Laissons le marché trancher le différend au parking Artemis.

Que disent les avocats au sujet du litige concernant le parking d'Artemis ?

Concernant la controverse survenue dans l'immeuble Artemis (3, rue Le Trong Tan, district de Thanh Xuan, Hanoï ), l'avocat Tran Hai Duc, du cabinet Tran Hai Duc, membre du barreau de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que les litiges entre résidents et investisseurs relatifs aux parkings en sous-sol sont très fréquents, et pas seulement dans le cas de l'immeuble Artemis. Selon lui, pour distinguer clairement le bien du mal, il est nécessaire de déterminer à qui appartient le sous-sol et de vérifier si les parties ont respecté la législation en vigueur.

Après avoir étudié l'incident survenu dans l'immeuble d'appartements Artemis, l'avocat Tran Hai Duc a analysé que pour déterminer si le garage de stationnement appartient ou non à l'investisseur, il est nécessaire de se baser sur l'article 101 de la loi sur le logement de 2014.

En conséquence, l'article 101 de la loi sur le logement stipule que les places de stationnement pour vélos, véhicules pour personnes handicapées, deux-roues motorisés et trois-roues motorisés, destinées aux copropriétaires et aux occupants des immeubles, sont la propriété commune de ces derniers et sont à leur usage commun. Les places de stationnement pour voitures particulières sont gérées par le promoteur immobilier.

L'avocat Duc a également souligné que les articles 6 et 7 du règlement publié avec la circulaire 02/2016/TT-BXD stipulent que la zone privée et la zone détenue conjointement par les propriétaires doivent être clairement indiquées dans le contrat de vente et d'achat d'appartement.

Par conséquent, pour déterminer la propriété du sous-sol d'un immeuble d'appartements, il est nécessaire de préciser dans le contrat de vente et d'achat de l'appartement si le sous-sol est la propriété exclusive de l'investisseur ou la propriété commune du propriétaire de l'appartement.

Les tensions entre les résidents et les investisseurs de l'immeuble Artemis au sujet du parking souterrain suscitent beaucoup d'attention.

Concernant l'immeuble Artemis, le contrat de vente d'appartements conclu entre les résidents et l'investisseur stipule clairement ce point. Plus précisément, l'article 11 et la partie B de l'annexe 4 dudit contrat précisent que la surface appartenant à l'investisseur comprend : « La surface des niveaux de sous-sol B1, B2 et B3 (à l'exception des zones du sous-sol aménagées par l'investisseur en stationnement pour vélos, véhicules pour personnes handicapées, deux-roues motorisés et trois-roues motorisés, le cas échéant) ».

« Par conséquent, conformément à la réglementation susmentionnée, il est possible de déterminer que la propriété des sous-sols B2 et B3 appartient à l'investisseur (à l'exception d'une surface de 400 m² réservée au stationnement des vélos, des véhicules pour personnes handicapées et des locaux techniques). L'investisseur est en droit de fixer les tarifs des services conformément aux dispositions légales, et notamment à la décision n° 44 relative aux tarifs des services de stationnement pour vélos, motos et voitures à Hanoï », a déclaré l'avocat Tran Hai Duc.

Interrogé sur l'avis des résidents de l'immeuble Artemis, selon lequel l'investisseur applique des frais de stationnement supérieurs au plafond fixé par la Décision 44 et qu'il agit en violation des instructions du Document 2233 du 16 novembre 2023 du Comité populaire du district de Thanh Xuan (le taux de perception actuel de l'investisseur étant de 2 300 000 VND/véhicule/mois, le document exige que l'investisseur, conformément aux instructions, ne perçoive pas plus de 1 800 000 VND/véhicule/mois), l'avocat a commenté : « Je me suis référé au Document 2233 du Comité populaire du district de Thanh Xuan, transmis à la société par actions MHL, et j'ai confirmé qu'il s'agit d'un document d'orientation pour les investisseurs, et non d'un document juridique. »

Laissons le marché fixer le prix des services.

L'avocat a également ajouté que la société MHL est une entreprise non étatique, une entreprise privée, soumise à la loi sur les entreprises de 2020, de sorte que l'investisseur a le droit de faire des affaires dans ce domaine sans avoir à demander l'avis des propriétaires d'appartements ou des propriétaires d'autres zones.

L'avocat Duc a indiqué que le prix du service de stationnement au parking Artemis peut atteindre un maximum dans le cas particulier suivant : si l'investisseur installe un système de stationnement intelligent conforme aux critères de la sous-section 2.2.1, section I de l'annexe jointe à la décision 44, alors le prix du service de stationnement sera déterminé par le prix d'un service de stationnement avec jusqu'à 9 places sur les itinéraires et les rues des districts situés à l'intérieur et au-delà du périphérique 1, soit un maximum de 3 000 000 VND/voiture/mois.

Toutefois, si le parking Artemis n'est qu'un parking ordinaire, non équipé d'un système de stationnement intelligent, alors selon la sous-section 2.2.1, section I de l'annexe jointe à la décision 44 (dans le deuxième point), l'investisseur est autorisé à appliquer le prix mensuel du service de stationnement pour les voitures jusqu'à 9 places égal au prix du service de stationnement pour les voitures jusqu'à 9 places sur les routes et les rues des districts situés à l'intérieur et au-dessus du périphérique 2, ce qui signifie un maximum de 2 300 000 VND/voiture/mois.

Dans le document n° 2233, le Comité populaire du district de Thanh Xuan a fixé le tarif de stationnement pour les rues et axes situés à l'intérieur et sur le périphérique 3 (section I ; tableau 2.2.1 ; point 5 du tableau), soit un prix maximal de 1 800 000 VND par véhicule et par mois. Parallèlement, le Comité populaire du district de Thanh Xuan a demandé à la société MHL d'appliquer ce tarif au stationnement souterrain de l'immeuble Artemis.

« Comme indiqué précédemment, l’immeuble Artemis est un immeuble à usage mixte comprenant des appartements, des centres commerciaux et des bureaux. Par conséquent, le tarif de stationnement appliqué à l’immeuble Artemis ne dépendra pas de son emplacement, mais s’appliquera aux routes et rues des districts situés à l’intérieur et au-delà du périphérique 2, soit un maximum de 2 300 000 VND par voiture et par mois. Ce tarif ne tient pas compte du système de stationnement intelligent mis en place par le promoteur au sous-sol de l’immeuble Artemis. Ainsi, la proposition susmentionnée du Comité populaire du district de Thanh Xuan semble non conforme aux dispositions de la décision n° 44 », a analysé l’avocat Duc.

L'avocat Duc a par ailleurs souligné que, face à l'augmentation du nombre de voitures et à la pénurie criante de places de stationnement, il est inévitable que les prestataires de services investissent dans la technologie pour améliorer la qualité de leurs services, et donc que l'augmentation des prix soit inévitable, à condition que le prix ne dépasse pas le niveau maximum fixé par l'État.

Ce n'est qu'à cette condition que les utilisateurs seront incités à développer et à fournir des services de qualité. Des services de qualité impliquent un prix juste, et inversement. S'ils ne sont pas d'accord, ils peuvent se tourner vers d'autres prestataires.

Document d'orientation du Comité populaire du district de Thanh Xuan à l'intention de la société MHL concernant la détermination des prix de stationnement au sous-sol de l'immeuble.

Faisant référence à une série de polémiques récentes concernant les frais de stationnement dans les immeubles d'habitation, l'avocat Duc a déclaré : « Non seulement dans l'immeuble Artemis, mais aussi dans de nombreux autres immeubles, où les résidents pensent à tort que les services de stationnement relèvent de la gestion et de l'exploitation de l'immeuble. Même les autorités locales ne sont pas claires à ce sujet. »

En réalité, la gestion administrative des parkings relève du secteur des transports. Le ministère des Transports, le ministère des Finances et le ministère du Travail, des Invalides de guerre et des Affaires sociales sont chargés de conseiller le Comité populaire de Hanoï en vue de l'adoption de la décision n° 44. Si les autorités locales ont encore des doutes, il convient de consulter l'autorité administrative compétente .

Lors d'un débat aujourd'hui sur le rôle du marché dans l'augmentation des tarifs de stationnement en sous-sol des immeubles d'habitation, l'architecte Tran Huy Anh, membre permanent de l'Association des architectes de Hanoï, a déclaré : « La tarification du stationnement doit être régie par les mécanismes du marché. Les usagers ont le droit de négocier l'augmentation des prix des services, le niveau de perception devant être proportionnel à l'investissement, aux coûts et à la qualité du service. »

Concernant la question de savoir si l'investisseur d'Artemis facture des frais supérieurs au plafond autorisé, M. Anh a indiqué que les prix, qu'ils soient élevés ou bas, dépendent de l'accord conclu entre le prestataire et l'utilisateur. S'agissant du prix du parking de l'immeuble Artemis, l'investisseur a certainement effectué les calculs nécessaires, mais surtout, il est indispensable que l'investisseur et les résidents négocient. Si ces derniers contestent les frais proposés par l'investisseur, ils peuvent renoncer au service.

Selon M. Anh : « Il s’agit d’une transaction relevant du mécanisme du marché. Le prix sera déterminé par les lois de l’ économie de marché. Le demandeur conserve le droit de choisir le fournisseur en fonction de son budget. En l’absence d’autre choix, le propriétaire du bien fixera le prix. »

Source: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html