Las fluctuaciones de precios en el mercado regional, cuando surgen grandes proyectos, han generado precios artificiales de los terrenos, obligando a las consultoras a elegir métodos de cálculo para garantizar que los terrenos arrendados por la provincia a los inversores tengan el precio correcto. Los grandes proyectos que esperan estos precios en la provincia presentan problemas complejos desde diversas perspectivas.
Es crítico.
El proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley, en la comuna de Tien Thanh, ciudad de Phan Thiet, también conocido como el proyecto NovaWorld Phan Thiet, de Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., es un proyecto de gran envergadura que abarca 1.000 hectáreas y se extiende a lo largo de 7 km de costa. Hasta la fecha, la Fase 1 ha estado en funcionamiento y ofrece una amplia gama de servicios, como el Movenpick Resort Phan Thiet de 5 estrellas, el Radisson Resort Phan Thiet de 4 estrellas, un campo de golf PGA de 36 hoyos, el parque de atracciones Circus Land, la Plaza y Parque Bikini Beach, un complejo deportivo y una cadena de restaurantes y cafeterías. Recientemente, ha atraído a casi 150.000 visitantes en busca de alojamiento, recreación y entretenimiento. En consecuencia, ya se han creado una serie de industrias auxiliares que atienden a residentes y turistas, como minihoteles, restaurantes, tiendas de conveniencia, establecimientos de alimentación, cafeterías, salones de belleza, lavanderías, etc., que ya están en funcionamiento y se preparan para su implementación según los planes de negocio de los inversores tras la entrega de las propiedades. En particular, el 19 de mayo, la reactivación de la Ciudad Económica y Turística NovaWorld Phan Thiet sigue creando un entorno empresarial atractivo, estimulando a los inversores y creando numerosos puestos de trabajo. Además, el Comité Popular Provincial ha expresado la expectativa de que: «Si todo el proyecto entra en funcionamiento, no solo creará un destino turístico de referencia para la provincia de Binh Thuan, sino que la infraestructura de transporte que lo acompaña también contribuirá a conectar y formar un gran sistema de transporte para la provincia, facilitando la ejecución de proyectos de inversión».
Sin embargo, para que la reanudación sea tan efectiva como se espera, el proyecto necesita resolver sus obstáculos legales lo antes posible. A principios de mayo de 2023, Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company presentó una solicitud a los líderes provinciales para obtener apoyo en la resolución de los problemas legales que enfrentaban los proyectos de Novaland en Binh Thuan, ya que se encontraban en una situación crítica. Los ingresos por ventas y los préstamos para el proyecto estaban siendo retenidos por los bancos debido a los procedimientos legales incompletos del proyecto, agravados por los pagos diarios de intereses de hasta 50 mil millones de VND. Específicamente, la compañía solicitó la resolución urgente de dos problemas clave: permitir que la compañía opte por pagar las tarifas de uso de la tierra en un solo pago durante 50 años como lo estipula la ley, y determinar urgentemente un precio razonable de la tierra para que la compañía pueda pagar las tarifas de uso de la tierra y completar los procedimientos legales del proyecto y las ventas.
La determinación de precios específicos de terrenos no es un problema nuevo; se considera un recordatorio para agilizar la finalización del proyecto según el cronograma establecido para finales de 2025. Sin embargo, también es un problema que ha preocupado mucho a las autoridades provinciales y ha coordinado esfuerzos para resolverlo. No obstante, ha habido opiniones divergentes y obstáculos en la aplicación de la normativa, especialmente para un proyecto de tan gran escala y uso multipropósito como NovaWorld Phan Thiet, algo sin precedentes en la provincia de Binh Thuan. Por lo tanto, a finales de marzo de 2023, el Comité Popular Provincial envió un documento al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitando orientación para resolver las dificultades en la determinación de precios específicos de terrenos para el cálculo de las tarifas de arrendamiento de terrenos para el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley.
