نگرانی‌ها در مورد افزایش پیشنهادی قیمت زمین‌های کشاورزی.

تعدیل قیمت زمین‌های کشاورزی ضروری است، اما این افزایش باید مناسب باشد تا مردم بتوانند مالیات بپردازند، دولت بتواند درآمد جمع‌آوری کند و توسعه همچنان مورد تشویق باشد.

تعدیل قیمت زمین‌های کشاورزی ضروری است، اما این افزایش باید در سطح معقولی باشد تا مردم بتوانند مالیات بپردازند، دولت بتواند درآمد جمع‌آوری کند و توسعه همچنان مورد تشویق باشد.

موسسه اقتصاد منابع و محیط زیست (IEER) شهر هوشی مین اخیراً سندی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین ارائه داده است که در آن پیشنهاد تعدیل افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی در فهرست قیمت زمین به سطحی معادل 65 تا 70 درصد قیمت زمین‌های مسکونی داده شده است.

قیمت زمین‌های کشاورزی خیلی پایین است.

به گفته دکتر فام ویت توان، مدیر IEER، قیمت زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین در حال حاضر بسیار پایین است، فاقد مبنای علمی است و با اصول بازار مطابقت ندارد. این وضعیت منجر به درآمد کم از مالیات انتقال زمین، رکود بازار املاک و مستغلات و در نتیجه، کاهش بازار مصالح ساختمانی به دلیل کاهش تقاضای ساخت و ساز می‌شود.

IEER معتقد است که برای هماهنگی با فهرست جدید قیمت زمین - که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال شود - افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی به ۶۵ تا ۷۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی منطقی خواهد بود. با این حال، آقای توآن همچنین خاطرنشان کرد که این امر فقط باید در مورد زمین‌های کشاورزی که قبلاً برای تبدیل به سایر کاربری‌ها برنامه‌ریزی شده‌اند، اعمال شود.

خانم نگوین هین، ساکن بخش هیپ بین، شهر هوشی مین، ضمن موافقت با پیشنهاد IEER، گفت که قصد دارد بیش از ۱۰۰۰ متر مربع زمین کشاورزی را به زمین مسکونی تبدیل کند. با این حال، پس از دریافت اخطار مالیاتی، او به دلیل نداشتن پول کافی برای پرداخت، این روند را موقتاً متوقف کرد. طبق محاسبات فعلی، قیمت زمین در منطقه هیپ بین تقریباً ۲۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که قیمت زمین کشاورزی تنها ۶۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. این تفاوت به این معنی است که خانم هین باید بیش از ۲۷ میلیارد دونگ ویتنامی بپردازد - تقریباً ۵۰۰٪ بیشتر از قبل.

به گفته خانم هین، اگر قیمت زمین کشاورزی طبق پیشنهاد IEER به حدود 20 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یابد، اختلاف مالیات برای او فقط حدود 8 میلیارد دانگ ویتنام خواهد بود که افزایشی حدود 150 درصد نسبت به نرخ قبلی است که منطقی‌تر است. با این حال، خانم هین اظهار داشت که افزایش 70 درصدی قیمت زمین مسکونی بسیار بالاست؛ این افزایش باید فقط در محدوده 50 تا 55 درصد باشد تا مردم بتوانند به راحتی امور مالی خود را متعادل کنند. علاوه بر این، او همچنین نگران بود که هنگام تغییر کاربری زمین، مردم مجبور شوند هزینه زیرساخت‌ها، جاده‌ها و مرزهای جاده‌ها را خودشان متحمل شوند که مبلغ قابل توجهی خواهد بود.

آقای دو لینه دن، مدیر شرکت مشاوره املاک لینه دن، همچنین اظهار داشت که قیمت زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین در حال حاضر در مقایسه با قیمت واقعی بازار بسیار پایین است. این امر منجر به مالیات‌های بسیار بالا هنگام تبدیل زمین به زمین مسکونی می‌شود - تقریباً برابر با قیمت فروش زمین یا حتی بیشتر از آن - و باعث می‌شود مردم دیگر نخواهند کاربری زمین را برای ساخت خانه تغییر دهند.

برای کسب و کارها، خرید زمین کشاورزی و سپس تبدیل آن به زمین مسکونی برای تفکیک به دلیل هزینه‌های بالا تقریباً غیرممکن است و منجر به کمبود پروژه‌های جدید می‌شود. در واقع، پس از اعلام لیست جدید قیمت زمین، تقریباً هیچ کس دیگر زمین کشاورزی را برای توسعه پروژه‌ها در شهر هوشی مین خریداری نمی‌کند.

آقای دن استدلال کرد که شهر هوشی مین باید قیمت زمین‌های کشاورزی را متناسب با واقعیت تنظیم کند، مردم و مشاغل را به تغییر کاربری زمین تشویق کند و ساخت و ساز را ترویج دهد. در حال حاضر، قیمت بازار زمین‌های کشاورزی 10 تا 20 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که قیمت رسمی تنها چند صد هزار دونگ ویتنامی است که به طور دقیق ارزش واقعی را منعکس نمی‌کند.

آقای دن پیشنهاد داد که اگر شهر هوشی مین قیمت زمین‌های کشاورزی را افزایش نداده است، باید یک مکانیسم محاسبه مالیات معقول‌تر وجود داشته باشد تا شکاف بزرگ با قیمت زمین‌های مسکونی را کاهش دهد و از «منجمد شدن» بازار جلوگیری کند.

IEER خاطرنشان می‌کند که افزایش پیشنهادی قیمت زمین‌های کشاورزی فقط شامل مناطقی می‌شود که طرح‌های تبدیل کاربری زمین از قبل در آنها اجرا شده است. عکس: TRANG Nguyen

این می‌تواند عواقب زیادی را به دنبال داشته باشد.

در همین حال، آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، اظهار داشت که پیشنهاد IEER کاملاً منطقی نیست و نیاز به بررسی‌های دقیق‌تری دارد.

به گفته آقای کوانگ، قیمت زمین‌های کشاورزی باید به قیمت‌های بازار نزدیک شود. در واقعیت، تفاوت زیادی در قیمت زمین‌های کشاورزی بین مناطق داخلی و خارجی شهر هوشی مین وجود دارد. اگر قیمت زمین‌های کشاورزی در همه مناطق با "نرخ ثابت" همانطور که توسط IEER پیشنهاد شده است، افزایش یابد، غیرمنطقی خواهد بود.

آقای کوانگ پیشنهاد کرد که برای تشویق مردم به تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی، به جای دریافت ۱۰۰٪ مابه‌التفاوت قیمت طبق فهرست قیمت زمین، باید یک ضریب تعدیل اعمال شود. این نرخ باید حدود ۰.۴٪ تا ۰.۵٪ باشد تا از وضعیتی که مالیات از هزینه ساخت خانه بیشتر می‌شود و مردم را از ساخت و ساز منصرف می‌کند، جلوگیری شود.

در همین حال، یک کارشناس املاک و مستغلات نگران است که افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی به ۷۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی می‌تواند منجر به پیامدهای منفی زیادی شود. زمین‌های کشاورزی که در ابتدا برای تولید محصولات کشاورزی برنامه‌ریزی شده بودند، نمی‌توانند نوعی «زمین مسکونی ثانویه» در نظر گرفته شوند. قیمت‌گذاری بر اساس یک نسبت ثابت، هم از نظر اقتصادی نادرست است و هم ذهنیت سوداگرانه‌ای مبنی بر «احتکار زمین به انتظار افزایش قیمت» ایجاد می‌کند که هدف توسعه زمین را طبق برنامه‌ریزی منحرف می‌کند.

به گفته این کارشناس، شهر هوشی مین پیش از این تقریباً ۸۸۰۰۰ هکتار زمین کشاورزی داشت، در حالی که زمین‌های مسکونی تنها حدود ۱۸۰۰۰ هکتار بود. اگر زمین‌های کشاورزی به میزان ۷۰٪ زمین‌های مسکونی، معادل ۶۲۰۰۰ هکتار زمین مسکونی، ارزش‌گذاری شوند، این رقم به درستی منعکس کننده واقعیت نخواهد بود.

این کارشناس تأکید کرد که تغییر کاربری زمین به این معنی نیست که زمین کشاورزی ارزش یکسانی با زمین مسکونی خواهد داشت. دلیل این امر این است که پس از تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی، مردم یا مشاغل باید بخش بزرگی از منطقه را به زیرساخت‌ها و کارهای عمومی اختصاص دهند. در واقع، تقریباً 10 متر مربع زمین کشاورزی لازم است تا 4 متر مربع به زمین مسکونی تبدیل شود. اگر این نسبت 70٪ باشد، به این معنی که 10 متر مربع زمین کشاورزی باید 7 متر مربع زمین مسکونی تولید کند تا "به نقطه سربه‌سر" برسد، این کاملاً غیرممکن است.

منبع: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm