Les taux d'intérêt des prêts immobiliers à des niveaux historiquement bas

Les taux d’intérêt flottants restent un défi majeur pour les acheteurs de maisons

Le marché des prêts immobiliers n'a jamais été aussi passionnant qu'aujourd'hui, lorsque les banques commerciales ont lancé simultanément une série de packages de crédit préférentiels d'une valeur totale de dizaines de milliers de milliards de VND, avec des taux d'intérêt historiquement bas à partir de 3,88 %/an.

Inondé de prêts préférentiels

Début mai 2025, se faisant passer pour une personne ayant besoin d'un prêt immobilier, un journaliste du journal Nguoi Lao Dong a contacté un certain nombre de banques commerciales pour se renseigner sur les offres de prêts préférentielles. À la Vietnam Thuong Tin Commercial Bank (VietBank), les consultants ont présenté le package « Prêt à 0 % d'intérêt - Tout se passe bien » avec des taux d'intérêt à partir de seulement 3,99 %/an, une durée de prêt maximale de 380 mois et aucun remboursement du capital pendant les 60 premiers mois. Cette banque propose également un programme spécial pour les clients qui achètent des appartements dans des projets associés, en exonérant les intérêts pour le premier mois et en appliquant un taux d'intérêt de 8%/an pour les 11 mois suivants de la première année. Après la période préférentielle, le taux d’intérêt sera ajusté périodiquement, en fonction de la durée du prêt.

La Banque vietnamienne pour l'agriculture et le développement rural ( Agribank ) n'est pas non plus en reste avec la mise en œuvre d'un programme préférentiel jusqu'à fin 2025 pour les clients individuels de moins de 35 ans, qui sont fonctionnaires, employés publics ou ouvriers.

Les clients peuvent utiliser la maison qu'ils souhaitent acheter comme garantie, avec un taux d'intérêt fixe de 5,5 %/an pendant les 3 premières années, une limite de prêt allant jusqu'à 75 % des besoins en capital et une durée maximale du prêt de 40 ans. En particulier, les clients sont exemptés du paiement du principal pendant les 60 premiers mois.

La forte augmentation récente des prix de l’immobilier constitue un obstacle à l’efficacité des programmes de prêts préférentiels. Photo : LAM GIANG

De nombreuses autres banques telles que ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB , LPBank mettent également en œuvre activement des packages de crédit préférentiels avec des taux d'intérêt de 3,88 % ou 3,99 % dans la première phase, ou des taux d'intérêt fixes de 5,5 % dans les 2 à 3 premières années.

HDBank propose notamment un ensemble de prêts au logement social d'une durée allant jusqu'à 50 ans, aidant les personnes ayant un revenu inférieur à 15 millions de VND/mois à devenir propriétaires d'une maison avec des versements échelonnés de seulement 200 000 VND/jour, aidant ainsi les emprunteurs à équilibrer efficacement leurs finances.

Mme Dinh Thi Thu Thao, directrice adjointe de la division des clients particuliers de l'Asia Commercial Bank (ACB), a déclaré qu'après seulement 2 mois de mise en œuvre d'un programme de prêts préférentiels pour les clients de moins de 35 ans avec des taux d'intérêt à partir de 5,5 %/an, l'ACB a déboursé près de 2 000 milliards de VND.

Mme Hoai Nam (habitant dans le district de Binh Thanh, à Ho Chi Minh-Ville), une personne qui envisage d'emprunter de l'argent pour acheter un bien immobilier, a été surprise, car elle a rarement vu des banques lancer simultanément de nombreux programmes de prêts préférentiels pour acheter un bien immobilier avec des taux d'intérêt aussi compétitifs. Mme Nam envisage d’acheter un appartement à Ho Chi Minh-Ville pour le louer ou d’investir dans un terrain à long terme.

« J'ai constaté que certaines banques prolongeaient la période de taux préférentiels, la durée du prêt jusqu'à 30-50 ans, et même le délai de grâce pour le remboursement du capital jusqu'à 5 ans. Ces conditions sont très attractives, mais je n'ai toujours pas trouvé de bien immobilier adapté, notamment parce que les prix de l'immobilier ont augmenté rapidement », a expliqué Mme Nam.

Risques liés aux taux d'intérêt flottants

Bien que les prêts préférentiels offrent de nombreuses opportunités, certains experts affirment que les emprunteurs sont toujours confrontés à des risques liés aux taux d’intérêt flottants après la période préférentielle. Car tous les packages de prêt comportent une clause de taux d'intérêt post-préférentiel calculé sur la base du taux d'intérêt du dépôt à terme de 12 mois plus une marge de 3,5% à 5% et fluctuera de 11% à 13%/an. Les prêts immobiliers durent généralement plus de 20 ans et les taux d'intérêt flottants peuvent exercer une forte pression financière sur les emprunteurs s'ils ne font pas leurs devoirs.

Mme Dinh Thi Thu Thao a déclaré que les grandes banques, dotées de sources de capitaux stables, appliquent souvent des taux d'intérêt préférentiels basés sur les taux d'intérêt de l'épargne sur 12 ou 24 mois, plus une marge de 3 % ou plus. Parallèlement, certaines petites banques peuvent appliquer des taux d’intérêt flottants ou des taux d’intérêt de base auto-annoncés, ce qui rend le taux d’intérêt post-promotionnel considérablement plus élevé.

Le Dr Nguyen Tri Hieu, expert financier, a averti que les taux d’intérêt flottants constituent un défi majeur pour les emprunteurs. Après la période de grâce, le fardeau du remboursement de la dette peut augmenter considérablement, en particulier pour les familles aux revenus limités.

Il conseille donc aux acheteurs de maison de s’assurer que le remboursement total de la dette (capital et intérêts) ne dépasse pas 50 à 60 % du revenu mensuel pour éviter les risques. Si ce ratio atteint 70 à 80 %, les emprunteurs seront soumis à une forte pression lorsque les taux d’intérêt flottants augmenteront soudainement. « Les emprunteurs doivent étudier attentivement les conditions, y compris le mécanisme d'ajustement des taux d'intérêt, les frais de remboursement anticipé et autres coûts pour éviter de tomber dans le « piège » des taux d'intérêt », a souligné M. Hieu.

Le Dr Le Dat Chi, de l'Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que les banques peuvent transférer les risques de taux d'intérêt aux emprunteurs lorsque les coûts de mobilisation des capitaux augmentent. Pour éviter ce risque, il a conseillé aux emprunteurs de choisir de grandes banques avec des prix de capital stables et des conditions de prêt transparentes pour garantir que les taux d’intérêt post-incitation soient à un niveau raisonnable. Comparer les offres de prêt, comprendre la fourchette de taux d’intérêt après les incitations et les coûts associés sont des facteurs clés que les emprunteurs doivent prendre en compte attentivement.

Toutefois, Mme Dinh Thi Thu Thao a estimé que le marché des prêts immobiliers s'est beaucoup amélioré. Les banques ne se contentent pas de se faire concurrence sur les taux d’intérêt, mais offrent également une valeur ajoutée telle que des conseils juridiques, l’élargissement des conditions de prêt, l’ajustement des délais de remboursement flexibles et l’élaboration d’échéanciers de paiement adaptés. « Si le taux d'intérêt après la promotion est trop élevé, les clients peuvent transférer le prêt vers une autre banque avec de meilleures conditions », a noté Mme Thao.

La croissance du crédit n’est pas celle attendue

En 2025, le secteur bancaire vise une croissance du crédit d'environ 16 %, soit l'équivalent de 2,5 millions de milliards de VND injectés sur le marché. Selon la Banque d'État, d'ici la mi-avril 2025, la croissance du crédit dans l'ensemble du système atteindra environ 3,95 % par rapport à la fin de 2024. À Ho Chi Minh-Ville seulement, le total des crédits immobiliers en cours à la fin de février 2025 représentait environ 28 % du total de la dette en cours dans la région, soit une augmentation de 1,15 % par rapport à la fin de l'année dernière. Dont l'encours des crédits à l'habitat (y compris logement social et commercial...) a augmenté de 0,67%.

Cependant, même si les banques encouragent activement les prêts immobiliers, le taux de croissance n’est pas celui attendu. M. Le Huu Nghia, président de Le Thanh Construction Trading Company Limited, a déclaré que la principale raison était le manque d'approvisionnement. La demande de prêts pour l’achat de biens immobiliers est très importante, les capitaux des banques sont également abondants, mais le nombre de nouveaux projets sur le marché est très limité. « Le principal problème reste les procédures juridiques des projets. Malgré de nombreux efforts pour les supprimer, leur mise en œuvre concrète se heurte encore à de nombreux obstacles. En 2025, de nombreux projets peinent à finaliser les procédures d'ouverture à la vente, et il faudra attendre 2026 pour que de nouveaux produits soient disponibles. En l'absence de produits, la demande de financement des banques sera également difficile à accroître fortement », a analysé M. Nghia.

Source : https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm