Les prix des appartements augmentent de façon spectaculaire, faut-il acheter un appartement sans consulter le livre rose des appartements ?

Pas de livret rose, l'appartement est-il échangeable ?

Les rapports sur le marché immobilier du troisième trimestre, publiés par plusieurs instituts d'études de marché, s'accordent majoritairement à indiquer que le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï a atteint 64 à 69 millions de VND/m². Le prix des appartements anciens, quant à lui, s'est établi entre 46 et 51 millions de VND/m².

Il est à noter que les appartements neufs dont le prix dépasse 4 milliards de VND représentent 70 % du total des appartements vendus. Le segment des appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND a quasiment disparu du marché.

La hausse des prix des appartements a incité de nombreuses personnes à acheter des appartements sans certificat de droit d'utilisation du sol ni titre de propriété (appelés « livres roses »), car leur prix de vente est souvent inférieur à celui des appartements disposant de ces certificats. La question est de savoir si ces transactions sont légales.

Le point a, paragraphe 1, article 160 de la loi de 2023 sur le logement stipule que pour les transactions d'achat, de vente, de location-vente, de donation, d'échange, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant un logement, celui-ci doit présenter des conditions suffisantes, notamment un certificat tel que prescrit par la loi, sauf dans le cas spécifié au paragraphe 2 du présent article.

Les cas spécifiés à l’article 160, paragraphe 2, de la loi de 2023 sur le logement, transposée en application du décret 95/2024, comprennent :

- Achat, vente, location, hypothèque de logements futurs ; vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ;

- Organiser des collectes de dons pour les maisons de la gratitude, les maisons de l'amour et les maisons de la grande solidarité ;

- Achat, location-achat de maisons disponibles auprès d'investisseurs de projets d'investissement dans la construction de logements dans les cas suivants : Maisons appartenant au domaine public ; Logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements de relogement n'appartenant pas au domaine public ;

- Location, prêt, mise en location, autorisation de gestion de logements ;

- Héritage du logement.

Ainsi, pour les appartements qui ne possèdent pas de registres roses, les parties peuvent acheter et vendre librement.

Un projet d'appartements à Hanoï (Photo : Tran Khang).

Points juridiques à prendre en compte

L'article 8 du décret 95/2024 stipule clairement les documents prouvant les conditions de logement pour participer à des transactions lorsqu'il n'y a pas de certificat de propriété.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de maisons dans le cadre de projets d'investissement en construction de logements, des documents doivent prouver que les maisons sont éligibles à un usage commercial dans le cas des maisons de relogement et des maisons destinées aux forces armées populaires.

Ces types de logements doivent être accompagnés de documents attestant leur aptitude à être mis en exploitation ou de documents attestant leur acceptation, ainsi que de documents attestant leur aptitude à être commercialisés conformément aux dispositions légales relatives au développement et à la gestion du logement social.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de logements futurs qui ne font pas partie d'un projet, il doit y avoir un certificat de droits d'utilisation du sol et un permis de construire au cas où un permis de construire serait requis, ou des documents prouvant l'investissement dans la construction de logements.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de biens publics, il doit exister des documents identifiant le logement comme éligible à la location ou à la vente conformément aux dispositions des articles 63 et 69 du décret 95/2024.

Pour les transactions de dons de maisons de gratitude, de maisons de charité et de maisons de solidarité, l'organisme donateur doit disposer de documents attestant la construction de la maison à donner.

Si la maison héritée fait l'objet d'un achat ou d'une vente à crédit, il doit exister un contrat d'achat ou de vente à crédit légal accompagné de documents prouvant la propriété de la maison ou prouvant l'investissement dans la construction de la maison par le vendeur ou l'acquéreur à crédit.

Pour la vente d'un logement par une organisation dissoute ou en faillite, il faut une résolution ou une décision de dissolution de cette organisation, ou un avis de dissolution de l'autorité compétente concernant l'organisation propriétaire du logement. En cas de faillite, il faut une décision du tribunal populaire déclarant la faillite de l'organisation propriétaire du logement.

Toutefois, l'achat d'un appartement sans titre de propriété comporte de nombreux risques. Le principal est que l'État ne reconnaisse pas la propriété légale de l'appartement ni le droit d'utiliser le terrain attenant à l'immeuble.

Un autre risque réside dans le fait que si l'accord prend la forme d'un contrat de mandat de gestion notarié, cela signifie que le second propriétaire (et les suivants) est uniquement autorisé à utiliser l'appartement. Dans ce cas, si le titre de propriété est délivré, le nom du premier propriétaire figurera sur le document. Ce dernier pourrait refuser de coopérer au transfert de propriété afin d'exiger une augmentation de prix.

Par conséquent, en cas de litige relatif à ce bien, aucun recours légal ne sera possible. Tant que le bien n'est pas certifié, l'acquéreur ne peut contracter un prêt bancaire en hypothéquant l'appartement.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm