Movimiento del mercado

Al entrar en el tercer trimestre de 2024, la señal más evidente es que el mercado empieza a recuperarse a medida que las empresas lanzan continuamente nuevos proyectos. Sin embargo, en el cuarto trimestre el mercado todavía enfrentó muchas dificultades.

Se espera que el mercado inmobiliario del Sur enfrente muchas dificultades en el cuarto trimestre.

El mercado comienza a recuperarse

En los primeros 8 meses de 2024, el mercado registró importantes señales de recuperación en comparación con el período 2022 – 2023, pero de manera desigual entre segmentos.

Segmento de tierra

En el mercado de Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes en los primeros 8 meses de 2024, el segmento de terrenos registró 14 proyectos abiertos a la venta (3 proyectos nuevos, 11 proyectos en la próxima fase de apertura).

La oferta al mercado alcanzó los 787 productos, un 46% menos que en el mismo periodo de 2023 (1.454 parcelas).

La tasa de absorción de nueva oferta alcanzó alrededor del 30%, equivalente a 237 productos comercializados con éxito, un 58% menos en comparación con el mismo período de 2023 (559 transacciones).

Segmento de casa adosada/villa

En agosto de 2024, el mercado de casas adosadas y villas en la ciudad de Ho Chi Minh y áreas circundantes registró 16 proyectos que se abrieron a la venta (3 proyectos nuevos, 13 proyectos en la próxima fase de apertura).

La oferta al mercado alcanzó los 1.333 productos, registrando un incremento de 2 veces respecto al mismo período de 2023 (659 productos).

La tasa de absorción de nueva oferta alcanzó el 61%, equivalente a 817 productos comercializados con éxito, un aumento de 3,5 veces respecto al mismo período en 2023.

Segmento de apartamentos

El segmento de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh y áreas circundantes registró 30 proyectos que se abrieron para la venta en 8 meses, incluidos 7 proyectos nuevos, el resto son las siguientes fases de proyectos previamente abiertos.

La nueva oferta al mercado alcanzó las 5.378 unidades, un 24% menos interanual en 2023, en su mayoría la siguiente fase de proyectos, concentrados principalmente en Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong .

La tasa de absorción alcanzó el 76% de la oferta recién lanzada, con 4.086 transacciones exitosas, un 22% menos que en el mismo periodo del año anterior.

Bienes raíces en complejos turísticos

En el segmento inmobiliario turístico, el mercado no ha mostrado muchas señales de mejora en el corto plazo. Aunque la oferta ha aumentado en algunos segmentos (villas vacacionales y condotels), el consumo todavía es bastante modesto y se concentra localmente en unos pocos proyectos.

En el segmento inmobiliario residencial, el nivel de precios de venta primarios no ha fluctuado mucho en comparación con principios de año. La liquidez del mercado secundario registró señales de recuperación, pero se concentró principalmente en proyectos que ya fueron entregados, cumplieron con sus trámites legales y están convenientemente ubicados para conectarse con el centro de la ciudad. En el segmento inmobiliario turístico, los precios de venta secundarios han caído drásticamente, muchos inversores aceptan pérdidas del 20%, incluso del 30%, pero sigue siendo muy difícil liquidarlo.

Desafíos del mercado en el cuarto trimestre

Se pronostica que el crecimiento económico mundial en 2024 disminuirá en comparación con 2023. El Banco Mundial (BM) pronostica que el crecimiento económico mundial en 2024 alcanzará el 2,4%, el más bajo en tres años consecutivos. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) prevé que el crecimiento del PIB mundial en 2024 alcance el 2,9%, inferior al 3,1% de 2023.

En cuanto al comercio, el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que el crecimiento del comercio mundial alcance el 3,3% en 2024, inferior al promedio del 4,9% en el período 2000-2019. Se espera que las crecientes tensiones comerciales y la fragmentación geoeconómica sigan pesando sobre el crecimiento del comercio mundial en 2024, ya que los países han impuesto alrededor de 3.000 restricciones en 2023 (1.100 en 2019).

Mientras tanto, a finales de 2023, la deuda mundial total alcanzó los 313 billones de dólares y la relación deuda mundial/PIB alcanzó el 330%. Se trata de un nivel récord y alarmante para la economía mundial.

En términos del mercado, el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha sido un problema difícil para el mercado durante la última década. La nueva oferta se concentra mayoritariamente en los segmentos de alta gama y de lujo, careciendo de viviendas asequibles y viviendas sociales para atender las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la gente. Además, la demanda del mercado ha aumentado, pero sigue siendo baja (tanto en el mercado primario como en el secundario). Hay muchas razones por las que el mercado inmobiliario se ha recuperado más lentamente de lo esperado, de las cuales la mentalidad de "espera" de los inversores se considera la principal razón que afecta al proceso de recuperación. Esto se demuestra claramente en la realidad: aunque los tipos de interés siguen siendo bajos, los depósitos bancarios en los tres primeros meses del año alcanzaron un máximo histórico, hasta 14 billones de VND.

En cuanto a las políticas legales, las dificultades para obtener licencias de proyectos continúan presionando a las empresas, así como a la nueva oferta en el mercado, generalmente en los primeros tres meses del año. Además, la liquidación legal en los últimos tiempos no ha tenido muchos avances claros, sobre todo para proyectos con terrenos intercalados. Según las estadísticas, en la actualidad, sólo en Ciudad Ho Chi Minh, hay 126 proyectos cuyo progreso legal y de construcción se ve afectado debido al problema de las tierras públicas intercaladas. Si bien esta cuestión ha sido regulada en el Decreto 148/2020/ND-CP o actualmente la Ley de Tierras de 2024, no ha podido aclararse y resolverse a fondo. Además, existen muchos problemas en el cálculo de las tarifas por el uso del suelo, lo que ha sido la causa del 60-70% de los problemas legales en proyectos del pasado a nivel nacional.

Se han aprobado la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, pero aún se necesitan circulares y decretos orientadores para garantizar su implementación efectiva en la práctica.

En materia de capital, muchas empresas inmobiliarias se enfrentan a dificultades, especialmente aquellas con elevada deuda en bonos. Según las estadísticas, el monto de los bonos corporativos que vencen en 2024 alcanzará más de 300.000 billones de VND, de los cuales solo los bonos inmobiliarios serán más de 130.000 billones de VND.

Se trata de una cifra muy elevada teniendo en cuenta la difícil situación actual de liquidez del mercado inmobiliario. Además, la legalidad del proyecto está estancada, lo que dificulta que las empresas accedan a nuevos préstamos de los bancos.

Movimiento del mercado

Para que el mercado inmobiliario se recupere es indispensable contar con el apoyo de señales positivas de la economía. En consecuencia, se pronostica que el crecimiento económico de Vietnam en 2024 alcanzará el 6-6,5%, y se aspira a alcanzar el 7% según la Resolución No. 108/NQ-CP de la reunión ordinaria del Gobierno en junio de 2024 y la conferencia en línea del Gobierno con las localidades. Esto crea un impulso para la economía en general y para el mercado inmobiliario en particular.

Además, la señal positiva del volumen de negocios de importación y exportación también es un punto brillante notable cuando el valor total de los bienes de importación y exportación de todo el país en los primeros 8 meses de 2024 alcanzó los 511,11 mil millones de dólares, un aumento del 16,7% respecto al mismo período de 2023. De los cuales, las exportaciones alcanzaron los 265,09 mil millones de dólares, las importaciones los 246,02 mil millones de dólares, el superávit comercial los 19,07 mil millones de dólares. De esta manera se crea un superávit comercial y se incrementan las fuentes de divisas para el país.

En el mercado de capitales, las tasas de interés de los préstamos internos, aunque están aumentando ligeramente, se mantienen bajas según la orientación del Banco Estatal.

Desde una perspectiva de mercado, el escenario de recuperación del mercado inmobiliario se puede observar más claramente en áreas del centro de la ciudad, nuevas áreas urbanas existentes, áreas densamente pobladas, servicios completos o tipos de inmuebles comerciales que pueden explotar el flujo de caja del arrendamiento...

Observando el mercado actual, el volumen de transacciones se concentra principalmente en inmuebles de vivienda asequible que atienden la demanda real de vivienda que siempre es alta en las grandes ciudades, convenientemente ubicados en el centro, con documentos legales completos, así como un claro progreso de construcción. Esto se refleja en parte en el excelente volumen de transacciones de productos de apartamentos de clase B y C en la ciudad de Ho Chi Minh y las provincias vecinas, que representan el 62% del consumo total de nueva oferta en todo el mercado en los primeros cinco meses de este año.

Esto se debe en parte a que los inversores están aplicando concienzudamente políticas de ventas con numerosos incentivos que benefician a los clientes, políticas de espaciamiento de pagos, apoyo a periodos de gracia de capital e intereses, regalos de apertura, etc., para estimular la demanda del mercado en un contexto de dificultades generales.

La baja demanda podría persistir hasta finales de este año. En consecuencia, el sector inmobiliario residencial en ciudades grandes y densamente pobladas como Ho Chi Minh y Hanoi seguirá atrayendo la atención del mercado y se extenderá a las provincias vecinas. En particular, el segmento de apartamentos mantendrá su posición de liderazgo en la oferta y el consumo de todo el mercado, mientras que los segmentos de terrenos y casas adosadas/villas en áreas residenciales existentes y abarrotadas con infraestructura sincrónica también se espera que tengan momentos destacados notables en el próximo tiempo.

Aunque la industria del turismo ha mostrado señales positivas, con un total de 11,4 millones de visitantes internacionales en los primeros 8 meses de 2024, un aumento del 45,8% respecto al mismo período de 2023, la recuperación del sector inmobiliario turístico todavía no es realmente proporcional. Estos segmentos inmobiliarios aún enfrentarán muchos desafíos, una velocidad de recuperación lenta y es poco probable que haya avances en el corto plazo.

Después de pasar por el inevitable período de ajuste desde 2020 hasta principios de 2023, el mercado inmobiliario ha tenido peldaños sólidos para el desarrollo sostenible en la visión a largo plazo. En consecuencia, es probable que el mercado en los últimos meses de 2024 siga presentando ciertos puntos brillantes, aunque todavía se mantendrán en un nivel moderado. Se espera que aparezcan signos más claros de mejora a mediados de 2025 o principios de 2026, cuando se haya resuelto por completo el atraso actual.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html