Con el mercado estableciendo constantemente nuevos niveles de precios, la mentalidad de "cada centímetro de tierra vale su peso en oro" está atrayendo la atención de los compradores, convirtiendo los terrenos residenciales de Hanoi en un objetivo principal.

El aumento de los precios inmobiliarios, el establecimiento de nuevos puntos de referencia, la alta demanda de terrenos residenciales en Hanoi y las últimas regulaciones sobre hipotecas de títulos de propiedad... son algunas de las últimas noticias del sector inmobiliario.

Los inmuebles sobre terreno se están convirtiendo en una alternativa, ya que los precios no se inflan artificialmente como en el caso de los apartamentos. (Foto: Linh An)

Los precios de los bienes inmuebles están en constante aumento.

Según la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam), los precios de los bienes raíces están estableciendo continuamente nuevos niveles altos, superando ampliamente la tasa de crecimiento de los ingresos de la gran mayoría de la población.

En concreto, el índice de precios inmobiliarios de apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh en el segundo trimestre de 2024 aumentó un 58% y un 27%, respectivamente, en comparación con el segundo trimestre de 2019. Los proyectos de apartamentos comerciales asequibles han desaparecido por completo de estas ciudades. Incluso los apartamentos de gama media son cada vez más escasos, siendo reemplazados gradualmente por los segmentos de alta gama y lujo. Más del 80% de los apartamentos lanzados en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh en 2024 tenían un precio de 50 millones de VND/m² o superior. Muchos proyectos de apartamentos recién lanzados tienen precios que alcanzan decenas de miles de dólares por metro cuadrado.

Los precios persistentemente altos de los apartamentos en el mercado primario han provocado un aumento repentino de los precios de los apartamentos más antiguos, con muchas unidades con décadas de antigüedad vendiéndose al doble o al triple de su precio original de entrega. Tras este auge de precios de los apartamentos, los precios de las viviendas unifamiliares, incluyendo villas y casas adosadas, también han aumentado significativamente, incluyendo algunos proyectos en distritos/condados alejados del centro de Hanói, a medida que la oferta en el centro urbano es cada vez más escasa.

Si bien antes se consideraban altos los precios de cientos de millones de VND por metro cuadrado para villas, ahora se anuncian villas con precios de hasta mil millones de VND por metro cuadrado, que aún se consideran normales. Los precios de los terrenos también están en constante aumento. Muchas provincias y ciudades están experimentando un auge local de terrenos legalmente sólidos debido a la renovada actividad inversora o a la oferta y demanda artificial creada por ciertos grupos inversores para impulsar los precios. En algunas provincias y ciudades, como Hai Duong , los precios han superado el pico del auge de 2022.

La Sra. Mien cree que, a corto plazo, será difícil reducir los precios de los bienes raíces primarios, especialmente en el segmento de apartamentos, el tipo de vivienda que satisface principalmente las necesidades de vivienda en las zonas urbanas. Esto se debe a que, en el contexto de una demanda cada vez mayor de bienes raíces, especialmente de inversión, los promotores priorizarán el desarrollo del segmento de lujo para maximizar las ganancias a medida que el terreno escasea, los costos de construcción aumentan y la infraestructura y los servicios mejoran cada vez más.

El nuevo marco legal elimina a los promotores con baja capacidad financiera, obligando a los restantes a desarrollar áreas urbanas a gran escala con infraestructura y servicios integrados, y un impacto de amplio alcance. Esto implica mayores costos, lo que dificulta la caída de los precios inmobiliarios.

Al mismo tiempo, el hecho de que el mercado quede sólo en manos de promotores con fuertes recursos financieros, capacidades existentes o ventajas en la adquisición de tierras seguirá manteniendo el monopolio de la oferta, y los grandes promotores seguirán determinando los precios del mercado, a menudo a niveles más altos para maximizar las ganancias.

Los terrenos residenciales en Hanoi tienen una gran demanda.

