La loi foncière va faire entrer le marché du logement à Hanoï dans un « nouveau cycle ».

Le segment des appartements attire soudainement l'attention du marché de Hanoï.

Au premier semestre 2024, le secteur du logement est resté un segment dynamique du marché immobilier. Le marché des appartements a enregistré un regain d'intérêt, entraînant une forte hausse des prix sur le marché secondaire.

Le rapport du deuxième trimestre 2024 de Savills Vietnam montre que depuis 2020, le prix moyen du marché primaire a augmenté de 18 % par an, tandis que le prix du marché secondaire a augmenté de 14 % par an.

D'ici mi-2024, le prix de vente des appartements neufs devrait atteindre 65 millions de VND/m², soit une hausse de 10 % par rapport au trimestre précédent et de 24 % par rapport à l'année précédente. À noter que Savills n'a enregistré aucune nouvelle offre en dessous de 45 millions de VND au deuxième trimestre 2024.

L’offre limitée et le déséquilibre des produits sont considérés par Savills Vietnam comme les principales raisons de la forte augmentation continue des prix de vente des appartements.

Source : Rapport d'aperçu du marché de Savills, 6 mois/2024.

Au deuxième trimestre 2024, les nouvelles livraisons ont diminué de 34 % par rapport au trimestre précédent et de 25 % par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 2 697 unités. Les livraisons primaires ont diminué de 20 % par rapport au trimestre précédent et de 49 % par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 10 317 unités.

La plupart des transactions d'appartements enregistrées au cours des six premiers mois de l'année concernaient le segment des appartements de catégorie B. Cette catégorie représentait 96 % des 5 085 unités vendues.

Ce segment offre un service de qualité répondant aux besoins de la vie quotidienne, aidant les acheteurs à trouver un équilibre entre les coûts d'acquisition d'un logement et la qualité de vie.

Mme Do Thi Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a déclaré : « Par rapport à la même période l'année dernière, le prix moyen des appartements sur le marché secondaire a augmenté de 25 %, même les segments de classe B et de classe C ont enregistré une augmentation de 27 % à 29 % ».

Le segment des villas se redresse lentement.

Concernant le segment des villas et maisons de ville, le rapport de Savills montre des signes de reprise lente.

Au cours des six premiers mois de l'année, le nombre de transactions sur le segment des villas et maisons de ville a diminué de 40 % par rapport au trimestre précédent, malgré une hausse de 5 % sur un an, pour atteindre 111 unités. Le taux d'absorption trimestriel n'a été que de 18 %. L'offre neuve a affiché un taux d'absorption de 48 %, en baisse de 15 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 3 points de pourcentage sur un an.

La majorité des transactions primaires ont été enregistrées dans le district de Ha Dong (61 %), grâce à des projets d'infrastructure en voie d'achèvement, comme la rue Le Quang Dao, qui devrait être opérationnelle au quatrième trimestre 2024. Les districts de Hoang Mai et de Thuong Tin suivent avec respectivement 14 % et 9 %.

Mme Do Thi Thu Hang - Directrice principale, Département de conseil et de recherche, Savills Hanoi.

Mme Hang a expliqué : « Le segment des villas et maisons de ville dans les programmes immobiliers ne montre aucun signe de reprise, les prix ont fortement augmenté, mais la liquidité reste faible. Parallèlement, les marchés voisins continuent de proposer de nouveaux logements à des prix compétitifs, et la demande est plus forte. »

Plus précisément, l'offre de villas dans les programmes immobiliers neufs reste abondante. Selon le rapport de Savills, 128 nouvelles unités ont été mises sur le marché, soit une hausse de 38 % par rapport au trimestre précédent, mais une baisse de 2 % sur un an.

Les nouveaux logements proviennent de deux projets existants à Ha Dong : An Quy Villa avec 54 villas, tandis qu'An Lac Green Symphony à Hoai Duc compte 12 nouvelles maisons de ville et Him Lam Thuong Tin 11 nouvelles maisons-boutiques.

L'offre de logements neufs a atteint 608 unités issues de 16 projets, en baisse de 9 % par rapport au trimestre précédent et de 24 % par rapport à l'année précédente. Les villas ont représenté la majeure partie de cette offre (39 %) grâce aux nouvelles constructions mises sur le marché au cours du trimestre.

Au cours des six premiers mois de l'année, les prix de vente initiaux des villas dans les projets ont augmenté de 9 %, atteignant 178 millions de VND/m² de terrain.

Les prix des maisons de ville ont baissé de 2 % d'un trimestre à l'autre pour atteindre 188 millions de VND/m², principalement en raison de la vente complète des unités les plus chères et de la disponibilité limitée aux unités moins chères.

Les prix des maisons-boutiques ont également augmenté de 3 % par trimestre, atteignant 288 millions de VND/m² de terrain.

Le droit foncier soutient le marché immobilier

Selon Mme Hang, le marché immobilier de Hanoï devrait entrer dans un « nouveau cycle » car la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières sont entrées en vigueur officiellement plus tôt que prévu, le 1er août.

« Lorsque la loi entrera bientôt en vigueur, de nombreux problèmes de marché seront résolus et les effets se feront sentir plus rapidement. »

Par exemple, le problème de l'offre limitée dans de nombreuses localités. Lorsque l'offre est limitée, les choix des consommateurs se réduisent, ce qui entraîne une instabilité des prix et une tendance à la hausse. Résoudre ce problème d'offre limitée aura un impact positif sur le marché en général.

« Il convient toutefois de noter que même si la loi entre en vigueur prochainement, il faudra du temps pour résoudre le problème de l'offre limitée car les projets attendent encore des documents d'orientation », a déclaré Mme Hang.

Mme Hang a souligné que les prix actuels des différents segments du logement sont élevés, ce qui affecte considérablement les décisions d'investissement et la liquidité du marché.

À mesure que les directives seront progressivement et intégralement publiées, les prix devraient se stabiliser et les intérêts des consommateurs seront mieux protégés, notamment en ce qui concerne les conditions et réglementations de vente des produits qui seront établies à l'avenir.

Les projets précédemment non approuvés auront désormais une base de résolution, et de nombreuses autres questions pourront être résolues, notamment le calcul des redevances d'utilisation des sols, les baux fonciers et le développement de logements sociaux...

La loi foncière contribuera à stabiliser les prix de l'immobilier et à mieux garantir les intérêts des citoyens.

L'adoption rapide de cette loi devrait également apporter un soutien précoce au marché, influençant positivement la psychologie des acheteurs et des investisseurs et les aidant à avoir davantage confiance dans leurs décisions et leurs plans d'affaires et de développement à court terme, selon les experts.

La loi relative aux transactions immobilières stipule généralement que les investisseurs ne sont autorisés à percevoir d'acomptes supérieurs à 5 % de la valeur du bien. De plus, ces acomptes ne peuvent être perçus que si le bien immobilier ou les travaux de construction remplissent toutes les conditions requises pour sa mise en vente, conformément aux dispositions de la loi relative aux transactions immobilières de 2023.

Cela permet de protéger les acheteurs contre le risque de détournement de fonds avant l'achèvement des procédures juridiques nécessaires, leur donnant ainsi plus de temps pour préparer leurs finances.

Parallèlement, cette réglementation contribue à renforcer la confiance dans les transactions de marché.

Par ailleurs, dans les prochains mois, compte tenu des ressources foncières, des projets et de l'offre limités actuellement disponibles dans le centre-ville, la tendance à l'exode vers les zones périurbaines va se poursuivre fortement, affectant à la fois le marché des appartements et celui des villas/maisons de ville.

Concernant les appartements, la demande provient principalement de la classe moyenne. Les logements abordables pour ce segment de marché coûtent moins de 3 milliards de yuans, or le marché hanoïen propose peu d'options dans cette gamme de prix.

Par conséquent, les acheteurs ont envisagé des projets situés en banlieue, tels que Nam Tu Liem, Ha Dong et Gia Lam, qui représentent jusqu'à 93 % de l'offre de ce segment.

Pour les villas/maisons de ville, d'ici fin 2024, 13 projets proposeront un total de 2 951 unités.

De même, pour les villas et maisons de ville, d'ici fin 2024, 13 projets proposeront un total de 2 951 unités, principalement situées dans le district de Dong Anh (34 % de l'offre future). Viennent ensuite les districts de Ha Dong (19 %) et de Hoai Duc (16 %).

Pour analyser cette tendance, Mme Hang a expliqué : « Dans ce contexte, la ville est contrainte d'investir dans le développement des infrastructures autour de la ceinture périphérique, réduisant ainsi la pression sur le centre-ville et répartissant la population vers la périphérie. »

Actuellement, de nouvelles zones urbaines voient le jour dans des régions éloignées du centre, bénéficiant d'investissements dans des services publics de qualité et bien organisés, et le nombre croissant de transactions incite les gens à s'y installer.

La demande provient également de personnes qui peuvent travailler à distance, qui n'ont pas besoin de beaucoup voyager, mais qui peuvent tout de même bénéficier de services publics synchronisés et d'une bonne infrastructure paysagère. »

D'après un communiqué du département des transports de Hanoï, 11 projets d'investissement dans la construction d'infrastructures routières sont actuellement prévus. Treize ministères et agences centrales seront relocalisés hors du centre-ville, principalement dans les quartiers du lac de l'Ouest et de Me Tri.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm