قیمت آپارتمان‌ها سر به فلک کشیده و از ارزش واقعی آنها بسیار فراتر رفته است و پیش‌بینی می‌شود این بخش در سال ۲۰۲۵ بهترین بازده را داشته باشد.

قیمت آپارتمان‌ها بسیار بیشتر از ارزش واقعی آنهاست، معاملات از خانه‌های شهری و زمین‌های مسکونی پیشی گرفته است، و آپارتمان‌ها در مرکز هانوی نوید بهترین بازده را در سال 2025 می‌دهند... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

قیمت آپارتمان‌های دست دوم به طور مداوم در حال افزایش است و هیچ نشانه‌ای از توقف، افزایش و حفظ قیمت بالای آپارتمان‌های دست دوم که بسیار فراتر از ارزش واقعی آنها است، دیده نمی‌شود. (عکس: لینه آن)

سه شهر برتر با بیشترین رشد در سال ۲۰۲۴

طبق گزارش انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، بازار املاک و مستغلات در سال 2024 سخت‌ترین مرحله خود را پشت سر گذاشته است.

در مجموع در سال ۲۰۲۴، بازار تقریباً ۸۱۰۰۰ محصول برای فروش ارائه داد که نسبت به سال ۲۰۲۳ بیش از ۴۰٪ افزایش داشته است. از این تعداد، ۶۵۳۷۶ محصول جدید بودند که حدود سه برابر بیشتر از سال ۲۰۲۳ اما تنها حدود ۷٪ از تعداد سال ۲۰۱۸ است. تنها در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴، بازار ۲۸۰۰۰ محصول جدید برای فروش ارائه داد که دو برابر تعداد سه ماهه قبل و چهار برابر تعداد در مدت مشابه سال ۲۰۲۳ است.

حجم تراکنش‌ها در سال ۲۰۲۴ با بهبود عرضه، به طور پیوسته رشد کرد. در مجموع در سال ۲۰۲۴، کل بازار بیش از ۴۷۰۰۰ تراکنش موفق را ثبت کرد که معادل نرخ جذب ۷۲٪ است.

نکته قابل توجه این است که بخش آپارتمان در بسیاری از بازارها شاهد افزایش شدید قیمت بوده است. طبق مطالعه VARS از ۱۵۰ پروژه منتخب، تا پایان سال ۲۰۲۴، میانگین قیمت فروش در هانوی در مقایسه با سه ماهه دوم/۲۰۱۹، ۷۲.۴ درصد افزایش یافته است. پس از آن، دانانگ با ۴۹.۹ درصد افزایش و هوشی مین سیتی با افزایشی کندتر، تقریباً ۳۴.۳ درصد، قرار دارند.

قیمت‌های بازار اولیه به طور مداوم در حال افزایش هستند و هیچ نشانه‌ای از توقف، افزایش و حفظ قیمت‌های بالای آپارتمان در بازار ثانویه که بسیار فراتر از ارزش واقعی آنها است، نشان نمی‌دهند.

در کنار آن، قیمت قطعات زمین تفکیک‌شده با اسناد قانونی کامل نیز در بحبوحه کاهش عرضه زمین به دلیل مقررات سختگیرانه‌تر در مورد تفکیک و فروش زمین، بهبود یافته و به شدت افزایش یافته است. به طور خاص، قطعات زمین کم‌ارزش، با قیمت حدود 30 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در شهرهایی با زیرساخت‌های توسعه‌یافته یا توسعه برنامه‌ریزی‌شده، بسیار مورد توجه هستند و قیمت آنها در مقایسه با پایان سال قبل 15 درصد افزایش یافته است.

