravar las segundas viviendas como solución para "enfriar" los precios de la vivienda. De hecho, no es la primera vez que se propone esta política. Sin embargo, tras mucha deliberación, la tributación de las segundas viviendas sigue siendo un tema meramente debatido en la prensa.

"Los esfuerzos para estabilizar el mercado inmobiliario deben basarse en políticas de suelo, inversión, vivienda social, etc., en lugar de depender únicamente de la fiscalidad", afirmó el Sr. Le Xuan Nga, director general de BHS Property.

Según el Sr. Nga, los costos de la tierra en el centro de la ciudad son muy altos, lo que causa dolores de cabeza a los inversores en términos de compensación de tierras, pagos de impuestos territoriales, etc. Con la introducción de listas anuales de precios de tierras, estos costos continuarán aumentando en el futuro.

Tras haber presenciado numerosos ciclos de mercado, el Sr. Nga admitió que equilibrar el precio final del producto con los costos de construcción del proyecto nunca ha sido tan difícil como ahora. Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Nga cree que si los precios de los terrenos se fijan razonablemente, los precios de las viviendas sin duda disminuirán.

Anteriormente, el Ministerio de Construcción predijo que al aplicar la normativa sobre las tablas anuales de precios de suelo, el precio medio de la vivienda podría aumentar entre un 15 y un 20%.

Aumentar la oferta de vivienda social para quienes realmente la necesitan.

En declaraciones al periódico Investment Newspaper, el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, afirmó que, en el segmento de apartamentos, la perspectiva de que los proyectos comerciales bajen los precios es prácticamente imposible. Según el informe del tercer trimestre de 2024 de Savills, el precio medio de los apartamentos nuevos alcanzó los 69 millones de VND/m², lo que supone un aumento del 6 % intertrimestral y del 28 % interanual.

"Creo que la clave para frenar los precios inmobiliarios serán los proyectos de vivienda social en las zonas de acceso a la capital. Cuando estos proyectos se completen, los precios de la vivienda en Hanói disminuirán entre un 30 % y un 40 % en comparación con los actuales", afirmó el Sr. Toan.

Según el Sr. Toan, muchos proyectos de vivienda social en Hanói están ubicados demasiado lejos del centro de la ciudad (en los distritos de Hoai Duc y Quoc Oai, etc.), y la infraestructura técnica y social aún es rudimentaria. Por lo tanto, a pesar de tener precios de venta relativamente bajos, de tan solo entre 10 y 14 millones de VND/m², no se han vendido ni siquiera después de más de 20 lanzamientos de venta.

El director ejecutivo de EZ Property cree que el gobierno debería utilizar proactivamente los fondos presupuestarios para desarrollar viviendas sociales. Además, los organismos ejecutores podrían prescindir de los objetivos de rentabilidad y considerar esto como una inversión pública, realizada con fines de bienestar social.

Singapur es uno de los países pioneros en la implementación de esta política. Ya en la década de 1960, el gobierno singapurense creó la Junta de Desarrollo de Vivienda para centrarse en el desarrollo de viviendas sociales. Actualmente, la tasa de propiedad de vivienda en Singapur se acerca al 90%, una de las más altas del mundo. De esta cifra, más del 80% vive en proyectos de vivienda social.

Sin embargo, excluyendo los proyectos de vivienda social, los precios inmobiliarios en Singapur se encuentran entre los más altos de Asia. Es un paraíso para los tiburones inmobiliarios y los magnates financieros. Incluso con el aumento del impuesto a la segunda propiedad en Singapur al 20-30%, los precios de las propiedades comerciales siguen subiendo.

El desarrollo de ciudades satélite es necesario para reducir los precios inmobiliarios.

En 2023, la población de Hanói era de aproximadamente 8,5 millones de personas, con un crecimiento anual promedio de unos 200.000 habitantes. La mayoría de los residentes viven en los distritos interiores, lo que ejerce una presión considerable sobre la infraestructura de la ciudad.

Por lo tanto, a largo plazo, es necesario ampliar el desarrollo de las ciudades satélite. Este será un paso fundamental para estabilizar el mercado y reducir los precios inmobiliarios. Sin embargo, cabe señalar que completar la infraestructura de transporte de conexión, así como la infraestructura complementaria, representará un gran reto para el presupuesto estatal y su implementación requerirá mucho tiempo.

En consecuencia, las áreas suburbanas necesitan más servicios, especialmente sistemas de transporte público como autobuses y tranvías, para conectar los distritos periféricos con el área central de Hanoi.

