نگرانی‌ها در مورد پیشنهاد افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی

تعدیل قیمت زمین‌های کشاورزی ضروری است، اما باید آنها را به سطح مناسبی افزایش داد تا مردم بتوانند مالیات بپردازند، دولت بتواند درآمد بودجه را جمع‌آوری کند و در عین حال توسعه را تشویق کند.

تعدیل قیمت زمین‌های کشاورزی ضروری است، اما باید در سطح مناسبی افزایش یابد تا مردم بتوانند مالیات بپردازند، دولت بتواند درآمد بودجه را جمع‌آوری کند و در عین حال توسعه را تشویق کند.

موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر HCM (IEER) به تازگی سندی را ارسال کرده است که در آن از کمیته مردمی شهر HCM درخواست شده است تا قیمت زمین‌های کشاورزی در فهرست قیمت زمین را به سطح معادل ۶۵ تا ۷۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی تعدیل کند.

قیمت زمین‌های کشاورزی خیلی پایین است

به گفته دکتر فام ویت توان، مدیر IEER، قیمت زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین در حال حاضر بسیار پایین است، فاقد مبنای علمی است و اصول بازار را تضمین نمی‌کند. این وضعیت باعث درآمد کم از مالیات انتقال حق استفاده از زمین، رکود بازار املاک و مستغلات و رکود بازار مصالح ساختمانی به دلیل کاهش تقاضای ساخت و ساز می‌شود.

IEER معتقد است که برای هماهنگی با فهرست جدید قیمت زمین - که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال شود - افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی به ۶۵ تا ۷۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی منطقی خواهد بود. با این حال، آقای توآن همچنین خاطرنشان کرد که این قانون فقط در مورد زمین‌های کشاورزی اعمال می‌شود که قرار است هدف استفاده از آنها تغییر کند.

خانم نگوین هین - ساکن بخش هیپ بین، شهر هوشی مین - ضمن موافقت با پیشنهاد IEER، گفت که قصد دارد بیش از ۱۰۰۰ متر مربع زمین کشاورزی را به زمین مسکونی تبدیل کند. با این حال، پس از دریافت اخطار مالیات قابل پرداخت، او به دلیل نداشتن پول کافی برای پرداخت، موقتاً این کار را متوقف کرد. طبق محاسبه فعلی، قیمت زمین در منطقه هیپ بین حدود ۲۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که قیمت زمین کشاورزی تنها ۶۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. این تفاوت باعث می‌شود مبلغ مالیاتی که خانم هین باید بپردازد تا بیش از ۲۷ میلیارد دونگ ویتنامی برسد - تقریباً ۵۰۰٪ بیشتر از قبل.

به گفته خانم هین، اگر قیمت زمین کشاورزی طبق توصیه IEER به حدود 20 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یابد، اختلاف مالیات او تنها حدود 8 میلیارد دانگ ویتنام خواهد بود که افزایشی حدود 150 درصد نسبت به سطح قدیمی است که منطقی‌تر است. با این حال، خانم هین اظهار داشت که افزایش 70 درصدی قیمت زمین مسکونی بسیار زیاد است، این افزایش باید فقط حدود 50 تا 55 درصد باشد تا مردم بتوانند به راحتی تعادل برقرار کنند. علاوه بر این، او همچنین نگران است که هنگام تغییر هدف استفاده از زمین، مردم مجبور به پرداخت هزینه زیرساخت‌ها، جاده‌ها و پاکسازی جاده‌ها شوند که مبلغ کمی نیست.

آقای دو لینه دان، مدیر شرکت مشاوره املاک لینه دان، همچنین اظهار داشت که قیمت زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین در حال حاضر در مقایسه با قیمت واقعی بازار بسیار پایین است. این امر منجر به این واقعیت می‌شود که هنگام تبدیل به زمین مسکونی، مالیات پرداختی بسیار بالا است - تقریباً برابر یا حتی بیشتر از قیمت فروش زمین، و باعث می‌شود مردم دیگر نخواهند کاربری زمین را برای ساخت خانه تغییر دهند.

برای کسب و کارها، خرید زمین کشاورزی و تبدیل آن به زمین مسکونی برای تفکیک به دلیل هزینه‌های بالا تقریباً غیرممکن است و منجر به عدم اجرای پروژه‌های جدید می‌شود. در واقع، پس از اعلام لیست جدید قیمت زمین، تقریباً هیچ کس زمین کشاورزی برای توسعه پروژه‌ها در شهر هوشی مین خریداری نکرد.

