Selon le rapport de Savills, le quatrième trimestre 2023 est la période où le marché immobilier de Hanoi enregistre le plus faible nombre de nouvelles offres au cours des 10 dernières années, tant dans les segments des immeubles de faible hauteur que des appartements.
Pour le segment des appartements, au quatrième trimestre 2023, l'offre a augmenté de 52 % en glissement trimestriel, mais a diminué de 1 % en glissement annuel pour atteindre 2 876 unités. L'offre primaire a atteint 11 911 unités, en baisse de 40 % en glissement trimestriel et de 41 % en glissement annuel.
Les prix des logements restent généralement élevés dans les deux segments. Parmi eux, les appartements dont le prix varie de 51 à 70 millions de VND/m² représentent 63 % de l'offre neuve, en hausse de 24 % sur un an.
Les appartements de cette gamme de prix ont représenté 49 % des ventes, soit une hausse de 21 % sur un an. Les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND ont représenté 42 % des ventes en 2023, contre 3 % en 2019.
Les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND représentent 55 % du marché. Seuls 3 % des appartements sont vendus à moins de 2 milliards de VND.
Pour acheter une maison, l'opportunité pour ceux qui ont de réels besoins en matière de logement peut se trouver sur le marché secondaire. (Photo : Cong Hieu).
Dans le segment des immeubles de faible hauteur, l'offre totale de nouveaux logements a atteint 272 unités en 2023, en baisse de 82 % sur un an. L'offre primaire a atteint 710 unités provenant de 16 projets, en baisse de 2 % sur un trimestre et de 23 % sur un an. Les maisons de ville constituent le principal produit, avec une part de marché de 44 %.
Le nombre d'appartements vendus au quatrième trimestre 2023 a atteint 3 045 unités, en hausse de 45 % par rapport au trimestre précédent et de 5 % sur un an. Le taux d'absorption de l'offre neuve s'est élevé à 46 %.
Pour le segment des immeubles de faible hauteur, bien que la plupart des investisseurs n'aient pas modifié les prix, le stock d'immeubles de faible hauteur à prix élevé a provoqué une augmentation des prix primaires.
Par exemple, les prix des villas principales ont augmenté de 55 % en glissement trimestriel pour atteindre 160 millions de VND/m² de terrain, principalement en raison de l'offre à bas prix à Me Linh vendue au troisième trimestre 2023. Les prix des maisons de ville ont augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 194 millions de VND/m² de terrain. Les prix des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 328 millions de VND/m² de terrain.
Selon Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoi, le segment du logement continue de croître en termes de prix en raison de l'augmentation des coûts du terrain et de la construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité.
« L'offre limitée sur le marché persiste, ce qui fait que le prix de vente primaire moyen sur l'ensemble du marché continue d'augmenter », a déclaré Mme Hang.
Selon Mme Hang, dans un contexte d'offre limitée et de prix primaires élevés, le marché secondaire pourrait offrir des opportunités aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement. Ce marché présente l'avantage de proposer de nombreuses options, des prix abordables et un statut juridique plus sûr.
Par exemple, le prix des villas secondaires par mètre carré de terrain est inférieur de 7 % au prix moyen des produits primaires, celui des maisons de ville secondaires est inférieur de 24 % à celui des produits primaires et celui des maisons de ville commerciales secondaires est inférieur de 40 % à celui des produits primaires sur le marché.
Parallèlement, les acquéreurs de logements peuvent s'attendre à une nouvelle offre grâce au développement des infrastructures. Les projets d'investissement dans les infrastructures, tels que les Ring Roads 3, 5 et 4, développeront le marché immobilier de Hanoï, visant à déconcentrer la demande dans les quartiers centraux et du centre-ville.
Les infrastructures développées stimuleront la demande de logements dans les provinces et les zones voisines avec des prix raisonnables et des fonds fonciers plus importants.
Le rapport de Savills indique également qu'il s'agit d'un point positif pour l'offre, car les produits de logement dans les zones non centrales et les provinces voisines contribueront de plus en plus à répondre aux besoins de logement de Hanoi.
Ainsi, en 2024, le marché accueillera 12 100 nouveaux appartements supplémentaires, dont 87 % seront situés dans les districts de Hoang Mai, Nam Tu Liem et Ha Dong. Hung Yen et Bac Ninh offriront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. D'ici 2026, le segment des immeubles de faible hauteur devrait compter 14 000 nouveaux appartements provenant de 37 projets.
En outre, l’adoption de la loi sur le logement, de la loi sur les affaires immobilières et, plus récemment, de la loi foncière devrait avoir un impact positif sur le marché.
Mme Hang a déclaré que la réglementation exigeant des investisseurs qu'ils remplissent leurs obligations financières avant la création de futurs produits est l'un des éléments qui renforcent la confiance des acheteurs.
« Par conséquent, on peut croire qu'en 2024-2025 et la période suivante, la confiance du marché sera plus fermement consolidée, les produits seront fournis par des investisseurs réputés avec une réelle capacité financière, à partir de laquelle le marché sera plus équilibré et diversifié en produits », a déclaré Mme Hang.
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