Interdiction de lotir et de vendre des terrains : le marché immobilier se développe plus sainement

La loi sur les activités immobilières (modifiée) devrait entrer en vigueur le 1er août 2024. Elle prévoit l'interdiction de lotir et de vendre des terrains dans 105 villes et communes, soit 81 unités de plus que la réglementation actuelle. Dans le contexte difficile du marché immobilier, cette nouvelle réglementation va-t-elle aggraver la situation ?

Terrain à vendre dans la commune An Phu Tay, district de Binh Chanh. Photo de : Hoàng Hung

Risque de pénurie et d'augmentation des prix

Selon M. Nguyen Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier du ministère de la Construction , le foncier est toujours le segment le plus demandé et le plus négocié parmi toutes les transactions immobilières. Au premier trimestre 2024, le pays a enregistré 97 659 transactions foncières réussies, soit près de trois fois le volume des transactions pour les appartements et les maisons individuelles. En fait, au cours des 15 dernières années, le marché immobilier a également été secoué à plusieurs reprises par la fièvre foncière.

Le professeur Dang Hung Vo a déclaré que les réglementations incohérentes de la loi foncière de 2013 expliquent l'exploitation abusive des lotissements et des ventes de terrains, qui génèrent une fièvre foncière continue. Le pic de cette fièvre foncière se situe entre 2020 et 2022, période marquée par l'annonce de nombreux plans d'urbanisme, du niveau central aux niveaux locaux, par des investissements massifs dans les infrastructures de transport urbain et par les ruses des courtiers immobiliers pour gonfler les prix.

Grâce aux nombreuses mesures drastiques prises par le gouvernement et les ministères concernés, la fièvre s'est apaisée fin 2022. Cependant, le marché a connu une nouvelle crise, le marché foncier étant quasiment gelé dans de nombreuses localités depuis deux ans. Selon les statistiques du ministère de la Construction, le parc immobilier des projets au premier trimestre 2024 s'élevait à environ 23 029 unités, dont 10 855 terrains, principalement destinés aux logements individuels et aux projets immobiliers.

Le ministère de la Construction ne dispose actuellement pas de données précises sur le nombre de projets de lotissement et de vente de terrains abandonnés. Cependant, un simple retour aux localités touchées par la ruée vers les terrains il y a deux ans permet de constater la morosité de la situation. Généralement, dans le Sud-Est, les Hauts Plateaux, les régions du Centre ou le Nord, de nombreux projets sont encore inactifs. Nombreux sont ceux qui ont acheté des terrains à prix fort et souhaitent désormais s'en sortir, mais la tâche est ardue car le marché est inexistant.

Difficultés à court terme, durabilité à long terme

Bien que l'on estime que le marché immobilier sera quelque peu affecté par la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains, les experts restent optimistes quant à son développement à long terme. Selon le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, la nouvelle réglementation agit comme un filtre permettant d'éliminer les investisseurs qui se contentent de demander des terrains pour des projets, puis les lotissent et les vendent, ce qui nuit à l'efficacité économique du pays. Elle permet également d'éviter l'abandon de terrains spéculatifs, l'immobilisation de l'argent public et, par conséquent, un grave préjudice pour l'économie.

Concernant les inquiétudes concernant l'impact de la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains sur les droits des personnes, le représentant du ministère de la Construction a affirmé que la nouvelle réglementation ne concerne que les investisseurs utilisant des capitaux privés pour investir dans le secteur immobilier, et non les projets publics de développement foncier. Le budget de l'État finance le défrichement des terres, l'organisation de ventes aux enchères pour la construction de logements et la satisfaction des besoins en logements dans un contexte de croissance démographique naturelle. La nouvelle réglementation n'affecte pas non plus la mise en œuvre de lotissements fonciers par des personnes disposant de droits d'usage légaux en vue de dons, de donations, d'héritages ou de transferts à autrui.

Du point de vue des promoteurs immobiliers, les entreprises estiment que la situation pourrait être difficile à court terme, mais stable à long terme. M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, a indiqué que le nombre de lotissements fonciers à vendre dans les zones urbaines de type II et III a explosé ces dernières années. Par conséquent, le renforcement du lotissement conformément à la nouvelle réglementation de la Loi sur les activités immobilières (modifiée) affectera l'ensemble du marché, du Nord au Sud, 90 % des investisseurs concernés se trouvant dans les zones urbaines de type II et III. En effet, les lotissements fonciers à vendre fragilisent les populations. De nombreux investisseurs aux faibles capacités financières ont profité de cette politique pour acquérir des terrains, défricher les sites, construire des infrastructures précaires, puis les revendre à prix fort à des particuliers et à des spéculateurs afin de s'enrichir. C'est la cause profonde de l'inflation des prix, qui crée une « fièvre foncière » et engendre des risques pour le marché immobilier. Par conséquent, le renforcement du lotissement et de la vente de terrains devrait contribuer à sélectionner les investisseurs et à former des entreprises immobilières professionnelles.

M. Nguyen Van Hau, directeur général d'Asian Holdings Real Estate JSC, a déclaré : « L'interdiction de lotir et de vendre des terrains dans les zones urbaines spéciales de type I, II et III a un impact considérable sur la structure des segments de produits immobiliers. Le nombre de terrains issus du lotissement diminuera dans les prochaines années, et la rareté de l'offre entraînera une hausse des prix des terrains. Cependant, à long terme, cela favorisera un développement plus sain du marché et une planification urbaine plus systématique. »

La loi de 2023 sur les activités immobilières stipule que les droits d'utilisation des terres ne peuvent être transférés aux personnes qui construisent elles-mêmes des maisons, divisent des parcelles en lots destinés à la vente dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales de type I, II et III, et sont soumis à des enchères de droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements conformément aux dispositions de la loi foncière. Selon le ministère de la Construction, le pays compte deux zones urbaines de type spécial, à savoir Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ; 22 zones urbaines de type I ; 36 zones urbaines de type II ; 45 zones urbaines de type III.

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