Proposer de réguler le marché par des politiques de droit du crédit

Mesures appliquées dans le monde

Selon VARS, réguler le marché immobilier par des politiques et des lois de crédit est l'un des moyens efficaces pour assurer son développement durable et stable, en évitant les effets déstabilisateurs sur l' économie . À l'inverse, l'essor ou la récession du marché immobilier peuvent entraîner des crises financières majeures.

Historiquement, l'immobilier a souvent été cité comme l'une des principales causes des difficultés économiques du Vietnam, en raison de ses impacts directs et indirects sur les secteurs économiques touchés par ce secteur important, tels que la construction, le tourisme et la finance. Parmi les facteurs à prendre en compte figurent les créances douteuses, l'important inventaire immobilier, les difficultés de mobilisation des capitaux et la perte de confiance des investisseurs.

Les difficultés mentionnées ci-dessus affectent non seulement directement le développement du marché, mais ont également des conséquences considérables sur l'ensemble de l'économie. Par conséquent, dans le respect absolu des lois naturelles de l'offre et de la demande, il est absolument nécessaire que l'État renforce proactivement la régulation du marché immobilier lorsque celui-ci montre des signes d'instabilité. Cette mesure est également appliquée par les gouvernements et les organismes financiers de nombreux pays à travers le monde.

La régulation du marché immobilier est une mesure importante pour éviter les impacts négatifs sur l’économie.

Plus précisément, afin d'assurer le développement durable et stable du marché immobilier et d'éviter tout impact déstabilisateur sur l'économie, les gouvernements de nombreux pays ont eu recours à la politique de crédit comme outil de régulation. En resserrant ou en assouplissant le crédit, les gouvernements peuvent contrôler les prix de l'immobilier, prévenir les bulles et assurer la stabilité du marché. Cependant, la flexibilité de cette politique dépend de chaque marché et de la situation économique spécifique de chaque pays. Voici l'expérience de certains pays en la matière :

Par exemple, en Chine, pour contrôler les flux de capitaux d'investissement, le gouvernement a imposé de nombreuses restrictions à l'achat de biens immobiliers à crédit, notamment aux prêts spéculatifs. Il a également contrôlé les flux de capitaux à l'étranger afin d'empêcher l'afflux de capitaux spéculatifs sur les marchés immobiliers étrangers.

Plus précisément, en 2010, le marché immobilier chinois s'est développé rapidement et les prix des logements ont fortement augmenté. À cette époque, des dizaines de millions d'appartements avaient été construits depuis longtemps, mais étaient inoccupés. Cette situation a perduré si longtemps et s'est avérée si grave que, fin 2017, le gouvernement chinois a dû promulguer une politique affirmant que « les maisons sont faites pour vivre, pas pour spéculer », et a parallèlement ordonné la mise en place d'un système de contrôle et de régulation du marché afin de distinguer les spéculateurs des acquéreurs ayant de réels besoins en matière de logement.

Outre les réglementations très strictes concernant la possession d'une résidence secondaire ou plus, telles que l'obligation pour les acheteurs d'une résidence secondaire de verser un apport de 60 à 85 % et pour une troisième résidence jusqu'à 100 % ; l'obligation pour tout acquéreur de conserver son bien pendant au moins trois ans et demi ; le licenciement de hauts fonctionnaires dans les localités qui ont laissé les prix de l'immobilier flamber ; ​​et même l'application de mesures de prix de référence, avec la distribution de quotas d'achat… De plus, de nombreuses villes chinoises ont également eu recours à une série de mesures telles que le plafonnement des crédits immobiliers, l'augmentation des taux d'intérêt et le durcissement de la réglementation hypothécaire. Ces ajustements ont été relativement efficaces, réduisant considérablement la spéculation.

De nombreuses réglementations « frappent les poches » des acheteurs de maisons et sont appliquées pour éviter la spéculation.

À Singapour, afin de contrôler la spéculation et d'éviter une bulle immobilière, le gouvernement a augmenté le taux de dépôt minimum pour les emprunts immobiliers, notamment pour les acheteurs de deuxième ou troisième résidence. Parallèlement, pour réduire le montant des prêts et maîtriser les prix de l'immobilier, le gouvernement a également limité la durée des prêts et mis en place une politique de crédit restrictive.

Au Canada, le gouvernement a resserré la réglementation sur les ratios prêt/valeur afin de limiter les prêts à risque élevé. Dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver, les acquéreurs de biens immobiliers doivent souvent verser des apports plus importants. De nombreux pays appliquent également des mesures de contrôle du crédit aux acheteurs étrangers afin de limiter la spéculation, de freiner la hausse des prix de l'immobilier et de protéger la classe moyenne dans les grandes villes comme l'Australie, le Canada, etc.

L'expérience d'autres pays montre que la politique de crédit est un outil important dont disposent les gouvernements pour réguler le marché immobilier. Nombre de politiques mises en œuvre avec succès dans d'autres pays peuvent être pleinement référencées, apprises et appliquées au Vietnam.

Il faut s'adresser au Vietnam pour réglementer le marché

Avec l'efficacité obtenue dans de nombreux pays à travers le monde, VARS propose un certain nombre de solutions en matière de politique de crédit pour réguler le marché lorsque le marché fluctue à la hausse ou à la baisse de plus de 20 % en 3 mois ou que le marché immobilier connaît d'autres fluctuations qui affectent la stabilité socio-économique sans affecter la demande de logements des gens comme suit :

Premièrement, il faut durcir les politiques de crédit pour les spéculateurs. Pour réduire le nombre de personnes empruntant à des fins spéculatives ou utilisant un effet de levier excessif, les établissements de crédit peuvent ajuster les plafonds de prêt en modifiant les ratios prêt/valeur, en exigeant des paiements de fonds propres plus élevés ou en appliquant des taux d'intérêt plus élevés aux acheteurs de résidences secondaires, voire plus.

Deuxièmement, il faut renforcer la surveillance et la gestion du crédit. Le gouvernement peut imposer des réglementations sur le contrôle de la qualité du crédit, obligeant les banques à communiquer davantage d'informations sur les prêts immobiliers, renforçant ainsi la surveillance des risques. Il faut également mettre en place un mécanisme de crédit pour les projets de logements sociaux, en privilégiant le financement de projets de développement de logements sociaux et de logements abordables, afin de répondre aux besoins de logement des personnes à faibles revenus.

VARS propose de nombreuses mesures pour réguler le marché de la manière la plus raisonnable.

En outre, l'État doit également mener une politique d'assouplissement du crédit, notamment en réduisant les taux d'intérêt et en soutenant les prêts à long terme avec des taux d'intérêt préférentiels pour les primo-accédants ou certains autres groupes prioritaires à des fins de stabilité sociale, comme les jeunes couples nouvellement mariés,...

Cependant, selon le VARS, pour appliquer la politique « correctement et avec précision », l'État doit mettre en place une base de données suffisamment vaste, précise et actualisée pour établir une distinction claire entre les acheteurs de biens immobiliers, qui les utilisent à des fins de production et d'affaires, et les spéculateurs et les profiteurs. Il est impératif d'accélérer la publication de l'indice des prix des transactions immobilières et de certains indicateurs d'influence afin de déterminer le moment opportun pour l'intervention de l'État.

En particulier, dans un contexte de prix de l'immobilier préoccupant comme c'est le cas actuellement, pour réguler plus efficacement le marché immobilier, les politiques de crédit devraient être combinées à l'application de droits de mutation immobilière ou de taxe foncière. Parallèlement, l'application des politiques réglementaires doit être flexible, garantissant la stabilité du marché immobilier et minimisant les risques.

Source: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html