De nombreux agents immobiliers de la partie est de Hô Chi Minh-Ville ont déclaré que récemment, bien que le marché immobilier en général ait montré quelques signes positifs, la situation de vendre des appartements à perte reste assez courante.
La raison en est que les propriétaires ne peuvent supporter la pression du remboursement des prêts bancaires. Dans un grand quartier urbain de l'ancien district 9 (aujourd'hui ville de Thu Duc), nombreux sont ceux qui acceptent de céder 15 à 25 % du prix des appartements achevés, mais qui peinent malgré tout à trouver des acheteurs.
Vendre à perte pour rembourser la dette
Selon M. Hoang, agent immobilier dans ce quartier, après la remise de nombreux appartements, les propriétaires ne pouvaient pas les louer mais devaient tout de même payer des intérêts bancaires de 13 à 15 % par an, ce qui les a contraints à vendre à perte pour réduire la pression.
Par exemple, un appartement de luxe de 3 chambres coûtait auparavant environ 5 milliards de VND, mais on le trouve maintenant à un peu plus de 4 milliards de VND ; et un appartement de 2 chambres coûte entre 2,3 et 2,4 milliards de VND au lieu de 2,6 à 2,7 milliards de VND auparavant, mais il reste difficile de trouver un acheteur.
« La pratique consistant à limiter les pertes sur les appartements déjà livrés ou sur le point de l'être s'est ralentie, mais n'a pas cessé pour autant, car en fin d'année, de nombreuses personnes sont confrontées à des difficultés financières. De fait, ce phénomène de réduction des prix des appartements livrés n'est pas propre à cette région ; il s'observe également dans de nombreuses autres, alors même que le marché manque toujours de logements neufs, notamment de logements abordables », a reconnu M. Hoang.
Plus précisément, un autre projet également situé dans l'ancien district 9, Centum Wealth, affiche un prix moyen sur le marché secondaire de 40 millions de VND/m2, en baisse de 12 % par rapport à il y a un an, tandis que l'appartement 4S Linh Dong est proposé à la vente entre 24 et 27 millions de VND/m2.
Parallèlement, l'immeuble d'appartements Opal Boulevard, situé rue Pham Van Dong dans la ville de Di An, province de Binh Duong, affiche un prix de vente secondaire de 30 à 34 millions de VND/m2, soit une baisse de 14 % par rapport au prix de vente d'il y a un an.
Un projet immobilier d'appartements est en cours de réalisation à Hô Chi Minh-Ville.
Même les programmes immobiliers d'appartements achevés et très fréquentés, où les prix augmentent généralement de 5 à 10 % par an, connaissent un ralentissement. Nombreux sont ceux qui, ayant besoin d'argent rapidement, souhaitent vendre et sont donc disposés à baisser leurs prix. Par exemple, un appartement de deux chambres de 85 à 90 m² dans la résidence Saigon Pearl, située rue Nguyen Huu Canh, dans le district de Binh Thanh à Hô Chi Minh-Ville, est proposé à la vente aux alentours de 5 milliards de VND, contre 5,3 à 5,4 milliards de VND il y a deux ans. De même, les appartements de la résidence Art (quartier B de Phuoc Long, ville de Thu Duc), livrés depuis plusieurs années, sont proposés à environ 37 millions de VND/m², soit 10 % de moins qu'à la même période l'an dernier.
Les données massives de Batdongsan.com.vn montrent qu'en novembre 2023, le prix des appartements de luxe à Hô Chi Minh-Ville est resté le même, mais que les appartements de gamme moyenne et abordables ont diminué de 1 % à 4 % par rapport au mois précédent, et que par rapport à l'année précédente, la baisse était beaucoup plus importante.
Plus précisément, le prix moyen des appartements à Thu Duc est de 42 millions de VND/m² en 2023, soit une baisse de 16,5 % par rapport à 2022 ; dans le district de Tan Phu, il est de 39 millions de VND/m², soit une baisse de 20 % par rapport aux 49 millions de VND/m² de 2022 ; et dans le district de Binh Tan, il est d’environ 43,9 millions de VND/m², soit une baisse de 14,6 % par rapport au prix de vente de 2021…
Bonne opportunité pour les acheteurs
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a indiqué que si les prix des appartements ont baissé dans certaines zones, ils restent globalement assez élevés. Le point positif est que, grâce aux politiques incitatives des investisseurs, le pouvoir d'achat immobilier s'améliore.
Le rapport sur la psychologie des consommateurs immobiliers publié début 2024 par Batdongsan.com.vn montre que 46 % des personnes interrogées sont satisfaites de la situation actuelle du marché car il existe davantage d'options financières intéressantes.
Les experts de Batdongsan.com.vn estiment que l'optimisme des acheteurs et vendeurs immobiliers offrira au marché de 2024 l'opportunité de se développer et de surmonter les difficultés rencontrées en 2023. M. Dinh Minh Tuan a résumé la situation des principaux segments du marché immobilier l'année dernière comme suit : « Les appartements sont flexibles et adaptables, les maisons de ville sont volatiles, les terrains sont moroses et attendent le bon moment. »
Selon M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société par actions d'investissement immobilier Viet An Hoa, le marché immobilier évolue généralement dans deux directions en fin d'année. Si le marché est porteur, les prix de l'immobilier augmentent fortement. En revanche, s'il est moins favorable qu'actuellement, les propriétaires peuvent être amenés à vendre à perte pour faire face à leurs difficultés financières. Toutefois, cette situation de vente à prix réduit reste peu probable, ne concernant qu'environ 5 % du marché.
Ceux qui ont conservé leurs biens immobiliers par le passé attendront sans doute une reprise du marché. À l'inverse, c'est une opportunité pour ceux qui achètent pour y vivre ou pour ceux qui n'ont pas de dettes bancaires de recourir à des prêts pour acquérir un bien, car le marché étant actuellement au plus bas, il est peu probable que les prix baissent davantage.
Selon M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, malgré les nombreuses difficultés que rencontre le marché immobilier en général, le secteur de la location d'appartements à Hô Chi Minh-Ville reste très performant, avec des rendements allant de 2,9 % à 13,6 %. Il est important de souligner que l'immobilier est un investissement à long terme et qu'il convient de l'envisager sur une période stable d'au moins 5 à 10 ans.
« À long terme, les fondamentaux du Vietnam, tels que la croissance du revenu moyen, sa population importante et son urbanisation, seront les principaux moteurs du marché immobilier résidentiel. De plus, le Vietnam affiche le niveau de dépenses d'infrastructure le plus élevé de la région (6 % du PIB), ce qui modifiera les usages du secteur immobilier. Les investisseurs doivent donc suivre de près ces impacts importants », a analysé l'expert.
Un renversement de situation est imminent.
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a prédit que le point d'inflexion du marché immobilier pourrait apparaître entre le deuxième et le quatrième trimestre 2024. Après cela, le marché entrera dans un nouveau cycle en quatre étapes : exploration, consolidation, amélioration et stabilité.
La phase d'exploration devrait se dérouler au second semestre 2024, avec une faible injection de liquidités provenant du marché des appartements afin de répondre aux besoins réels en logement. Viendra ensuite la phase de consolidation, prévue entre le quatrième trimestre 2024 et le premier trimestre 2025, à condition que les outils et politiques monétaires soient largement mis en œuvre pour résoudre les difficultés d'accès aux liquidités.
Source : https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm
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