Système de données sur les prix des terrains - condition préalable !

La fiscalité basée sur les bénéfices a été critiquée pour la difficulté à déterminer les coûts avec précision, pour son caractère sujet à la fraude et pour sa difficulté à administrer.

Dans le cadre de la modification de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, le ministère des Finances a proposé deux méthodes de calcul de l'impôt sur les revenus issus de la cession immobilière. La première consiste à appliquer un taux d'imposition de 20 % sur le revenu imposable (prix de vente moins coûts totaux liés au bien immobilier). La seconde méthode prévoit que, si le prix d'achat et les coûts ne peuvent être déterminés, un taux d'imposition de 2 % sera appliqué au prix de cession.

La méthode de calcul de l'impôt sur les bénéfices repose sur plusieurs principes. Premièrement, la loi foncière de 2024 stipule que lors d'une cession de droits d'usage foncier, le revenu imposable sera calculé sur la base du prix du terrain figurant au barème des prix fonciers, afin d'inciter les particuliers à inscrire le prix réel de la transaction sur le contrat. Ainsi, il est possible de déterminer clairement les prix d'achat et de vente, appliquant ainsi efficacement la méthode de calcul de l'impôt sur les bénéfices. Cependant, cette réglementation ne s'applique qu'aux cessions de droits d'usage foncier. En revanche, lors d'une transaction immobilière et foncière, le vendeur peut toujours déclarer le prix exact pour réduire l'impôt.

Deuxièmement, le calcul de l'impôt sur les bénéfices est considéré comme plus juste, car il permet de réduire la pression fiscale dans les cas où les particuliers sont contraints de vendre à perte. Parallèlement, cela constitue également le fondement de l'application de taux d'imposition progressifs selon la durée de détention du bien immobilier, contribuant ainsi à limiter la spéculation et à promouvoir un développement durable du marché.

Cependant, l'opinion publique a exprimé des inquiétudes quant à la faisabilité de cette option. En effet, la circulaire 84/2008/TT-BTC appliquait auparavant un taux d'imposition de 25 % sur les bénéfices issus de transferts immobiliers, mais cette mesure s'est avérée inefficace en pratique, ce qui a conduit à son abolition par la circulaire 92/2015/TT-BTC et à son remplacement par la méthode unifiée actuelle de perception de 2 % sur le prix de transfert. Le calcul de l'impôt sur les bénéfices a été contesté en raison de la difficulté à déterminer précisément les coûts, du risque de fraude et de la complexité de sa gestion.

Par conséquent, pour appliquer cette méthode avec succès, il est nécessaire de surmonter les limites qui ont conduit à l'échec de l'ancien modèle. La condition préalable est de mettre en place un système de données sur les prix réels des transactions foncières dans la localité, entièrement actualisé, précis et transparent. De plus, il est nécessaire de se conformer à la réglementation relative aux procédures de transaction et aux modes de paiement afin d'obliger les parties à consigner le prix exact dans le contrat.

Si ces conditions de base ne sont pas assurées, le calcul des impôts sur les bénéfices sera non seulement inefficace mais pourra également être exploité, entraînant des pertes pour le budget de l’État et créant des impacts négatifs sur le marché immobilier.

Source: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm