Comment la loi de 2023 sur le logement modifie-t-elle la gestion et l'exploitation des immeubles d'appartements ?

De nombreux aspects positifs ont été relevés lors de l'application de la nouvelle loi.

En conséquence, la loi sur le logement de 2023 a introduit de nombreuses nouveautés concernant le développement, la rénovation, la construction d'immeubles anciens, le logement social, ainsi que la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation. Évaluant son impact sur le marché, la gestion et l'exploitation des projets, M. Tran Ngoc Duy, directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi , a déclaré que cette loi contribuera à une plus grande systématisation des procédures et favorisera la reprise du marché.

En outre, la loi sur le logement de 2023 contribue également à surmonter les lacunes de l'ancienne loi, en clarifiant les sujets et la durée des projets, la qualité de la construction, les droits de propriété du logement, etc. Plus particulièrement, dans le domaine de la gestion et de l'exploitation des projets de logement, elle contribue à résoudre les litiges courants entre les clients et les organismes de gestion, et stipule plus clairement les droits et les responsabilités des parties concernées.

Cependant, les effets de cette loi se feront sentir à long terme. En effet, lors de son application anticipée de cinq mois, les réglementations et instructions d'application précises restaient encore peu nombreuses. Par exemple, seul le décret 95/2024/ND-CP relatif à la nouvelle loi sur le logement a été promulgué le 24 juillet 2024, et la circulaire 05/2024/TT-BXD a été publiée le 31 juillet 2024.

M. Tran Ngoc Duy - Directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi

Concernant les différences entre la loi sur le logement de 2023 et celle de 2014, les experts de Savills ont indiqué que la nouvelle loi met l'accent sur la qualité de la construction et des services pendant l'exploitation. S'agissant de la qualité de la construction, au lieu de fixer la durée d'utilisation à 50 ans comme auparavant, la nouvelle loi prévoit que cette durée sera ajustée en fonction de la qualité réelle de la construction, afin d'assurer l'entretien et la réparation des projets dégradés dans les meilleurs délais.

Concernant la qualité du service, la nouvelle loi modifie la gestion opérationnelle, notamment en détaillant les recettes et les dépenses et en imposant des exigences spécifiques quant aux capacités de l'unité de gestion. De plus, le fonds d'assurance incendie et la rémunération du conseil d'administration seront dissociés des frais de service et constitueront une charge distincte. L'unité de gestion opérationnelle devra collaborer avec les conseils d'administration et les investisseurs afin d'établir rapidement les nouveaux tableaux de calcul des coûts de service, conformément aux dispositions de la loi.

La loi sur le logement de 2023 stipule également que tous les revenus provenant de l'exploitation des parties communes, tels que les bénéfices de la publicité dans les halls d'entrée, les ascenseurs ou les parkings à motos, les installations communes... doivent être transférés au fonds d'entretien.

« Auparavant, ces recettes étaient ajoutées au fonds de gestion pour compenser les frais d'exploitation. Ce changement aura une incidence sur les recettes du fonds de gestion, obligeant les unités opérationnelles à rééquilibrer leurs budgets et leurs plans d'exploitation afin de s'adapter à la nouvelle réglementation, garantissant ainsi la stabilité des opérations et n'affectant pas les résidents », a déclaré M. Tran Ngoc Duy.

De plus, la durée du contrat de service est fixée à trois ans maximum, conformément au mandat du conseil d'administration. Les unités de gestion opérationnelle doivent garantir et maintenir la qualité et la capacité de service pendant toute la durée du contrat. Ceci les incite à privilégier l'efficacité, non seulement pour répondre aux besoins immédiats, mais aussi pour assurer leur compétitivité en vue du renouvellement du contrat à son échéance.

Garantir la transparence dans la gestion opérationnelle

Évoquant les conséquences pour les résidents, le directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi a également déclaré que la loi sur le logement de 2023 avait apporté des ajustements importants par rapport à la réglementation de 2014, renforçant le cadre juridique, assurant la transparence dans la gestion et l'exploitation et protégeant les droits des résidents.

La nouvelle loi a notamment introduit des dispositions relatives à la détermination de la propriété commune et de la propriété exclusive lorsque le contrat ne le précise pas, contribuant ainsi à protéger les droits des acquéreurs de logements. Elle prévoit également des modalités de détermination de la propriété commune des équipements et éléments fixés aux balcons et loggias.

La distinction claire entre l'assurance incendie et la rémunération du conseil d'administration, ainsi que le prix unitaire des charges de service, permet aux résidents de mieux comprendre l'utilité de ces charges. De plus, la nouvelle loi stipule que les recettes issues de l'exploitation des services relatifs aux parties communes doivent être versées au fonds d'entretien et non au fonds de gestion opérationnelle, contribuant ainsi à la mise en place d'un mécanisme favorable à la préservation des parties communes et à l'amélioration de la qualité des infrastructures.

La loi sur le logement de 2023 rend la gestion des immeubles d'appartements transparente, garantissant ainsi les droits des résidents.

En outre, le nouveau règlement relatif à l'annonce du plan de formation aux connaissances et compétences professionnelles en matière de gestion et d'exploitation d'immeubles d'habitation à l'intention du conseil d'administration lors de la Conférence sur les immeubles d'habitation exige également que les membres du conseil d'administration soient formés et certifiés (dans un délai maximal de 3 mois à compter de la date de la décision de reconnaissance), garantissant ainsi que les membres du conseil d'administration possèdent une solide maîtrise des connaissances et compétences professionnelles liées à la gestion et à l'exploitation d'immeubles d'habitation.

La loi sur le logement, régie par le décret 95/2024/ND-CP, impose également aux investisseurs de rendre publics les documents juridiques du projet à l'attention des acquéreurs et des locataires, notamment les procès-verbaux de réception des travaux, les documents attestant des résultats des contrôles de sécurité incendie, les avis d'approbation des organismes de construction spécialisés, les plans des parkings, etc. Cette réglementation peut impacter le déroulement des opérations des investisseurs et l'offre de logements sur le marché, mais elle garantit la transparence et la sécurité des opérations, et minimise les risques pour les acquéreurs.

De plus, le classement des immeubles d'appartements est strictement réglementé et repose sur des critères plus précis, permettant aux acheteurs d'évaluer correctement la qualité du projet et d'éviter que l'auto-classification ne fasse grimper les prix des appartements de manière déraisonnable.

« Au lieu de réglementer les classes A, B et C, les projets seront classés en trois catégories : 1, 2 et 3. Cette classification reposera sur huit critères obligatoires, notamment : l’emplacement, la situation de l’immeuble, les équipements de l’immeuble, le parking, les couloirs, le hall d’entrée, l’ascenseur, l’alimentation électrique et les appartements. Le critère minimal est la conformité aux normes de construction. À cela s’ajoutent cinq critères supplémentaires : les services de gestion, l’environnement, la sécurité, la sûreté, la prévention des incendies, les bâtiments écologiques, l’efficacité énergétique, la numérisation et les maisons intelligentes », ont analysé les experts de Savills.

Source : https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html