¿Es el Fondo Nacional de Vivienda la solución a la “crisis” inmobiliaria en Vietnam?

(CLO) El Gobierno acaba de crear el Fondo Nacional de Vivienda para hacer frente a la grave escasez de viviendas, cuando los precios de las casas superan con creces los ingresos y la oferta es cada vez más escasa.

Los precios de la vivienda en Hanoi casi se duplicaron en solo 6 años

En los últimos años, los precios de la vivienda han "roto continuamente el pico" y establecido nuevos niveles de precios, convirtiéndose en un tema candente desde la agenda de la Asamblea Nacional hasta los foros sociales.

Según datos de investigación del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), a finales del tercer trimestre de 2025, el índice de precios de apartamentos en Hanoi, Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh aumentó un 96,2%, 72,6% y 56,9% respectivamente en comparación con 2019.

El precio de venta promedio de los proyectos de la muestra en estas tres ciudades alcanzó 78,9 millones de VND/m2 en Hanoi, 67,4 millones de VND/m2 en Da Nang y 81,6 millones de VND/m2 en Ciudad Ho Chi Minh.

Los precios de la vivienda siguen subiendo en muchas localidades. (Foto ilustrativa/DN)

Hasta ahora, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh están subiendo después de un largo período de acumulación, mientras que los precios de los apartamentos en Da Nang y Hanoi están empezando a mostrar una tendencia lateral a precios altos, ya que los inversores aún no están bajo mucha presión financiera y las expectativas de aumentos de precios aún se mantienen.

Mientras tanto, el ingreso promedio de los trabajadores es de sólo unos 15 millones de VND al mes, lo que hace que la relación precio de la vivienda/ingreso sea mucho más allá de lo asequible.

A una pareja joven le toma alrededor de 10 años ahorrar suficiente capital para comprar una casa, pero durante ese tiempo, los precios de las casas aumentan más rápido que los ahorros, lo que lleva a una situación en la que "los ahorros nunca pueden seguir el ritmo de los precios de las casas".

La realidad hace que alquilar una casa a largo plazo se convierta en una tendencia cada vez más popular. Sin embargo, en un mercado de alquiler de viviendas en Vietnam que aún carece de profesionalismo y estabilidad, alquilar una casa solo puede ayudar a reducir la presión financiera a corto plazo, pero no puede satisfacer las necesidades de vivienda sostenible de la población.

Si bien el Estado ha emitido muchas políticas para promover el desarrollo de vivienda social (NƠXH), ayudando a mejorar la velocidad de implementación del Proyecto NƠXH, los resultados no han cumplido con las expectativas.

Aunque el desarrollo actual de la vivienda social se basa principalmente en políticas de estímulo a las empresas, los bajos márgenes de beneficio, los procedimientos complicados, la falta de fondos de tierras limpias y los mecanismos de incentivos inestables hacen que las empresas carezcan de motivación para participar.

Ante esta situación, muchos expertos han recomendado cambiar el modelo de desarrollo de vivienda social hacia un papel protagónico del Estado, desde la planificación de políticas, la asignación de tierras, las fuentes de capital hasta la organización de su implementación.

Se necesita un Fondo Nacional de Vivienda

Recientemente, el Gobierno emitió el Decreto 302/2025, por el que se crea el Fondo Nacional de Vivienda, que opera en dos niveles: el Fondo Central es establecido y administrado por el Ministerio de Construcción, mientras que el Fondo Local es establecido y administrado por el Comité Popular Provincial.

Las fuentes del Fondo son diversas, incluido el presupuesto estatal, el valor del fondo de tierras para infraestructura de vivienda social, los ingresos de la venta de propiedades públicas, los ingresos de la subasta de derechos de uso de la tierra y contribuciones voluntarias de dentro y fuera del país, así como otras fuentes legales.

