Circular 06 - Barreras de acceso al crédito
En concreto, el Sr. Quyet afirmó que la regulación de la Circular 06 del Banco Estatal de Vietnam (SBV) que solo otorga préstamos a proyectos que cumplan con las condiciones comerciales representará un gran obstáculo para las empresas. De hecho, antes de vender el proyecto a los clientes, el inversor necesita capital para la implementación inicial y la construcción, sin el cual será prácticamente imposible realizar cualquier operación.
Hoy en día, la mayoría de los inversores sólo disponen de entre el 10% y el 20% de su capital de inversión total procedente de sus propios recursos, e incluso las empresas "sanas" sólo disponen de alrededor del 25% de su propio capital, mientras que el 80% restante del capital lo movilizan los bancos y los clientes.
Mientras tanto, para implementar el proyecto hasta que esté en condiciones de venta, se debe destinar entre un 30 y 40% de la inversión total a pagar gastos como: costos de limpieza del sitio, impuesto predial, costos de construcción de infraestructura, etc.
Por lo tanto, si no pueden obtener capital de los bancos, los inversores carecerán de entre un 15 y un 25 por ciento de capital para construir hasta que el proyecto esté calificado para ser comercializado.
“ Este análisis muestra que sin préstamos bancarios, casi la mayoría de las empresas inmobiliarias no podrán implementar proyectos hasta que sean elegibles para vender casas, a excepción de unas pocas empresas con gran potencial económico ”, dijo el Sr. Quyet.
Por eso, según el Sr. Quyet: " Si no fuera por los particulares, habría que prestar a los inversores, porque de lo contrario, los inversores prácticamente no podrían llevar a cabo ningún proyecto de construcción ".
Los líderes de Dat Xanh Norte también propusieron que sólo se debería exigir a los proyectos que tengan condiciones legales suficientes como base para prestar capital.
Según el Sr. Quyet, la mayoría de las empresas actuales dependen del capital bancario, y las condiciones para obtenerlo siguen siendo bastante estrictas. Anteriormente, las empresas podían obtener préstamos con base en créditos y planes de negocios, lo que significa que solo necesitaban un plan de negocios sólido y viable para obtener un préstamo. Pero ahora, obtener un préstamo con base en un plan de negocios viable es muy difícil.
“ Si la Circular 06 entra en vigor, será mucho más difícil para las empresas obtener préstamos. Tener un plan de negocios viable, pero carecer de capital, también será inviable”, se preocupó el Sr. Quyet.
Muchas empresas inmobiliarias están preocupadas por el riesgo de quiebra si entra en vigor la Circular 06 del Banco Estatal de Vietnam. (Foto ilustrativa)
La dificultad para obtener préstamos provocará que las empresas reduzcan la producción y los negocios, no se desarrollen o lo hagan lentamente.
Algunos inversores ni siquiera pueden reducir la escala porque están en pleno proceso de inversión. Si quieren continuar con la ejecución según lo previsto, deben invertir más en maquinaria y mano de obra. Además, si han firmado un contrato con un socio, deben pagarle por adelantado.
Durante mucho tiempo, entre el 50 y el 60 por ciento de estos fondos se han tomado prestados de los bancos, por lo que ha sido difícil completar planes y operaciones.
“ Creo que la Circular 06 tendrá el mayor impacto y causará las mayores dificultades a las empresas que están ejecutando proyectos. Muchas empresas seguramente quebrarán ”, afirmó el Sr. Quyet.
¿El Banco Estatal “prohibió injustamente” el tema?
Según el Sr. Quyet, la Circular 06 ha creado una barrera protectora demasiado cautelosa para los bancos.
De hecho, existe un gran obstáculo que aún no se ha resuelto: el problema legal. Por lo tanto, muchos proyectos, inversores han invertido y bancos han otorgado préstamos, pero los trámites de aprobación legal son lentos y, al final, los bancos prestamistas se retrasan, al igual que las empresas.
Por ejemplo, inicialmente se esperaba que el proyecto fuera elegible para operar en un año, pero en realidad tardó dos años, lo que provocó que el banco retrasara su plan de recuperación de capital. Las propias empresas no pueden confirmar cuándo el proyecto será elegible para operar, por lo que el banco está actuando con cautela para evitar mantener deudas incobrables.
Los trámites para que un proyecto sea elegible para negocio deben pasar por muchas etapas como: valoración del terreno, licencia por parte del Departamento de Construcción, Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente... Por lo tanto, el banco no sabrá cuándo podrá recuperar su capital.
“ Los bancos también temen la incertidumbre jurídica porque desconocen cuándo se pondrá en marcha el proyecto. Si prestan, el banco no podrá recuperar el capital, lo que generará morosidad. Por lo tanto, creo que el problema de fondo ahora mismo sigue siendo desatar el nudo legal ”, afirmó el Sr. Quyet.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que quizás el Banco Estatal esté prohibiendo los temas equivocados. Esto se debe a que los proyectos inmobiliarios que no cumplen las condiciones comerciales son diferentes de los que no cumplen las condiciones legales.
Según el Sr. Le Hoang Chau, cuando un proyecto inmobiliario cuenta con un fondo establecido y su política de inversión aprobada, significa que la empresa es reconocida como inversionista porque posee terreno. Si el proyecto cuenta con un permiso de construcción, es muy favorable. Estas condiciones legales son suficientes para el proyecto, pero no suficientes para el negocio.
" En estos momentos, los inversores necesitan pedir prestado capital, pero ¿por qué está prohibido prestar? Las empresas ya tienen proyectos, garantías y han demostrado su capacidad de pago. ¿Por qué no prestar? ", preguntó el Sr. Le Hoang Chau.
En cuanto a un proyecto asignado por el Estado al inversor, al principio se necesita mucho capital de inversión. Decir que pedir prestado en este momento no es arriesgado es falso. Admito que cualquier actividad empresarial conlleva riesgos, pero el problema es el nivel de riesgo. El proyecto ya está formado, lo que significa que hay terreno disponible, y el inversor ha invertido mucho dinero . El Sr. Le Hoang Chau analizó con más detalle los riesgos del proyecto.
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