Ouvrir de nouvelles perspectives pour l'immobilier

Dans le contexte des efforts déployés par le Vietnam pour rationaliser son appareil administratif et optimiser ses ressources de développement, la politique de fusion des unités administratives provinciales attire l'attention des investisseurs, notamment dans le secteur immobilier.

Tạp chí Doanh Nghiệp•23/06/2025

Légende de la photo — Immeubles d'appartements le long de la ligne 1 du métro et du boulevard Vo Nguyen Giap, ville de Thu Duc. Photo : Hong Dat/TTXVN

Il ne s'agit pas simplement d'une réforme des frontières, mais cela ouvre également des opportunités stratégiques pour la création de zones économiques à grande échelle, créant ainsi un fort essor pour l'immobilier résidentiel et industriel.

Selon la société de valeurs mobilières de la Banque du commerce extérieur du Vietnam (VCBS), le regroupement des provinces et des villes engendre des effets positifs indéniables à long terme. Concrètement, l'accroissement de la taille de l'économie, conjugué à une administration rationalisée et à un budget plus centralisé, permettra aux provinces fusionnées d'être plus proactives en matière de planification, de développement des infrastructures et d'orientation des secteurs économiques clés.

Après la fusion, de nombreuses provinces et villes posséderont simultanément des zones côtières, des plaines et des régions montagneuses, créant ainsi des conditions idéales pour un développement global du commerce, de l'industrie et du tourisme .

Par exemple, la fusion de Hô Chi Minh-Ville avec Binh Duong et Ba Ria - Vung Tau créerait une région économique dynamique dans le Sud, combinant les atouts du développement urbain, de l'industrie, de la logistique et du tourisme.

Au nord, la fusion de Ha Nam, Nam Dinh et Ninh Binh donnera naissance à un nouveau pôle de développement articulé autour de trois axes : l’industrie, le tourisme et l’aménagement urbain. Parallèlement, Da Nang et Quang Nam étendront l’espace de développement de la zone urbaine centrale de Da Nang, en tirant parti de ses atouts et de son potentiel pour la création d’une zone franche.

Immédiatement après l'annonce du projet de fusion, le marché immobilier a connu une activité accrue dans de nombreuses régions, notamment sur le segment des terrains, un type de bien sensible aux attentes en matière d'investissement et de spéculation.

Toutefois, selon VCBS, cette vague s'est rapidement calmée dans certaines régions, ce qui indique que les investisseurs sont devenus plus prudents et ne se laissent plus guider par leurs émotions par des anticipations à court terme.

À long terme, la valeur des biens immobiliers ne progressera réellement que lorsque les infrastructures, les services, la demande démographique et l'activité économique se développeront de concert. VCBS souligne que des disparités sont inévitables : toutes les provinces ne bénéficieront pas de la fusion de la même manière ; cela dépendra également de leurs ressources en capital existantes, de leurs capacités d'allocation budgétaire et du rythme de développement de leurs infrastructures.

Il convient de noter que les provinces aux fondements plus fragiles ont tendance à tirer davantage profit des tendances à la consolidation, grâce à l'accès à des budgets plus importants, à des flux d'investissement et à une expertise en gestion provenant de provinces plus fortes.

Par ailleurs, les provinces présentant un potentiel similaire, la zone choisie comme centre administratif bénéficiera d'une priorité d'investissement, créant ainsi un avantage certain sur le marché immobilier.

Non seulement le marché du logement, mais aussi l'immobilier industriel, sont des secteurs qui bénéficient clairement de cette politique. Selon VCBS, après la fusion, le quota de parcs industriels sera calculé collectivement pour l'ensemble de la région, ce qui permettra d'étendre ou de restructurer les parcs industriels en fonction des besoins réels. Ceci est particulièrement important pour les localités qui attirent d'importants investissements directs étrangers (IDE), comme Hô Chi Minh-Ville ou Binh Duong, où les investisseurs internationaux exigent toujours cohérence, transparence et infrastructures de qualité.

Un aspect essentiel réside dans le potentiel de formation de mégapoles et de zones industrielles. Premièrement, la suppression de la concurrence pour les IDE entre provinces voisines permettra une planification du développement industriel plus synchronisée et non redondante. Deuxièmement, le regroupement améliore la coordination des infrastructures, notamment en matière de transport, de logistique et de ports maritimes – éléments cruciaux des chaînes d'approvisionnement modernes.

Selon Thomas Rooney, directeur adjoint du département de conseil industriel de Savills Hanoi, la consolidation, associée à des investissements synchronisés dans les infrastructures interrégionales telles que les rocades, les ports maritimes, les aéroports et les infrastructures numériques, aidera les zones industrielles à transcender les frontières administratives.

Selon Thomas Rooney, cela permettra aux entreprises d'accéder à une main-d'œuvre plus importante, d'optimiser leurs coûts d'exploitation et d'accélérer la transition hors des marchés industriels traditionnels, limités par la disponibilité restreinte des terrains et la hausse des coûts d'investissement.

D'après Thomas Rooney, les nouvelles localités disposant de terrains abondants et peu coûteux, ainsi que d'infrastructures améliorées, auront l'opportunité de devenir de nouveaux pôles industriels pour le pays. Cependant, M. Rooney a souligné que la période de transition, estimée à deux ou trois ans, sera cruciale. Les entreprises devront s'informer proactivement, nouer des relations avec les nouvelles autorités et adapter leurs plans d'aménagement du territoire avec souplesse.

Pour les organismes de réglementation, la condition préalable est une communication transparente, un dialogue ouvert et la mise en place de mécanismes de soutien appropriés, notamment pour les petites et moyennes entreprises.

Du point de vue du marché, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, estime que le plan de réorganisation des limites administratives a clairement influencé le moral des investisseurs depuis début 2025. Selon lui, les perspectives de développement des infrastructures, d'optimisation des coûts de gestion et de politiques de connectivité régionale devraient dynamiser le marché immobilier dans les localités concernées.

« Les investisseurs devraient éviter les opérations spéculatives à court terme et privilégier l’analyse des données et l’évaluation des capacités de développement socio-économique et des infrastructures afin de minimiser les risques », a conseillé M. Quoc Anh.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), les informations relatives au projet de réorganisation des provinces et des villes pourraient dynamiser le marché immobilier local, notamment dans les zones où les infrastructures sont clairement planifiées. Toutefois, la VARS souligne également que de nombreux investisseurs se laissent guider par leurs émotions, cédant à la peur de rater une opportunité (FOMO), plutôt que par une analyse objective.

En particulier, l'ajustement des barèmes fonciers, conjugué à l'anticipation de hausses de prix « évidentes », a conduit à des prix excessivement élevés dans certaines zones par rapport à leur valeur réelle. Parallèlement, les experts soulignent que seules les zones dotées d'infrastructures, d'une planification et d'un développement socio-économique solides présentent un potentiel de hausse des prix durable.

La réorganisation des frontières administratives, si elle est mise en œuvre de manière systématique et liée au développement des infrastructures, ouvrira de nouvelles perspectives de développement pour le marché immobilier vietnamien, tant industriel que résidentiel. Cependant, toute opportunité s'accompagne de risques. Face à un marché dynamisé par les anticipations, la prudence, l'analyse des données et une vision à long terme sont essentielles pour permettre aux investisseurs d'anticiper les tendances et de garantir une croissance durable.

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878