آقای دن گفت که شهر هوشی مین باید قیمت زمین‌های کشاورزی را متناسب با واقعیت تنظیم کند، مردم و مشاغل را به تغییر کاربری زمین تشویق کند و ساخت و ساز را ترویج دهد. در حال حاضر، قیمت زمین‌های کشاورزی در بازار 10 تا 20 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که لیست قیمت فقط چند صد هزار دانگ ویتنامی است که منعکس کننده ارزش واقعی نیست.

آقای دن پیشنهاد داد که اگر شهر هوشی مین قیمت زمین‌های کشاورزی را افزایش نداده است، باید یک مکانیسم محاسبه مالیات معقول‌تر وجود داشته باشد تا شکاف بزرگ با قیمت زمین‌های مسکونی را کاهش دهد و از «منجمد شدن» بازار جلوگیری کند.

IEER خاطرنشان کرد که پیشنهاد افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی فقط شامل مناطقی می‌شود که برای تغییر کاربری زمین برنامه‌ریزی شده‌اند. عکس: TRANG Nguyen

می‌تواند عواقب زیادی داشته باشد

در همین حال، آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، اظهار داشت که پیشنهاد IEER واقعاً منطقی نیست و نیاز به بررسی‌های دقیق‌تری دارد.

به گفته آقای کوانگ، قیمت زمین‌های کشاورزی باید به قیمت‌های بازار نزدیک شود. در واقع، قیمت زمین‌های کشاورزی در مناطق مرکزی شهر و حومه شهر هوشی مین تفاوت فاحشی دارد. اگر قیمت زمین‌های کشاورزی در همه مناطق با "نرخ ثابت" همانطور که توسط IEER پیشنهاد شده است، افزایش یابد، غیرمنطقی است.

آقای کوانگ گفت برای تشویق مردم به تغییر کاربری از زمین کشاورزی به زمین مسکونی، لازم است به جای اخذ ۱۰۰٪ مابه‌التفاوت قیمت طبق فهرست قیمت زمین، ضریب تعدیل اعمال شود. این نرخ باید حدود ۰.۴٪ تا ۰.۵٪ باشد تا از وضعیتی که مالیات از هزینه ساخت خانه بیشتر می‌شود و باعث می‌شود مردم انگیزه خود را برای ساخت و ساز از دست بدهند، جلوگیری شود.

در همین حال، یک کارشناس املاک و مستغلات نگران است که افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی به ۷۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی می‌تواند عواقب زیادی داشته باشد. زمین‌های کشاورزی که برای تولید محصولات کشاورزی برنامه‌ریزی شده‌اند، نمی‌توانند نوعی «زمین مسکونی ثانویه» در نظر گرفته شوند. روش قیمت‌گذاری با نرخ ثابت نه تنها از نظر اقتصادی نادرست است، بلکه یک ذهنیت سوداگرانه، «نگهداری زمین و انتظار برای افزایش قیمت‌ها» را ایجاد می‌کند که هدف توسعه زمین را طبق برنامه‌ریزی منحرف می‌کند.

به گفته این کارشناس، شهر هوشی مین پیش از این حدود ۸۸۰۰۰ هکتار زمین کشاورزی داشت، در حالی که زمین‌های مسکونی تنها حدود ۱۸۰۰۰ هکتار بود. اگر قیمت زمین‌های کشاورزی معادل ۷۰٪ زمین‌های مسکونی باشد، معادل ۶۲۰۰۰ هکتار زمین مسکونی، به هیچ وجه منعکس کننده واقعیت نخواهد بود.

این کارشناس تأکید کرد که تغییر کاربری زمین به این معنی نیست که زمین کشاورزی ارزشی برابر با زمین مسکونی خواهد داشت. زیرا پس از تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی، مردم یا مشاغل باید بیشتر مساحت را به زیرساخت‌ها و کارهای عمومی اختصاص دهند. در واقع، برای تبدیل ۴ متر مربع زمین مسکونی به حدود ۱۰ متر مربع زمین کشاورزی نیاز است. اگر این نسبت ۷۰٪ باشد، یعنی ۱۰ متر مربع زمین کشاورزی باید ۷ متر مربع زمین مسکونی ایجاد کند تا به نقطه سربه‌سر برسد، این امر کاملاً غیرممکن است.

منبع: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm