Comment la loi sur le logement de 2023 modifie-t-elle la gestion et l'exploitation des immeubles d'habitation ?

De nombreux aspects positifs sont à noter lors de l’application de la nouvelle loi.

En conséquence, la loi sur le logement de 2023 a stipulé de nombreux nouveaux points concernant le développement du logement, la rénovation, la construction d'anciens appartements, le logement social et la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements. En évaluant l'impact sur le marché et la gestion du projet, M. Tran Ngoc Duy, directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi , a déclaré que la loi sur le logement 2023 aidera tout à devenir plus systématique, contribuant positivement au processus de reprise du marché.

En outre, la loi sur le logement de 2023 contribue également à surmonter les limitations de l'ancienne loi, en clarifiant les sujets et la durée du projet, la qualité de la construction, les droits de propriété du logement, etc. En particulier, dans le domaine de la gestion et de l'exploitation des projets de logement, elle aide à résoudre les différends courants entre les clients et les unités de gestion, et stipule plus clairement les droits et les responsabilités des parties liées.

Toutefois, les effets de cette loi seront à long terme. En fait, lorsqu’il a été appliqué cinq mois plus tôt que prévu initialement, il n’existait pas encore beaucoup de réglementations et d’instructions spécifiques pour sa mise en œuvre. Par exemple, seul le décret 95/2024/ND-CP guidant la nouvelle loi sur le logement a été promulgué le 24 juillet 2024 et la circulaire 05/2024/TT-BXD a été publiée le 31 juillet 2024.

M. Tran Ngoc Duy - Directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi

Parlant des changements entre la loi sur le logement de 2023 et la loi sur le logement de 2014, les experts de Savills ont déclaré que la nouvelle loi se concentre sur la qualité de la construction et des services pendant l'exploitation. En ce qui concerne la qualité de la construction, au lieu de maintenir la période d'utilisation fixée à 50 ans comme auparavant, la nouvelle loi stipule que la période d'utilisation du projet sera ajustée en fonction de la qualité réelle de la construction, afin de maintenir et de réparer rapidement les projets dégradés.

En ce qui concerne la qualité du service, la nouvelle loi introduit des changements dans la gestion opérationnelle, comme le détail des postes de recettes/dépenses et des exigences spécifiques sur la capacité de l'unité de gestion. De plus, le fonds d’assurance incendie et la rémunération du conseil d’administration seront séparés des frais de service et deviendront une dépense distincte. L'unité de gestion des opérations doit travailler avec les conseils d'administration/investisseurs pour publier rapidement de nouveaux tableaux de calcul des coûts de service conformément aux dispositions de la loi.

La loi sur le logement de 2023 prévoit également que tous les revenus provenant de l'exploitation des parties communes, tels que les bénéfices publicitaires dans les halls d'entrée, les ascenseurs ou les parkings pour véhicules à deux roues, ainsi que les espaces communs de service, doivent être transférés au fonds d'entretien.

« Auparavant, ces revenus étaient ajoutés au fonds de gestion et d'exploitation pour compenser les coûts d'exploitation. Ce changement affectera les revenus du fonds de gestion, obligeant les unités opérationnelles à rééquilibrer leurs budgets et leurs plans d'exploitation pour s'adapter à la nouvelle réglementation, garantissant ainsi la stabilité des opérations et n'affectant pas les résidents », a déclaré M. Tran Ngoc Duy.

En outre, la durée du contrat de service est également stipulée à un maximum de 3 ans selon le mandat du conseil d'administration. Les unités de gestion des opérations doivent assurer et maintenir la qualité et la capacité tout au long de la période d’exploitation. Cela encourage les unités de gestion à se concentrer davantage sur l’efficacité du travail, non seulement pour répondre aux besoins immédiats, mais aussi pour garantir la compétitivité en vue du renouvellement des contrats après expiration.

Assurer la transparence dans la gestion des opérations

Parlant des impacts sur les résidents, le directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi a également déclaré que la loi sur le logement de 2023 a apporté des ajustements importants par rapport à la réglementation de 2014, renforçant le cadre juridique, garantissant la transparence dans la gestion et l'exploitation et protégeant les droits des résidents.

En particulier, la nouvelle loi a ajouté des réglementations sur la détermination de la propriété commune et séparée dans les cas où le contrat ne le précise pas, contribuant ainsi à protéger les droits des acheteurs de logements. La loi complète les modalités de détermination de la copropriété des équipements et composants attachés aux balcons et loggias.

La séparation claire entre l'assurance incendie et la rémunération du conseil d'administration avec le prix unitaire des frais de service aide les résidents à mieux comprendre l'objectif de l'utilisation des frais. En outre, la nouvelle loi stipule que les revenus provenant de l'exploitation des services des biens communs doivent être transférés au fonds d'entretien au lieu de compléter le fonds de gestion de l'exploitation, contribuant ainsi à créer un mécanisme favorable à l'entretien des biens communs et à l'amélioration de la qualité des infrastructures.

La loi sur le logement de 2023 rend le processus de gestion des immeubles d'appartements transparent, garantissant les droits des résidents.

En outre, le nouveau règlement relatif à l'annonce du Plan de formation aux connaissances et compétences professionnelles en matière de gestion et d'exploitation d'immeubles d'habitation pour le conseil d'administration lors de la Conférence sur les immeubles d'habitation exige également que les membres du conseil d'administration soient formés et obtiennent des certificats (au plus tard 3 mois à compter de la date de la décision de reconnaissance), garantissant que les membres du conseil d'administration ont une solide maîtrise des connaissances et compétences professionnelles liées à la gestion et à l'exploitation d'immeubles d'habitation.

La loi sur le logement, guidée par le décret 95/2024/ND-CP, exige également que les investisseurs divulguent publiquement les documents juridiques du projet aux acheteurs et aux locataires, y compris les procès-verbaux d'acceptation de l'achèvement du projet, les documents approuvant les résultats d'acceptation de la prévention et de la lutte contre les incendies, les avis d'approbation des agences de construction spécialisées, les plans des zones de stationnement, etc. Cette réglementation peut affecter l'avancement de l'exploitation du projet des investisseurs et l'offre d'appartements sur le marché, mais garantira la transparence, la sécurité de l'exploitation et minimisera les risques pour les acheteurs de logements.

De plus, la classification des immeubles d'appartements est strictement réglementée et comporte des critères plus spécifiques, aidant les acheteurs à évaluer correctement la qualité du projet, évitant ainsi la situation d'auto-classification qui ferait grimper les prix des appartements de manière déraisonnable.

« Au lieu des réglementations A, B, C, les projets seront classés en 1, 2, 3. La classification sera basée sur 8 critères obligatoires, notamment : l'emplacement, l'emplacement de l'immeuble ; les commodités au sein de l'immeuble ; l'espace de stationnement ; le couloir, le hall ; l'ascenseur ; l'alimentation électrique ; l'appartement ; le critère minimum est le respect des normes de construction. À cela s'ajoutent 5 critères supplémentaires, notamment : les services de gestion et d'exploitation ; l'environnement ; la sécurité, la sûreté, la prévention des incendies ; les bâtiments écologiques, l'utilisation efficace de l'énergie ; la numérisation et les maisons intelligentes », ont analysé les experts de Savills.

Source : https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html