En conséquence, HoREA a proposé que les projets utilisant des terrains qui n'ont pas encore été défrichés ne soient pas soumis à un appel d'offres, mais seulement les projets utilisant des terrains qui ont déjà été défrichés, afin d'éviter les conflits d'intérêts entre les agences d'État et les propriétaires fonciers dont les terrains sont acquis après que les investisseurs ont été sélectionnés par le biais d'appels d'offres pour les projets d'utilisation des terres.
Conformément au point c, alinéas 5 et 6 de l'article 126 du projet de loi foncière (modifié), le Comité populaire provincial est chargé d'organiser l'élaboration et la mise en œuvre des plans d'indemnisation, d'aide, de réinstallation et d'acquisition foncière prévus par cette loi. Dans un délai de 36 mois à compter de la date de la décision reconnaissant l'offre retenue, le Comité populaire compétent doit mener à bien le processus d'indemnisation, d'aide et de réinstallation afin d'attribuer ou de louer les terres au soumissionnaire retenu. Ce dernier est tenu de fournir les fonds nécessaires à la mise en œuvre des mesures d'indemnisation, d'aide et de réinstallation requises par l'autorité compétente. Si, dans un délai de trois mois à compter de la réception de la demande de l'autorité compétente, l'investisseur ne fournit pas les fonds suffisants pour la mise en œuvre de ces mesures, l'autorité compétente peut annuler l'offre retenue.
Il est proposé que les projets concernant l'utilisation de terrains qui n'ont pas encore été défrichés ne soient pas soumis à appel d'offres, mais seulement les projets concernant l'utilisation de terrains qui ont déjà été défrichés.
Selon HoREA, la réglementation stipulant que les comités populaires provinciaux doivent d'abord lancer un appel d'offres, sélectionner un investisseur, puis prendre une décision concernant la récupération des terres, organiser l'indemnisation, le soutien et la réinstallation afin de remettre des terres propres à l'investisseur retenu présente certaines lacunes et peut créer des conflits d'intérêts entre les agences étatiques et les personnes dont les terres sont récupérées.
Par conséquent, il convient de supprimer la réglementation exigeant que le Comité populaire compétent procède à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation des populations avant d'attribuer ou de louer des terres au soumissionnaire retenu. Ceci afin d'éviter que le Comité populaire provincial ne devienne un simple exécutant au service du soumissionnaire retenu dans les projets d'aménagement du territoire.
Cela conduit également les personnes dont les terres sont expropriées à croire, à tort, que l'État récupère leurs terres pour les céder à des investisseurs privés et utilise les acomptes versés par ces derniers pour assurer l'indemnisation, le soutien et la réinstallation, sans qu'elles sachent que l'État a sélectionné les investisseurs par le biais d'appels d'offres ouverts et transparents.
La réglementation étatique stipule que l'indemnisation, le déblaiement, l'aide et la réinstallation ne doivent intervenir qu'après le lancement de l'appel d'offres relatif au projet d'aménagement du territoire et la sélection d'un investisseur. Cette procédure diffère radicalement des situations où l'État procède proactivement à l'indemnisation et au déblaiement avant même le lancement de l'appel d'offres. Si le terrain est défriché avant la mise aux enchères des droits d'utilisation ou le lancement de l'appel d'offres, l'État maximisera le différentiel de loyer foncier pour son budget, au service de l'intérêt national et public. Ceci permettra d'éviter tout conflit d'intérêts entre les organismes étatiques et les personnes expropriées, et de parvenir à un consensus entre ces dernières et la société dans son ensemble.
Le contenu du point c, de l'alinéa 3 et de l'alinéa 6 de l'article 126 du projet de loi foncière (modifiée) ne profite qu'aux investisseurs, et non aux organismes d'État. En effet, ces dispositions transféreront à l'État les tâches les plus difficiles et complexes – indemnisation, défrichement, accompagnement et réinstallation – après l'appel d'offres pour le projet d'aménagement du territoire auprès d'investisseurs sélectionnés, comme analysé plus en détail ci-dessous.
M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a souligné que le fait de ne soumettre des offres pour des projets d'aménagement du territoire que sur des terrains déjà défrichés garantirait la cohérence et l'uniformité avec l'article 126, paragraphe 2, du projet de loi foncière (modifié). Il a donc proposé de supprimer la disposition relative aux offres pour les projets d'aménagement du territoire sur des terrains non défrichés et de n'autoriser que les offres pour les projets d'aménagement du territoire sur des terrains déjà défrichés.
En réalité, de nombreux investisseurs en projets immobiliers commerciaux gèrent encore eux-mêmes l'indemnisation et le déblaiement des terrains en acquérant les droits d'utilisation auprès des propriétaires fonciers. Cependant, ils se heurtent souvent à de nombreuses difficultés et obstacles, ce qui conduit fréquemment à un morcellement des parcelles, entravant la mise en œuvre du projet et immobilisant des capitaux. C'est pourquoi la plupart des investisseurs en projets immobiliers commerciaux préfèrent participer aux enchères et aux appels d'offres pour l'acquisition de droits d'utilisation des terrains afin d'obtenir rapidement des terrains libres de toute nuisance pour la réalisation de leur projet.
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