Los contratos de venta ambiguos y las regulaciones legales laxas ponen a los compradores de viviendas en riesgo significativo en disputas sobre la propiedad con los desarrolladores de apartamentos.
Han aparecido imágenes de residentes con pancartas protestando contra las promotoras inmobiliarias en numerosos edificios de apartamentos de Hanói y otras provincias y ciudades. Las disputas más intensas giran en torno a áreas y servicios compartidos y privados, como sótanos y plazas de aparcamiento, salas comunitarias, gimnasios y locales comerciales o de alquiler. Expertos y abogados señalan varias razones que explican esta situación.
Los contratos de venta ambiguos benefician al promotor.
El Sr. Tran Khanh, presidente del Club de Administración de Edificios de Hanói , analizó que, anteriormente, el Decreto 71/2010 estipulaba que las áreas de propiedad privada y común debían especificarse claramente en los contratos de compraventa de viviendas. Sin embargo, el Decreto 99/2015, que rige la aplicación de la Ley de Vivienda vigente, no incluye esta disposición. Cada proyecto de vivienda tiene su propio contrato de compraventa, cuyo contenido puede interpretarse de diversas maneras, lo que genera controversias. Muchos contratos de compraventa redactados por el inversor no son detallados, y algunos incluso omiten las áreas de propiedad común para beneficio del inversor.
Según el Sr. Khanh, la mayoría de los compradores solo prestan atención al precio y la calidad del apartamento, pero prestan poca atención a las cláusulas contractuales sobre propiedad común y privada. Tras la entrega del apartamento, la junta directiva que representa a los residentes no tiene fundamento para dividir las áreas de propiedad común y privada con el promotor. Esto genera nuevas disputas sobre las contribuciones del promotor y los residentes al fondo de mantenimiento del apartamento (2 % del valor del apartamento o la superficie de propiedad).
El Sr. Nguyen Manh Ha, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, también señaló que muchos contratos de compraventa de apartamentos no cumplen con la normativa, e incluso algunos infringen la ley, lo que genera disputas. Los clientes a menudo no estudian detenidamente los términos y condiciones al firmar los contratos de compraventa. Mientras tanto, muchos promotores, que desean vender sus propiedades, "publicitan de forma diferente a la realidad y luego recortan los servicios en las zonas comunes para beneficio propio de los residentes".
El 23 de abril, residentes y empleados del edificio Bonanza (calle Duy Tan, 23, Hanói) desplegaron pancartas exigiendo que la promotora entablara un diálogo y aclarara las controversias pendientes. Foto: Proporcionada por los residentes.
La ley aún no ha designado específicamente espacios de estacionamiento para los edificios de apartamentos.
Las disputas sobre la propiedad común y privada en edificios de apartamentos han girado recientemente en torno a las plazas de aparcamiento para motos, bicicletas y coches en el sótano. La Ley de Vivienda vigente estipula que las plazas de aparcamiento para bicicletas y motos son propiedad común. Sin embargo, para las plazas de aparcamiento, los compradores de apartamentos deben alquilarlas o comprarlas. En caso contrario, la plaza de aparcamiento queda bajo la gestión del promotor, y los costes de construcción no están incluidos en el precio del apartamento.
El abogado Truong Anh Tu, director del bufete Truong Anh Tu, analizó la naturaleza de las plazas de aparcamiento en los edificios de apartamentos, señalando que forman parte de la propiedad común y están incluidas en el precio de venta. Desde el momento de la entrega, el promotor pierde la propiedad. Los precios de venta de los apartamentos no son fijos, sino que fluctúan con el tiempo, lo que dificulta enormemente demostrar que el promotor no incluyó el coste de la construcción de las plazas de aparcamiento en el precio de venta.
Además, las plazas de aparcamiento están integradas en la superficie de los edificios de apartamentos y son una parte indispensable de la estructura. «Por lo tanto, es difícil separar el coste de la construcción de las plazas de aparcamiento del precio de venta de los apartamentos», afirmó el Sr. Tu.
A pesar de las numerosas disputas relacionadas con las plazas de aparcamiento en edificios de apartamentos, la Ley de Vivienda vigente y el proyecto de enmienda a la Ley de Vivienda, actualmente en trámite en la Asamblea Nacional en su 5.ª sesión, no han introducido ajustes para definir específicamente estos límites. «La falta de claridad a la hora de determinar la propiedad común y privada es la causa principal de las disputas entre promotores y residentes, siendo estos últimos los que más sufren las pérdidas», declaró el Sr. Tú.
Los residentes del proyecto Kosmo Tay Ho exigieron al promotor el pago de las cuotas de mantenimiento en marzo. Foto: Proporcionada por los residentes.
Los registros de construcción no están disponibles públicamente.
El Sr. Tran Khanh, presidente del Club de Gestión de Edificios de Hanoi, señaló las deficiencias de la actual Ley de Vivienda y sus regulaciones subordinadas, que no requieren que los desarrolladores revelen los documentos legales de sus edificios. Estos documentos incluyen certificados de derechos de uso del suelo para parcelas privadas, diseños aprobados y cuentas finales del proyecto (auditadas). Si el promotor no divulga estos documentos de forma transparente, los residentes no tendrán suficiente información para determinar qué partes de la propiedad son comunes o privadas.
En realidad, al entregar los documentos de construcción a la junta directiva, el inversor debe proporcionar documentos como planos de obra y planos de la zona de aparcamiento. Sin embargo, el Sr. Khanh explicó que, dado que no se requieren copias notariadas de estos documentos, el inversor podría proporcionar planos de la zona de aparcamiento que no coincidan con los documentos originales, y además es imposible determinar si el coste de la construcción de la plaza de aparcamiento está incluido en el precio de venta del apartamento.
Actualmente, la gestión y operación de edificios de apartamentos involucra a cinco entidades: agencias estatales de gestión, inversionistas, consejos de administración, unidades operativas y de gestión, y propietarios de apartamentos. Cuando surgen disputas entre residentes e inversionistas, es necesaria la intervención de las agencias estatales de gestión. "Sin embargo, con la normativa legal vigente, parece que las agencias estatales se mantienen al margen, dejando que los inversionistas tomen sus propias decisiones", afirmó el Sr. Khanh, citando como ejemplo que, cuando surgen disputas, los residentes no pueden solicitar los documentos de construcción al Departamento de Construcción ni al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
El obstáculo en las disputas sobre edificios de apartamentos radica en que las agencias estatales no divulgan públicamente los documentos de construcción a los residentes. Solo cuando los residentes tienen acceso a los documentos legales se puede aclarar qué áreas son propiedad común y cuáles son propiedad privada, y solo entonces se pueden resolver las disputas con rapidez, afirmó el Sr. Khanh.
Además de las razones mencionadas anteriormente, el Sr. Nguyen Ngoc Tuan, Inspector Jefe del Ministerio de Construcción, cree que las disputas sobre la propiedad común y privada en edificios de apartamentos también surgen de una falta de conocimiento legal, una falta de cooperación entre el inversor y el consejo de administración que representa a los residentes; el inversor cambia arbitrariamente la función, invade y utiliza partes que pertenecen a la propiedad común y no entrega, o entrega incompletos, los documentos del edificio de apartamentos al consejo de administración.
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