گزارش VARS همچنین نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران به دلیل مزایای زیرساخت‌ها و برنامه‌ریزی شهری، تمایل به جستجوی زمین‌های مسکونی در استان‌ها و شهرهای حومه شهر با قیمت‌های معقول و پتانسیل رشد قابل توجه دارند، در حالی که قیمت زمین‌های مسکونی در دو شهر بزرگ هانوی و هوشی مین به طور مداوم افزایش یافته و سطوح بالای جدیدی را ایجاد کرده است که از دسترس اکثر مشتریان فراتر رفته است.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات هنوز هم به طور مثبت در حال حرکت است. نقدینگی در بازار در بخش مسکن گران‌قیمت کمی کاهش می‌یابد، اما با محصولات مسکنی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند و قیمت‌های معقولی دارند، پایدار می‌ماند.

VARS معتقد است که برای بهبود و توسعه بازار در مسیری امن، سالم و پایدار، سرمایه‌گذاران باید به جای تمرکز بر سودهای کوتاه‌مدت، اطمینان حاصل کنند که قیمت‌ها با قدرت خرید بازار مطابقت دارند.

دو بخش توجه سرمایه‌گذاران را جلب خواهد کرد.

به گفته آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار شرکت وان‌هاوسینگ، به دلیل تغییرات در سیاست‌های کلان اقتصادی، برنامه‌های توسعه پروژه‌ها و عرضه محصولات توسط سرمایه‌گذاران، بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ دو بخش خواهد داشت که توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب خواهد کرد.

اولاً، آپارتمان‌ها هستند که هم نیازهای سرمایه‌گذاران با جریان نقدی و هم سرمایه‌گذارانی که به دنبال افزایش قیمت هستند را برآورده می‌کنند. آپارتمان‌ها بخشی با قیمت کل متوسط ​​هستند که آنها را برای بسیاری از سرمایه‌گذاران قابل دسترس می‌کند و تقاضا برای آپارتمان‌ها در آینده همچنان بسیار بالا خواهد بود. با توجه به سطح سرمایه‌گذاری یکسان، آپارتمان‌ها از نظر بازده اجاره و افزایش قیمت، ارزش بالاتری را در مقایسه با خانه‌های شهری و املاک مسکونی نشان می‌دهند.

طبق گزارش مرکز تحقیقات بازار و بینش مشتریان وان‌هاوسینگ، پیش از سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴، نسبت معاملات بین آپارتمان‌ها و زمین‌های مسکونی در هانوی تقریباً ۴۰ تا ۶۰ درصد بود. با این حال، از سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴، با افزایش سریع تقاضا برای محصولات آپارتمانی، این تعادل معکوس شد - و معاملات آپارتمان از معاملات زمین‌های مسکونی پیشی گرفت.

بخش دوم که بسیاری از سرمایه‌گذاران آن را هدف قرار می‌دهند، املاک کم ارتفاع در پروژه‌های بزرگ یا قطعات زمین با زیرساخت‌های توسعه‌یافته است که می‌توانند به واحدهای مسکونی تبدیل شوند. بازار در سال ۲۰۲۵ نیز سهم بیشتری را به این بخش اختصاص خواهد داد.

این متخصص به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کند که هنگام ورود به بازار در این زمان، سرمایه خود را با دقت بررسی کنند و سرمایه‌گذاری بلندمدت ۲ تا ۳ ساله را از زمان خرید تا دریافت ملک تعیین کنند. از طرف دیگر، آنها باید به جای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت و سوداگرانه، با هدف نگهداری دارایی‌ها یا ایجاد درآمد اجاره اقدام به خرید کنند، زیرا این نوع سرمایه‌گذاری بسیار پرخطر و ناپایدار است.

کدام بخش در سال ۲۰۲۵ بهترین سود را خواهد داشت؟

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، معتقد است که آپارتمان‌ها در مرکز هانوی گزینه‌ای هستند که سرمایه‌گذاران می‌توانند در نظر بگیرند. این خط تولید دارای ویژگی‌های بسیاری است که سودآوری سرمایه‌گذاری را تا حد زیادی تعیین می‌کند.

به گفته رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، در دوره زمانی ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۳، عرضه آپارتمان در مرکز هانوی به طور مداوم پایین باقی مانده است، همراه با کاهش کلی عرضه در سراسر هانوی. تا سال ۲۰۲۴، عرضه آپارتمان در هانوی دوباره شروع به رشد کرد، اما عمدتاً در مناطق حومه شهر، دور از مرکز شهر، متمرکز بود و بیش از ۹۰ درصد را تشکیل می‌داد.

عرضه آپارتمان در منطقه مرکزی، از جمله مناطق هون کیم، با دین، دونگ دا و های با ترونگ، همچنان بسیار کم است. ارقام اولیه برای سال 2024 نشان می‌دهد که منطقه مرکزی تنها شاهد راه‌اندازی تقریباً 400 واحد جدید خواهد بود که تنها 3 پروژه جدید را شامل می‌شود و تنها حدود 30٪ از رقم سال 2023 را نشان می‌دهد.

عرضه آپارتمان در مناطق مرکزی هانوی همچنان کم است و به دلیل کاهش زمین‌های موجود برای توسعه و مقررات سختگیرانه در مورد ارتفاع و تراکم ساختمان، به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود و در نتیجه عرضه محدودی وارد بازار می‌شود. به طور خاص، قیمت املاک و مستغلات در منطقه مرکزی روند صعودی دارد که ناشی از تقاضای زیاد ناشی از توسعه اقتصادی و شهری است. میانگین قیمت آپارتمان در چهار منطقه مرکزی هانوی از ابتدای سال ۲۰۱۹ دو برابر شده است و از میانگین افزایش قیمت کل شهر ۳۰ درصد بیشتر است. در میان این مناطق، مناطق های با ترونگ و دونگ دا بهترین افزایش قیمت را در پنج سال گذشته تجربه کرده‌اند.

پروژه‌های جدیدی که در سه سال گذشته راه‌اندازی شده‌اند نیز شاهد افزایش مداوم قیمت بوده‌اند، حدود ۱۰ درصد پس از هر مرحله فروش. به طور خاص در سال ۲۰۲۴، پروژه‌های آپارتمان لوکس تازه راه‌اندازی شده در منطقه مرکزی، قیمت‌های معمول خود را از ۱۲۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع شروع می‌کردند.

آپارتمان‌های مجهز تقریباً ۸۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های نگهداری). قیمت اجاره به سرعت در حال افزایش است و به دلیل روندهای عمومی و کمبود، از افزایش کلی بازار فراتر رفته است و تخمین زده می‌شود که حدود ۱۵ درصد بیشتر از مدت مشابه سال گذشته باشد.

به گفته آقای دین، تقاضا برای آپارتمان، شامل هر دو هدف سرمایه‌گذاری و مسکونی، در منطقه مرکزی، به ویژه برای املاک لوکس، همچنان بالا است. عرضه اولیه محدود است و با عرضه واحدهای جدید در دسته‌های کوچک، به خوبی جذب می‌شود.

نرخ جذب اولیه عرضه جدید در سال ۲۰۲۴، ۵۰٪ تخمین زده می‌شود. نرخ اشغال آپارتمان‌های اجاره‌ای به طور مداوم بالای ۸۰٪ باقی مانده و روند صعودی ثابتی را نشان می‌دهد. معاملات در این منطقه به دلیل عرضه اولیه محدود، عمدتاً در بازار ثانویه انجام می‌شود.

آقای دین تأکید کرد که چهار منطقه مرکزی هوآن کیم، با دین، دونگ دا و های با ترونگ به دلیل موقعیت مکانی عالی و زیرساخت‌های اجتماعی مدرن و باکیفیت، همیشه مورد توجه سرمایه‌گذاران هستند. این مناطق همچنین محل استقرار دفاتر مرکزی مشاغل بزرگ، شرکت‌ها و سفارتخانه‌ها هستند.

در نتیجه، املاک واقع در این مناطق به رستوران‌ها، کافه‌ها، مراکز خرید، بیمارستان‌های بین‌المللی و اماکن تفریحی دسترسی آسان دارند و نیازهای مستاجران مرفه را برآورده می‌کنند. به طور خاص، برنامه‌ریزی برای چهار منطقه مرکزی تا سال ۲۰۳۰، با چشم‌اندازی تا سال ۲۰۵۰، با هدف ایجاد منطقه‌ای است که بسیاری از فضاهای زندگی با کیفیت بالا را گرد هم می‌آورد و در نتیجه یک محیط زندگی ایده‌آل برای ساکنان ایجاد می‌کند.

زمین‌های حراج شده در مناطق هم‌مرز با هانوی، بالاترین قیمت را با بیش از ۷۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به خود اختصاص دادند.

مرکز توسعه زمین ناحیه کوئوک اوآی، با هماهنگی شرکت حراج سهامی شماره ۵ - ملی، اخیراً با موفقیت ۲۶ قطعه زمین (LK2، LK6) را در منطقه حراج حقوق استفاده از زمین DG31/2019 در روستای ین کوان، کمون تان فو، ناحیه کوئوک اوآی (هانوی) به حراج گذاشت.

قطعات زمین حراج شده از ۷۳.۲ تا ۱۰۱.۵ متر مربع مساحت دارند و قیمت پایه آنها ۴.۷ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع است.

پس از نزدیک به ۱۴ ساعت، مزایده ۲۶ قطعه زمین با موفقیت به پایان رسید. بالاترین پیشنهاد برنده ۷۶.۷ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بود که تقریباً ۱۶ برابر قیمت اولیه بود، در حالی که پایین‌ترین پیشنهاد ۴۰.۷ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بود که بیش از ۸.۶ برابر قیمت اولیه بود.

منطقه کوک اوآی نزدیک به ۱۳۳ میلیارد دانگ ویتنام از این حراج جمع‌آوری کرد که در مقایسه با قیمت اولیه، بیش از ۱۲۱ میلیارد دانگ ویتنام تفاوت دارد.

پیش از این در ماه نوامبر، منطقه کواک اوآی با موفقیت ده‌ها قطعه زمین را در روستای ین کوان، کمون تان فو به حراج گذاشت. بالاترین قیمت پیشنهادی ۹۴.۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع و پایین‌ترین قیمت ۷۰.۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

طبق اعلام کمیته مردمی ناحیه کوک اوآی، این ناحیه در سال 2024 با موفقیت 7 جلسه مزایده را در 6 پروژه شامل 161 قطعه زمین با مساحت بیش از 14920 متر مربع برگزار کرد. کل پیشنهادات برنده بیش از 825.3 میلیارد دانگ ویتنام بود.

ژانویه امسال، شرکت ملی حراج مشترک شماره ۵، با هماهنگی مرکز توسعه صندوق زمین ناحیه کوک اوآی، به حراج حق استفاده از ۲۶ قطعه زمین (مناطق LK1 و LK2) که دارایی‌های کمیته مردمی ناحیه کوک اوآی هستند، ادامه خواهد داد.

۲۶ قطعه زمین به عنوان بخشی از پروژه ساخت و ساز زیرساخت برای منطقه حراج حقوق استفاده از زمین DG 31 در روستای ین کوان، کمون تان فو، منطقه کوک اوای، به حراج گذاشته شده است.

قطعات زمین از ۸۵ تا ۱۲۲ متر مربع مساحت دارند. قیمت اولیه ۴.۷ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع است که معادل ۳۹۹.۵ میلیون تا بیش از ۵۷۳ میلیون دانگ ویتنامی برای هر قطعه زمین است.

آخرین مهلت فروش و دریافت اسناد مزایده ساعت 17 روز 24 دی ماه می باشد.

این حراج از طریق چندین دور رأی‌گیری مستقیم، با حداقل شش دور اجباری، انجام خواهد شد. فرآیند رأی‌گیری زمانی پایان می‌یابد که هیچ‌کس پیشنهاد دیگری ارائه ندهد. پیشنهادها به صورت صعودی خواهد بود. حراج صبح روز ۱۸ ژانویه برگزار می‌شود.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html