El mercado de almacenes y fábricas está en auge

Después de un período de estancamiento, el mercado de almacenes y fábricas prefabricadas en el Sur ha comenzado a presenciar muchas transacciones y muestra muchas perspectivas positivas a largo plazo.

La demanda es más positiva

En el tercer trimestre de 2024, el segmento de almacenes modernos listos para usar en la región sur tendrá más de 103.000 metros cuadrados de nuevos almacenes, desarrollados por BWID y Vietnam Industrial Park.

En concreto, BWID marcó su presencia en Long An con la finalización de un proyecto de almacén de dos plantas con una superficie total de 64.000 m². Mientras tanto, el Parque Industrial de Vietnam inició simultáneamente la segunda fase de los proyectos en el Parque Industrial Ho Nai (Dong Nai) y el Parque Industrial Phu An Thanh (Long An), que aportarán casi 40.000 m² adicionales de espacio multifuncional, destinado tanto a almacenamiento como a producción.

La tendencia de conversión de activos se mantuvo durante el último trimestre. Según un informe de JLL Vietnam, la región norte de la provincia de Binh Duong registró más de 18.000 m² en un proyecto de almacenes prefabricados convertidos en fábricas prefabricadas. Al cierre del tercer trimestre de 2024, la oferta total de almacenes prefabricados modernos ascendió a 2 millones de m², un 4,4 % más intertrimestral y un 14,7 % más interanual. De estos, BWID y Mapletree representaron el 30 % y el 20 % de la oferta total, respectivamente.

El mercado inmobiliario industrial solía ser un mercado tradicional, desarrollado principalmente por inversores nacionales. Sin embargo, en los últimos años, hemos observado un mayor interés e inversión por parte de inversores extranjeros, provenientes de Singapur, Corea y Tailandia.

- Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, Jefa del Departamento de Investigación y Consultoría de CBRE en Ciudad Ho Chi Minh

La oferta aumenta y las tasas de ocupación también son positivas. Según JLL, tras un período de estancamiento, el mercado logístico del sur inició el segundo semestre con una absorción neta positiva, alcanzando casi 160.000 m² en el tercer trimestre de 2024. Los nuevos contratos de arrendamiento fueron firmados principalmente por inquilinos que atienden el mercado nacional, incluyendo fabricantes y proveedores de servicios logísticos externos (3PL). Por consiguiente, las instalaciones ubicadas en zonas céntricas con buenas conexiones con Ciudad Ho Chi Minh siguen siendo muy solicitadas.

CBRE también registró un dinamismo en la actividad de arrendamiento de almacenes y fábricas prefabricadas durante el último trimestre. La tasa promedio de ocupación de almacenes aumentó un 7% con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 68%; la tasa de ocupación de fábricas prefabricadas aumentó un 3% con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 84%. Los clientes con demanda de almacenes prefabricados en el Sur provienen de fabricantes de los sectores de alta tecnología, componentes electrónicos y logística, además de la expansión de empresas del sector del comercio electrónico.

El Sr. Alex Crane, Director General de Knight Frank Vietnam, comentó que, debido a factores externos, los inversores se están acercando al mercado con cautela, pero que este aún muestra indicios de recuperación. Añadió que la mejora de la oferta, junto con un ligero aumento en los alquileres solicitados, demuestra que la confianza de las empresas en las perspectivas a largo plazo del mercado está creciendo.

“El continuo desarrollo y explotación de fábricas ya construidas es una señal positiva, que motiva a los inquilinos a considerar Vietnam como un destino adecuado para la inversión o la expansión empresarial”, afirmó el Sr. Alex Crane.

Además, según este experto, el mercado de almacenes del Sur depende principalmente de la demanda de exportación y del crecimiento del consumo interno. Después de 2024, cuando finalicen las elecciones mundiales , especialmente las presidenciales estadounidenses, las necesidades de los mercados estarán más claras y podrán impulsar la demanda de almacenes en el Sur.

Descuento para estimular la liquidez

La liquidez del mercado en el segmento de almacenes y fábricas ha mejorado considerablemente, pero la Sra. Trang Le, Directora Sénior de Consultoría e Investigación (JLL Vietnam), reconoció que la demanda sigue siendo relativamente baja en comparación con finales del año pasado. «Las exportaciones no se han recuperado del todo, por lo que los centros de distribución mantienen su escala actual, en lugar de expandirse para anticipar el aumento repentino de productos a finales de año, como es habitual».

Para mantener la liquidez, la Sra. Trang explicó que algunos proyectos con baja rentabilidad por alquiler han aplicado una estrategia de estímulo de la demanda más sólida mediante la reducción de las rentas solicitadas. En particular, en las zonas emergentes fuera del centro, los precios de alquiler en el tercer trimestre disminuyeron significativamente en comparación con el trimestre anterior, mientras que en la zona centro se mantuvieron estables.

El alquiler promedio solicitado para almacenes modernos ya construidos en el Sur disminuyó levemente a USD 4,85/m2/mes, una baja del 0,4% intertrimestral, pero aún un aumento del 3,1% interanual.

“Los propietarios siguen siendo flexibles y están creando condiciones favorables para las negociaciones con el fin de apoyar a los inquilinos en un mercado lento. Uno de los incentivos importantes en algunas naves recién terminadas es un periodo de carencia de alquiler de más de seis meses para un contrato de arrendamiento de tres años”, añadió la Sra. Trang. Se espera que la situación de los alquileres mejore en los últimos meses del año, ya que el cuarto trimestre suele ser la temporada alta, pero la mejora prevista no es demasiado repentina.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Alex Crane dijo que en el corto plazo, el mercado de almacenes enfrentará algunas dificultades debido al aumento de la oferta y la reducción de la absorción, sin embargo, este experto cree que las perspectivas a mediano y largo plazo del sector inmobiliario industrial en el Sur siguen siendo muy positivas, con muchos proyectos de alta calidad con precios de alquiler asequibles.

Los expertos de Knight Frank predicen que el mercado se recuperará significativamente para 2025. Algunos proyectos que se retrasaron en el período anterior ya se han completado, junto con la creciente confianza de los inversores, lo que se espera que impulse la demanda de suelo industrial. La ubicación estratégica de la región, las mejoras en la infraestructura y las políticas preferenciales seguirán desempeñando un papel clave para atraer inversión extranjera directa y promover el crecimiento económico.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html