Les appartements abordables représenteront moins de 5 % de l’offre dans les 3 prochaines années.

Les appartements de moins de 3 milliards de VND sont considérés comme abordables.

Selon le rapport sur le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville récemment publié par Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2024, l'offre d'appartements neufs a augmenté de 78 % en glissement trimestriel et de 199 % en glissement annuel, pour atteindre 1 125 unités issues d'un nouveau projet et de huit lancements ultérieurs. La classe B représentait 70 % de la part de marché de l'offre neuve. L'offre primaire totale a ainsi augmenté de 13 % en glissement trimestriel, pour atteindre 5 574 unités.

Au premier semestre, l'offre primaire est restée stable par rapport à l'année précédente, avec 6 690 unités. La catégorie B représentait 56 % du marché, suivie de la catégorie C (40 %) et de la catégorie A (4 %). L'offre primaire était principalement concentrée à l'Est (ville de Thu Duc) avec 57 % du marché et à l'Ouest (Binh Tan, Binh Chanh) avec 29 % du marché.

Le rapport d'évaluation du marché renoue avec la reprise avec une augmentation de 655 % du volume des transactions par rapport à la même période l'an dernier, témoignant de la confiance du marché. Le deuxième trimestre 2024 a enregistré 2 288 transactions réussies, représentant 70 % du volume total des ventes du premier semestre, grâce à la baisse des taux d'intérêt des prêts, à la légalité claire des produits et à des politiques de vente efficaces. Au premier semestre, le prix de vente moyen des appartements principaux a atteint 72 millions de VND/m² de surface nette.

Cependant, le rapport souligne également que l'offre d'appartements de moins de 3 milliards de VND est de plus en plus limitée à Hô-Chi-Minh-Ville, ne représentant que 18 % de l'offre primaire au cours des six premiers mois de l'année, principalement situés à plus de 10 km du centre-ville. Selon le modèle de recherche de Savills, les appartements de moins de 3 milliards de VND sont actuellement considérés comme le segment abordable. Les experts analysent que l'accessibilité financière constituera un défi majeur pour le marché lorsque ce segment représentera moins de 5 % de l'offre d'appartements au cours des trois prochaines années.

Le quartier résidentiel de Binh Dan n'occupe que 5 sources au cours des 3 dernières années, photo 1 — Performance du secteur des appartements au cours des six premiers mois de 2024

Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du S22M chez Savills Vietnam, a déclaré : « Nous avons mené une analyse pour comprendre le paysage du logement abordable à Hô-Chi-Minh-Ville. Ce modèle utilise différents niveaux de revenus en fonction des revenus, des dépenses et de l'épargne. »

Cet expert part du principe que les acquéreurs immobiliers épargnent pendant dix ans, éventuellement grâce à leur prêt immobilier ou à leur capital. Il conclut donc qu'un appartement de deux chambres à moins de 3 milliards de VND l'unité est considéré comme abordable.

« Dans le contexte actuel, la plupart des appartements abordables de Hô-Chi-Minh-Ville ont été vendus, et l'offre opérationnelle et future y est très limitée. L'offre de logements abordables, nouvelle et future, sera principalement implantée à Binh Duong , le quartier limitrophe de Hô-Chi-Minh-Ville. Il est donc évident que les acheteurs de Hô-Chi-Minh-Ville devront s'installer dans cette zone pour bénéficier d'une offre abordable », a analysé Mme Giang.

Le quartier résidentiel de Binh Dan n'occupe que 5 sources au cours des 3 dernières années, photo 2 — Les prix dans le segment abordable sont de plus en plus élevés.

Les experts de Savills ont également ajouté que le marché secondaire a récemment connu une évolution plus positive, compte tenu de la faible offre de transferts et de la faiblesse des produits primaires. En 2024, de nombreux projets de classes B et C connaîtront de fortes hausses de prix sur le marché secondaire. Parallèlement, les projets de luxe, après avoir atteint des prix élevés en 2023, subissent une certaine pression sur le marché secondaire. On constate que les quartiers bénéficiant d'une bonne connectivité grâce à des infrastructures améliorées et d'une faible offre de transferts connaissent de fortes hausses de prix sur le marché secondaire.

L'immobilier face à de nombreux défis

Analysant le segment des maisons de ville et des villas, le directeur de la recherche et du département S22M de Savills a également commenté : « Dans une ville de plus de 10 millions d’habitants, nous n’avons que 668 maisons de ville, 10 nouvelles unités et 72 transactions au deuxième trimestre. Le marché a également connu un déclin similaire à celui du segment des appartements ces dernières années en raison de nombreux défis. Par conséquent, les prix des maisons de ville continuent d’augmenter dans un contexte d’offre limitée. Bien qu’il diminue en 2024, le marché reste dominé par des produits à prix élevés. »

Plus précisément, les données montrent que plus de 77 % de l'offre primaire totale est vendue à plus de 30 milliards de VND l'unité. La plupart de ces produits haut de gamme sont situés en zone urbaine et sont principalement concentrés dans la ville de Thu Duc. Le prix élevé des produits primaires, la concurrence du marché secondaire et les produits abordables des provinces voisines ont compliqué la situation du marché de Hô Chi Minh-Ville. Les produits de plus de 30 milliards de VND ont connu des difficultés, avec seulement 6 % d'absorption. Les maisons de ville ont enregistré le taux d'absorption le plus élevé, soit 31 %, grâce à une demande réelle et à des prix compétitifs.

Au deuxième trimestre 2024, des maisons de ville commerciales coûteuses à The Global City ont été vendues, entraînant une baisse des prix primaires de 2 % en glissement trimestriel et de 4 % en glissement annuel, atteignant 320 millions de VND/m2 de terrain.

Le quartier résidentiel de Binh Dan n'occupe que 5 sources au cours des 3 dernières années, photo 3 — Situation opérationnelle du segment Villas et Maisons de Ville à Hô-Chi-Minh-Ville au cours des 6 premiers mois de 2024

Le rapport indique que d'ici 2026, Hô-Chi-Minh-Ville ne proposera plus de produits de faible hauteur à moins de 5 milliards de dongs et que seulement 10 % de l'offre primaire sera inférieure à 10 milliards de dongs. Parallèlement, les produits de cette gamme de prix représentent 85 % de l'offre à Binh Duong et 55 % à Dong Nai .

Au second semestre 2024, 883 maisons basses devraient être lancées, principalement issues des prochaines phases de projets existants. Les produits dont le prix est supérieur à 20 milliards de VND représenteront 80 % de l'offre future. Deux nouveaux projets, Foresta et The Meadow, fourniront 30 % de l'offre future avec des villas et des maisons de ville. Les permis de construire ont été obtenus pour ces deux projets.

D'ici 2026, l'offre future devrait atteindre 4 663 logements, principalement concentrée dans le district 2, à Binh Chanh et à Nha Be. Grâce à la rareté des fonds fonciers et au soutien des infrastructures, les prix de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville ont triplé sur le marché primaire et doublé sur le marché secondaire au cours des cinq dernières années. Cette hausse des prix a poussé les acquéreurs souhaitant réellement résider vers les provinces voisines, à la recherche d'options plus adaptées.

En donnant un aperçu, les experts de Savills ont déclaré que des projets d'infrastructure clés sont en cours et bénéficieront à la région avec un approvisionnement futur le long des principales routes d'infrastructure.

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