En particular, el objetivo principal del Fondo es crear y desarrollar viviendas sociales para alquiler, y también está autorizado a comprar viviendas comerciales para alquiler a funcionarios, empleados públicos, trabajadores y trabajadores.

Al comentar sobre este tema, el Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) considera que la participación directa del Estado en la creación de viviendas sociales, especialmente viviendas sociales para alquiler, es una solución de vivienda estratégica, en línea con las tendencias internacionales.

Muchos expertos creen que es necesario crear un Fondo Nacional de Vivienda. (Foto ilustrativa/CD)

De hecho, muchos países han implementado este modelo con éxito. Por ejemplo, en Singapur, más del 80% de la población vive en viviendas desarrolladas por HDB; Corea del Sur ha establecido empresas estatales especializadas en el desarrollo de vivienda social; y Alemania cuenta con una política de apoyo a largo plazo para viviendas de bajo costo, con el compromiso de ofrecer alquileres inferiores al precio de mercado durante 15 a 25 años.

En Vietnam, desarrollar el mercado de viviendas de alquiler es un paso necesario. En un contexto de aumento de los precios de la vivienda social, más allá de la capacidad financiera de muchos grupos de ingresos medios y de los numerosos problemas que surgen en la implementación de políticas, centrarse en el modelo de solo alquiler, sin venta, ayudará a garantizar una oferta estable, limitar la especulación y mantener los precios del alquiler a un nivel razonable y sostenible.

“Gracias a ello, las personas, especialmente los grupos de ingresos bajos y medios, tendrán una oportunidad real de establecerse, al tiempo que se reduce gradualmente la presión sobre la propiedad de la vivienda”, enfatizó VARS IRE.

Sin embargo, para que el alquiler sea realmente una solución sostenible, VARS IRE cree que es necesario promover la colaboración público-privada (APP), en la que las empresas participan en la construcción del proyecto y el Estado recompra la propiedad o arrienda para su explotación.

Al mismo tiempo, es necesario seguir investigando y promulgando normativa sobre estándares de vivienda en alquiler, incluyendo la limitación de los aumentos anuales de precios, la aplicación de contratos de arrendamiento de largo plazo y la transparencia de las condiciones de ajuste, y proponer mecanismos de incentivos y políticas para estimular la participación social en la promoción de la construcción de vivienda en alquiler.

A largo plazo, cuando mejore la oferta de vivienda, especialmente la asequible y la de alquiler, el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado se estabilizará gradualmente. Parte de la demanda de vivienda en propiedad será sustituida por la de alquiler, lo que contribuirá a reducir la presión sobre el aumento de precios y creará las condiciones para que el mercado inmobiliario funcione de forma más transparente y sostenible, a la vez que abrirá oportunidades reales de vivienda para la mayoría de las personas.

Mientras tanto, el Sr. Dinh Minh Tuan, Director Comercial de PropertyGuru Vietnam, también analizó: «Construir un millón de viviendas sociales antes de 2030 es un proyecto muy ambicioso. Sin embargo, si continuamos con el viejo método de incentivar la participación de empresas y bancos en la financiación, será difícil alcanzar el objetivo».

“Si tenemos un Fondo que demuestre el papel proactivo del Estado en la creación de capital para que la gente compre viviendas sociales y en el apoyo a los inversores con capital para la construcción, será una medida doble para promover rápidamente el mercado de la vivienda social”, dijo el Sr. Tuan.

Según el Sr. Tuan, el primer impacto del Fondo Nacional de Vivienda es sin duda ayudar a los inversores a disponer de capital para acelerar el progreso de la construcción de proyectos de vivienda social a precios más adecuados.

El segundo impacto es el apoyo a la población. Actualmente, quienes solicitan préstamos para comprar una vivienda deben pagar intereses con gran parte de sus ingresos. Sin embargo, con el nuevo paquete de préstamos del fondo nacional de vivienda, el plazo del préstamo es más largo y la cuota es menor, lo que facilita la compra de una vivienda.

Fuente: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html