Nouvelle grille tarifaire des terrains à Hô Chi Minh-Ville et points à prendre en compte

Il est nécessaire de respecter les prix du marché.

Conformément à la loi foncière de 2024, applicable à compter du 1er août 2024, les collectivités locales sont autorisées à appliquer l'ancien barème des prix fonciers jusqu'au 31 décembre 2025 et le nouveau à compter du 1er janvier 2026. Ce nouveau barème ne sera pas soumis au cadre de tarification foncière et devra être établi de manière à se rapprocher du prix du marché.

Hô-Chi-Minh-Ville est la première localité à consulter la population sur le projet de barème révisé des prix fonciers. Les prix figurant sur ce barème sont nettement supérieurs aux anciens : à Thu Duc, ils ont été multipliés par 10 à 15 ; dans les districts de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio et Cu Chi, par 10 à 20. Dans le seul district de Hoc Mon, de nombreuses routes devraient voir leurs prix fonciers multipliés par 15 à 30.

À ce sujet, les experts de Savills ont indiqué que le tarif foncier à Hô Chi Minh-Ville n'a pas évolué au même rythme que la valeur marchande réelle et est souvent nettement inférieur à cette dernière. Cet écart de prix persistant a engendré un système à deux vitesses, aux conséquences graves.

Selon Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Consulting Services à Hô Chi Minh-Ville, ce problème complexifie la gestion foncière de l'État. « Par exemple, la différence entre le prix déclaré dans l'acte notarié et le prix de transaction réel est souvent utilisée pour réduire les droits de mutation. Dans d'autres cas, le paiement d'un loyer annuel calculé sur la base d'un prix inférieur à celui du marché a engendré des pertes pour le budget de l'État », a-t-elle précisé.

Mme Do Thi Thu Giang, directrice des services de conseil chez Savills Hô-Chi-Minh-Ville

Les experts de Savills ont également indiqué que le développement de projets immobiliers se heurtait à de nombreuses difficultés, notamment lors de l'acquisition des terrains et du déblaiement des sites. Les niveaux d'indemnisation, basés sur des barèmes fonciers éloignés des prix du marché, ont engendré des retards, du mécontentement et des pertes financières pour les parties concernées, donnant lieu à des litiges et des procédures judiciaires fonciers prolongés.

Face à ces enjeux majeurs, Mme Giang estime qu'il est inévitable et nécessaire d'établir un barème foncier basé sur les principes du marché. Cette évolution progressive permettra de surmonter les obstacles actuels et de garantir la transparence et l'équité du système. Plus précisément, un barème foncier aligné sur les prix du marché facilitera les procédures d'indemnisation et de déblaiement, notamment pour les grands projets d'infrastructure, en favorisant l'adhésion de la population au niveau de soutien et d'indemnisation.

Concernant le projet de grille tarifaire foncière, les experts de Savills ont également souligné l'écart important qui subsiste entre le prix proposé et le prix de transaction réel. Par exemple, rue Cao Thang (district 3), le prix de marché est d'environ 525 millions de VND/m², tandis que le prix proposé n'est que de 330 millions de VND/m². Rue Tan Thang (district de Tan Phu), le prix de transaction est d'environ 150 millions de VND/m², contre 90 millions de VND/m² pour le prix proposé. En général, le prix proposé n'atteint qu'environ 60 % du prix de marché, et jusqu'à 70 % dans certaines zones, ce qui met en évidence un écart significatif.

Points à prendre en compte avant de postuler

Mme Do Thi Thu Giang a indiqué que, conformément à l'article 159 de la loi foncière de 2024, le barème des prix fonciers est utilisé dans 11 cas. De plus, les articles 109 et 111 de la loi foncière de 2024 relative au soutien et à l'organisation de la réinstallation utilisent également les prix fonciers établis à partir de ce barème. Par conséquent, le barème des prix fonciers proposé par la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville aura des répercussions directes sur deux groupes de personnes, avec des conséquences à la fois positives et négatives.

Les bénéficiaires comprennent ceux qui reçoivent un soutien de l’État lorsque des terres sont récupérées et qu’une réinstallation est organisée (conformément aux articles 109 et 111 de la loi foncière de 2024).

Le groupe concerné comprend les ménages et les particuliers qui ont été reconnus comme ayant modifié la destination de leurs terres. Conformément à la loi foncière de 2014, les obligations financières étaient calculées différemment selon que les terres se situaient à l'intérieur ou à l'extérieur du périmètre défini : pour les terres situées à l'intérieur du périmètre, le calcul s'effectuait selon le barème foncier, et pour les terres situées à l'extérieur, selon le prix spécifique du terrain.

Cependant, la loi foncière de 2024 ne fait plus cette distinction ; l’ensemble du territoire sera désormais soumis au tarif foncier en vigueur. Ainsi, le tarif proposé étant nettement supérieur au tarif actuel, les charges financières liées à la zone concernée s’en trouveront alourdies.

L'application immédiate du nouveau barème des prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville touchera de nombreux groupes de population.

Le projet de barème des prix fonciers de Hô Chi Minh-Ville, initialement prévu pour entrer en vigueur le 1er août 2024, est reporté pour un examen plus approfondi. Les experts de Savills estiment ce report justifié, car le barème proposé prévoit une augmentation significative des prix par rapport au précédent et son application est envisagée dans un délai très court. Cette situation engendre d'importantes difficultés financières pour les populations concernées. Par conséquent, l'élaboration et l'application de ce barème doivent être menées avec la plus grande attention afin de concilier les intérêts de toutes les parties prenantes, et notamment de privilégier la protection des droits des citoyens.

De plus, les méthodes de détermination des prix fonciers restent hétérogènes et complexes. Dans certaines zones à forte valeur foncière, l'établissement des barèmes semble se limiter à une simple multiplication par un coefficient fixe, quel que soit le tracé.

Par exemple, dans le district 1, un coefficient multiplicateur de 5,0 est appliqué à l'ensemble des emplacements et des itinéraires. Ainsi, le coût proposé pour la rue Dong Khoi est de 810 millions de VND/m² (contre 162 millions de VND/m² actuellement), et celui de la rue Hai Ba Trung (du quai Bach Dang à la rue Nguyen Thi Minh Khai) est de 484 millions de VND/m² (contre 96,8 millions de VND/m² actuellement). De même, le district 4 bénéficie d'un coefficient multiplicateur de 11,3 et celui du district 5 de 5,58.

« Cette approche n'est fondamentalement pas différente de l'application de l'ancien barème de prix et de sa multiplication par le coefficient K, elle ne reflète donc pas véritablement la valeur marchande de chaque itinéraire, comme le prévoit la loi foncière », a déclaré Mme Giang.

En conclusion, Mme Do Thi Thu Giang a déclaré que, bien que la mise à jour du barème des prix fonciers pour refléter la valeur marchande constitue un progrès important, la proposition actuelle doit encore être améliorée. La méthode doit être plus précise et adaptée à chaque zone, au lieu d'appliquer simplement des coefficients généraux. Une transition progressive et transparente, qui garantisse les intérêts de toutes les parties prenantes, est essentielle pour assurer le succès à long terme de ce nouveau système.

Source : https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html