L'entreprise perd de l'argent et est fortement endettée.
Dans leurs rapports financiers soumis à la Bourse de Hanoï (HNX), de nombreuses sociétés immobilières de villégiature ont révélé des pertes au cours du premier semestre de l'année.
La société par actions Phu Quoc Tourism Investment and Development, qui gère une chaîne de complexes hôteliers à Phu Quoc ( province de Kien Giang ), a annoncé une perte de près de 306 milliards de VND, contre un bénéfice de 832 milliards de VND à la même période l'an dernier. En conséquence, son ratio bénéfice net/capitaux propres est négatif.
De même, la société par actions Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services – investisseur d’un projet de complexe touristique à Quy Nhon (province de Binh Dinh) – a continué à subir des pertes de plus de 199 milliards de VND au cours de cette période, prolongeant ainsi la perte de 34 milliards de VND de la période précédente.
Tout au long de l'année 2023, la société a également enregistré des pertes supérieures à 152 milliards de VND. Auparavant, au cours de l'exercice 2021-2022, elle avait réalisé un bénéfice total de plus de 611 milliards de VND. Hung Thinh Quy Nhon a par ailleurs négocié avec les obligataires un report de l'échéance de paiement des intérêts de certaines tranches d'obligations, initialement prévue au premier trimestre, à juillet-août de cette année.
Une autre entreprise menant un projet touristique à Hai Phong, la société par actions Van Huong Investment and Tourism, a également enregistré une perte de 34,4 milliards de VND au cours du premier semestre. Depuis le dépôt de ses rapports auprès de la Bourse de Hong Kong (HNX) en 2021, Van Huong Tourism a accusé des pertes constantes, pour un total de 117,2 milliards de VND de pertes.
Une autre société propriétaire d'un complexe touristique à Da Nang, Tonkin Land Joint Stock Company, enregistre également des pertes continues. Au premier semestre, cette société a perdu plus de 8 milliards de VND. De 2021 à 2023, ses pertes cumulées s'élèvent à 61,5 milliards de VND.
La société par actions Crystal Bay, qui réalise de nombreux projets de complexes touristiques dans les provinces de Khanh Hoa et de Ninh Thuan, a également enregistré une perte de près de 76 milliards de VND au premier semestre. Ce chiffre représente une réduction par rapport à la perte de près de 136 milliards de VND enregistrée sur la même période l'année précédente.
De même, la société par actions BIM Real Estate, investisseur dans des projets touristiques à Ha Long (Quang Ninh) et Phu Quoc (Kien Giang), a également enregistré une perte de 341 milliards de VND, alors qu'elle avait réalisé un bénéfice de 810 milliards de VND à la même période l'année précédente. Il s'agit de la première perte enregistrée par la société depuis 2021. Entre 2021 et 2023, elle avait dégagé des bénéfices consécutifs, totalisant 4 611 milliards de VND.
Non seulement de nombreuses entreprises subissent des pertes, mais elles ont également recours à un fort effet de levier financier, leur dette dépassant largement leurs fonds propres. Au 30 juin, la société Phu Quoc Tourism affichait un ratio d'endettement de 13,69, correspondant à un passif d'environ 40 800 milliards de VND. Sur ce montant, la dette obligataire en circulation s'élevait à environ 7 509 milliards de VND.
La société Hung Thinh Quy Nhon présente un ratio d'endettement de 4,86, soit un passif d'environ 38 768 milliards de VND. Sur ce montant, la dette obligataire en circulation s'élève à 7 259 milliards de VND.
La société Van Huong Tourism affiche un ratio d'endettement de 8,32, correspondant à un passif de 24 302 milliards de VND. Sur ce montant, la dette obligataire en circulation dépasse 4 060 milliards de VND.
Tonkin Land recourt également à un fort effet de levier financier. Au 30 juin, son ratio d'endettement s'élevait à 5,1, correspondant à une dette de 1 105 milliards de VND. L'entreprise présente un encours obligataire négligeable d'environ 22 milliards de VND.
La société immobilière BIM présente un ratio d'endettement de 2,86, soit un passif de 20 140 milliards de VND. Sur ce montant, la dette obligataire en circulation s'élève à plus de 5 422 milliards de VND.
résilience à long terme
Le rapport du ministère de la Construction pour le deuxième trimestre souligne que l'offre de nouveaux hôtels et complexes hôteliers à l'échelle nationale comprend plusieurs projets importants entrés en service. Cependant, le marché demeure atone et ne montre aucun signe de reprise.
