Le deuxième sujet de la taxe foncière est en ébullition, une feuille de route doit être élaborée en fonction de la santé du marché.

Les impôts fonciers peuvent-ils réduire les prix des maisons ?

Dans un rapport envoyé au Bureau du Gouvernement sur les raisons de la récente augmentation des prix de l'immobilier, le ministère de la Construction a déclaré qu'il étudierait et proposerait une politique fiscale pour ceux qui possèdent et utilisent de nombreuses maisons et terrains afin de limiter la spéculation et l'achat et la vente dans un court laps de temps pour réaliser un profit.

Selon le ministère de la Construction , la récente hausse des prix de l'immobilier est notamment due à la participation de nombreux investisseurs, groupes d'investisseurs, spéculateurs et courtiers immobiliers. Concernant les enchères dont les prix dépassent 100 millions de dongs le mètre carré, le ministère de la Construction a indiqué que de nombreux groupes d'investissement se spécialisent dans la participation aux enchères et la vente immédiate pour réaliser un profit. En dehors des enchères, de nombreux courtiers attendent les résultats et sont prêts à proposer des terrains pour un écart de 200 à 500 millions de dongs par lot. L'achat et la vente de nombreux lots de terrains à des fins lucratives sont courants, voire organisés, ce qui fait grimper les prix des terrains et des logements dans les environs.

Certains groupes, investisseurs et courtiers immobiliers individuels déforment les informations du marché pour « gonfler les prix », créer des prix virtuels... et profiter du manque de connaissances des gens pour manipuler la psychologie, attirer les investissements selon la psychologie des foules à des fins lucratives.

En règle générale, les investisseurs dans des projets immobiliers consacrent en moyenne 3 % du prix de vente aux courtiers et à la salle des marchés pour la vente des biens. Cependant, les courtiers choisissent souvent, en fonction de la situation du marché, d'augmenter le prix de vente lors des transactions avec les clients, obligeant ainsi les acheteurs à payer la différence.

En période de forte activité, de nombreux courtiers utilisent également la méthode de l'« acompte » pour acheter maisons et terrains auprès des vendeurs, puis augmentent le prix de 10 à 15 % pour les revendre. Par exemple, pour un appartement à 5 milliards de VND, le courtier dépose 1 milliard de VND et s'engage à payer dans un délai d'un mois. Mais dans ce délai, il trouvera des clients pour vendre avec une différence de 6 à 7 milliards de VND.

De plus, certains investisseurs contribuent à la hausse des prix de l'immobilier en proposant des prix de vente élevés, portant ainsi le niveau de rentabilité attendu au-dessus de la moyenne des projets immobiliers. Dans les zones où seuls quelques projets, voire un seul, sont ouverts à la vente, les investisseurs peuvent augmenter les prix pour réaliser des bénéfices, en raison du manque de concurrence et des prix de référence, indique le ministère de la Construction dans son rapport.

À ce propos, Maître Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier, a déclaré que l'une des raisons de la flambée des prix de l'immobilier et des terrains est la spéculation et l'accaparement, alimentés par les banques, sous prétexte que « rien n'est plus riche que le commerce foncier ». Il s'agit d'une clientèle privilégiée des banques, car les prêts sont toujours hypothéqués par des maisons et des terrains, dont les prix sont généralement en constante augmentation et présentent peu de risques. Les besoins d'investissement de la population sont légitimes, mais lorsque ce phénomène atteint un niveau élevé, il se transforme en spéculation et en accaparement, ce qui fausse le marché, entraîne l'abandon de terres et un gaspillage des ressources.

Le maître de conférences Nguyen Van Dinh a déclaré que la taxation des logements et des terres est une solution incontournable, clairement stipulée dans la résolution n° 18-NQ/TW de 2022 du Comité exécutif central, qui vise à poursuivre l'innovation et le perfectionnement des institutions et des politiques, et à améliorer l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres. La résolution 18 définit les tâches et les solutions : « Mettre fin au gaspillage des terres, à la jachère, à la pollution et à la dégradation », « imposer des taux d'imposition plus élevés aux personnes exploitant de vastes superficies, construisant de nombreux logements, spéculant sur les terres, ralentissant l'utilisation des terres et laissant des terres en jachère ».

M. Nguyen Van Dinh a déclaré que lors des enchères foncières, le prix de l'enchère gagnante était des dizaines de fois supérieur au prix de départ des années précédentes. La plupart des gens étaient sceptiques quant aux résultats des enchères, plutôt que ravis de l'importante contribution financière supplémentaire que le budget de l'État pourrait tirer. En effet, après l'adjudication, les terrains sont souvent abandonnés, formant souvent des « zones urbaines fantômes ». La plupart de ces « projets » affichent un taux d'occupation très faible. Même après des décennies de mise en œuvre, seules quelques maisons ont été construites et habitées. Par conséquent, Maître Nguyen Van Dinh a déclaré que la taxation des logements et des terrains repose sur un fondement politique défini dans la Résolution 18 du Parti, mais qu'elle doit être appliquée de manière synchrone et équitable entre les localités.

Un facteur important est la nécessité d'une base de données fiscales, afin de garantir l'imposition des personnes concernées et de promouvoir l'efficacité des politiques fiscales. À l'heure actuelle, l'identification précise des propriétaires de ces biens immobiliers n'a pas été résolue en raison de l'absence d'une base de données complète et du phénomène de cession du nom de la propriété à un tiers.

Toutefois, le Premier ministre a approuvé le Projet 06 visant à développer des applications pour les données démographiques, l'identification et l'authentification électronique au service de la transformation numérique. Les nouvelles lois foncière, du logement et des affaires immobilières prévoient également la création d'une base de données nationale sur les informations foncières, le logement et l'immobilier. Si elle est mise en œuvre efficacement, un système de base de données fiable pourra être mis en place prochainement, ce qui constituera une base de données essentielle pour l'application de la loi sur la taxe foncière après son adoption.

Si l'immobilier est soumis à l'impôt, si un système d'information et une base de données immobilières permettent d'identifier précisément les propriétaires, alors l'impossible peut se produire : les prix de l'immobilier et des maisons baisseront, voire chuteront brutalement. La spéculation immobilière sera quasiment évitée. Les banques devront également se tourner vers une nouvelle clientèle plutôt que vers les magnats du foncier.

"L'impôt doit concrétiser l'idée que « les maisons sont faites pour vivre, pas pour spéculer » et c'est seulement alors que le rêve de s'installer pour les travailleurs deviendra moins lointain" , a souligné M. Nguyen Van Dinh.

Le marché immobilier a récemment montré des signes d'amélioration, l'Assemblée nationale ayant officiellement approuvé trois lois importantes, entrant en vigueur six mois plus tôt que prévu, à compter du 1er août 2024. Si le marché immobilier est dynamique à Hanoï, d'autres localités restent relativement calmes. Dans un contexte de difficultés pour les acteurs de l'immobilier et de blocage des investisseurs sur les marchés provinciaux, la récente proposition de taxation des résidences secondaires a suscité de nombreuses oppositions.

En réalité, la taxe sur les résidences secondaires n'est pas une proposition nouvelle, mais elle est évoquée depuis 2009. Cependant, pour de nombreuses raisons, sa légalisation n'a pu être effective qu'après son inclusion officielle dans la résolution n° 18-NQ/TW de juin 2022, adoptée par la Commission permanente de l'Assemblée nationale. Cependant, le processus d'élaboration de réglementations et de politiques visant à réguler le marché foncier, notamment par le biais d'une taxation supplémentaire des droits d'usage et de la propriété d'actifs fonciers issus de résidences secondaires ou plus, s'est heurté à de nombreux obstacles.

Plus précisément, de nombreux experts craignent que si l’imposition de la taxe foncière n’est pas soigneusement calculée et nivelée, elle pourrait créer un effet contreproductif, en augmentant les prix de l’immobilier et en rendant plus difficile l’accès au logement pour les personnes à faibles et moyens revenus.

Quel itinéraire est adapté ?

L’impôt est un outil efficace pour lutter contre l’évasion fiscale dans les transferts immobiliers, la spéculation, l’inflation des prix, etc. Cependant, la taxation des résidences secondaires doit être soigneusement calculée pour être à la fois adaptée aux réalités du marché et pour assurer l’harmonie des intérêts de toutes les parties.

Selon de nombreux experts, la fiscalité peut être un outil permettant de contrôler la flambée des prix fonciers, de réduire la spéculation, d'empêcher les manipulations de marché et de ramener l'immobilier à sa valeur réelle. Cependant, compte tenu du manque de clarté du mécanisme actuel de gestion des informations foncières, la fiscalité s'avère complexe.

La taxe est une bonne solution, car elle contribue à accroître les recettes du budget de l'État et à ajuster le marché à court terme (6 à 12 mois ou 1 à 2 ans), mais elle ne peut pas maintenir son impact à long terme. Cependant, de nombreuses craintes existent quant à une hausse des prix, car le prix du terrain sera majoré de la taxe imposée par le vendeur.

S'adressant à la presse, l'expert financier Dinh The Hien a expliqué que l'impôt foncier est simplement perçu sur les propriétaires : plus le nombre de biens est élevé, plus l'impôt est élevé. Pour les personnes ayant un niveau de vie moyen et ne possédant qu'une seule maison, il n'y a pas lieu de s'inquiéter.

Pour ceux qui possèdent de nombreux actifs (immobiliers) et qui génèrent continuellement des profits, payer davantage d'impôts est naturel. En cas d'emprunt pour investir, les impôts font partie du coût que les investisseurs doivent calculer, c'est-à-dire le « profit et la perte ».

Récemment, l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également proposé une politique fiscale immobilière applicable à deux groupes : les acquéreurs de résidences secondaires ou plus et les propriétaires abandonnant leur projet. Le taux d'imposition augmentera progressivement pour les transactions dont la durée de détention est courte.

En août 2023, les électeurs de Hô-Chi-Minh-Ville avaient proposé une nouvelle fois de taxer les résidences secondaires et d'imposer des taxes plus élevées sur les biens vacants ne générant pas de plus-value foncière. Le ministère des Finances a indiqué avoir étudié et élaboré un projet de loi sur la taxe foncière, qui devrait être ajouté au programme d'élaboration des lois et ordonnances de 2024 et soumis à l'Assemblée nationale pour commentaires lors de sa 8e session (octobre 2024).

Khanh An

Source : https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html