« Révélant » de nombreuses lacunes du marché immobilier et du logement social

La délégation de surveillance de l'Assemblée nationale a souligné qu'à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, il n'existe plus de logements à des prix abordables pour la majorité de la population.

Prix ​​de l'immobilier élevés, nombreuses zones urbaines abandonnées.

Le 28 octobre, l'Assemblée nationale a examiné le rapport de la délégation de surveillance de l'Assemblée nationale sur la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023.

Lors de la réunion consacrée au suivi de la mise en œuvre des politiques et lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social entre 2015 et fin 2023, M. Vu Hong Thanh, président de la Commission économique de l'Assemblée nationale et chef adjoint de la délégation de suivi, a indiqué qu'à la fin de la période de suivi, environ 3 363 projets de logements commerciaux et d'aménagement urbain avaient été réalisés ou étaient en cours de réalisation, couvrant une superficie d'environ 11 191 hectares ; 413 parcs industriels avaient été créés, représentant une superficie totale d'environ 87 700 hectares. Concernant le logement social, près de 800 projets avaient été mis en œuvre, soit 567 042 logements, dont : 373 projets achevés (193 920 logements) ; 129 projets en cours (114 934 logements) ; et 298 projets ayant reçu l'autorisation d'investissement (258 188 logements).

M. Vu Hong Thanh fait rapport à l'Assemblée nationale (Photo : Quang Vinh)

Les résultats du suivi montrent que les secteurs de l'immobilier et du logement social présentent encore de nombreuses lacunes et insuffisances, un développement non durable et des déséquilibres entre l'offre et la demande. Les prix de l'immobilier restent élevés par rapport aux revenus de la majorité de la population. De nombreuses zones urbaines sont abandonnées et la gestion des immeubles de mini-appartements demeure inadéquate. Il n'existe pas de solutions efficaces pour remédier aux problèmes des immeubles anciens qui ne répondent plus aux normes de vie des résidents. De nombreux projets rencontrent des obstacles et des retards dans leur mise en œuvre. Les nouveaux types de logements se heurtent à de nombreux obstacles juridiques et manquent de réglementations claires et précises.

Concernant le processus d'élaboration des politiques et des lois, certaines réglementations se chevauchent, sont incohérentes, non synchronisées, déconnectées de la réalité, lentes à être révisées, modifiées ou complétées, imprécises et manquent de détails, ce qui engendre des incohérences d'interprétation et de mise en œuvre. La publication de nombreux règlements d'application détaillés est également lente.

La mise en œuvre du programme et du plan de développement du logement, ainsi que du projet d'investissement visant à construire au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles (2021-2030), n'a pas donné les résultats escomptés, la plupart des collectivités locales n'ayant pas atteint leurs objectifs en matière de construction de logements sociaux. Les fonds publics alloués étant insuffisants, la plupart des collectivités locales se contentent de développer des projets de logements sociaux financés par des capitaux privés. « Le retard pris dans l'évaluation foncière dans de nombreuses collectivités constitue un obstacle majeur, entraînant la stagnation de nombreux projets immobiliers. La délivrance des certificats de droits d'utilisation des sols, des titres de propriété et des certificats relatifs aux biens immobiliers reste problématique, notamment pour les nouveaux programmes immobiliers », a souligné M. Thanh.

Les projets de condotels et d'officetels sont pratiquement « gelés ».

L'équipe de suivi a également constaté que la structure des produits immobiliers est inadaptée, avec un déséquilibre entre l'offre et la demande. Ces produits ciblent principalement le segment haut de gamme et les investissements financiers, et ne proposent pas d'offres accessibles à la majorité de la population, alors même que la demande est forte. L'offre provient essentiellement de projets réalisés au cours des périodes précédentes, les nouveaux projets étant très peu nombreux. Certains projets se heurtent à des obstacles juridiques, notamment pour l'obtention des certificats de droits d'utilisation du sol et des titres de propriété pour les maisons et autres biens immobiliers rattachés au terrain. De nombreuses entreprises immobilières manquent de capacités financières et d'expérience en matière de réalisation, ce qui engendre des projets inefficaces et des produits immobiliers de faible qualité. Par ailleurs, ces entreprises lèvent des capitaux au-delà de leurs capacités de trésorerie pour accroître leurs réserves foncières et leurs investissements, en recourant à de nombreux instruments de levier financier. Il en résulte des procédures d'investissement prolongées, une augmentation des coûts financiers et une difficulté à ramener les prix de l'immobilier à leur juste valeur. Le marché des résidences hôtelières et des immeubles de bureaux est quasiment paralysé.

« De nombreuses zones urbaines sont délaissées », a déclaré M. Thanh, ajoutant que les prix de l'immobilier ont explosé, contrairement à l'augmentation des revenus de la majorité de la population. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, il n'existe plus de logements abordables adaptés à la plupart des gens. L'offre de logements sociaux est largement insuffisante par rapport à la demande. La plupart des collectivités locales n'ont pas atteint leurs objectifs en matière de construction de logements sociaux. À l'inverse, dans certaines zones, l'offre ne répond pas à la demande, ce qui entraîne une pénurie d'acheteurs et de locataires, un gaspillage de ressources, un impact négatif sur le développement macroéconomique, la santé financière des promoteurs immobiliers et des banques commerciales, une augmentation des risques pour le marché obligataire, une baisse des recettes budgétaires de l'État et une hausse des créances douteuses. Par ailleurs, cette situation engendre une instabilité sociale, affectant l'emploi et la sécurité du logement.

La principale cause réside dans des facteurs subjectifs.

La délégation de supervision a conclu que les lacunes et limitations susmentionnées découlaient de causes à la fois objectives et subjectives, ces dernières étant prépondérantes. En conséquence, l'organisation et la mise en œuvre des lois demeurent faibles et inefficaces. Les autorités locales, par crainte de commettre des erreurs et par manque de vision à court terme, souffrent d'un encadrement insuffisant des projets et d'un traitement tardif des procédures. Le développement du logement social et du logement des travailleurs dans les zones industrielles est insuffisamment pris en compte. On constate également un manque d'attention portée à la planification et à l'attribution de terrains pour les projets de logements sociaux indépendants. Dans certaines régions, le pilotage et l'orientation du développement et de l'amélioration des lois, ainsi que le contrôle et le suivi de leur application, ont été insuffisants et tardifs. La sensibilisation au respect de la loi reste faible dans certains endroits. Le traitement des infractions est lent et manque de fermeté.

Source : https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html