Interdire le lotissement et la vente des terrains : un marché immobilier plus sain.

La loi modifiée sur le commerce immobilier devrait entrer en vigueur le 1er août 2024. Elle prévoit notamment l'interdiction du lotissement et de la vente de parcelles de terrain dans 105 villes, soit 81 de plus que la réglementation actuelle. Compte tenu des difficultés que connaît actuellement le marché immobilier, ces nouvelles dispositions risquent-elles d'aggraver la situation ?

Terrains à vendre dans la commune An Phu Tay, district de Binh Chanh. Photo de : Hoàng Hung

Risque de pénuries et de hausses de prix.

Selon M. Nguyen Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier au ministère de la Construction , les terrains à bâtir constituent toujours le segment le plus demandé et celui qui enregistre le plus grand nombre de transactions immobilières. Au premier trimestre 2024, 97 659 transactions de terrains à bâtir ont été conclues dans tout le pays, soit près de trois fois plus que pour les appartements et les maisons individuelles. En réalité, ces quinze dernières années, le marché immobilier a également connu de fortes fluctuations dues à la flambée des prix du foncier.

Le professeur Dang Hung Vo estime que le manque de clarté de la loi foncière de 2013 est à l'origine de l'exploitation des lots et des ventes de terrains, et de la flambée continue des prix. Le pic de cette flambée a été atteint entre 2020 et 2022, période marquée par l'annonce de nombreux plans d'aménagement, du niveau central au niveau local, d'importants investissements dans les infrastructures de transport urbain, et par les pratiques douteuses des agents immobiliers visant à gonfler les prix.

Grâce aux mesures décisives prises par le gouvernement et les ministères concernés, la fièvre immobilière s'est apaisée fin 2022. Cependant, le marché a ensuite connu une nouvelle phase de crise, le segment des terrains étant quasiment paralysé dans de nombreuses localités depuis deux ans. Selon les statistiques du ministère de la Construction, le stock de biens immobiliers en projet au premier trimestre 2024 s'élevait à environ 23 029 unités, principalement des maisons individuelles et des terrains, dont 10 855 terrains.

Le ministère de la Construction ne dispose pas actuellement de chiffres précis sur le nombre de projets de lotissement et de vente de terrains abandonnés, mais un simple coup d'œil aux régions qui ont connu un boom foncier il y a deux ans révèle une situation préoccupante. Dans le Sud-Est, les Hauts Plateaux du Centre, le Centre et le Nord, de nombreux projets restent généralement au point mort. Beaucoup de personnes ayant acheté des terrains à prix d'or peinent désormais à s'en sortir, le marché étant au point mort.

Des difficultés à court terme, mais une viabilité à long terme.

Bien que l'on reconnaisse que le marché immobilier sera quelque peu affecté par la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains, les experts restent optimistes quant à son développement à long terme. Selon le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, cette nouvelle réglementation agit comme un filtre, permettant d'éliminer les promoteurs qui se contentent d'acquérir des terrains pour y construire des projets, puis de les lotir et de les vendre, sans apporter de bénéfices économiques au pays. Elle prévient ainsi la spéculation foncière suivie d'abandon, situation dans laquelle l'argent des particuliers est immobilisé dans les terrains, ce qui nuit gravement à l'économie.

Concernant les inquiétudes selon lesquelles la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains porterait atteinte aux droits des citoyens, un représentant du ministère de la Construction a affirmé que cette nouvelle réglementation ne concerne que les investisseurs privés du secteur immobilier et n'a aucune incidence sur les projets d'aménagement foncier publics. Dans ces projets, le budget de l'État finance le défrichement et organise des ventes aux enchères pour permettre aux particuliers d'acquérir des terrains destinés à la construction de logements, afin de répondre aux besoins en logement liés à la croissance démographique naturelle. La nouvelle réglementation n'affecte pas non plus les personnes physiques titulaires de droits d'usage légaux qui lotissent des terrains en vue de les donner, de les léguer, de les transmettre par succession ou de les transférer à des tiers.

Du point de vue des promoteurs immobiliers, les entreprises estiment que malgré d'éventuelles difficultés immédiates, une stabilité à long terme est possible. M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, a déclaré que le nombre de lotissements et de ventes de terrains dans les villes de type II et III a explosé ces dernières années. Par conséquent, le durcissement de la réglementation sur le lotissement, prévu par la nouvelle loi modifiée sur les activités immobilières, aura un impact sur l'ensemble du marché, du nord au sud, 90 % des investisseurs concernés se trouvant dans les villes de type II et III. En réalité, le lotissement et la vente de terrains donnent facilement lieu à des abus. De nombreux promoteurs aux ressources financières limitées ont profité de cette situation pour acquérir des terrains, les défricher, y construire des infrastructures rudimentaires, puis les revendre à prix d'or à des particuliers et des spéculateurs afin de récupérer leur investissement. C'est la cause première de l'inflation des prix, qui engendre une véritable « fièvre foncière » et menace le marché immobilier. Ainsi, le durcissement de la réglementation sur le lotissement et la vente de terrains devrait contribuer à une meilleure sélection des investisseurs et à la formation d'entreprises immobilières professionnelles.

Par ailleurs, M. Nguyen Van Hau, directeur général de la société par actions immobilière Asian Holdings, a déclaré : « L’interdiction de lotir les terrains destinés à la vente dans les zones urbaines spéciales, de type I, II et III aura un impact significatif sur la structure des segments de produits immobiliers. Le nombre de terrains lotis diminuera dans les prochains mois, et la rareté de l’offre entraînera une hausse des prix fonciers. Toutefois, à long terme, cette mesure contribuera à un développement plus sain du marché et à une planification urbaine plus systématique. »

La loi de 2023 relative aux transactions immobilières stipule que le droit d'usage d'un terrain ne peut être cédé à un particulier pour l'autoconstruction de logements, le lotissement ou la vente de parcelles dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales, de type I, II et III, ni lorsque ce droit est mis aux enchères pour des investissements dans des projets de construction de logements, conformément à la loi foncière. Selon le ministère de la Construction, le pays compte deux zones urbaines spéciales (Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville), 22 zones urbaines de type I, 36 zones urbaines de type II et 45 zones urbaines de type III.

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