Les prix des appartements augmentent considérablement, faut-il acheter un appartement sans livre rose ?

Pas de livre rose, l'appartement peut-il être échangé ?

Les rapports sur le marché immobilier du troisième trimestre, publiés par plusieurs bureaux d'études, s'accordent généralement à dire que le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï a atteint 64 à 69 millions de VND/m². Le prix des appartements anciens a atteint 46 à 51 millions de VND/m².

Il convient de noter que les appartements neufs dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND représentent 70 % du total des appartements vendus. Le segment des appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND a quasiment disparu du marché.

La hausse des prix des appartements a incité de nombreuses personnes à acheter des appartements sans certificat d'utilisation du sol ni certificat de propriété (appelés « livres roses »), car leur prix de vente est souvent inférieur à celui des appartements avec certificat. La question est de savoir si, dans ce cas, l'achat et la vente sont légaux.

L'article 160, alinéa a, alinéa 1, de la loi sur le logement de 2023 stipule que pour les transactions d'achat, de vente, de location-vente, de donation, d'échange, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant un logement, le logement doit avoir des conditions suffisantes, y compris un certificat tel que prescrit par la loi, sauf dans le cas spécifié à l'alinéa 2 du présent article.

Les cas spécifiés à l'article 160, clause 2, de la loi sur le logement de 2023 guidée par le décret 95/2024 comprennent :

- Achat, vente, location, hypothèque de futurs logements ; vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ;

- Organiser des dons pour les maisons de gratitude, les maisons d’amour et les maisons de grande solidarité ;

- Achat, location-vente de logements disponibles auprès d'investisseurs de projets d'investissement en construction de logements dans les cas suivants : Logements appartenant au domaine public ; Logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements servant à la réinstallation n'appartenant pas au domaine public ;

- Location, prêt, mise en location, autorisation de gestion de logements ;

- Héritage de logement.

Ainsi, avec les appartements qui n'ont pas de livres roses, les parties peuvent tout à fait acheter et vendre.

Un projet d'appartements à Hanoi (Photo : Tran Khang).

Questions juridiques à noter

L'article 8 du décret 95/2024 stipule clairement les documents prouvant les conditions de logement pour participer aux transactions lorsqu'il n'y a pas de certificat de propriété.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de maisons dans le cadre de projets d'investissement dans la construction de logements, il faut disposer de documents prouvant que les maisons sont éligibles à l'activité commerciale dans le cas de maisons de réinstallation et de maisons destinées aux forces armées populaires.

Ces types de logements doivent être accompagnés de documents prouvant leur éligibilité à être mis en exploitation ou de documents prouvant leur acceptation à l'usage, de documents prouvant leur éligibilité à être commercialisés conformément aux dispositions de la loi sur le développement et la gestion du logement social.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de futurs logements qui ne font pas partie d'un projet, il doit y avoir un certificat de droits d'utilisation du sol et un permis de construire au cas où un permis de construire est requis, ou il doit y avoir des documents prouvant l'investissement dans la construction de logements.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de biens publics, il doit y avoir des documents identifiant le logement comme éligible à la location ou à la vente conformément aux dispositions de l'article 63 et de l'article 69 du décret 95/2024.

Pour les transactions de don de maisons de gratitude, de maisons de charité et de maisons de solidarité, l'organisme donateur doit disposer de documents prouvant la construction de la maison à donner.

Si la maison héritée est sujette à achat ou à location-vente, il doit y avoir un contrat légal d'achat ou de location-vente de la maison accompagné de documents prouvant la propriété de la maison ou prouvant l'investissement dans la construction de la maison par le vendeur ou le locataire-acheteur.

Pour la vente d'un logement par une organisation dissoute ou en faillite, une résolution ou une décision de dissolution de cette organisation ou un avis d'une autorité compétente concernant la dissolution de l'organisation propriétaire du logement est requis. En cas de faillite, une décision du Tribunal populaire déclarant la faillite de l'organisation propriétaire du logement est requise.

Cependant, l'achat d'un appartement sans livret rose expose l'acheteur à de nombreux risques. Le plus important est que l'État ne reconnaisse pas la propriété légale de l'appartement et le droit d'usage du terrain attenant à ce projet.

Un autre risque est que, si le contrat prend la forme d'un contrat d'autorisation de gestion notarié, seul le second propriétaire (à partir du second propriétaire) est autorisé à utiliser l'appartement. Ainsi, si le livre rouge est délivré, le premier propriétaire sera celui dont le nom figure sur le document. Le premier propriétaire pourrait refuser de transférer son nom au nouveau propriétaire afin d'exiger une augmentation de prix.

Par conséquent, en cas de litige concernant ce bien, la loi ne les protège pas. Tant que le bien n'est pas certifié, l'acheteur ne peut pas emprunter d'argent à la banque en hypothéquant l'appartement.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm