Les appartements abordables représenteront moins de 5 % de l'offre au cours des 3 prochaines années.

Les appartements de moins de 3 milliards de VND sont considérés comme abordables.

D'après le rapport sur le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville récemment publié par Savills Vietnam, l'offre de logements neufs a progressé de 78 % au deuxième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent et de 199 % sur un an, pour atteindre 1 125 unités issues d'un nouveau projet et de huit lancements ultérieurs. Les logements de catégorie B représentent 70 % de cette offre. L'offre totale de logements neufs a ainsi augmenté de 13 % par rapport au trimestre précédent, pour s'établir à 5 574 unités.

L'offre primaire au premier semestre est restée stable par rapport à la même période de l'année précédente, à 6 690 unités. La catégorie B représente 56 % des parts de marché, suivie de la catégorie C (40 %) et de la catégorie A (4 %). L'offre primaire était principalement concentrée à l'est (ville de Thu Duc) avec 57 % des parts de marché et à l'ouest (Binh Tan, Binh Chanh) avec 29 %.

Le rapport d'évaluation du marché confirme sa reprise, avec une augmentation de 655 % du volume des transactions par rapport à la même période l'an dernier, témoignant de la confiance des acteurs du marché. Le deuxième trimestre 2024 a enregistré 2 288 transactions conclues, représentant 70 % du volume total des ventes du premier semestre, grâce à la baisse des taux d'intérêt, à la clarté de la réglementation applicable aux produits et à des politiques commerciales efficaces. Au cours du premier semestre, le prix de vente moyen des appartements neufs a atteint 72 millions de VND/m² de surface nette.

Le rapport souligne toutefois que l'offre d'appartements de moins de 3 milliards de VND est de plus en plus limitée à Hô Chi Minh-Ville, ne représentant que 18 % de l'offre neuve au cours du premier semestre et étant principalement située à plus de 10 km du centre-ville. Selon le modèle de recherche de Savills, les appartements de moins de 3 milliards de VND sont actuellement considérés comme appartenant au segment abordable. Les experts estiment que l'accessibilité financière constituera un défi majeur pour le marché si ce segment représente moins de 5 % de l'offre d'appartements au cours des trois prochaines années.

Performance du secteur des appartements au cours des 6 premiers mois de 2024

Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et de S22M chez Savills Vietnam, a déclaré : « Nous avons mené une analyse pour comprendre le marché du logement abordable à Hô Chi Minh-Ville. Ce modèle utilise différents niveaux de revenus en fonction des revenus, des dépenses et de l’épargne des ménages. »

Cet expert part du principe que les acheteurs épargnent pendant 10 ans, éventuellement grâce à leur prêt hypothécaire ou à leurs fonds propres. Il en conclut qu'un appartement de deux chambres à coucher dont le prix est inférieur à 3 milliards de VND est considéré comme abordable.

« Dans le contexte actuel, la plupart des appartements abordables à Hô-Chi-Minh-Ville ont été vendus, et l'offre, tant opérationnelle que future, est très limitée. Les nouveaux logements abordables, actuels et futurs, seront principalement construits à Binh Duong , en périphérie de Hô-Chi-Minh-Ville. Il est donc clair que les acheteurs de Hô-Chi-Minh-Ville devront s'installer dans cette zone pour trouver un logement abordable », a analysé Mme Giang.

Les prix des articles abordables ne cessent d'augmenter.

Les experts de Savills ont également indiqué que le marché secondaire s'est montré plus dynamique ces derniers temps, compte tenu de la faible offre de logements neufs et du nombre restreint de nouveaux biens disponibles. En 2024, de nombreux projets de catégorie B et C devraient connaître une forte hausse de leurs prix sur le marché secondaire. Parallèlement, les projets de luxe, après avoir affiché des prix élevés en 2023, subissent une certaine pression sur ce même marché. On constate que les quartiers bénéficiant d'une bonne connectivité, grâce à des infrastructures améliorées et à une offre de logements neufs limitée, affichent de fortes augmentations de prix sur le marché secondaire.

Le secteur immobilier est confronté à de nombreux défis

Concernant le segment des maisons de ville et villas, le directeur du département Recherche et S22M de Savills a également déclaré : « Dans une ville de plus de 10 millions d’habitants, nous ne comptons que 668 maisons de ville neuves, dont 10 unités neuves, et 72 transactions au deuxième trimestre. Le marché a également connu un repli similaire à celui des appartements ces dernières années, en raison de nombreux défis. Par conséquent, les prix des biens neufs continuent d’augmenter face à une offre limitée. Bien que l’offre diminue en 2024, le marché reste dominé par des produits haut de gamme. »

Plus précisément, les données montrent que plus de 77 % de l'offre primaire totale est proposée à un prix supérieur à 30 milliards de VND/unité. La plupart de ces biens haut de gamme se situent en zone urbaine, principalement dans la ville de Thu Duc. Le prix élevé des biens primaires, la concurrence du marché secondaire et la présence de produits plus abordables dans les provinces voisines ont fragilisé le marché d'Hô-Chi-Minh-Ville. Les biens de plus de 30 milliards de VND ont peiné à trouver preneur, avec un taux d'absorption de seulement 6 %. Les maisons de ville ont enregistré le taux d'absorption le plus élevé (31 %), grâce à une forte demande et à des prix compétitifs.

Au deuxième trimestre 2024, les maisons de ville commerciales de luxe de The Global City ont été vendues, ce qui a entraîné une baisse des prix de 2 % d'un trimestre à l'autre et de 4 % d'une année sur l'autre, pour atteindre 320 millions de VND/m² de terrain.

Situation opérationnelle du segment des villas et maisons de ville à Hô Chi Minh-Ville au cours des six premiers mois de 2024

Le rapport indique que d'ici 2026, Hô Chi Minh-Ville ne proposera plus de logements de faible hauteur à moins de 5 milliards de VND et que seulement 10 % de l'offre initiale sera proposée à moins de 10 milliards de VND. Parallèlement, les logements dans cette fourchette de prix représentent 85 % de l'offre à Binh Duong et 55 % à Dong Nai .

Au second semestre 2024, 883 logements de faible hauteur devraient être mis sur le marché, principalement dans le cadre des prochaines phases de projets existants. Les biens immobiliers dont le prix dépasse 20 milliards de VND représenteront 80 % de l'offre future. Deux nouveaux projets, Foresta et The Meadow, proposeront 30 % de cette offre sous forme de villas et de maisons de ville. Les permis de construire ont été obtenus pour ces deux projets.

D'ici 2026, l'offre de logements devrait atteindre 4 663 unités, principalement concentrées dans les districts 2, Binh Chanh et Nha Be. Face à la rareté des terrains et au manque d'infrastructures, les prix de l'immobilier à Hô Chi Minh-Ville ont triplé sur le marché du neuf et doublé sur le marché de l'occasion au cours des cinq dernières années. Cette hausse des prix a poussé les acheteurs, dont l'objectif principal était de se tourner vers les provinces voisines pour trouver des logements plus adaptés à leurs besoins.

Selon les experts de Savills, des projets d'infrastructure clés sont en cours et bénéficieront à la région grâce à un approvisionnement futur assuré le long des principaux axes routiers.

Source : https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html