Les experts « regardent droit dans les yeux et parlent franchement » de la situation immobilière en 2024

Le logement social a besoin de l'intervention de l'État.

PV : 2023 s’annonce comme une année difficile, marquée par de nombreux défis pour l’ économie vietnamienne en général et pour le secteur immobilier en particulier. Le gouvernement a mis en place plusieurs mesures pour soutenir le marché. Comment évaluez-vous l’impact de ces politiques sur le marché immobilier ces derniers temps ?

M. Nguyen Van Duc : Ces derniers temps, les politiques mises en œuvre par le gouvernement ont eu un impact positif sur le marché immobilier. Cependant, ces politiques n’ont eu qu’un effet rassurant, sans véritable intervention en profondeur, directe et globale, susceptible d’améliorer la situation des acteurs de ce marché.

Expert immobilier Nguyen Van Duc.

Cependant, à mon avis, le « mal » du marché immobilier ne réside pas dans les politiques mises en œuvre, mais dans le « mal » des entreprises elles-mêmes (investissements dans des segments inappropriés, ciblage erroné, entreprises qui « surinvestissent » – PV). Lorsque les investissements sont malavisés, les entreprises s'endettent massivement auprès des banques et sont incapables de résoudre leurs problèmes… aucune politique ne peut alors les « sauver ». De plus, l'application des politiques et des lois prend du temps et ne peut donc être effective du jour au lendemain.

PV : De nombreux avis indiquent que la loi sur le logement (modifiée) a levé le principal obstacle à l’accès au logement social. Qu’en pensez-vous ?

M. Nguyen Van Duc : L’objectif du logement social est d’aider les personnes démunies à se loger. C’est une bonne politique, mais le plus important est la manière dont elle est mise en œuvre.

La nouvelle réglementation de la loi sur le logement (modifiée) est plus souple et facilite l'accès au logement social pour les personnes à faibles revenus. Cependant, à mon avis, le logement social a besoin de l'intervention de l'État plutôt que d'être laissé aux mains des entreprises.

En réalité, de nombreuses entreprises, y compris la nôtre, ont investi dans le logement social, mais elles n'ont pas pu survivre au bout d'un certain temps. À l'époque, la construction de logements sociaux était entravée par des procédures administratives complexes, la hausse des prix, les taux d'intérêt élevés des banques et les longs délais de chantier, ce qui a engendré des pertes considérables pour les entreprises. C'est pourquoi, aujourd'hui, très peu d'entreprises investissent dans le logement social.

Nous nous sommes fixé pour objectif de construire un million de logements sociaux d'ici 2030, mais nous ne disposons ni des capitaux ni des mécanismes nécessaires. À mon avis, il nous sera difficile d'atteindre cet objectif comme prévu.

À mon avis, nous devrions développer le logement locatif et mettre en place des décrets et des normes pour encadrer ce secteur. Le logement locatif n'exige pas le même niveau de qualité que le logement commercial, ce qui permettrait aux personnes à faibles revenus d'accéder plus facilement à un logement abordable.

Le secteur immobilier parviendra-t-il à sortir de sa léthargie ?

PV : De nombreux avis indiquent que le marché immobilier bénéficie de facteurs positifs et dispose actuellement d’informations favorables pour entamer un nouveau cycle. Quelle est votre analyse des perspectives du marché immobilier en 2024 ?

M. Nguyen Van Duc : Le marché immobilier s’est dégradé depuis 2022 et cette situation perdure jusqu’à fin 2023. Nombreux sont ceux qui anticipent une reprise d’ici la fin de l’année 2023. Cependant, l’année a été morose pour le marché, comme en témoignent les nombreuses faillites de particuliers et d’entreprises, ainsi que le blocage de leurs comptes.

À mon avis, 2023 sera une année noire pour le marché immobilier. Cette situation difficile pousse les professionnels de l'immobilier à solliciter sans cesse l'aide des autorités pour éviter le gel et l'effondrement du marché.

Les experts prévoient que le marché immobilier restera morose en 2024.

Ces dernières années, en raison de l'impact de la Covid-19, de nombreuses personnes ont vécu dans l'angoisse, contraintes même de puiser dans leurs économies pour subvenir à leurs besoins. Elles se retrouvent sans ressources, sans argent pour acheter un logement.

Il faut également se rendre à l'évidence : tant que les gens continueront à faire face aux difficultés du quotidien, le marché immobilier restera morose et il sera difficile de retrouver une situation plus favorable. Par conséquent, selon moi, en 2024, le marché immobilier ne connaîtra pas la croissance escomptée ; j'affirme franchement qu'il restera morose.

PV : Pourquoi affirmez-vous que le marché immobilier n’a pas échappé à cette situation morose ?

M. Nguyen Van Duc : Pendant de nombreuses années, les promoteurs immobiliers se sont concentrés sur l’investissement dans des produits haut de gamme. Ils construisent des villas, des maisons-boutiques, des complexes hôteliers, etc., de luxe, dont la valeur augmente de plusieurs dizaines de milliards de dongs en peu de temps. Ils produisent des biens destinés aux riches, que seuls les magnats peuvent se permettre, sans se soucier des logements accessibles aux personnes à faibles revenus.

Cette réalité ne se limite pas à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï , mais se retrouve dans de nombreuses autres localités. Ces projets immobiliers, lancés à grande échelle, ne profitent ni à la communauté ni à la société ; ils sont uniquement motivés par le profit. Les promoteurs immobiliers développent activement villas, complexes hôteliers, maisons-boutiques, etc., dans l'espoir de réaliser des bénéfices. Cependant, ces projets, de grande envergure, nécessitent des prêts bancaires et d'importantes émissions obligataires.

Cependant, dans ce contexte économique difficile, les entreprises sont menacées car l'efficacité de ce segment de marché est faible ; de nombreux biens immobiliers sont construits puis laissés vides, loués à un prix dérisoire en un ou deux ans. Le manque de liquidités, les taux d'intérêt élevés et la forte pression sur les échéances mettent les entreprises en difficulté. En d'autres termes, le marché immobilier haut de gamme est au point mort : de nombreux projets ont échoué et les investisseurs ne récupèrent pas leur mise. En réalité, si l'immobilier a traversé des moments difficiles, de nombreuses incertitudes persistent.

De plus, l'État recensera bientôt les résidences secondaires et imposera leurs propriétaires, ce qui portera un coup fatal aux spéculateurs et aux blanchisseurs d'argent via l'immobilier. Par conséquent, ceux qui possèdent des biens immobiliers seront contraints de vendre et de fuir.

De plus, l'État a récemment durci les conditions d'accès au crédit, ce qui met les entreprises en difficulté. Cependant, à mon avis, cette politique est tout à fait justifiée. Je prends l'exemple de l'affaire Van Thinh Phat, où des centaines d'entreprises ont contracté des emprunts, ce qui a entraîné de nombreuses conséquences. Un tel resserrement des conditions d'émission d'obligations et de crédit bancaire est nécessaire.

En 2024, les échéances bancaires pèsent également sur les entreprises. Nombre d'entre elles, dans le secteur immobilier, devront faire face à des échéances de prêts et d'obligations alors que leurs flux de trésorerie sont limités. À ma connaissance, certaines entreprises n'ont actuellement aucun rentrée d'argent. Elles investissent massivement dans le haut de gamme, mais qui dépense encore pour acheter des biens immobiliers ? Beaucoup tentent de se maintenir à flot en conseillant à leurs clients de prolonger leurs échéances d'un ou deux ans, ou de se débarrasser de leurs invendus. Ces réalités contribuent à dresser un tableau assez sombre du marché immobilier.

PV : Cela dit, le marché immobilier continuera de faire face à de nombreux défis en 2024. Les entreprises immobilières ont-elles besoin d’être « sauvées », monsieur ?

M. Nguyen Van Duc : En effet, récemment, de nombreuses entreprises ont adopté des pratiques spéculatives et opportunistes, perturbant ainsi le marché. Elles vendent des produits spéculatifs et inefficaces, et les « sauver » serait préjudiciable aux autres secteurs.

Pourquoi faut-il « sauver » les promoteurs immobiliers qui spéculent sans apporter de bénéfices à la collectivité ? Selon moi, ceux qui gèrent leurs affaires efficacement, proposent des projets de qualité et visent à construire des logements pour les personnes à faibles revenus devraient être soutenus. Quant à ceux qui ne respectent pas les règles, il faut laisser le marché décider.

PV : Merci pour l’interview !

Ngan Giang

Source: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html