Muchos obstáculos
El documento anterior indica que el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley ha recibido arrendamientos de tierras por parte del Comité Popular Provincial con una superficie total de 963 hectáreas en ocho fases. Actualmente, la empresa está preparando la solicitud para la novena fase de arrendamiento de tierras, que abarca una superficie de 4,74 hectáreas. Durante este proceso, el Comité Popular Provincial ha acordado aplicar temporalmente el precio de la tierra de la Tabla de Precios de Tierras multiplicado por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) para determinar el precio de la tierra para el cálculo de las tarifas de arrendamiento de tierras para el área de tierra arrendada en varios documentos desde 2017 hasta la actualidad. En consecuencia, la empresa ha pagado temporalmente las tarifas de arrendamiento de tierras al presupuesto provincial, después de deducir los pagos anticipados por compensación, limpieza y reasentamiento, dejando un saldo de 139.330 millones de VND.
Sin embargo, el precio específico del terreno para el proyecto aprobado por el Comité Popular Provincial aún no se ha determinado. Actualmente, el Departamento Provincial de Gestión de Tierras ha contratado a una consultora para determinar el precio del terreno. Tras analizar y evaluar la escala y la naturaleza del proyecto, así como las condiciones del mercado en la zona de valoración, la consultora ha propuesto aplicar el método de superávit, según lo estipulado en el Artículo 6 de la Circular n.º 36/2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, para la valoración. Sin embargo, se han encontrado algunas dificultades. Una de ellas es determinar el momento de la valoración, ya que la Cláusula 3 del Artículo 108 de la Ley de Tierras de 2013 establece: «El momento para calcular los cánones de uso del suelo y los cánones de arrendamiento del suelo es el momento en que el Estado decide asignar o arrendar terrenos, permitir el cambio de uso del suelo o reconocer los derechos de uso del suelo». Mientras tanto, el proyecto recibió decisiones de arrendamiento de tierras del Comité Popular Provincial en ocho momentos diferentes, entre 2014 y 2021. Además, el plan de construcción detallado a escala 1/500 del proyecto se aprobó en un momento específico. La valoración en varios momentos ha generado discrepancias entre la fecha de valoración y la fecha de aprobación del plan de construcción detallado a escala 1/500, lo que dificulta la aplicación de la base legal y el procesamiento de la información de entrada. Además, algunas de las valoraciones del proyecto son anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2013. Por lo tanto, existen opiniones divergentes sobre la base legal de la metodología de valoración, la autoridad para implementarla y la valoración específica de la tierra en ese momento.
Además de la orientación propuesta sobre el contenido mencionado, el Comité Popular Provincial también solicitó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que proporcionara orientación específica sobre las tasas de capital de inversión; las normas y los precios unitarios; y los métodos para calcular el aumento progresivo del precio de construcción en los casos en que la fecha de emisión de las tasas de capital de inversión y las estimaciones de inversión no coincida con la fecha de valoración. Asimismo, se requieren criterios específicos para determinar el grado de similitud entre activos comparables; métodos para demostrar la similitud entre activos comparables y los activos tasados; y la base para determinar la tasa de aumento de los precios de alquiler y venta de activos con ciclos económicos largos. Esto se debe a que el proyecto es de gran escala y presenta numerosos elementos complejos de inversión y negocio, incluyendo algunos elementos comerciales únicos que aún no existen en la provincia de Binh Thuan. Por lo tanto, si se encuentra pronto una solución respecto al precio específico del terreno para el cálculo de las tarifas de arrendamiento, y si se facilitan oportunamente las operaciones de NovaWorld Phan Thiet, no solo beneficiará a la empresa líder en la zona, sino que también impulsará el dinamismo de un nuevo y atractivo destino turístico, contribuyendo a que Binh Thuan se convierta en un referente en el turismo vacacional de la región. Además, abrirá un enfoque adecuado de fijación de precios del suelo, lo que permitirá que grandes zonas industriales como la de Ham Tan comiencen a construirse...
En cuanto al progreso de la aprobación de precios específicos de terrenos, el Comité Popular Provincial informó al Comité Permanente del Comité Provincial del Partido para su consideración mediante el Informe n.° 218/BC-UBND, de 26 de octubre de 2022, y el Informe n.° 186/BC-UBND, de 16 de septiembre de 2022. En consecuencia, Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company está recopilando información adicional para finalizar los resultados de la valoración. Varias empresas de la provincia están cooperando y proporcionando información para respaldar la determinación del precio de los terrenos para el proyecto.
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