Comment la loi sur le logement de 2023 modifie-t-elle la gestion et l’exploitation des immeubles d’habitation ?

De nombreux aspects positifs ont été constatés lors de l’application de la nouvelle loi.

Ainsi, la loi sur le logement de 2023 a introduit de nombreuses nouveautés concernant le développement, la rénovation, la construction d'anciens appartements, le logement social, ainsi que la gestion et l'utilisation des immeubles. Évaluant l'impact sur le marché, la gestion et l'exploitation des projets, M. Tran Ngoc Duy, directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi , a déclaré que la loi sur le logement de 2023 favoriserait une plus grande systématisation et contribuerait positivement à la reprise du marché.

En outre, la loi sur le logement de 2023 contribue également à surmonter les limitations de l'ancienne loi, en clarifiant les sujets et la durée des projets, la qualité de la construction, les droits de propriété des logements, etc. En particulier, dans le domaine de la gestion et de l'exploitation des projets de logement, elle aide à résoudre les différends courants entre les clients et les unités de gestion, et stipule plus clairement les droits et les responsabilités des parties liées.

Cependant, les effets de cette loi seront durables. En effet, lorsqu'elle a été appliquée cinq mois plus tôt que prévu initialement, il existait encore peu de réglementations et d'instructions spécifiques pour sa mise en œuvre. Par exemple, seul le décret 95/2024/ND-CP régissant la nouvelle loi sur le logement a été annoncé le 24 juillet 2024 et la circulaire 05/2024/TT-BXD a été publiée le 31 juillet 2024.

M. Tran Ngoc Duy - Directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi

Concernant les changements entre la loi sur le logement de 2023 et celle de 2014, les experts de Savills ont indiqué que la nouvelle loi mettait l'accent sur la qualité de la construction et des services en cours d'exploitation. Concernant la qualité de la construction, au lieu de maintenir la durée d'utilisation à 50 ans comme auparavant, la nouvelle loi stipule que la durée d'utilisation du projet sera ajustée en fonction de la qualité réelle de la construction, afin d'assurer l'entretien et la réparation des projets dégradés dans les meilleurs délais.

Concernant la qualité des services, la nouvelle loi modifie la gestion opérationnelle, notamment en détaillant les recettes et les dépenses et en imposant des exigences spécifiques quant aux capacités de l'unité de gestion. De plus, le fonds d'assurance incendie et la rémunération du conseil d'administration seront séparés des frais de service et constitueront des dépenses distinctes. L'unité de gestion opérationnelle devra collaborer avec les conseils d'administration et les investisseurs pour publier rapidement de nouveaux tableaux de calcul des coûts de service, conformément aux dispositions de la loi.

La loi sur le logement de 2023 prévoit également que tous les revenus provenant de l'exploitation des parties communes, tels que les bénéfices de la publicité dans les halls d'entrée, les ascenseurs ou les parkings motos, les installations communes... doivent être reversés au fonds d'entretien.

« Auparavant, ces revenus étaient ajoutés au fonds de gestion pour compenser les coûts d'exploitation. Ce changement affectera les revenus du fonds de gestion, obligeant les unités opérationnelles à rééquilibrer leurs budgets et leurs plans d'exploitation pour s'adapter à la nouvelle réglementation, garantissant ainsi la stabilité des opérations et n'affectant pas les résidents », a déclaré M. Tran Ngoc Duy.

De plus, la durée du contrat de service est fixée à trois ans maximum, selon le mandat du conseil d'administration. Les unités de gestion opérationnelles doivent garantir et maintenir la qualité et la capacité tout au long de la période d'exploitation. Cela les encourage à se concentrer davantage sur l'efficacité du travail, non seulement pour répondre aux besoins immédiats, mais aussi pour garantir la compétitivité en vue du renouvellement du contrat après son expiration.

Assurer la transparence dans la gestion opérationnelle

Parlant des impacts sur les résidents, le directeur adjoint du département de gestion immobilière de Savills Hanoi a également déclaré que la loi sur le logement de 2023 a apporté des ajustements importants par rapport à la réglementation de 2014, renforçant le cadre juridique, garantissant la transparence dans la gestion et l'exploitation et protégeant les droits des résidents.

La nouvelle loi a notamment ajouté des règles pour déterminer la propriété commune et la propriété distincte dans les cas où le contrat ne le précise pas, contribuant ainsi à protéger les droits des acquéreurs. Elle prévoit également des modalités pour déterminer la propriété commune des équipements et composants rattachés aux balcons et loggias.

La distinction claire entre l'assurance incendie et la rémunération du conseil d'administration, ainsi que le prix unitaire des frais de service, permet aux résidents de mieux comprendre l'utilité de ces frais. De plus, la nouvelle loi stipule que les revenus provenant de l'exploitation des services des biens communs doivent être reversés au fonds d'entretien plutôt qu'au fonds de gestion opérationnelle, contribuant ainsi à créer un mécanisme favorable à l'entretien des parties communes et à l'amélioration de la qualité des infrastructures.

La loi sur le logement de 2023 rend le processus de gestion des immeubles d'habitation transparent, garantissant ainsi les droits des résidents.

En outre, le nouveau règlement relatif à l'annonce du Plan de formation aux connaissances et compétences professionnelles en matière de gestion et d'exploitation d'immeubles d'habitation pour le conseil d'administration lors de la Conférence des immeubles d'habitation exige également que les membres du conseil d'administration soient formés et certifiés (pas plus de 3 mois à compter de la date de la décision de reconnaissance), garantissant ainsi que les membres du conseil d'administration possèdent une solide maîtrise des connaissances et compétences professionnelles liées à la gestion et à l'exploitation d'immeubles d'habitation.

La loi sur le logement, guidée par le décret 95/2024/ND-CP, exige également que les investisseurs divulguent publiquement les documents juridiques du projet aux acheteurs et aux locataires, y compris les procès-verbaux d'acceptation des travaux terminés, les documents approuvant les résultats d'acceptation de la prévention et de la lutte contre les incendies, les avis d'approbation des agences de construction spécialisées, les plans des zones de stationnement, etc. Cette réglementation peut affecter l'avancement de l'exploitation du projet des investisseurs et l'offre d'appartements sur le marché, mais garantira la transparence, la sécurité de l'exploitation et minimisera les risques pour les acheteurs de logements.

De plus, la classification des immeubles d'appartements est strictement réglementée et comporte des critères plus spécifiques, aidant les acheteurs à évaluer correctement la qualité du projet, évitant ainsi la situation d'auto-classification qui ferait grimper les prix des appartements de manière déraisonnable.

Au lieu de classer les projets selon les catégories A, B et C, ils seront classés en 1, 2 et 3. La classification reposera sur huit critères obligatoires, parmi lesquels : l'emplacement de l'immeuble ; les installations de l'immeuble ; le parking ; le couloir, le hall d'entrée ; l'ascenseur ; l'alimentation électrique ; l'appartement ; le critère minimum étant le respect des normes de construction. Cinq critères supplémentaires s'ajouteront, parmi lesquels : les services de gestion opérationnelle ; l'environnement ; la sécurité, la sûreté, la prévention des incendies ; les bâtiments écologiques, l'efficacité énergétique ; la numérisation et les maisons intelligentes », ont analysé les experts de Savills.

Source : https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html