cambios del mercado

Al superar los tres primeros trimestres de 2024, la señal más clara de recuperación es el repunte del mercado, con empresas que lanzan continuamente nuevos proyectos. Sin embargo, el mercado aún enfrenta numerosos desafíos en el cuarto trimestre.

Se prevé que el mercado inmobiliario del sur afronte numerosos desafíos en el cuarto trimestre.

El mercado está empezando a recuperarse.

En los primeros ocho meses de 2024, el mercado mostró signos significativos de recuperación en comparación con el período 2022-2023, pero esta recuperación fue desigual en todos los segmentos.

Segmento de parcela de terreno

En el mercado de Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores, durante los primeros ocho meses de 2024, el segmento de terrenos registró el lanzamiento de 14 proyectos (3 proyectos nuevos y 11 proyectos en fases de venta posteriores).

La oferta en el mercado alcanzó los 787 productos, lo que supone un descenso del 46% respecto al mismo periodo de 2023 (1.454 parcelas).

La tasa de consumo de la nueva oferta alcanzó aproximadamente el 30%, lo que corresponde a 237 transacciones exitosas, una disminución del 58% en comparación con el mismo período de 2023 (559 transacciones).

Segmento de casas adosadas/villas

En agosto de 2024, el mercado de casas adosadas y villas en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores registró el lanzamiento de 16 proyectos (3 proyectos nuevos y 13 proyectos en fases de venta posteriores).

La oferta del mercado alcanzó los 1.333 productos, lo que supone un aumento del doble en comparación con el mismo período de 2023 (659 productos).

La tasa de consumo de la nueva oferta alcanzó el 61%, lo que corresponde a 817 productos comercializados con éxito, un aumento de 3,5 veces en comparación con el mismo período de 2023.

Segmento de apartamentos

El segmento de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores registró el lanzamiento de 30 proyectos en los primeros ocho meses, incluyendo 7 proyectos nuevos, siendo el resto fases posteriores de proyectos lanzados previamente.

La nueva oferta que entró en el mercado alcanzó las 5.378 unidades, lo que supone un descenso del 24% en comparación con el mismo período de 2023, y consiste principalmente en fases posteriores de proyectos, concentrados principalmente en Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong .

La tasa de absorción alcanzó el 76% de la oferta recién lanzada, con 4.086 transacciones exitosas, lo que supone un descenso del 22% en comparación con el mismo periodo del año anterior.

Bienes raíces turísticos

En el segmento inmobiliario turístico, el mercado no ha mostrado muchas señales de mejora a corto plazo. Si bien la oferta ha aumentado en algunos segmentos (villas turísticas y condominios), el consumo sigue siendo bastante modesto y se concentra en solo unos pocos proyectos.

En el segmento de bienes raíces residenciales, los precios de venta en el mercado primario no han fluctuado significativamente en comparación con principios de año. La liquidez en el mercado secundario muestra signos de recuperación, pero esta se concentra principalmente en proyectos que ya se han entregado, cuentan con toda la documentación legal y están convenientemente ubicados cerca del centro de la ciudad. En el segmento de bienes raíces turísticos, los precios de venta en el mercado secundario han caído drásticamente, y muchos inversores han aceptado pérdidas del 20%, o incluso del 30%, pero la liquidez sigue siendo muy escasa.

Desafíos del mercado en el cuarto trimestre

Se prevé que el crecimiento económico mundial en 2024 se desacelere en comparación con 2023. El Banco Mundial (BM) pronostica un crecimiento económico mundial del 2,4% en 2024, el más bajo en tres años consecutivos. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) estima un crecimiento del PIB mundial del 2,9% en 2024, inferior al 3,1% de 2023.

En lo que respecta al comercio, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta que el crecimiento del comercio mundial alcanzará el 3,3% en 2024, cifra inferior al promedio del 4,9% registrado entre 2000 y 2019. Se prevé que el aumento de las tensiones comerciales y la fragmentación geoeconómica sigan lastrando el crecimiento del comercio mundial en 2024, dado que los países impusieron aproximadamente 3.000 restricciones en 2023 (frente a las 1.100 de 2019).

Mientras tanto, a finales de 2023, la deuda global total alcanzó los 313 billones de dólares, y la relación deuda/PIB llegó al 330%. Esta cifra representa un máximo histórico y resulta alarmante para la economía mundial.

En cuanto al mercado, el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha sido un problema persistente durante la última década. La nueva oferta se concentra principalmente en los segmentos de lujo y alta gama, con una escasez de viviendas asequibles y sociales para satisfacer las necesidades reales de la mayoría de la población. Además, si bien la demanda del mercado ha aumentado, sigue siendo baja (tanto en el mercado primario como en el secundario). Diversos factores han contribuido a la recuperación más lenta de lo esperado del mercado inmobiliario, siendo la actitud de cautela de los inversores el principal obstáculo para el proceso de recuperación. Esto se evidencia claramente en el hecho de que, a pesar de las bajas tasas de interés de los depósitos, los depósitos bancarios en los primeros tres meses del año alcanzaron un récord de 14 billones de VND.

En cuanto a las políticas legales, los obstáculos en la concesión de licencias para proyectos siguen ejerciendo presión sobre las empresas y la oferta de nuevos proyectos que ingresan al mercado, particularmente durante los primeros tres meses del año. Además, se han logrado avances significativos en la resolución de problemas legales, especialmente para proyectos que involucran terrenos intercalados. Según las estadísticas, solo en Ciudad Ho Chi Minh, 126 proyectos se ven afectados actualmente por retrasos legales y de construcción relacionados con terrenos públicos intercalados. Si bien este problema está regulado por el Decreto 148/2020/ND-CP y la Ley de Tierras 2024 vigente, aún no se ha resuelto por completo. Asimismo, el cálculo de las tasas por uso de suelo sigue siendo problemático, representando entre el 60 % y el 70 % de los obstáculos legales para proyectos a nivel nacional en los últimos tiempos.

La Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios ya han sido aprobadas, pero aún se necesitan circulares y decretos orientativos para garantizar su aplicación efectiva en la práctica.

En cuanto a la financiación, muchas empresas inmobiliarias se enfrentan a dificultades, especialmente aquellas con una elevada deuda en bonos. Según las estadísticas, el importe de los bonos corporativos que vencen en 2024 superará los 300 billones de VND, de los cuales los bonos inmobiliarios representan más de 130 billones de VND.

Esta cifra es muy elevada dada la actual situación de liquidez en el mercado inmobiliario. Además, los trámites legales de los proyectos están paralizados y las empresas tienen dificultades para acceder a nuevos préstamos bancarios.

cambios del mercado

Para que el mercado inmobiliario se recupere, es indispensable que la economía muestre señales positivas. En consecuencia, el pronóstico de crecimiento económico de Vietnam para 2024 es del 6-6,5%, con el objetivo de alcanzar el 7%, según la Resolución n.° 108/NQ-CP de la reunión ordinaria del Gobierno de junio de 2024 y la conferencia virtual entre el Gobierno y las autoridades locales. Esto impulsa la economía en general y el mercado inmobiliario en particular.

Además, cabe destacar las señales positivas del volumen de importaciones y exportaciones, ya que el valor total de los bienes importados y exportados a nivel nacional en los primeros ocho meses de 2024 alcanzó los US$511.110 millones, un incremento del 16,7% con respecto al mismo período de 2023. De este total, las exportaciones ascendieron a US$265.090 millones y las importaciones a US$246.020 millones, lo que resultó en un superávit comercial de US$19.070 millones. Esto generó un superávit comercial e incrementó las reservas de divisas del país.

Mientras tanto, en el mercado de capitales, los tipos de interés de los préstamos nacionales, aunque muestran un ligero aumento, se mantienen bajos, en consonancia con las directrices del Banco Estatal de Vietnam.

Desde la perspectiva del mercado, el escenario de recuperación para el mercado inmobiliario se puede observar con mayor claridad en las zonas céntricas de las ciudades, las nuevas áreas urbanas existentes, las áreas densamente pobladas con todos los servicios o los tipos de inmuebles comerciales que pueden generar ingresos por alquiler...

Observando el mercado actual, las transacciones se concentran principalmente en viviendas asequibles que satisfacen necesidades reales de vivienda, manteniéndose elevadas en las principales ciudades con ubicaciones convenientes que conectan con el centro, documentación legal completa y un claro avance de la construcción. Esto se refleja en parte en el volumen de transacciones de apartamentos de clase B y C en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas, que representan el 62% de la oferta total de viviendas nuevas consumidas en todo el mercado durante los primeros cinco meses de este año.

Esto se logró en parte gracias a que los desarrolladores implementaron minuciosamente políticas de ventas con muchos incentivos beneficiosos para los clientes, políticas de pago flexibles, apoyo para períodos de gracia en los pagos de capital e intereses de los bancos, obsequios el día de la inauguración, etc., con el fin de estimular el mercado en medio de las dificultades generales.

Es probable que la baja demanda persista hasta finales de este año. Por consiguiente, el mercado inmobiliario residencial en grandes ciudades densamente pobladas como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói seguirá atrayendo la atención y extendiéndose a las provincias vecinas. Dentro de este segmento, los apartamentos mantendrán su posición dominante, liderando tanto la oferta como la demanda en todo el mercado. Se prevé que los terrenos y las casas adosadas/villas en zonas residenciales existentes y densamente pobladas con infraestructura integrada también muestren señales prometedoras en el próximo periodo.

Si bien el sector turístico muestra signos positivos, con 11,4 millones de visitantes internacionales en los primeros ocho meses de 2024 (un aumento del 45,8 % con respecto al mismo período de 2023), la recuperación del mercado inmobiliario turístico no ha sido proporcional. Estos segmentos inmobiliarios seguirán enfrentando numerosos desafíos, con una lenta recuperación y escasas perspectivas de crecimiento significativo a corto plazo.

Tras un inevitable periodo de ajuste entre 2020 y principios de 2023, el mercado inmobiliario ha sentado bases sólidas para un desarrollo sostenible a largo plazo. Por consiguiente, es probable que el mercado en los últimos meses de 2024 siga mostrando signos positivos, aunque se mantendrá en un nivel moderado. Se prevé que se observen mejoras más significativas entre mediados de 2025 y principios de 2026, una vez resueltos por completo los problemas pendientes.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html