Los terrenos y las casas se están convirtiendo en una opción alternativa, ya que los precios no son tan volátiles como los de los apartamentos. Una encuesta de Batdongsan.com.vn muestra que los precios de las casas unifamiliares en distritos céntricos como Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong y Hoang Mai han registrado un aumento promedio del 10 al 20 % desde principios de año. El volumen de transacciones en las agencias inmobiliarias especializadas en la venta de terrenos y casas en Hanói ha aumentado un promedio del 10 al 30 % en los últimos tres meses, coincidiendo con un período de fuertes fluctuaciones en los precios de los apartamentos.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, también afirmó que los datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn muestran que las casas unifamiliares y adosadas mantienen un nivel de interés estable. En el primer trimestre de 2024, el volumen de transacciones y el interés en este tipo de viviendas mostraron una tendencia al alza en todos los rangos de precios. En particular, el interés aumentó considerablemente en casi todos los distritos y comunas de Hanói.

En concreto, en comparación con principios de 2023, el interés por viviendas particulares en el distrito de Nam Tu Liem aumentó un 43%, en Hoang Mai un 28%, en Dong Da un 21%, en Ha Dong un 26% y en Thanh Xuan un 12%. En cuanto a los precios, el precio medio de las viviendas particulares en Hanói aumentó de 95 millones de VND/m² en el primer trimestre de 2021 a 164 millones de VND/m² en el segundo trimestre de 2024.

Por lo tanto, la tasa media de incremento de precios de las viviendas unifamiliares es bastante estable, con un promedio del 15-20% anual, según la zona. Esta estabilidad, sin fluctuaciones de precios ni aumentos erráticos, mantiene estable y constante el volumen de transacciones de viviendas unifamiliares y adosadas, convirtiéndolas en objetivos atractivos para compradores e inversores reales en un contexto de constante fluctuación de los precios de los apartamentos en Hanói.

El experto en bienes raíces Tran Huu Xiem, presidente de MSP Land System, dijo que muchos factores aseguran el crecimiento futuro del sector inmobiliario residencial, lo que hace que el capital se desplace fuertemente hacia este segmento.

En concreto, las modificaciones legales en la recién aprobada Ley de Tierras y la Ley de Negocios Inmobiliarios están impulsando el desarrollo del mercado inmobiliario de forma transparente y sostenible. En particular, se prevé un aumento en los precios de los terrenos debido a los cambios en la frecuencia de actualización de los precios, ya que el marco de precios de los terrenos y las listas anuales de precios de los terrenos ya no se actualizan.

Además, los precios de los terrenos, casas adosadas y viviendas unifamiliares con estatus legal claro también aumentarán a medida que las condiciones detalladas para otorgar certificados de derechos de uso de la tierra para terrenos no disputados se vuelvan más estrictas, más transparentes y más claras; y la precisión de la determinación de los precios se vuelva más estricta.

Además, el presidente del Sistema de Tierras del MSP cree que, en consonancia con la mentalidad tradicional vietnamita de que "cada centímetro de tierra vale su peso en oro", el sector inmobiliario residencial siempre ha sido atractivo debido a la alta demanda de vivienda propia y la acumulación de activos entre los vietnamitas. La escasez de terrenos en las zonas céntricas, sumada al continuo aumento de la demanda, también impulsará el alza de los precios y las transacciones. Por lo tanto, este segmento siempre se considera un refugio seguro para el capital, atrayendo tanto a compradores como a inversores inmobiliarios.

Bac Giang emite las últimas regulaciones sobre la subdivisión de tierras.

El Comité Popular de la provincia de Bac Giang acaba de emitir la Decisión No. 24 que detalla los límites en la asignación de tierras para viviendas, los límites en el reconocimiento de tierras para viviendas; el área mínima y las condiciones para la subdivisión y consolidación de tierras; los límites en la asignación de tierras agrícolas; los límites en la asignación de tierras no utilizadas a individuos para su uso; los límites para recibir transferencias de tierras agrícolas; los criterios y condiciones para cambiar el propósito de uso de tierras de arroz, tierras forestales protectoras, tierras forestales de uso especial y tierras forestales de producción a otros fines; y otros tipos de documentos de los usuarios de tierras antes del 15 de octubre de 1993, aplicables en la provincia.

En consecuencia, la normativa establece que las condiciones para la subdivisión de parcelas de terreno son las siguientes: para terrenos residenciales, la superficie mínima del terreno residencial debe ser de 32 m2, el tamaño mínimo del frente debe ser de 4 m y la profundidad mínima desde la línea de construcción (si la hay) debe ser de 5,5 m para parcelas originales con profundidades existentes de 5,5 m o más.

En los casos en que el terreno sea recuperado por el Estado y su profundidad existente sea menor a 5,5m, la profundidad mínima deberá ser de 3m.

En cuanto al límite de asignación de tierras para individuos, de acuerdo con las nuevas regulaciones, para terrenos residenciales en áreas urbanas dentro de los distritos de la ciudad de Bac Giang (excluyendo los casos en que las comunas dentro de los límites administrativos de distritos y ciudades se convierten en distritos o municipios debido a un nuevo establecimiento, división o fusión de límites administrativos), el máximo es de 100m2.

Terrenos residenciales urbanos en ciudades; terrenos residenciales en ciudades convertidas en barrios; terrenos residenciales en barrios de la ciudad de Viet Yen; terrenos residenciales en las comunas de Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai en la ciudad de Bac Giang; terrenos residenciales en comunas dentro de los límites de la ciudad de Bac Giang convertidas en barrios; terrenos residenciales rurales adyacentes a autopistas, carreteras nacionales y carreteras provinciales con una superficie máxima de 120m2.

El terreno residencial en las comunas dentro de los límites administrativos de los distritos y ciudades que se han transformado en barrios o municipios debido al establecimiento, división o fusión de los límites administrativos (después de que entre en vigor la Resolución del Comité Permanente de la Asamblea Nacional sobre el establecimiento, división y fusión de los límites administrativos) está limitado a un máximo de 200 m2.

El suelo residencial en comunas de distritos, ciudades y pueblos de la zona central está limitado a un máximo de 300 m². El suelo residencial en comunas de distritos y pueblos de la zona montañosa está limitado a un máximo de 360 ​​m².

En los casos en que el terreno se haya constituido antes del 18 de diciembre de 1980, la superficie del terreno residencial se determina en 5 veces el límite de asignación de terreno residencial correspondiente a cada región o zona, pero sin exceder el área del terreno actualmente en uso, y un máximo de 800m2.

En los casos en que el terreno se haya formado entre el 18 de diciembre de 1980 y antes del 15 de octubre de 1993, el límite de suelo residencial reconocido se determina por el triple del límite de asignación de suelo residencial correspondiente a cada región y zona, pero la superficie total no podrá exceder el área del terreno actualmente en uso, con un máximo de 600m2.

Esta decisión entra en vigor a partir del 21 de septiembre y reemplaza la Decisión No. 40 de 2021 y la Decisión No. 44 de 2023 del Comité Popular Provincial.

Las condiciones bajo las cuales los usuarios de tierras pueden hipotecar sus derechos de uso de la tierra están estipuladas en el artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024. (Foto: Ha Phong)

Normativa importante sobre hipoteca de certificados de títulos de propiedad.

Las condiciones bajo las cuales los usuarios de tierras pueden hipotecar sus derechos de uso de tierras están estipuladas en el artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024.

Condiciones para ejercer el derecho a hipotecar un título de propiedad de una tierra.

Con base en el inciso 1 del artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras pueden hipotecar sus derechos de uso de la tierra cuando se cumplan las siguientes condiciones:

Tener un Certificado de Derechos de Uso de la Tierra o un Certificado de Propiedad de Vivienda y Derechos de Uso de la Tierra o un Certificado de Derechos de Uso de la Tierra, Propiedad de Vivienda y Otros Activos Adjuntos a la Tierra, excepto en los siguientes casos: (1) Herencia de derechos de uso de la tierra; (2) Conversión de tierras agrícolas al consolidar parcelas, intercambiar parcelas, regalar derechos de uso de la tierra al Estado, comunidades residenciales; (3) Organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que reciben la transferencia de proyectos inmobiliarios; (4) Los hogares e individuos que usan tierras a las que no se les han otorgado Certificados de derechos de uso de la tierra, Certificados de propiedad de casas y derechos de uso de la tierra, Certificados de derechos de uso de la tierra, propiedad de casas y otros activos adjuntos a la tierra, Certificados de derechos de uso de la tierra, propiedad de activos adjuntos a la tierra, pero que cumplen con las condiciones para el otorgamiento de Certificados de derechos de uso de la tierra, propiedad de activos adjuntos a la tierra, pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital con derechos de uso de la tierra para implementar proyectos.

Tierra libre de disputas o en la cual las disputas han sido resueltas por autoridades estatales competentes, sentencias judiciales o laudos arbitrales que han adquirido eficacia jurídica.

Los derechos de uso del suelo no están sujetos a embargo ni a otras medidas para garantizar la ejecución de sentencias, según lo dispuesto en la ley de ejecución de sentencias civiles. Durante el período de uso del suelo, los derechos de uso del suelo no están sujetos a medidas temporales de emergencia, según lo dispuesto por la ley.

¿Es necesario notariar un contrato hipotecario que utiliza un certificado de título de propiedad?

De acuerdo con la cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024, la notarización y autenticación de los contratos y documentos que ejerzan los derechos de los usuarios de la tierra se realizará de la siguiente manera:

Los contratos de transmisión, donación, hipoteca o aportación de capital sobre derechos de uso de terrenos, o sobre derechos de uso de terrenos y bienes afectos a ellos, deberán ser protocolizados o certificados, salvo lo dispuesto en el inciso b) de esta cláusula.

Los contratos de arrendamiento, contratos de subarrendamiento de derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y activos anexos a las tierras, contratos para la conversión de derechos de uso de tierras agrícolas; contratos para la transferencia o contribución de capital en forma de derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y activos anexos a las tierras, y activos anexos a las tierras donde una o ambas partes involucradas en la transacción sean organizaciones dedicadas a actividades comerciales inmobiliarias, deben ser notariados o certificados según lo requieran las partes.

Los documentos relativos a la herencia de derechos de uso de la tierra, derechos de uso de la tierra y bienes vinculados a la tierra deben ser notariados o certificados de conformidad con las disposiciones del derecho civil. La notarización y certificación se realizan de acuerdo con las normas de la ley de notarización y certificación. Por lo tanto, al hipotecar un título de propiedad, el contrato hipotecario debe ser notariado o certificado.

¿Qué documentos se requieren para una hipoteca sobre título de tierra?

En concreto, de acuerdo con el artículo 27 del Decreto 99/2022/ND-CP, la persona que solicita el registro de una hipoteca debe presentar un juego de documentos, que incluye lo siguiente: Formulario de solicitud original según el mẫu số 01a; Contrato de garantía o contrato de garantía notariado/certificado (1 original o 1 copia certificada);

Certificado original (certificado de título de propiedad, certificado de título de vivienda) excepto en los casos en que la inscripción de las medidas de seguridad se presente simultáneamente con: (1) Documentos de registro de tierras y de propiedad; o; (2) Documentos que certifiquen la propiedad de los bienes anexos al terreno.

¿Se puede vender un terreno hipotecado?

De acuerdo con la cláusula 8 del artículo 320 y la cláusula 5 del artículo 321 del Código Civil de 2015, el deudor hipotecario no puede vender, permutar ni ceder el inmueble hipotecado, salvo con el consentimiento del acreedor hipotecario. Por lo tanto, el deudor hipotecario solo tiene derecho a vender el terreno con el consentimiento del acreedor hipotecario.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html