Les problèmes juridiques et réglementaires constituent les principaux freins au développement du marché immobilier.
Selon les experts immobiliers, de nombreuses lois, décrets et circulaires régissent le marché immobilier ; cependant, les trois lois qui ont le plus fort impact sur ce marché sont la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières et la loi foncière.
En 2023, l'Assemblée nationale a adopté la loi sur le logement (modifiée) et la loi sur le commerce immobilier (modifiée), qui entreront en vigueur le 1er janvier 2025, ce qui signifie qu'il reste encore 1 an avant leur entrée en vigueur.
Les deux principaux obstacles juridiques au marché immobilier ont été résolus ; seule la loi foncière est attendue. (Photo : ZN)
Commentant les deux lois récemment adoptées, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que la nouvelle loi sur le logement est globalement très applicable, garantissant la cohérence et l'uniformité de la réglementation. La HoREA a ajouté que cette nouvelle loi sur le logement est la meilleure de ces 30 dernières années.
De même, la nouvelle loi sur l'immobilier comporte de nombreuses dispositions novatrices, telles que la légalisation de la réglementation relative à l'immobilier touristique et de villégiature. Elle impose également aux investisseurs de s'acquitter de leurs obligations financières foncières avant de commercialiser de futurs projets immobiliers.
Actuellement, seule la loi foncière est encore en cours de révision, de modification et de complémentation par de nouvelles réglementations en vue de son achèvement.
L'Assemblée nationale devait voter sur la loi foncière révisée le 29 novembre. Cependant, lors de la 6e session de la 15e Assemblée nationale, tenue fin novembre, l'Assemblée nationale a déclaré que le projet de loi n'avait pas été adopté lors de cette 6e session et serait reporté à la session suivante.
S'adressant aux journalistes du Journaliste et d'Opinion publique, M. Nguyen Thanh Tuan, expert en immobilier, a déclaré : « Comparé à la loi sur le logement et à la loi sur les transactions immobilières qui viennent d'être adoptées, modifier et adapter la loi foncière est beaucoup plus difficile. »
La loi foncière recoupe de nombreuses lois et circulaires dans divers domaines. En effet, la loi foncière (ancienne) promulguée en 2013 présentait de nombreuses limitations et lacunes. C'est pourquoi, en 2019, le gouvernement a soumis à l'Assemblée nationale un projet de loi visant à modifier et compléter plusieurs articles de la loi foncière de 2013.
Toutefois, le gouvernement a ensuite demandé à quatre reprises le report de l'examen du projet de loi, avant que l'Assemblée nationale ne décide de l'inclure dans le programme législatif et réglementaire de 2022.
De plus, certaines dispositions de la loi foncière n'ont pas été unifiées entre les organismes commentateurs, comme la méthode de calcul des prix fonciers ou les réglementations relatives à l'acquisition de terres par l'État.
« Il est donc nécessaire de disposer de plus de temps pour étudier et amender une loi complexe comme la loi foncière. Il faut éviter de se retrouver dans une situation où, juste après son adoption, nous devrions discuter de nouveaux amendements », a déclaré M. Tuan.
Par ailleurs, M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que la dernière version du projet de loi foncière comporte deux dispositions inappropriées. Il s'agit des points b, alinéa 1, a, alinéa 4 et alinéa 6 de l'article 128, relatifs à la proposition visant à « autoriser la conversion de la destination des terrains à des fins de réalisation de projets de logements commerciaux, à condition que la personne autorisée par l'État à effectuer cette conversion ait le droit d'utiliser des terrains à usage résidentiel, ou des terrains à usage résidentiel et d'autres types de terrains… »
Par conséquent, l'Association recommande de modifier et de compléter le point b, paragraphe 1 et paragraphe 6, de l'article 128 du projet de loi sur le foncier (modifié) afin de permettre aux investisseurs de négocier l'obtention du droit d'utiliser des « terrains résidentiels », des « terrains résidentiels et autres terrains » ou des « terrains autres que des terrains résidentiels » conformément aux programmes de planification de l'utilisation des sols, d'urbanisme, de construction et de développement du logement pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, des projets de logements mixtes et des projets commerciaux et de services.
Cela crée les conditions permettant aux investisseurs, notamment aux grandes sociétés et entreprises immobilières, d'investir dans le développement de projets de logements et de zones urbaines de grande superficie, pouvant atteindre des dizaines, des centaines, voire des milliers d'hectares, et de disposer d'infrastructures de transport, d'infrastructures techniques et sociales synchronisées, ainsi que de nombreux services et équipements urbains.
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