Lors de la révision de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, le ministère des Finances a proposé deux méthodes de calcul de l'impôt sur les revenus issus des cessions immobilières. La première consiste à appliquer un taux d'imposition de 20 % sur le revenu imposable (prix de vente moins le total des frais annexes). La seconde, lorsque le prix d'achat et les frais ne peuvent être déterminés, prévoit l'application d'un taux d'imposition de 2 % sur le prix de cession.
La méthode de calcul de l'impôt sur les bénéfices proposée repose sur plusieurs fondements. Premièrement, la loi foncière de 2024 stipule que lors du transfert de droits d'usage du sol, le revenu imposable sera calculé sur la base du prix du terrain figurant dans le barème foncier, partant du principe que le prix de transaction réel sera inscrit dans le contrat. Ceci permet une identification claire des prix d'achat et de vente, et donc une application effective de la méthode de calcul de l'impôt sur les bénéfices. Toutefois, cette réglementation ne s'applique qu'au transfert des droits d'usage du sol ; pour les transactions portant à la fois sur le terrain et la maison, le vendeur peut toujours déclarer un prix erroné afin de réduire ses impôts.
Deuxièmement, l'imposition basée sur les bénéfices est considérée comme plus équitable, car elle contribue à alléger la charge fiscale lorsque les particuliers sont contraints de vendre à perte. Parallèlement, elle permet également d'appliquer des taux d'imposition progressifs en fonction de la durée de détention du bien, contribuant ainsi à freiner la spéculation et à promouvoir un développement durable du marché.
Cependant, l'opinion publique a exprimé des inquiétudes quant à la faisabilité de cette approche. En effet, la circulaire 84/2008/TT-BTC prévoyait auparavant une taxe de 25 % sur les plus-values immobilières, mais cette mesure s'est avérée inefficace en pratique, ce qui a conduit à son abrogation par la circulaire 92/2015/TT-BTC et à son remplacement par la méthode unifiée actuelle de perception d'une taxe de 2 % sur le prix de transfert. Le calcul de l'impôt sur la base de la plus-value a suscité des oppositions en raison de la difficulté à déterminer précisément les coûts, du risque de fraude et des difficultés de gestion.
Par conséquent, pour que cette approche soit couronnée de succès, il est nécessaire de surmonter les limites qui ont conduit à l'échec de l'ancien modèle. La mise en place d'une base de données exhaustive et transparente des prix de transaction foncière réels dans la localité est une condition préalable. De plus, il est essentiel de l'harmoniser avec la réglementation relative aux procédures de transaction et aux modalités de paiement afin de garantir que toutes les parties enregistrent le prix avec exactitude dans le contrat.
Si ces conditions fondamentales ne sont pas remplies, l'imposition basée sur les bénéfices est non seulement inefficace, mais peut également faire l'objet d'abus, entraînant des pertes de recettes pour le budget de l'État et ayant des répercussions négatives sur le marché immobilier.
Source : https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm
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