Modificar y complementar varios artículos de la Resolución 98: Ampliación de los derechos para reestructurar el espacio urbano

El proyecto de Resolución que modifica y complementa varios artículos de la Resolución n.º 98/2023/QH15 de la Asamblea Nacional sobre la puesta a prueba de diversos mecanismos y políticas específicos para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh (Resolución 98) propone perfeccionar el modelo de desarrollo urbano según la orientación del transporte público (DOT). Estos nuevos contenidos permitirán a Ciudad Ho Chi Minh ser flexible en la implementación de proyectos de DOT, la reestructuración del espacio urbano, el desarrollo económico y la promoción del uso del metro.

La estación de metro Van Thanh, de la línea 1, está orientada al desarrollo de una zona urbana TOD con transporte público. Foto: HOANG HUNG

Los recursos para el desarrollo del Metro esperan un nuevo mecanismo

A lo largo de la línea de metro Ben Thanh - Tham Luong (línea 2), hay 11 estaciones diseñadas para atravesar numerosas zonas densamente pobladas de Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, los planes de zonificación correspondientes se establecieron antes de 2015, cuando la ubicación de las estaciones aún no estaba completamente determinada. Para que sea adecuado al implementar el modelo DOT, es necesario ajustar el plan de zonificación localmente para aumentar la densidad de construcción y organizar espacios mixtos alrededor de las estaciones. Es decir, establecer límites DOT a lo largo de toda la línea e integrar el sistema de conexión de autobús, metro y carretera a una distancia caminable.

Según el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, la facultad de ajustar la planificación a nivel local recae en el Comité Popular del distrito. Sin embargo, si no hay consenso, se correrá el riesgo de que cada distrito tenga su propio estilo. Por ello, Ciudad Ho Chi Minh ha propuesto que el Gobierno Central otorgue al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh la facultad de aprobar ajustes de planificación para implementar proyectos de DOT.

El Departamento de Construcción también identificó que a lo largo de la línea 2 del metro existen numerosos terrenos públicos de gran tamaño con estatus legal claro, como la manzana 1/82a (26,65 ha), el Centro Deportivo y de Exposiciones Bay Hien (5,1 ha), el área C30 (40,9 ha) y la estación Tham Luong. Estas son ubicaciones privilegiadas con gran potencial para el desarrollo del desarrollo urbano sostenible (DOT); sin embargo, para explotar este fondo de tierras, Ciudad Ho Chi Minh puede recaudar el incremento del valor de los terrenos generado por el metro; este contenido no se menciona en la Resolución 98.

Además, según el Departamento de Construcción, existen tres nuevas fuentes de ingresos que requieren atención: los ingresos provenientes del aumento de la superficie construida al ajustar el coeficiente de uso del suelo (FAR); los ingresos provenientes del aumento del valor del suelo generado por la planificación del DOT y la inversión en el metro; y las tasas por mejoras de infraestructura provenientes de las actividades comerciales que se benefician del área de la estación. Muchos países han aplicado estas herramientas para compensar el costo de la inversión en desarrollo de infraestructura; sin embargo, la normativa vigente, incluida la Resolución 98, no menciona la recuperación del aumento del valor del suelo (captura del valor del suelo), por lo que Ciudad Ho Chi Minh carece de fundamento para su implementación.

Mientras tanto, según el análisis del Dr. Ngo Viet Nam Son, la inversión en el metro incrementa el precio del terreno alrededor de la estación entre un 20% y un 50%. Si no existe un mecanismo para que el Estado recupere ese valor añadido, el DOT no creará una fuente sostenible de capital para el desarrollo del transporte público.

Ampliación de la autoridad para implementar proyectos DOT

Uno de los requisitos más importantes del DOT es aumentar la densidad de población y las actividades económicas a una distancia de 10 a 15 minutos a pie de una estación de metro. Sin embargo, las normas sobre densidad de edificación, altura, índice de arbolado verde, etc., de la normativa vigente siguen siendo vinculantes, lo que obliga a los trámites a pasar por varios niveles y a tomar mucho tiempo.

Phan Cong Bang, director de la Junta de Gestión del Ferrocarril Urbano de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el DOT solo es eficaz cuando toda la red de transporte público funciona como un sistema unificado. Allí, los usuarios pueden caminar cómodamente hasta la estación y usar una tarjeta o aplicación para usar el metro, el autobús o la bicicleta pública.

Sin embargo, debido a la descentralización de la autoridad y a que cada línea de metro o unidad de transporte puede elegir una tecnología diferente, la implementación del DOT resulta difícil. Por lo tanto, Ciudad Ho Chi Minh propuso definir sus propios estándares tecnológicos, de billetes electrónicos y de infraestructura de conexión para toda la red.

Para solucionar el problema de la congestión vehicular, Ciudad Ho Chi Minh aspira a completar 232 km de ferrocarril urbano para 2030, con una inversión inicial total de aproximadamente 19.670 millones de dólares. Según cálculos, el capital del gobierno central y el presupuesto municipal solo cubren actualmente alrededor del 66 % de la demanda.

Según el Sr. Tran Quang Lam, Director del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad está desarrollando urgentemente un proyecto para movilizar recursos adicionales, centrándose en la explotación de fondos de tierras según el modelo TOD y ampliando los mecanismos de asociación público-privada (APP), especialmente los contratos de construcción-transferencia (BT) para crear más capital para proyectos de infraestructura clave.

El proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional modifica y complementa varios artículos de la Resolución 98, proponiendo ampliar la autoridad de Ciudad Ho Chi Minh en la implementación de proyectos de desarrollo territorial. El nuevo avance radica en que Ciudad Ho Chi Minh podrá utilizar el presupuesto para compensar, limpiar terrenos y crear fondos de tierras limpias en las inmediaciones de las estaciones de tren y las intersecciones de la Circunvalación 3 para subastar derechos de uso del suelo.

Los ingresos provenientes de la explotación de ese fondo de tierras se retienen para implementar proyectos de desarrollo urbano, comercio, servicios o pagar a inversionistas por proyectos ferroviarios bajo contratos BT... Según los expertos, con esas propuestas, Ciudad Ho Chi Minh tendrá más recursos para acelerar la planificación, inversión y explotación de áreas urbanas asociadas al metro, formando pronto modernos centros TOD, aumentando el atractivo del transporte público y mejorando la calidad de vida de las personas.

Quoc Hung

Fuente: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html