Discussion des politiques d'acquisition foncière, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation

Proposition visant à imposer l'acquisition de terres si plus de 70 % de la population y consent.

D'après les statistiques, plus de 12 millions de commentaires ont été recueillis auprès d'organismes, d'organisations et de particuliers concernant le projet de loi foncière (modifiée). La consultation publique relative à ce projet de loi constitue une vaste activité politique et sociale, attirant l'attention de nombreuses catégories de personnes, d'intellectuels, de Vietnamiens résidant à l'étranger, ainsi que d'organisations et d'entreprises opérant au Vietnam.

L'une des questions qui a récemment retenu l'attention du public est la politique d'acquisition foncière, d'indemnisation, d'aide et de réinstallation. Concernant l'acquisition foncière en particulier, en pratique, aucun projet d'envergure n'a permis aux entreprises de négocier avec la population. C'est pourquoi l'efficacité de l'utilisation des terres s'en trouve affectée. L'État doit encore acquérir des terrains et en modifier l'affectation, et le calcul de la différence de loyer foncier s'avère très complexe.

Les politiques d'acquisition foncière, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation suscitent un intérêt particulier chez l'opinion publique.

En réalité, les entreprises qui mettent en œuvre des projets d'aménagement urbain en concertation avec la population rencontrent souvent des difficultés. Ainsi, lors de l'atelier sur le projet de loi foncière (modifiée) organisé le 8 mars par la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI), en coordination avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs du bâtiment, a indiqué que certains projets d'entreprises étaient restés au point mort pendant huit ans en raison de problèmes liés à la récupération des terrains, aux indemnisations et au soutien aux cultures.

Selon M. Nguyen Quoc Hiep, les terrains résidentiels et commerciaux récupérés doivent faire l'objet d'une indemnisation adéquate, conformément au plan d'indemnisation décidé par le gouvernement, afin de garantir que la vie des populations ne soit pas pénalisée. M. Hiep a toutefois insisté : « Il convient de préciser un point : le montant de l'indemnisation doit être appliqué selon le plan d'indemnisation approuvé et ne saurait faire l'objet de négociations directes entre chaque ménage et l'investisseur. »

Mme Nguyen Thi Nga, présidente du groupe BRG, a proposé : « Une fois l’accord conclu avec la majorité des habitants, les autorités compétentes obligent l’investisseur à récupérer les terres et à faire respecter l’accord si les ménages restants s’y opposent, afin d’éviter le gaspillage et la mauvaise utilisation des terres. Si seulement 1 % des habitants refusent, la mise en œuvre du projet sera compromise. La loi peut autoriser une réalisation partielle, mais le projet doit être mené dans son ensemble. »

Exprimant son opinion sur cette question, l'expert économique Vu Vinh Phu a déclaré que, pour que la récupération des terres soit favorable, l'État doit disposer de mécanismes et de politiques très spécifiques afin de créer un cadre légal permettant aux agences, aux personnes et aux entreprises concernées de mettre en œuvre les mesures nécessaires.

Cet expert économique soutient également l'idée que, s'il existe un cadre légal, lorsque l'entreprise mettant en œuvre le projet a conclu un accord avec plus de 70 % des personnes concernées, les agences étatiques procéderont à la récupération des terres et à l'exécution des accords si les ménages restants refusent de céder le terrain afin d'éviter que le projet ne se prolonge, ne cause un préjudice à l'entreprise, sans pour autant favoriser immédiatement l'utilisation des terres.

L'économiste Vu Vinh Phu.

Loyer différentiel, comment le calculer ?

On peut dire que, ces derniers temps, l'État a rencontré des difficultés pour récupérer des terres, en modifier la destination et calculer les écarts de loyer foncier en raison de la fixation des prix du foncier. Nombreux sont ceux qui affirment que l'État récupère des terres à bas prix pour ensuite les revendre à des entreprises qui y investissent et y vendent des produits à prix d'or afin de réaliser des profits. Est-ce vraiment le cas ?

D'après un représentant d'une société immobilière, l'indemnisation pour le défrichement est censée provenir de l'État, mais en réalité, la société avance les frais et les déduit ensuite des taxes foncières et de la redevance d'utilisation du terrain. Même si le terrain est acquis pour 1 million de VND/m², il ne peut être revendu immédiatement à un prix bien supérieur.

Par ailleurs, outre les redevances et taxes foncières dues à l'État, les entreprises doivent également s'acquitter de coûts supplémentaires liés à la construction d'infrastructures, aux ventes réalisées directement auprès des concessionnaires, aux remises accordées par ces derniers, aux intérêts, etc.

Lors d'un entretien avec nous, l'avocat Nguyen Hoai Nam, directeur du cabinet Bamboo Star Law Firm LLC, a analysé la question de la récupération de terres par l'État à des fins de développement socio-économique, notamment la construction de nouvelles zones urbaines.

L'avocat Nguyen Hoai Nam a déclaré que les nouvelles zones urbaines approuvées par le Premier ministre, les décisions d'investissement qui nécessitent une acquisition de terrains ou les projets de construction de nouvelles zones urbaines approuvés par les conseils populaires provinciaux qui nécessitent une acquisition de terrains sont des cas où l'État acquiert des terrains pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public, comme stipulé à l'article 62 de la loi foncière de 2013.

« Lorsque l’État récupère des terres à des fins de développement socio-économique dans l’intérêt national et public, il y aura une différence entre le montant de l’indemnisation versée par l’État à la personne dont les terres sont récupérées et le montant que l’État perçoit par le biais de l’attribution des terres à l’entreprise qui est l’investisseur du projet », a souligné l’avocat Nam.

Selon l'avocat Nguyen Hoai Nam, les personnes dont les terres sont récupérées et qui remplissent les conditions spécifiées à l'article 75 seront indemnisées pour les terres lorsque l'État récupère des terres à des fins de défense et de sécurité nationales ; de développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics.

Zone urbaine de Nam Thang Long (zone urbaine de Ciputra). Photo: internet

Citant le projet d'aménagement urbain de Nam Thang Long (zone urbaine de Ciputra) dans le district de Tay Ho, à Hanoï, l'avocat Nguyen Hoai Nam a indiqué que l'indemnisation, l'aide et le relogement des personnes expropriées par l'État sont mis en œuvre conformément à la décision n° 10/2017/QD-UBND du Comité populaire de Hanoï. L'article 5 stipule les principes d'indemnisation : les usagers des terrains expropriés, s'ils remplissent les conditions d'indemnisation prévues à l'article 75 de la loi foncière, seront indemnisés en espèces selon le prix spécifique du terrain exproprié, fixé par le Comité populaire de la ville. En cas d'insuffisance de fonds fonciers, l'indemnisation prendra la forme d'une attribution de terrain à usage identique à celui du terrain exproprié. Selon le tableau n° 1 publié avec la décision n° 30/2019 du Comité populaire de Hanoï, le prix des terres agricoles pour la riziculture et la culture annuelle dans les quartiers du district de Tay Ho est de 252 000 VND/m2.

Pour les investisseurs, après l'acquisition des terrains, l'indemnisation et le déblaiement des sites, l'État décide d'attribuer et de louer les terrains au promoteur du projet. À ce moment-là, l'État calcule les redevances d'utilisation des terrains loués et attribués en fonction de la destination de chaque nouveau type de terrain, conformément à la politique d'aménagement et d'investissement approuvée selon les dispositions du décret 45/2014/ND-CP relatif à la perception des redevances d'utilisation des terrains et à ses modalités d'application.

« La différence réside dans le fait que le montant des indemnisations et du soutien apportés par l'État aux personnes dont les terres sont récupérées est bien inférieur aux redevances foncières perçues auprès des entreprises par le biais de l'attribution et de la location de terrains. Cela s'explique aisément par la différence entre les finalités de l'utilisation des terres lors de la récupération auprès des particuliers et lors de l'attribution à des investisseurs, l'emplacement et les infrastructures étant définis par le plan d'aménagement urbain », a clairement indiqué l'avocat Nguyen Hoai Nam, précisant que cet écart de calcul serait intégré au budget de l'État.

Gia Phat

Source: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html