L’immobilier touristique et de villégiature, le « parent pauvre

L’immobilier touristique et de villégiature, le « parent pauvre » du marché.

Dans sa résolution 08/2017, le Politburo a décidé de faire du tourisme un secteur clé, en attirant des ressources sociales pour investir dans le développement touristique, en investissant dans des projets de grande envergure et des lieux de divertissement dans des zones clés…

De ce fait, ces derniers temps, de nombreux investisseurs ont massivement investi dans des projets immobiliers touristiques, des complexes hôteliers, des hôtels ou des établissements haut de gamme. Cependant, le secteur de l'immobilier touristique et de villégiature se heurte à de nombreux obstacles juridiques.

Immobilier, tourisme, stations balnéaires, enfants du marché (Figure 1) — Image illustrative. (Source : DK)

Lors du séminaire « Révision de la loi foncière : créer des terres pour le tourisme », qui s'est tenu le matin du 19 octobre, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que le Vietnam comptait actuellement plus de 200 projets immobiliers touristiques en cours, créant près de 100 000 unités de condotels, 3 000 villas et 15 000 nouvelles chambres d'hôtel.

D’ici 2030, le Vietnam pourrait devenir une puissance touristique majeure, avec 160 millions de touristes nationaux et 50 à 70 millions de touristes internationaux. Cela nécessiterait environ 500 000 chambres d’hébergement, sans compter les autres services, notamment le tourisme haut de gamme, actuellement quasi inexistant.

D'après M. Dinh, dans le contexte actuel, le Vietnam n'a réalisé qu'un tiers des infrastructures nécessaires pour répondre à la demande, et leur qualité ne sera pas optimale à l'avenir. De plus, ce chiffre stagne depuis quelques années en raison de problèmes juridiques non résolus.

M. Dinh a déclaré que l'immobilier touristique et de villégiature est le parent pauvre du marché. En effet, la loi foncière ne mentionne pas les promoteurs immobiliers touristiques, et ce secteur est absent de la loi foncière, de la loi sur les investissements et des autres réglementations relatives au marché immobilier.

« Plus de 100 projets touristiques d'envergure sont actuellement bloqués, dans l'attente d'une décision juridique. Si cette situation perdure, elle découragera les investissements touristiques, démoralisera les investisseurs et même les autorités locales souhaitant promouvoir les investissements se heurteront à des difficultés », a déclaré M. Dinh.

Il reste encore beaucoup d'autres difficultés.

Parallèlement, l'avocat Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures et vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que les projets immobiliers touristiques et de villégiature sont confrontés à une autre difficulté, plus « complexe », à savoir la réglementation relative aux cas où l'État récupère des terres pour le développement socio -économique dans l'intérêt national et public.

En conséquence, les projets dans lesquels l'État récupère des terres sont définis comme ceux visant à moderniser l'infrastructure technique et sociale générale de la population, à assurer le bien-être social de celle-ci, et à exclure les projets ayant pour objectif de développer le tourisme, les loisirs ou de combiner le logement commercial avec le développement touristique, les services, les divertissements et les loisirs.

Toutefois, le projet de loi foncière révisée ne prévoit pas de dispositions relatives à l'acquisition de terrains pour les projets de nouveaux quartiers urbains. Il est donc essentiel d'ajouter la disposition relative aux « projets de nouveaux quartiers urbains d'une superficie supérieure à 300 hectares » à la définition des produits immobiliers dans la loi foncière révisée, afin de garantir la cohérence des infrastructures techniques et sociales.

Selon M. Chung, entre 2015 et 2019, le tourisme a connu un fort essor, de nombreuses provinces et villes considérant son développement comme une orientation prometteuse et un secteur clé. De ce fait, bien que la loi stipule que les terrains touristiques ne peuvent faire l'objet d'expropriations par l'État, plusieurs provinces ont procédé à des travaux de remblaiement et ont attribué ces terrains à des entreprises, les projets touristiques étant perçus comme prioritaires.

Immobilier, tourisme, stations balnéaires, enfants du marché (Figure 2) — Séminaire scientifique sur le thème « Réviser le droit foncier : créer des terres pour le tourisme ». (Photo : DT)

En conséquence, des problèmes juridiques liés à l'immobilier touristique ont commencé à surgir après 2019. Lorsqu'une révision a été demandée, une série de projets ont été suspendus en raison de la réglementation sur l'attribution des terrains, et par conséquent, ces projets sont toujours suspendus aujourd'hui, dans l'attente d'un nouveau cadre juridique.

« Pour que le tourisme devienne véritablement un secteur économique clé, je crois que la nouvelle loi foncière doit comporter des réglementations spécifiques concernant les terrains à vocation touristique. Parallèlement, il est nécessaire de mettre en place des politiques et des mécanismes véritablement ouverts en matière de foncier, de fiscalité, d'investissement, etc., afin de promouvoir le développement du tourisme. »

« Le développement économique à chaque étape a des priorités différentes. Une fois le tourisme identifié comme un secteur économique clé, les projets touristiques tels que les parcs d'attractions, les complexes de loisirs et les complexes multifonctionnels devraient être inclus dans la liste des projets pour lesquels l'État acquerra des terrains à des fins de développement socio-économique », a proposé M. Chung.

L'expert juridique en droit immobilier Nguyen Van Dinh a également souligné une autre lacune du projet de loi sur le foncier (modifié), à savoir dans les cas d'acquisition de terres à des fins de développement socio-économique pour le bénéfice national et public.

Le projet de loi stipule seulement que des terres peuvent être gagnées sur la mer pour des projets à usage mixte comprenant des logements et des activités commerciales/de services si le Conseil populaire provincial en décide ainsi, conformément aux conditions locales.

Par conséquent, le projet doit inclure au moins une partie du terrain désigné pour un usage résidentiel (sans préciser le niveau ou le pourcentage exact) avant que l'État puisse récupérer le terrain.

« Je partage l’avis selon lequel des terres devraient être gagnées sur la mer pour des projets purement touristiques, de loisirs et de divertissement (sans vocation résidentielle). Toutefois, dans les zones propices au tourisme, la priorité devrait être accordée aux gains de terres pour des projets touristiques majeurs qui dynamisent le développement socio-économique local, voire qui ont un impact positif sur l’ensemble de la région », a déclaré M. Dinh.

M. Dinh a analysé qu'en réalité, si l'acquisition de terrains n'est pas autorisée, il sera impossible de mettre en œuvre des projets d'envergure pour attirer des investisseurs potentiels et compétents. Le maintien de la réglementation actuelle dans le projet de loi entravera la réalisation de projets touristiques essentiels. Pour mener à bien des projets de tourisme, de divertissement et de loisirs, les collectivités locales sont contraintes d'intégrer une partie des terrains résidentiels (souvent un pourcentage infime) dans le plan d'aménagement afin de satisfaire aux exigences d'acquisition foncière.

Cette forme de « contournement » aura des conséquences négatives. Les terrains affectés à un usage résidentiel resteront inutilisés, entraînant un gaspillage de ressources, ou, s'ils sont utilisés, ils créeront des zones résidentielles au sein même du projet touristique. L'installation de résidents permanents au sein du projet diminuera le niveau de luxe de ce complexe touristique. Par conséquent, M. Dinh estime que l'article 79 du projet devrait inclure des dispositions relatives à l'acquisition de terrains pour des projets purement touristiques, de divertissement et de loisirs, sans aucune fonction résidentielle.

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