تنگناهای سرمایه، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات را در معرض خطر ورشکستگی قرار خواهد داد.

بخشنامه ۶ - موانع دسترسی به اعتبار

آقای کوئیت به طور خاص گفت که در بخشنامه شماره ۶، مقررات بانک دولتی مبنی بر اینکه فقط به پروژه‌هایی که شرایط تجاری را برآورده می‌کنند وام می‌دهد، مشکل بزرگی برای مشاغل خواهد بود. در واقع، قبل از اینکه پروژه به مشتریان فروخته شود، سرمایه‌گذار باید برای اجرا و ساخت اولیه به سرمایه نیاز داشته باشد، بدون سرمایه، انجام هر کاری تقریباً غیرممکن خواهد بود.

امروزه اکثر سرمایه‌گذاران تنها حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از کل سرمایه خود را از منابع شخصی خود تأمین می‌کنند و هر بنگاه اقتصادی «سالم» تنها حدود ۲۵ درصد از سرمایه خود را در اختیار دارد و ۸۰ درصد باقی‌مانده سرمایه از بانک‌ها و مشتریان تأمین می‌شود.

در همین حال، برای اجرای پروژه تا زمانی که واجد شرایط فروش شود، باید 30 تا 40 درصد از کل سرمایه‌گذاری صرف هزینه‌هایی مانند: هزینه‌های پاکسازی محل، مالیات زمین، هزینه‌های ساخت زیرساخت‌ها و غیره شود.

بنابراین، اگر آنها نتوانند از بانک‌ها سرمایه قرض بگیرند، سرمایه‌گذاران ۱۵ تا ۲۵ درصد از سرمایه لازم برای ساخت و ساز را تا زمانی که پروژه واجد شرایط تجاری شود، نخواهند داشت.

آقای کوئیت گفت: « چنین تحلیلی نشان می‌دهد که بدون وام‌های بانکی، تقریباً اکثر قریب به اتفاق مشاغل املاک و مستغلات قادر به اجرای پروژه‌های خود نخواهند بود تا زمانی که واجد شرایط فروش خانه شوند، به جز چند کسب و کار با پتانسیل اقتصادی بالا .»

بنابراین، به گفته آقای کوئیت: « اگر افراد نباشند، باید به سرمایه‌گذاران وام بدهیم، زیرا در غیر این صورت، سرمایه‌گذاران تقریباً قادر به انجام هیچ پروژه ساختمانی نخواهند بود .»

رهبران دات زان شمالی همچنین پیشنهاد دادند که پروژه‌ها فقط باید واجد شرایط قانونی باشند تا بتوان از آنها برای وام دادن سرمایه استفاده کرد.

به گفته آقای کوئیت، امروزه اکثر کسب‌وکارها به سرمایه بانک‌ها وابسته هستند، در حالی که شرایط وام گرفتن سرمایه هنوز کاملاً سختگیرانه است. پیش از این، کسب‌وکارها می‌توانستند با اعتبار، طرح‌های تجاری وام بگیرند، به این معنی که برای دریافت وام فقط به یک طرح تجاری خوب و عملی نیاز داشتند. اما اکنون وام گرفتن با یک طرح تجاری عملی بسیار دشوار است.

آقای کوئیت نگران بود: « اگر بخشنامه شماره ۶ لازم‌الاجرا شود، وام گرفتن برای کسب‌وکارها بسیار دشوارتر خواهد شد. داشتن یک طرح کسب‌وکار عملی اما بدون سرمایه نیز غیرممکن خواهد شد. »

بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات نگران خطر ورشکستگی در صورت اجرایی شدن بخشنامه شماره ۶ بانک دولتی ویتنام هستند. (عکس نمایشی)

دشواری در وام گرفتن باعث می‌شود که کسب‌وکارها تولید و تجارت خود را محدود کنند، نه توسعه یابند یا به کندی توسعه یابند.

برخی از سرمایه‌گذاران حتی نمی‌توانند مقیاس را کاهش دهند زیرا در فرآیند سرمایه‌گذاری هستند. اگر بخواهند طبق برنامه به اجرای پروژه ادامه دهند، باید روی ماشین‌آلات و کارگران بیشتری سرمایه‌گذاری کنند. علاوه بر این، آنها با یک شریک قرارداد امضا کرده‌اند و باید پیش‌پرداخت را به شریک بپردازند.

برای مدت طولانی، ۵۰ تا ۶۰ درصد این وجوه از بانک‌ها قرض گرفته شده است، بنابراین تکمیل طرح‌ها و عملیات بسیار دشوار بوده است.

آقای کوئیت گفت: « من فکر می‌کنم بخشنامه شماره ۶ بیشترین تأثیر را خواهد داشت و بیشترین مشکلات را برای کسب‌وکارهایی که پروژه‌ها را انجام می‌دهند، ایجاد خواهد کرد. بسیاری از کسب‌وکارها قطعاً ورشکست خواهند شد .»

بانک ایالتی این موضوع را «به اشتباه ممنوع» کرد؟

به گفته آقای کوئیت، بخشنامه شماره ۰۶ یک مانع حفاظتی بیش از حد محتاطانه برای بانک‌ها ایجاد کرده است.

در واقع، یک «گره» بزرگ وجود دارد که هنوز حل نشده است و آن مسئله حقوقی است. بنابراین، بسیاری از پروژه‌ها، سرمایه‌گذاران سرمایه‌گذاری کرده‌اند و بانک‌ها وام داده‌اند، اما مراحل تصویب قانونی کند است، در نهایت بانک‌های وام‌دهنده از برنامه عقب هستند و کسب‌وکارها نیز از برنامه عقب هستند.

برای مثال، در ابتدا انتظار می‌رفت که این پروژه ظرف ۱ سال واجد شرایط برای کسب و کار شود، اما در واقعیت ۲ سال طول کشید و باعث شد بانک برنامه بازیابی سرمایه خود را به تأخیر بیندازد. خود کسب و کارها نمی‌توانند تأیید کنند که چه زمانی پروژه واجد شرایط کسب و کار خواهد بود، بنابراین بانک محتاط است که از «نگه داشتن» بدهی‌های معوق جلوگیری کند.

مراحل لازم برای واجد شرایط بودن یک پروژه برای تجارت باید مراحل زیادی را طی کند، از جمله: ارزیابی زمین، صدور مجوز توسط وزارت ساخت و ساز، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست... بنابراین، بانک نمی‌داند چه زمانی قادر به بازیابی سرمایه خود خواهد بود.

آقای کوئیت گفت: « بانک‌ها در واقع از عدم قطعیت قانونی نیز می‌ترسند زیرا نمی‌دانند پروژه چه زمانی به بهره‌برداری خواهد رسید. اگر آنها وام بدهند، بانک قادر به بازیابی سرمایه نخواهد بود و باعث بدهی‌های معوق می‌شود. بنابراین، من فکر می‌کنم مشکل اصلی در حال حاضر هنوز حل کردن گره قانونی است .»

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - با همین دیدگاه گفت که شاید بانک مرکزی به اشتباه این موضوعات را ممنوع کرده است. زیرا پروژه‌های املاک و مستغلاتی که شرایط تجاری را برآورده نمی‌کنند و پروژه‌های املاک و مستغلاتی که شرایط قانونی را برآورده نمی‌کنند، متفاوت هستند.

به گفته آقای لی هوآنگ چائو، وقتی یک پروژه املاک و مستغلات صندوقی تأسیس می‌کند و سیاست سرمایه‌گذاری آن تصویب می‌شود، به این معنی است که آن شرکت به عنوان یک سرمایه‌گذار شناخته می‌شود زیرا زمین دارد. اگر پروژه مجوز ساخت و ساز داشته باشد، بسیار خوب است. این شرایط قانونی برای پروژه کافی است اما شرایط تجاری کافی نیست.

آقای لو هوانگ چائو پرسید: « در حال حاضر، سرمایه‌گذاران نیاز به وام گرفتن سرمایه دارند، اما چرا وام دادن ممنوع است؟ شرکت‌ها از قبل پروژه‌هایی دارند، وثیقه دارند و می‌توانند توانایی خود را در بازپرداخت بدهی‌ها ثابت کنند. چرا وام ندهند؟ »

آقای لی هوانگ چائو در ادامه به تحلیل داستان ریسک‌های پروژه پرداخت: « در مورد پروژه‌ای که توسط دولت به سرمایه‌گذار واگذار می‌شود، در ابتدا به سرمایه اولیه بسیار نیاز است. اینکه بگوییم وام گرفتن در حال حاضر ریسکی ندارد، درست نیست. من اعتراف می‌کنم که هر فعالیت تجاری ریسک‌هایی دارد، اما مشکل سطح ریسک است. این پروژه شکل گرفته است، به این معنی که زمین وجود دارد و سرمایه‌گذار پول زیادی خرج کرده است .»

نگوک وی

مفید
احساسات
خلاق
منحصر به فرد
خشم