El mercado de almacenes y fábricas está en auge.

Después de un período de estancamiento, el mercado de almacenes y fábricas prefabricadas en el Sur está comenzando a ver más transacciones y muestra muchas perspectivas positivas a largo plazo.

Demanda más favorable

En el tercer trimestre de 2024, el segmento de almacenes modernos listos para usar en el Sur agregó más de 103.000 m2 de nuevo espacio de almacén, desarrollado por BWID y KCN Vietnam.

En concreto, BWID marcó su presencia en Long An con la finalización de un proyecto de almacén de dos plantas con una superficie total de 64.000 m². Mientras tanto, KCN Vietnam inauguró simultáneamente la Fase II de sus proyectos en el Parque Industrial Ho Nai (Dong Nai) y el Parque Industrial Phu An Thanh (Long An), proporcionando casi 40.000 m² de espacio multifuncional adicional para almacenamiento y fabricación.

La tendencia de conversión de funciones inmobiliarias se mantuvo durante el último trimestre. Según un informe de JLL Vietnam, en la zona norte de la provincia de Binh Duong , más de 18.000 m² de un proyecto de almacén prefabricado se convirtieron en una fábrica prefabricada. Al cierre del tercer trimestre de 2024, la oferta total de almacenes prefabricados modernos ascendió a 2 millones de m², lo que representa un incremento intertrimestral del 4,4 % y un aumento interanual del 14,7 %. De esta cifra, BWID y Mapletree representaron el 30 % y el 20 %, respectivamente.

El mercado inmobiliario industrial solía ser un mercado tradicional, desarrollado principalmente por inversores nacionales. Sin embargo, en los últimos años, hemos observado un mayor interés e inversión por parte de inversores extranjeros, en particular de Singapur, Corea del Sur y Tailandia.

- Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, Jefa de Investigación y Consultoría de CBRE en Ciudad Ho Chi Minh

La oferta está aumentando y las tasas de ocupación también son favorables. Según JLL, tras un período de estancamiento, el mercado de almacenamiento del sur inició el segundo semestre con una absorción neta positiva, alcanzando casi 160.000 m² en el tercer trimestre de 2024. Los nuevos contratos de arrendamiento fueron firmados principalmente por inquilinos que atienden al mercado nacional, incluyendo fabricantes y proveedores de logística externa (3PL). En consecuencia, las instalaciones ubicadas en zonas céntricas con buenas conexiones con Ciudad Ho Chi Minh siguen teniendo una alta demanda.

CBRE también observó una dinámica actividad de arrendamiento de almacenes y fábricas prefabricadas durante el último trimestre. La tasa de ocupación promedio de almacenes aumentó un 7% con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 68%; la tasa de ocupación de fábricas prefabricadas aumentó un 3% con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 84%. Los clientes que buscaban almacenes prefabricados en el sur provenían de fabricantes de los sectores de alta tecnología, componentes electrónicos y logística, junto con la expansión de las empresas de comercio electrónico.

Alex Crane, Director General de Knight Frank Vietnam, comentó que, debido a factores externos, los inversores se están acercando al mercado con cautela, pero este aún muestra indicios de recuperación. Cree que la mejora de la oferta, junto con un ligero aumento en los alquileres solicitados, indica una mayor confianza empresarial en las perspectivas a largo plazo del mercado.

“El continuo desarrollo y funcionamiento de espacios industriales ya construidos es una señal positiva, que ofrece a los inquilinos más incentivos para considerar a Vietnam como un destino adecuado para la inversión o la expansión empresarial”, dijo Alex Crane.

Además, según este experto, el mercado de almacenamiento en el sur de Vietnam depende principalmente de la demanda de exportación y del crecimiento del consumo interno. Después de 2024, con la conclusión de las elecciones mundiales , especialmente las presidenciales estadounidenses, la demanda del mercado se aclarará y podría impulsar aún más las necesidades de almacenamiento en el sur de Vietnam.

Bajar los precios para impulsar la liquidez.

La liquidez del mercado en el segmento de almacenes y fábricas ha mejorado significativamente, pero la Sra. Trang Le, Directora Sénior de Consultoría e Investigación (JLL Vietnam), observa que la demanda se mantiene relativamente baja en comparación con finales de años anteriores. «Las exportaciones no se han recuperado del todo, por lo que los centros de distribución mantienen su escala actual en lugar de expandirse para anticipar el aumento habitual de productos a finales de año».

Para mantener la liquidez, la Sra. Trang indicó que algunos proyectos con bajos rendimientos de alquiler han adoptado una estrategia de estímulo de la demanda más agresiva mediante reducciones de precios. En particular, en las zonas emergentes fuera del centro de la ciudad, los precios de alquiler en el tercer trimestre disminuyeron significativamente en comparación con el trimestre anterior, mientras que en la zona centro se mantuvieron estables.

El alquiler promedio solicitado para almacenes modernos y listos para usar en el Sur disminuyó levemente a $4,85/m2/mes, un 0,4% menos que en el trimestre anterior, pero aún un 3,1% más que en el año anterior.

Los propietarios se mantienen flexibles y facilitan las negociaciones para apoyar a los inquilinos en un mercado lento. Un incentivo notable en algunos almacenes recién terminados es un periodo de alquiler gratuito de más de seis meses para un contrato de arrendamiento de tres años, añadió la Sra. Trang. Se espera que la situación de los arrendamientos mejore en los últimos meses del año, ya que el cuarto trimestre suele ser la temporada alta, pero no se prevé que la mejora prevista sea drástica.

Alex Crane, que comparte esta opinión, cree que, a corto plazo, el mercado de almacenes enfrentará algunas dificultades debido al aumento de la oferta y la disminución de la absorción. Sin embargo, este experto considera que las perspectivas a medio y largo plazo para el sector inmobiliario industrial en el sur siguen siendo muy positivas, con numerosos proyectos de alta calidad que ofrecen alquileres asequibles.

De cara a 2025, los expertos de Knight Frank pronostican una importante recuperación del mercado. Varios proyectos previamente postergados ya se han completado, junto con la creciente confianza de los inversores, lo que se espera que impulse una mayor demanda de suelo industrial. La ubicación estratégica de la región, la mejora de la infraestructura y las políticas favorables seguirán desempeñando un papel clave para atraer inversión extranjera directa e impulsar el crecimiento económico.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html