Proposition de réglementer le marché par des politiques de droit du crédit

Mesures mises en œuvre dans le monde entier.

Selon VARS, la régulation du marché immobilier par le biais de politiques juridiques relatives au crédit est un moyen efficace de garantir un développement durable et stable du marché, et d'éviter des répercussions néfastes sur l' économie . À l'inverse, une bulle immobilière, qu'elle soit à son apogée ou à son krach, pourrait engendrer des crises financières majeures.

Historiquement, l'immobilier a souvent été pointé du doigt comme l'une des principales causes des difficultés économiques du Vietnam, en raison de ses impacts directs et indirects sur des secteurs économiques connexes tels que la construction, le tourisme , la finance et la banque. Parmi les facteurs contribuant à cette situation figurent les créances douteuses, un stock important de biens immobiliers, les difficultés de levée de capitaux et la baisse de la confiance des investisseurs.

Ces difficultés affectent non seulement directement le développement du marché, mais engendrent également des répercussions sur l'ensemble de l'économie. Par conséquent, tout en respectant pleinement les lois naturelles de l'offre et de la demande, il est absolument nécessaire que l'État renforce proactivement la réglementation du marché immobilier lorsque celui-ci présente des signes d'instabilité. Cette mesure est d'ailleurs adoptée par les gouvernements et les institutions financières de nombreux pays à travers le monde.

La réglementation du marché immobilier est une mesure cruciale pour éviter les répercussions négatives sur l'économie.

Afin de garantir le développement durable et stable du marché immobilier et d'éviter toute déstabilisation de l'économie, de nombreux gouvernements ont eu recours aux politiques de crédit comme outil de régulation. En modulant les conditions de crédit, ils peuvent contrôler les prix de l'immobilier, prévenir les bulles spéculatives et assurer la stabilité du marché. Toutefois, la flexibilité de cette politique dépend de chaque marché et de la situation économique spécifique de chaque pays. Voici quelques exemples d'expériences menées par certains pays en la matière :

Par exemple, en Chine, afin de contrôler les flux d'investissement, le gouvernement impose de nombreuses restrictions aux acquisitions immobilières à crédit, notamment aux prêts spéculatifs. Il contrôle également les sorties de capitaux pour empêcher les fonds spéculatifs d'affluer sur les marchés immobiliers étrangers.

Plus précisément, en 2010, le marché immobilier chinois a connu une croissance fulgurante, les prix des logements s'envolant. À cette époque, des dizaines de millions d'appartements, achevés depuis longtemps, restaient inoccupés. Cette situation a persisté et s'est aggravée au point qu'à la fin de 2017, le gouvernement a dû instaurer la politique « le logement est fait pour être habité, pas pour être spéculé » et a simultanément mis en place un système de contrôle et de régulation du marché, afin de distinguer les spéculateurs des acquéreurs ayant de réels besoins en logement.

Outre une réglementation très stricte encadrant l'acquisition d'une résidence secondaire ou plus (exigeant par exemple un apport initial de 60 à 85 % pour une résidence secondaire et jusqu'à 100 % pour une troisième ; imposant aux acquéreurs une obligation de détention du bien pendant au moins trois ans et demi ; entraînant la révocation de hauts fonctionnaires dans les localités où les prix de l'immobilier ont explosé ; et même la mise en place de prix de référence et de quotas d'achat), de nombreuses villes chinoises ont également eu recours à diverses mesures telles que le plafonnement des crédits hypothécaires, la hausse des taux d'intérêt et le durcissement de la réglementation. Ces ajustements ont permis de réduire significativement la spéculation.

De nombreuses réglementations qui « pèsent sur le budget des acheteurs de logements » sont mises en œuvre pour empêcher la spéculation.

À Singapour, afin de maîtriser la spéculation et d'éviter une bulle immobilière, le gouvernement a relevé l'apport initial minimum pour les prêts immobiliers, notamment pour les acquéreurs d'une deuxième ou troisième résidence. Parallèlement, pour réduire le montant des prêts et freiner la hausse des prix de l'immobilier, il a également limité la durée des prêts, en parallèle d'un durcissement de sa politique de crédit.

Au Canada, le gouvernement a renforcé la réglementation sur les ratios prêt-valeur afin de limiter les prêts à risque élevé. Dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver, les acheteurs doivent souvent verser un acompte plus important pour acquérir un bien immobilier. De nombreux pays, comme l'Australie et le Canada, appliquent également des contrôles de crédit aux acheteurs étrangers afin de freiner la spéculation, de maîtriser la hausse des prix de l'immobilier et de protéger les ménages à revenus moyens dans les grandes villes.

L'expérience d'autres pays montre que la politique de crédit est un outil important dont disposent les gouvernements pour réguler le marché immobilier. Nombre de politiques mises en œuvre avec succès à l'étranger peuvent servir de référence, être étudiées et appliquées au Vietnam.

Il faudrait appliquer ce principe au Vietnam pour réguler le marché.

S’appuyant sur l’efficacité constatée dans de nombreux pays à travers le monde, VARS propose plusieurs solutions de politique de crédit pour réguler le marché lorsque celui-ci subit des fluctuations de plus de 20 % en 3 mois, ou lorsque le marché immobilier connaît d’autres fluctuations affectant la stabilité socio-économique sans pour autant impacter la demande de logements, comme suit :

Premièrement, il convient de durcir les conditions d'octroi de crédit aux spéculateurs. Afin de réduire le nombre d'emprunteurs à des fins spéculatives ou ayant recours à un effet de levier excessif, les établissements de crédit peuvent ajuster les plafonds de prêt en modifiant le ratio prêt/valeur, en exigeant un ratio de remboursement de fonds propres plus élevé ou en appliquant des taux d'intérêt plus élevés aux acquéreurs d'une résidence secondaire ou plus.

Deuxièmement, il est nécessaire de renforcer la supervision et la gestion du crédit. Le gouvernement peut imposer une réglementation sur le contrôle de la qualité du crédit, exigeant des banques qu'elles fournissent des informations plus détaillées sur les prêts immobiliers, améliorant ainsi le suivi des risques. La mise en place d'un mécanisme de crédit pour les projets de logements sociaux, en priorisant le financement des projets de logements sociaux et abordables, vise à répondre aux besoins en logement des personnes à faibles revenus.

VARS propose plusieurs mesures pour réguler le marché de la manière la plus raisonnable.

En outre, le gouvernement doit également mettre en œuvre des politiques visant à assouplir les restrictions de crédit, notamment en réduisant les taux d'intérêt et en soutenant les prêts à long terme avec des taux d'intérêt préférentiels pour les primo-accédants à la propriété ou d'autres groupes prioritaires visant la stabilité sociale, tels que les jeunes couples nouvellement mariés, etc.

Cependant, selon VARS, pour que les politiques soient appliquées correctement et efficacement, l'État doit constituer une base de données suffisamment vaste, précise et à jour afin de distinguer clairement les véritables acquéreurs de logements utilisant les biens à des fins de production et commerciales de ceux qui se livrent à la spéculation et à la recherche de profits illicites. La publication rapide des indices des prix des transactions immobilières et d'autres indicateurs influents est essentielle pour déterminer le moment opportun pour l'intervention de l'État.

Compte tenu des préoccupations actuelles concernant les prix de l'immobilier, et afin de mieux réguler le marché immobilier, il convient de combiner les politiques de crédit à l'application de la taxe sur les mutations immobilières ou de la taxe foncière. Parallèlement, l'application de ces politiques réglementaires doit être flexible, garantissant ainsi la stabilité et l'ordre du marché immobilier tout en minimisant les risques.

Source : https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html