El impuesto sobre la renta de las personas físicas puede aplicarse a las ganancias derivadas de transacciones inmobiliarias según la frecuencia de las transacciones y el momento de la compra y la reventa de los bienes inmuebles. Cuanto más rápido ocurra este proceso, mayor será el tipo impositivo, y viceversa.
El Ministerio de Hacienda propone gravar la renta personal procedente de la transmisión de bienes inmuebles en función del plazo de propiedad - Foto: NGOC HIEN
Éste es uno de los contenidos bastante novedosos de la presentación del Ministerio de Hacienda sobre la propuesta de elaboración de un proyecto de ley sustitutivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En este sentido, el Ministerio de Hacienda propuso estudiar la aplicación del impuesto sobre la renta de las personas físicas a los beneficios procedentes de la transmisión de inmuebles en función del tiempo de tenencia, siguiendo la experiencia de algunos países, para limitar la especulación y las burbujas.
Impuesto sólo sobre las ganancias
En declaraciones a Tuoi Tre, el Sr. Nguyen Van Duoc, Director General de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, coincidió en que deben existir soluciones para limitar la especulación inmobiliaria. Sin embargo, en las condiciones de Vietnam, es necesario considerar diversos aspectos para elegir la solución más razonable y evitar consecuencias negativas para el mercado.
Según el Sr. Duoc, la autoridad fiscal está aplicando la Circular 111, que estipula que si una persona es propietaria de una vivienda, pero no la posee durante 183 días, no estará exenta de impuestos al transferirla. Esta es también una de las soluciones para prevenir la especulación y la evasión fiscal en la transferencia de bienes inmuebles.
Sin embargo, los bienes inmuebles son un bien especial. Por lo tanto, para evitar la especulación, se pueden utilizar diversas soluciones, no necesariamente la de gravar las transacciones inmobiliarias según el período de propiedad.
"Deberíamos retomar la naturaleza del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Se trata de un impuesto sobre los ingresos que recibe el transmitente del inmueble, lo que significa que debe haber ingresos para estar sujeto al impuesto", explicó el Sr. Duoc.
Según el Sr. Duoc, anteriormente la autoridad fiscal también estipulaba que el cedente podía optar por uno de dos métodos: el 25 % sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o el 2 % sobre el precio de venta. Sin embargo, posteriormente la autoridad fiscal modificó el cálculo al 2 % sobre el precio de venta, lo que dio lugar a numerosos casos de pérdidas que también estaban sujetas a impuestos.
Hasta ahora, la autoridad fiscal ha contado con mejores herramientas de gestión, y los precios de los inmuebles también se han aproximado a los del mercado. Por lo tanto, se debería considerar la posibilidad de volver a calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la renta real. Esta es la mejor manera de gestionarlo, evitando la desigualdad cuando las pérdidas también están sujetas a impuestos, como ocurría antes", sugirió el Sr. Duoc.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, afirmó que obtener ingresos implica vender con rentabilidad y luego pagar impuestos para garantizar la equidad social. El impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, o el precio de venta menos el precio de compra, deduciendo posteriormente los costos resultantes, como los intereses de los préstamos bancarios.
Para limitar la especulación inmobiliaria, muchos países solo gravan las ganancias obtenidas de las transacciones inmobiliarias. "Es evidente que solo deben gravarse las ganancias. Ese es el principio del cálculo de impuestos. En ese caso, si se vende en los primeros meses después de la compra, se aplicará una tasa impositiva alta a las ganancias obtenidas por el vendedor. Si se vende entre 3, 5 y 7 años después, la tasa impositiva será menor", afirmó el Sr. Dinh.
Que se recopilen nuevos datos de forma correcta y suficiente
El experto Nguyen Thai Son también afirmó que el plan propuesto por el Ministerio de Finanzas es una de las soluciones para eliminar la especulación, la compraventa, que impulsa el alza de los precios inmobiliarios e imposibilita la compra de vivienda a quienes tienen necesidades reales. Sin embargo, hay casos en los que las personas se ven obligadas a vender sus inmuebles por urgencias y sufren pérdidas al ser catalogadas como especuladoras y obligadas a pagar altos impuestos.
En mi opinión, debemos consultar, debatir cuidadosamente y considerar diversos aspectos. Si utilizamos herramientas fiscales para aumentar el costo de la especulación y limitarla, debemos considerar una tasa impositiva adecuada a las condiciones de Vietnam, y no aplicar una tasa demasiado alta e irrealista, afirmó el Sr. Son.
El Dr. Vu Dinh Anh, experto en economía , cree que aplicar una tasa impositiva más alta cuando el período de tenencia es más corto, en teoría, puede ayudar a limitar la especulación y la "explotación" de bienes raíces. "Pero ¿cómo se implementará esta solución? ¿Tendrá la agencia gestora datos y podrá monitorear con precisión los precios de compra y venta?", planteó el Sr. Anh.
Según el Sr. Anh, el mercado inmobiliario no puede considerarse solo una compra para vivir, sino que debe haber especulación. La especulación inmobiliaria es, en realidad, una inversión a corto plazo; al igual que la inversión financiera, la compraventa de bienes raíces no se realiza para su uso, sino para obtener ganancias. La especulación inmobiliaria es un factor inevitable e importante del mercado inmobiliario.
"Este mercado es dinámico gracias a las actividades especulativas. Por lo tanto, debemos abordar la especulación inmobiliaria según su naturaleza y función. La especulación inmobiliaria no es mala, por lo que no podemos encontrar maneras de eliminarla", afirmó el Sr. Anh, añadiendo que se necesitan soluciones para que este mercado se desarrolle de forma saludable, no solo para centrarse en los ingresos.
La política debe estar sincronizada con la infraestructura tecnológica
Los expertos sugieren que se aplique el impuesto sobre la renta personal en los casos en que los vendedores obtengan ganancias después de deducir los gastos válidos - Foto: NGOC HIEN
Según el Ministerio de Finanzas, para limitar la especulación inmobiliaria, muchos países gravan las ganancias de las transacciones inmobiliarias según la frecuencia de las transacciones y el momento de la compraventa. Cuanto más rápido transcurra este período, mayor será la tasa impositiva. Por ejemplo, en Singapur, los terrenos comprados y vendidos durante el primer año tributan al 100 % sobre la diferencia en el valor de compra; después de dos años, la tasa es del 50 %; después de tres años, del 25 %.
De aplicarse en Vietnam, según el Ministerio de Finanzas, es necesario estudiar y determinar adecuadamente la tasa impositiva específica, que refleje la situación actual del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, la aplicación de la política del impuesto sobre la renta personal a las transferencias de bienes inmuebles, basada en el tiempo de tenencia, también debe sincronizarse con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con el suelo y la vivienda, así como con la sincronización y la disponibilidad de la infraestructura informática para el registro de tierras y bienes inmuebles.
* Profesor Dang Hung Vo (ex Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente ):
Limitará nuevamente la situación de compra y venta.
La propuesta del Ministerio de Hacienda de gravar la renta personal derivada de la transmisión de bienes inmuebles con base en el tiempo de propiedad se ha aplicado con éxito en muchos países. Quien compra un inmueble, lo conserva por un corto periodo y lo transfiere rápidamente, tiene un mayor valor comercial y debe pagar más impuestos.
Sin embargo, en el mercado vietnamita, es necesario superar la situación en la que compradores y vendedores acuerdan declarar en el contrato un precio de transacción inferior al real, o en la que la diferencia entre la compra anterior y la siguiente venta es insignificante. Es necesario contar con mecanismos más sólidos para obligar a compradores y vendedores a declarar el valor de transacción correcto en el contrato; de esta manera, la herramienta fiscal mencionada será eficaz y viable en Vietnam.
Si se aplica, esta política reducirá la liquidez comercial para los casos de reventa, aumentará la liquidez para los casos de compra de viviendas y ayudará a estabilizar el mercado inmobiliario.
* Sr. Tran Manh Chi (Director General Adjunto de Dong Tay Property Company):
Necesidad de calcular costes razonables y válidos
La propuesta del Ministerio de Hacienda de gravar las transmisiones inmobiliarias con el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) en función del tiempo de propiedad, en lugar de aplicar el 2% del precio de transferencia, tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario. Los especuladores que compran y venden inmuebles en poco tiempo considerarán que si el tipo impositivo es demasiado alto, no obtendrán beneficios.
Sin embargo, si se aplica el método de cálculo del impuesto basado en el período de propiedad, el impuesto sobre la renta personal se aplicará a las actividades de transferencia de bienes inmuebles cuando el comprador obtenga una ganancia.
Nuestro objetivo es que las transacciones se realicen a través de bancos. El departamento fiscal también controla la declaración de las transacciones según el precio de mercado correcto. Por lo tanto, la inspección de las transacciones en cuanto al precio de compra y venta será determinada por la autoridad competente con base en la transacción y las facturas.
En caso de que el comprador adquiera una casa o terreno para venderlo en un corto período de tiempo, es necesario determinar el impuesto sobre la renta personal a pagar cuando exista una ganancia, es decir, los ingresos menos los gastos reales, razonables y válidos.
En este caso, los costos de intereses, los costos de corretaje y otros costos legítimos deben calcularse como base para determinar la ganancia. Si la transacción se realiza en un corto período de tiempo y el vendedor obtiene una ganancia, será apropiado calcular un impuesto a una tasa más alta.
En realidad, hay muchos casos en los que las personas compran una casa para vivir o como patrimonio para sus hijos, pero por razones inevitables como enfermedad, deudas, mudanzas... se ven obligados a vender la casa, incluso con pérdidas, pero aún así tienen que pagar el impuesto sobre la renta, lo cual no es razonable.
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Fuente: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
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