Partageant le même avis, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a indiqué que le marché immobilier touristique national était resté atone en août. Les données de recherche de notre service montrent que, pour les villas de villégiature, l'offre est restée quasiment stable pendant plusieurs mois, la liquidité est faible et la demande a diminué de 22 % par rapport au mois précédent.
Les prix sur le marché primaire sont restés relativement stables et ont poursuivi leur évolution latérale. Des politiques telles que les contrats de cession-bail, les programmes de rachat et les subventions de taux d'intérêt ont continué d'être largement appliquées, mais sans produire les résultats escomptés. M. Thang estime que le marché continue de rencontrer des difficultés en termes de liquidité et d'appréciation des prix, la confiance des investisseurs et la reprise dans ce segment demeurant très faibles.
Le marché immobilier touristique devrait se redresser à long terme (Image illustrative : Trinh Nguyen).
Concernant les maisons de ville et les maisons-boutiques de villégiature, M. Thang a indiqué que la situation n'était guère meilleure. La liquidité est quasiment à l'arrêt, la plupart des projets ayant liquidé leurs stocks, ce qui explique l'absence de transactions enregistrées sur le marché le mois dernier.
Sur le marché primaire, les prix sont restés relativement stables, tandis que sur le marché secondaire, certains produits ont subi des baisses de prix allant jusqu'à 30-40 %, tout en continuant de faire face à des problèmes de liquidités. La forte baisse du pouvoir d'achat, le manque de nouvelles offres et les stocks de grande valeur ont créé des obstacles importants ces derniers mois, plongeant ce segment dans une quasi-stagnation prolongée.
Concernant plus précisément les résidences hôtelières, M. Thang a indiqué que l'offre continue de diminuer, principalement en raison des invendus des projets plus anciens (représentant 99 % de l'offre totale). La demande du marché a fortement baissé et les prix de vente sont restés relativement stables. Le marché demeure confronté à des difficultés de liquidités et ne montre aucun signe de reprise à court terme.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a reconnu que le marché de l'immobilier touristique est encore en train de résoudre certains problèmes. Au cours des huit premiers mois de l'année, d'un point de vue macroéconomique, les facteurs favorables à ce marché ont affiché une bonne croissance, tels que le nombre de touristes et le taux de consommation. Cependant, en ce qui concerne l'orientation du développement du marché, les investisseurs rencontrent des difficultés liées aux ventes de leurs produits.
Selon M. Tuan, la production immobilière doit présenter un bon ratio d'endettement, générant ainsi des revenus stables et durables. Les investisseurs présents sur le marché doivent détenir ces biens et en tirer des revenus locatifs ou des revenus adaptés à leurs besoins personnels. Toutefois, ces deux aspects n'ont pas encore été pris en compte, et le marché a donc encore un long chemin à parcourir avant de pouvoir poursuivre son développement.
Il a prédit que le marché de l'immobilier touristique pourrait ne pas se redresser avant au moins 2026. Ceci s'explique par la stagnation de la demande des acheteurs ces quatre dernières années, entraînant une demande plus faible que pour d'autres types de biens immobiliers. De plus, peu de mesures spécifiques sont mises en place pour attirer les acheteurs vers ce segment.
Un autre problème réside dans l'évolution du capital des promoteurs. Auparavant, ces derniers mettaient en œuvre de nombreuses politiques pour soutenir les acheteurs sur le long terme. Mais par la suite, face aux difficultés d'accès au financement, ils n'ont plus disposé des ressources nécessaires pour proposer autant d'avantages.
« Le marché de l'immobilier touristique est confronté à une pénurie d'offre et à une faible demande, même si le marché global se redresse. Par conséquent, en termes de tendances, ce segment ne retrouvera un état durable qu'à la fin de 2026 », a déclaré M. Tuan.
Pour préciser sa pensée, M. Tuan a expliqué que le marché immobilier touristique actuel a besoin d'un cadre juridique plus clair. De plus, le marché dans son ensemble doit également se redresser grâce à d'autres segments, tels que ceux répondant aux besoins réels en matière de logement (maisons de ville, maisons individuelles et terrains). Les investisseurs qui s'intéressent à ces types de biens créeront des liquidités et une croissance saine avant de se tourner vers des segments potentiellement plus risqués, comme l'immobilier touristique.
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