En ese momento, la capital ya no será la única opción para establecerse y emprender un negocio, la carga sobre la población y la infraestructura urbana disminuirá y los precios de la vivienda se estabilizarán gradualmente.

A largo plazo, es necesario ampliar el desarrollo de las ciudades satélite para estabilizar el mercado y reducir los precios inmobiliarios.

El Dr. Tran Xuan Luong (Universidad Nacional de Economía) afirmó: «A largo plazo, necesitamos expandir el desarrollo de las ciudades satélite. Este será un paso fundamental para estabilizar el mercado y reducir los precios inmobiliarios. Sin embargo, cabe señalar que completar la infraestructura de transporte de conexión, así como la infraestructura complementaria, representará un gran desafío para el presupuesto estatal y su implementación requerirá mucho tiempo».

Según el Sr. Pham Duc Toan, las zonas suburbanas necesitan más servicios, especialmente sistemas de transporte público como autobuses y tranvías. Esta será la baza para conectar los distritos suburbanos con el centro de Hanói.

"A partir de ahí, se impulsará la economía local y se atraerá a más empresas a reubicarse. Cuando la capital deje de ser la única opción para establecerse y emprender, la carga sobre la población y la infraestructura urbana disminuirá, y los precios de la vivienda se estabilizarán gradualmente", comentó el Sr. Toan.

El Sr. Nguyen Giang, agente inmobiliario de Ha Dong, Hanói, explicó que la clave para frenar los precios inmobiliarios será la construcción de viviendas sociales en las zonas urbanas de acceso a la capital. Una vez finalizados estos proyectos, los precios de la vivienda en Hanói disminuirán entre un 30 % y un 40 % con respecto a los niveles actuales.

Sin embargo, muchos proyectos de vivienda social en Hanói se ubican demasiado lejos del centro de la ciudad (en los distritos de Hoai Duc y Quoc Oai, etc.), y la infraestructura técnica y social aún es rudimentaria. Por lo tanto, a pesar de tener precios de venta relativamente bajos, de tan solo entre 10 y 14 millones de VND/m², no se han vendido ni siquiera después de más de 20 lanzamientos de venta, afirmó el Sr. Giang.

Según el Sr. Giang, el Estado debería utilizar proactivamente los fondos presupuestarios para desarrollar viviendas sociales. Además, los organismos ejecutores podrían dejar de lado los objetivos de lucro y considerar esto como una inversión pública, realizada con fines de bienestar social, según el periódico Thanh Tra.

No pongas todos los huevos en una sola canasta.

Desde la antigüedad hasta la actualidad, los vietnamitas siempre han creído que "cada centímetro de tierra vale su peso en oro". Por eso, una casa o un terreno no es solo un lugar para vivir, sino también un canal para preservar la riqueza y realizar inversiones rentables.

No debes poner todos los huevos en una sola canasta cuando se trata de bienes raíces.

Sin embargo, según el Dr. Tran Xuan Luong, esta perspectiva se está volviendo algo extrema. Muchas personas, cuando tienen dinero extra, lo invierten de inmediato en bienes raíces, creando sin darse cuenta "olas" y elevando los precios de las propiedades.

El Sr. Tran Vu, Director Comercial de DHCONS Construction Joint Stock Company, señaló que debido al limitado conocimiento financiero y comprensión legal de muchas personas, estas son fácilmente engañadas y manipuladas por individuos y organizaciones, poniendo todos sus huevos en una canasta llamada bienes raíces.

Muchas personas, sin saberlo, especulan con bienes raíces, creyendo que están invirtiendo. Sobre todo en el sector inmobiliario, muchas personas compran terrenos en zonas suburbanas y luego inflan los precios, a pesar de que estas propiedades no se revalorizan.

Según el Proyecto de Planificación de la Ciudad Capital de Hanói para el período 2021-2030, con visión de futuro para 2050, Hanói contará con dos ciudades administradas centralmente: la Ciudad Científica y de Formación de Hoa Lac y la Ciudad del Norte, que abarcará los límites administrativos de los distritos de Soc Son y Me Linh, así como parte del distrito de Dong Anh. Además, Hanói ha propuesto estudiar la formación de dos ciudades más: una ciudad turística en la zona de Son Tay-Ba Vi y una ciudad aeroportuaria al sur en Phu Xuyen-Ung Hoa, según el periódico Thanh Tra .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm