La deuxième question relative à la taxe foncière est très tendue ; il est nécessaire d'élaborer une feuille de route en fonction de la santé du marché.

Les taxes foncières peuvent-elles faire baisser le prix des logements ?

Dans un rapport transmis au Bureau du gouvernement sur les raisons de la récente hausse des prix de l'immobilier, le ministère de la Construction a déclaré qu'il étudierait et proposerait une politique fiscale pour les propriétaires et occupants de nombreux logements et terrains afin de limiter la spéculation et les transactions immobilières à court terme dans un but lucratif.

Selon le ministère de la Construction , la récente flambée des prix de l'immobilier s'explique notamment par la participation de nombreux investisseurs, groupes d'investisseurs, spéculateurs et agents immobiliers. Concernant les ventes aux enchères où les prix de vente dépassent 100 millions de dongs par mètre carré, le ministère précise que de nombreux groupes d'investissement se spécialisent dans la participation à ces enchères, puis la revente immédiate des terrains pour réaliser un profit. En dehors de la zone de vente, de nombreux agents immobiliers attendent les résultats, prêts à acheter et vendre des terrains avec une marge de 200 à 500 millions de dongs par lot. L'achat et la vente illégaux de nombreux terrains à des fins lucratives sont monnaie courante, voire organisés, ce qui contribue à la hausse des prix de l'immobilier dans les environs.

Certains groupes, investisseurs et courtiers immobiliers individuels déforment l'information du marché pour « gonfler les prix », créer des prix virtuels… et profitent du manque de connaissances des gens pour manipuler la psychologie, attirer des investissements en se basant sur la psychologie des foules à des fins lucratives.

En règle générale, les investisseurs dans les projets immobiliers consacrent en moyenne 3 % du prix de vente aux commissions de la bourse et aux courtiers. Toutefois, ces derniers, en fonction des conditions du marché, appliquent souvent des marges supplémentaires lors des transactions avec les clients, obligeant ainsi les acheteurs à payer la différence.

Durant la période de forte activité immobilière, de nombreux agents immobiliers utilisent également la méthode du « dépôt » pour acheter des maisons et des terrains auprès de vendeurs, puis augmentent le prix de 10 à 15 % avant de les revendre. Par exemple : un appartement est affiché à 5 milliards de VND, l’agent immobilier verse un dépôt d’un milliard de VND pour l’acheter et s’engage à payer sous un mois. Mais durant ce même mois, il trouvera des acheteurs à qui revendre le bien avec une plus-value de 6 à 7 milliards de VND.

Par ailleurs, certains investisseurs contribuent à la hausse des prix de l'immobilier en pratiquant des prix de vente élevés, ce qui porte leurs profits attendus au-delà de la moyenne des projets immobiliers. « Dans les zones où peu, voire un seul projet est disponible à la vente, les investisseurs peuvent augmenter les prix pour réaliser un profit, en raison du manque de concurrence et de prix de référence », a indiqué le ministère de la Construction dans son rapport.

Commentant cette situation, Maître Nguyen Van Dinh, expert en droit immobilier, a déclaré que l'une des raisons de la flambée des prix de l'immobilier est la spéculation et l'accaparement de biens immobiliers, alimentés par la conviction que « rien n'est plus rentable que le commerce foncier », un phénomène encouragé par les banques. Il s'agit d'une clientèle privilégiée des banques, car les prêts sont systématiquement garantis par des biens immobiliers et des terrains – considérés comme des actifs dont la valeur est presque toujours susceptible d'augmenter et qui présentent un faible risque. Si les besoins d'investissement des particuliers sont légitimes, lorsque ce phénomène prend de l'ampleur, il se transforme en spéculation et en accaparement de biens immobiliers et de terrains, faussant le marché, entraînant l'abandon de terrains et un gaspillage de ressources.

M. Nguyen Van Dinh, titulaire d'une maîtrise ès sciences, a déclaré que la taxation des logements et des terrains est une solution indispensable, clairement stipulée dans la résolution n° 18-NQ/TW de 2022 du Comité exécutif central relative à la poursuite de l'innovation et du perfectionnement des institutions et des politiques, ainsi qu'à l'amélioration de l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres. La résolution 18 énonce les objectifs et les solutions suivants : « Remédier à la situation de gaspillage des terres, à l'abandon des terres en friche, polluées et dégradées », « Prévoir des taux d'imposition plus élevés pour les personnes exploitant de vastes superficies, possédant de nombreuses habitations, se livrant à la spéculation foncière, pratiquant une agriculture lente ou laissant des terres en friche ».

M. Nguyen Van Dinh a déclaré que, lors des ventes aux enchères de terrains, le prix d'adjudication était, par le passé, des dizaines de fois supérieur au prix de départ. La plupart des gens se montraient sceptiques quant aux résultats des enchères, plutôt que de se réjouir des importantes recettes supplémentaires que le budget de l'État allait recevoir. En effet, les terrains acquis aux enchères sont souvent abandonnés, formant dans de nombreux cas des « zones urbaines fantômes ». La plupart de ces « projets » affichent un taux d'occupation très faible ; même après des décennies de réalisation, seules quelques maisons ont été construites et habitées. Par conséquent, M. Nguyen Van Dinh a affirmé que la taxation des logements et des terrains repose sur un fondement politique , inscrit dans la résolution n° 18 du Parti, mais qu'elle doit être appliquée de manière harmonisée et équitable entre les différentes localités.

Un facteur important est la nécessité d'une base de données fiscales, afin de garantir que les bons contribuables soient imposés et d'améliorer l'efficacité des politiques fiscales. À l'heure actuelle, la détermination précise du propriétaire de ce bien immobilier n'a pas été possible en raison de l'absence d'une base de données complète et du phénomène de cession de propriété à des tiers.

Le Premier ministre a toutefois approuvé le projet 06 visant à développer des applications de gestion des données démographiques, d'identification et d'authentification électronique afin de faciliter la transformation numérique. Les nouvelles lois foncières, du logement et de l'immobilier prévoient également la création d'une base de données nationale sur les informations foncières, de logement et immobilières. Si ce projet est mis en œuvre efficacement, un système de base de données fiable pourra être mis en place prochainement. Cette base de données sera essentielle à l'application de la loi relative à la taxe foncière une fois celle-ci adoptée.

Si l'immobilier est soumis à l'impôt, si un système d'information et une base de données immobilières permettent de constituer un registre des propriétaires, alors un phénomène apparemment impossible peut se produire : les prix de l'immobilier et des logements baisseront, voire chuteront brutalement. La spéculation immobilière sera quasiment éradiquée. Les banques devront également diversifier leur clientèle au détriment des magnats de l'immobilier.

« La fiscalité vise à concrétiser l’idée que “les maisons sont faites pour y vivre, pas pour spéculer”, et ce n’est qu’alors que le rêve de s’installer deviendra moins inaccessible pour les travailleurs » , a souligné M. Nguyen Van Dinh.

Le marché immobilier a récemment montré des signes d'amélioration suite à l'approbation officielle par l'Assemblée nationale de trois lois importantes, entrant en vigueur six mois plus tôt que prévu, dès le 1er août 2024. Si l'activité est actuellement particulièrement intense à Hanoï, le marché reste relativement calme dans d'autres régions. Face aux nombreuses difficultés rencontrées par les entreprises immobilières et à la réticence des investisseurs à s'implanter sur les marchés provinciaux, la récente proposition de taxation des résidences secondaires a suscité de vives réactions.

En réalité, la taxe sur les résidences secondaires n'est pas une proposition nouvelle ; elle est évoquée depuis 2009. Cependant, pour diverses raisons, elle n'a pu être légalisée qu'après son intégration officielle dans la résolution n° 18-NQ/TW, adoptée en juin 2022 par le Comité permanent de l'Assemblée nationale. Néanmoins, l'élaboration de réglementations et de politiques visant à encadrer le marché foncier, notamment par une taxation additionnelle des droits d'utilisation des sols et de la propriété foncière (notamment pour les résidences secondaires), s'est heurtée à de nombreux obstacles.

Plus précisément, de nombreux experts craignent que si l'imposition de la taxe foncière n'est pas soigneusement calculée et harmonisée, elle pourrait avoir un effet contre-productif, en augmentant les prix du logement et en rendant l'accès au logement plus difficile pour les personnes à faibles et moyens revenus.

Quel itinéraire est le plus approprié ?

La fiscalité est un outil efficace pour lutter contre la fraude fiscale dans les transferts immobiliers, la spéculation, l'inflation des prix, etc. Cependant, la taxation des résidences secondaires doit être soigneusement calculée afin de tenir compte des réalités du marché et de garantir l'harmonie des intérêts de toutes les parties.

D'après de nombreux experts, la fiscalité peut être un outil pour maîtriser la flambée des prix fonciers, réduire la spéculation, prévenir les manipulations de marché et ramener les biens immobiliers à leur juste valeur. Cependant, en raison du manque de clarté du système actuel de gestion de l'information foncière, la mise en place d'une fiscalité efficace s'avère complexe.

La taxe est une bonne solution, permettant d'accroître les recettes budgétaires de l'État et de contribuer à l'ajustement du marché à court terme (6 à 12 mois ou 1 à 2 ans), mais son impact ne se maintient pas à long terme. Par ailleurs, nombreux sont ceux qui craignent que la taxe n'entraîne une hausse des prix, puisque le prix du terrain sera majoré de la taxe par le vendeur.

S'adressant à la presse, l'expert financier Dinh The Hien a expliqué que la taxe foncière est simplement un impôt prélevé sur les propriétaires immobiliers ; plus on possède de biens, plus la taxe est élevée. Les personnes aux revenus moyens, qui ne possèdent qu'une seule maison, n'ont pas à s'inquiéter.

Pour ceux qui possèdent un patrimoine important (immobilier) et dont les actifs génèrent des revenus réguliers, il est normal de payer davantage d'impôts. En cas d'emprunt pour investir, les impôts font partie des coûts que les investisseurs doivent prendre en compte dans leur calcul du compte de résultat.

Récemment, l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également proposé une réforme fiscale immobilière applicable à deux catégories de personnes : les acquéreurs de résidences secondaires ou plus et les propriétaires qui abandonnent leur bien. Le taux d'imposition augmentera progressivement pour les transactions où la durée de détention du bien par le vendeur est courte.

En août 2023, les électeurs de Hô Chi Minh-Ville ont réitéré leur proposition de taxer les résidences secondaires et d'imposer des taxes plus élevées sur les propriétés vacantes qui ne génèrent pas de plus-value foncière. Le ministère des Finances a indiqué avoir élaboré un projet de loi sur la taxe foncière, qui devrait être intégré au Programme de développement des lois et ordonnances de 2024 et soumis à l'Assemblée nationale pour consultation lors de sa 8e session (octobre 2024).

Khanh An

Source : https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html