El mercado establece continuamente nuevos niveles de precios, con la mentalidad de que "cada centímetro de tierra es oro", los terrenos residenciales de Hanoi están en la mira de los compradores.

Los precios de los bienes raíces están en constante aumento, estableciendo nuevos terrenos, los terrenos residenciales en Hanoi tienen una gran demanda, las últimas regulaciones sobre hipotecas del libro rojo... son las últimas noticias inmobiliarias.

Los bienes raíces residenciales se están convirtiendo en una opción más, ya que el aumento de precios no se impulsa de forma tan caótica como en el caso de los apartamentos. (Foto: Linh An)

Los precios inmobiliarios siguen subiendo

La Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam), dijo que los precios de los bienes raíces están estableciendo continuamente nuevos niveles, en niveles altos, superando ampliamente la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

En concreto, el índice de precios inmobiliarios de apartamentos en Hanói y Ho Chi Minh City en el segundo trimestre de 2024 aumentó un 58% y un 27%, respectivamente, en comparación con el segundo trimestre de 2019. Los proyectos de apartamentos comerciales asequibles han desaparecido por completo en las zonas urbanas. Incluso el segmento de apartamentos de gama media es cada vez más escaso, siendo gradualmente dominado por el segmento de alta gama y lujo, donde más del 80% de la oferta de apartamentos en venta en Hanói y Ho Chi Minh City en 2024 tiene un precio de 50 millones de VND/m² o más. Muchos proyectos de apartamentos de nueva construcción tienen precios de decenas de miles de dólares por m².

El alto precio de los apartamentos en el mercado inmobiliario principal ha provocado un aumento vertiginoso del precio de los apartamentos antiguos, y muchos apartamentos que han estado en uso durante décadas se venden a precios que duplican o triplican su precio original al momento de la entrega. Tras el auge de los precios de los apartamentos, el precio de venta de las casas adosadas, incluyendo villas y casas adosadas, también ha experimentado un aumento, incluyendo algunos proyectos en distritos alejados del centro de Hanói, donde la oferta en el centro urbano es cada vez más escasa.

Si antes, el precio unitario de cientos de millones por metro cuadrado para las villas se consideraba elevado, ahora hay villas a la venta a precios de hasta mil millones de VND por metro cuadrado, lo que aún se considera normal. Los precios de los terrenos también están en constante aumento. Muchas provincias y ciudades han registrado un aumento en la demanda de terrenos limpios y legales a nivel local debido a actividades de reinversión o a que algunos grupos de inversores crean una oferta y demanda falsas para impulsar los precios. En algunas provincias y ciudades, como Hai Duong , el precio superó el pico máximo en 2022.

La Sra. Mien cree que, a corto plazo, los precios de los bienes raíces primarios difícilmente disminuirán, especialmente en el segmento de apartamentos, el tipo que satisface las necesidades de vivienda principalmente en zonas urbanas. Dado que la demanda de bienes raíces, especialmente la de inversión, está en constante aumento, los inversores priorizarán el desarrollo del segmento de lujo para maximizar las ganancias, en un momento en que los terrenos son cada vez más escasos, los costos de construcción aumentan y se invierte en infraestructura y servicios públicos de mayor calidad.

El nuevo corredor legal elimina a los inversionistas con débil capacidad financiera, obligando a los inversionistas restantes en el "patio de recreo" a desarrollar grandes áreas urbanas con infraestructura y servicios sincrónicos, con gran influencia, lo que significa altos costos, dificultando además la disminución de los precios de los inmuebles.

Al mismo tiempo, el mercado se queda solo con inversores con buen potencial financiero, fuerte capacidad existente o ventajas en la creación de fondos de tierras, que seguirán manteniendo el fenómeno de la oferta monopolística, los grandes inversores seguirán decidiendo el precio del mercado, en una dirección superior para maximizar las ganancias.

Los terrenos residenciales en Hanoi tienen una gran demanda

Los bienes raíces residenciales se están convirtiendo en una opción cuando el aumento de precios no se produce de forma caótica como en el caso de los apartamentos. Una encuesta de Batdongsan.com.vn muestra que el precio de las viviendas particulares en los distritos céntricos de Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong y Hoang Mai registró un aumento promedio de entre el 10 % y el 20 % desde principios de año. El volumen de transacciones en las casas especializadas en la venta de terrenos residenciales en Hanói aumentó entre un 10 % y un 30 % en promedio en los últimos tres meses, coincidiendo con un aumento constante de los precios de los apartamentos.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, también afirmó que los datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn muestran que el interés por las casas particulares y adosadas se mantiene estable. Durante el primer trimestre de 2024, el volumen de transacciones y el interés por las casas particulares y adosadas tendieron a aumentar en todos los rangos de precios. En particular, el interés aumentó considerablemente en casi todos los distritos de Hanói.

En concreto, en comparación con principios de 2023, el interés por las viviendas particulares en el distrito de Nam Tu Liem aumentó un 43%, en Hoang Mai un 28%, en Dong Da un 21%, en Ha Dong un 26% y en Thanh Xuan un 12%. En cuanto al precio, el precio de las viviendas particulares en Hanói aumentó de un promedio de 95 millones de VND/m² en el primer trimestre de 2021 a 164 millones de VND/m² en el segundo trimestre de 2024.

Por lo tanto, el aumento promedio del precio de las viviendas particulares es bastante estable, alcanzando un promedio del 15-20% anual, dependiendo de la zona. Es esta estabilidad, sin caos de precios ni aumentos repentinos, lo que permite que el número de transacciones de viviendas particulares y adosadas se mantenga estable, regular y atraiga la atención de compradores e inversores reales, en el contexto de la constante fluctuación de los precios de los apartamentos en Hanói.

El experto en bienes raíces Tran Huu Xiem, presidente de MSP Land System, dijo que hay muchos factores que garantizan el crecimiento del sector inmobiliario residencial en el futuro, lo que hace que el flujo de efectivo se desplace fuertemente hacia este segmento.

En concreto, las modificaciones legales de la recién aprobada Ley de Tierras y la Ley de Negocios Inmobiliarios están impulsando el desarrollo del mercado inmobiliario de forma transparente y sostenible. En particular, se prevé que el precio futuro de los inmuebles residenciales aumente según la frecuencia de actualización de precios, cuando se eliminen y actualicen anualmente el marco y la tabla de precios de terrenos.

Además, el precio de los terrenos, casas adosadas y viviendas particulares en productos con estatus legal claro también aumentará cuando se detallen las condiciones para el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra para terrenos en uso sin disputas; la precisión de la valoración sea cada vez más estricta, más transparente y más clara.

Además, el presidente de MSP Land System cree que, ligado a la mentalidad ancestral de "cada centímetro de tierra es oro", el sector inmobiliario residencial siempre es atractivo debido a la gran demanda de vivienda y propiedad entre los vietnamitas. La escasez de terrenos en el centro de la ciudad, junto con el constante aumento de la demanda, también impulsará el aumento de los precios de venta y las transacciones. Por lo tanto, este segmento siempre se considera un refugio seguro para el flujo de caja, atrayendo a compradores e inversores reales.

Bac Giang emite las últimas regulaciones sobre la división de tierras

El Comité Popular de la provincia de Bac Giang acaba de emitir la Decisión No. 24 que detalla los límites en la asignación de tierras residenciales, los límites en el reconocimiento de tierras residenciales; el área mínima y las condiciones para la división y consolidación de parcelas de tierra; los límites en la asignación de tierras agrícolas; los límites en la asignación de tierras no utilizadas a individuos para su uso; los límites para recibir transferencias de tierras agrícolas; los criterios y condiciones para cambiar el propósito de uso de las tierras de cultivo de arroz, tierras forestales protectoras, tierras forestales de uso especial, tierras forestales de producción a otros fines; otros tipos de documentos de los usuarios de la tierra antes del 15 de octubre de 1993 aplicables en la provincia.

En consecuencia, el reglamento establece claramente que las condiciones para la división del terreno, para terrenos residenciales, deben tener una superficie mínima de terreno residencial de 32 metros cuadrados, un frente mínimo de 4 metros y una profundidad en comparación con el límite de construcción (si lo hay) de al menos 5,5 metros para el terreno original con una profundidad existente de 5,5 metros o más.

En caso de que el terreno después de que el Estado recupere el terreno, la profundidad existente del mismo sea menor a 5,5m, la profundidad mínima deberá ser de 3m.

En cuanto al límite de asignación de terrenos residenciales a individuos, de acuerdo a las nuevas regulaciones, para los terrenos residenciales urbanos en los distritos de la ciudad de Bac Giang (excepto para las comunas dentro de los límites administrativos de los distritos y pueblos convertidos en distritos y pueblos debido a límites administrativos recientemente establecidos, divididos o fusionados), el máximo es de 100 metros cuadrados.

Terrenos residenciales urbanos en ciudades, terrenos residenciales en ciudades convertidas en barrios; terrenos residenciales en barrios de la ciudad de Viet Yen; terrenos residenciales en comunas: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai de la ciudad de Bac Giang; terrenos residenciales en comunas dentro de los límites de la ciudad de Bac Giang convertidas en barrios; terrenos residenciales en áreas rurales a lo largo de autopistas, carreteras nacionales, carreteras provinciales con un área máxima de 120 metros cuadrados.

El terreno residencial en las comunas dentro de los límites administrativos de los distritos y ciudades convertidos en barrios y ciudades debido a límites administrativos recientemente establecidos, divididos o fusionados (después de que entre en vigor la Resolución del Comité Permanente de la Asamblea Nacional sobre límites administrativos recientemente establecidos, divididos o fusionados) es de un máximo de 200 metros cuadrados.

El terreno residencial en comunas de la zona central de distritos, ciudades y pueblos tiene un máximo de 300 m². El terreno residencial en comunas de la zona montañosa de distritos y pueblos tiene un máximo de 360 ​​m².

En caso de que el terreno se haya formado antes del 18 de diciembre de 1980, la superficie del terreno residencial se determina en 5 veces el límite de asignación de terreno residencial correspondiente a cada región o área prescrita, pero sin exceder el área del terreno en uso y un máximo de 800m2.

En caso de que el terreno se haya formado desde el 18 de diciembre de 1980 hasta antes del 15 de octubre de 1993, el límite de reconocimiento de suelo residencial se determina por 3 veces el límite de asignación de suelo residencial correspondiente a cada región o área prescrita, pero el área total no excede el área del terreno en uso y es un máximo de 600m2.

Esta Decisión entra en vigor a partir del 21 de septiembre y reemplaza la Decisión No. 40/2021 y la Decisión No. 44/2023 del Comité Popular Provincial.

Las condiciones para que los usuarios de tierras puedan hipotecar sus derechos de uso están estipuladas en el artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024. (Foto: Ha Phong)

Normativa importante sobre las hipotecas del libro rojo

Las condiciones para que los usuarios de tierras puedan hipotecar los derechos de uso de la tierra están estipuladas en el artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024.

Condiciones para el ejercicio del derecho de hipoteca libro rojo

De conformidad con la Cláusula 1 del Artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras pueden hipotecar los derechos de uso de la tierra cuando se cumplen las siguientes condiciones:

Tener un Certificado de derechos de uso de la tierra o un Certificado de propiedad de la vivienda y derechos de uso de la tierra o un Certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de la vivienda y otros activos adjuntos a la tierra, excepto en los siguientes casos: (1) Herencia de derechos de uso de la tierra; (2) Conversión de tierras agrícolas al consolidar campos, intercambiar parcelas o donar derechos de uso de la tierra al Estado o la comunidad; (3) Organizaciones económicas con inversión extranjera que reciben transferencias de proyectos inmobiliarios; (4) Los hogares e individuos que usan tierras a los que no se les ha otorgado un Certificado de derechos de uso de la tierra, un Certificado de derechos de propiedad de la vivienda y derechos de uso de la tierra, un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos adjuntos a la tierra, un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de los activos adjuntos a la tierra, pero que son elegibles para un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de los activos adjuntos a la tierra, pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital usando derechos de uso de la tierra para implementar proyectos.

La tierra no está en disputa o la disputa ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial o una decisión o laudo arbitral que ha entrado en vigor legalmente.

Los derechos de uso del suelo no están sujetos a embargo ni a otras medidas para garantizar la ejecución de sentencias, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Ejecución de Sentencias Civiles. Durante el período de vigencia del derecho de uso del suelo, los derechos de uso del suelo no están sujetos a medidas temporales de emergencia, de conformidad con lo dispuesto en la ley.

¿El contrato de hipoteca del libro rojo debe ser notariado?

De acuerdo con la cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024, la notarización y autenticación de los contratos y documentos que ejercen los derechos de los usuarios de la tierra se realizan de la siguiente manera:

Los contratos de cesión, donación, hipoteca y aportación de capital sobre derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno, deberán ser protocolizados o certificados, salvo el caso señalado en el inciso b) de esta Cláusula.

Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento de derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y activos afectos a las tierras, contratos de conversión de derechos de uso de tierras agrícolas; contratos de transferencia, aportación de capital en forma de derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y activos afectos a las tierras, activos afectos a las tierras en los que una o más partes que participan en la transacción son una organización empresarial inmobiliaria deben ser notariados o certificados a solicitud de las partes.

Los documentos sobre la herencia de derechos de uso de la tierra, derechos de uso de la tierra y bienes vinculados a la tierra se notarian o certifican de conformidad con las disposiciones del derecho civil. La notarización y certificación se realizan de conformidad con las disposiciones de la ley sobre notarización y certificación. Por lo tanto, al hipotecar el libro rojo, el contrato hipotecario debe estar notariado y certificado.

¿Qué incluye un expediente hipotecario de libro rojo?

Específicamente en el artículo 27 del Decreto 99/2022/ND-CP, la persona que solicita el registro de una hipoteca presenta un conjunto de documentos, entre los que se incluyen los siguientes: Formulario de solicitud original No. 01a; Contrato de garantía o contrato de garantía notariado o certificado (1 original o 1 copia certificada);

Certificado original (libro rojo, libro rosa) excepto en el caso de presentarse la solicitud de registro de medidas de seguridad al mismo tiempo que: (1) Solicitud de registro de cambios en el terreno y en los bienes afectos al terreno; o; (2) Solicitud de certificación de propiedad de bienes afectos al terreno.

¿Se puede vender un terreno hipotecado?

De conformidad con la Cláusula 8 del Artículo 320 y la Cláusula 5 del Artículo 321 del Código Civil de 2015, el deudor hipotecario no podrá vender, permutar ni donar el inmueble hipotecado, salvo consentimiento del acreedor hipotecario. Por lo tanto, el deudor hipotecario solo podrá vender el terreno con el consentimiento del acreedor hipotecario.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html