Transparence des prix des terrains et des ventes aux enchères foncières

À Hanoï , non seulement les prix des appartements et des terrains augmentent sans cesse dans le centre-ville, mais les transactions foncières en banlieue sont également très dynamiques. Photo : Quang Vinh.

Il est à noter que dans l'autorisation du Comité populaire de Hanoi aux Comités populaires de district, il y a la décision sur le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou louer des terres aux ménages et aux particuliers ; Décision sur le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue des terres ou loue des terres dans les cas où le terrain ou la superficie du terrain a été investi dans des infrastructures techniques selon une planification de construction détaillée.

Le trading est actif mais pas fiévreux

Selon le Comité populaire de Hanoï, les comités populaires de district sont chargés de finaliser le Conseil d'évaluation foncière spécifique et les autres éléments connexes (le cas échéant), et de charger les Départements des Ressources naturelles et de l'Environnement (TNMT), des Finances et de la Planification et les services et bureaux concernés d'organiser la mise en œuvre. Avant le 10 décembre 2024, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement, en collaboration avec les départements, les services et les comités populaires de district, synthétisera et évaluera les résultats et en fera rapport au Comité populaire de la ville afin d'envisager de prolonger l'autorisation comme base de mise en œuvre pour la période suivante.

À Hanoï, le foncier est un sujet brûlant. Non seulement les prix des appartements, mais aussi ceux des terrains en centre-ville sont en constante augmentation, et les transactions foncières en périphérie sont également très actives. Depuis avril 2024, les ventes aux enchères de terrains pour les ménages et les particuliers des districts de Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen… jusqu'à la zone reculée de Ba Vi connaissent également un vif succès.

Dans le district de Hoai Duc, le Centre de développement du Fonds foncier du district a mis aux enchères avec succès 23 parcelles de terrain d'une superficie de 2 441,8 m² (le 18 mars), ce qui a permis de récolter 179,2 milliards de dongs. En avril, le Centre a également annoncé la mise aux enchères de droits d'utilisation de 34 parcelles d'une superficie de 3 366,7 m², ce qui devrait permettre de récolter 200 milliards de dongs.

De même, dans le district de Dong Anh, en février et mars, la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres a été organisée avec succès sur une superficie totale de 2 872,2 mètres carrés ; les recettes budgétaires ont dépassé 143 milliards de VND, dépassant l'estimation de près de 69 milliards de VND.

Ba Vi est un district reculé de Hanoi, qui a également vendu avec succès aux enchères 37 parcelles de terrain (village de Dong Bang, commune de Dong Thai) ; rapportant au budget plus de 99 milliards de VND.

Selon M. Nguyen Huy Hoang, directeur du Centre du fonds foncier du district de Hoai Duc, la hausse rapide des transactions et des prix des terrains s'explique par l'accélération de la mise en œuvre de nombreux projets d'infrastructures de transport clés par la ville et les localités, notamment la rocade 4 (région de la capitale) et les rocades 3 et 5. La connexion avec le centre-ville est ainsi facilitée.

Cependant, en mai 2025, les enchères foncières dans les quartiers périphériques n'étaient pas rares. Par exemple, dans le district de Hoai Duc, comparé à certains quartiers centraux, le prix de départ dépassait 60 millions de VND/m², contre plus de 100 millions de VND/m² habituellement dans le centre-ville. Un terrain dont le prix de départ était de 42,8 millions de VND/m² a été adjugé par l'adjudicataire, qui n'a augmenté le prix que d'un cran, pour atteindre 42,9 millions de VND/m². Ceci prouve que, malgré son caractère favorable, l'enchère foncière n'était pas « chaude » ; il n'y a pas eu de phénomène de hausse inhabituelle des prix, de spéculation ou d'inflation des prix, contrairement aux précédentes frénésies foncières, où les prix avaient doublé ou triplé par rapport au prix de départ.

Après les enchères, le taux d'annulation et de non-paiement des dépôts est élevé. Plus précisément, en 2022 et 2023, jusqu'à 70 % des enchères de terrains suburbains n'ont enregistré aucun participant ou le nombre de participants n'était pas suffisant pour ouvrir les enchères.

Concernant les ventes aux enchères de terrains, peu de gens sont au courant. Par exemple, dans le district de Me Linh, lors d'une vente aux enchères qui s'est tenue l'après-midi du 30 décembre 2023, une personne a payé 4,28 milliards de VND/m² pour un terrain de 102 m², alors que le prix de départ était de 30 millions de VND/m², et a remporté l'enchère. Cependant, à la demande de l'adjudicataire, le district de Me Linh a accepté d'annuler l'adjudication et de restituer plus de 600 millions de VND de caution.

Cette personne a déclaré que c'était la première fois qu'elle participait à une vente aux enchères de droits d'usage fonciers. Elle était donc nerveuse et pressée, ce qui lui a valu une erreur. « J'ai calculé plus de 4,28 milliards de dongs pour l'ensemble du terrain, sans penser que la réglementation des enchères était calculée au mètre carré. J'ai donc commis une erreur », a-t-elle déclaré.

Le cas ci-dessus doit également être considéré comme une leçon en matière de participation aux enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier lorsque le Comité populaire de Hanoi a autorisé le Comité populaire au niveau du district à décider du prix de départ des enchères de droits d'utilisation des terres.

Décompte des votes des unités participant à une vente aux enchères de terrains dans le district de Thanh Oai (Hanoï), décembre 2023. Source : HNM.

Hanoi organisera de nombreuses enchères de droits d’usage des terres.

De nombreux avis s'accordent à dire que l'autorisation donnée par le Comité populaire de Hanoi aux comités populaires de district de fixer le prix de départ des enchères de droits d'usage des terres contribuera à dynamiser et à dynamiser le marché immobilier. Le point de départ pourrait être juin prochain, notamment lorsque les terrains mis aux enchères auront été planifiés, dotés d'infrastructures techniques et sociales harmonisées, reliés aux principaux axes de circulation et répondant aux besoins de création de nouveaux quartiers résidentiels modernes.

Selon le Comité populaire de Hanoi, cette année, la ville s'est vu allouer 408 547 milliards de VND de recettes budgétaires estimées par l'État, dont 378 530 milliards de VND de recettes intérieures. Considérant les recettes foncières comme la principale ressource d'investissement des districts, des villes et des communes, le Comité populaire de Hanoi a demandé au Département des Finances et au Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de superviser et de coordonner avec les unités la synthèse des données relatives à la capacité d'appel d'offres et d'enchères de 30 districts, villes et communes à partir des recettes foncières.

Grâce à ces évolutions positives, les terrains vendus aux enchères sont considérés comme le produit phare du marché foncier de Hanoi en 2024.

Les enchères foncières sont claires. Près de 180 parcelles situées dans les districts de Chuong My, Dong Anh, Me Linh et la ville de Son Tay ont été mises aux enchères pour des droits d'utilisation, avec un prix de départ maximal de 33 millions de VND/m². Lors d'une adjudication en mars 2024, le prix le plus élevé a été de 56,1 millions de VND/m².

Dans le district de Me Linh, comprenant 30 terrains : dans la zone de Quan Cho (village de Bong Mac, commune de Lien Mac), le prix de départ est de 19 à 22,5 millions de VND/m². Dans la ville de Quang Minh, le prix de départ est de 26 à 27 millions de VND/m².

Dans le district de Dong Anh, 72 parcelles de terrain ont également été mises aux enchères pour l'acquisition de droits d'usage, avec des prix de départ compris entre 23,5 et 24,5 millions de VND/m². À certains endroits, les prix de départ ont oscillé entre 28 et 33 millions de VND/m².

Dans le district de Phuc Tho, 14 parcelles de terrain ont été vendues aux enchères pour des droits d'utilisation du sol, avec des prix de départ de 17,2 millions de VND/m2 et 18,5 millions de VND/m2...

Mettre en œuvre prochainement de nouvelles politiques

Depuis longtemps, le prix des terrains retient l'attention de la société. Le gouvernement et l'Assemblée nationale sont également très attentifs à cette question.

Le 24 mai 2024, présidant une réunion nationale en ligne pour écouter les rapports et donner des avis sur le projet de décret réglementant les prix des terrains, le vice- Premier ministre Tran Hong Ha a demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement d'absorber sérieusement les commentaires et les contributions tout au long du processus d'élaboration, d'achever rapidement le projet de décret et de mettre rapidement en pratique les politiques et directives nouvelles et révolutionnaires de la loi foncière de 2024.

Français Auparavant, le 8 mai, lors d'une conférence directe et en ligne avec 63 localités pour recueillir des avis sur le projet de décret réglementant l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres ; le projet de décret réglementant les prix des terrains ; le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a déclaré que le Premier ministre a publié un document ordonnant aux ministères et aux branches d'élaborer d'urgence des documents d'orientation détaillés, garantissant des conditions suffisantes pour que l'Assemblée nationale examine et permette à la loi foncière de 2024 d'entrer en vigueur le 1er juillet 2024 (5 mois plus tôt qu'auparavant, le 1er janvier 2025).

La loi foncière de 2024, qui comporte de nombreuses politiques innovantes et révolutionnaires, bénéficie au développement et harmonise les intérêts de toutes les parties prenantes lors de la mise en œuvre des projets. La réglementation des prix fonciers garantit les principes d'objectivité, de transparence et de régulation des recettes foncières pour l'État, les citoyens et les entreprises, prévenant ainsi les fluctuations brutales des prix fonciers et équilibrant les coûts des intrants pour les projets d'investissement favorisant le développement socio-économique. La nouvelle méthode d'évaluation foncière doit être claire, simple et cohérente afin de protéger les évaluateurs.

Revenant à l'autorisation accordée par le Comité populaire de Hanoï aux comités populaires de district de fixer les prix des terrains et les prix de départ des enchères de droits d'usage, il est clair que ce travail doit être mené de manière transparente, mais aussi faire l'objet d'une surveillance étroite. En effet, au fil des ans, la corruption et les crimes économiques dans le secteur foncier se sont généralisés. Les plaintes dans ce secteur représentent également la plus grande proportion de plaintes, tandis que leur traitement et leur résolution prennent beaucoup de temps. Compte tenu de la complexité du problème, de nombreux cas sont difficiles à résoudre de manière approfondie.

Le 13 septembre 2022, le rapport de la Commission des pétitions lors de la séance de supervision thématique de la Commission permanente de l'Assemblée nationale « Mise en œuvre de la loi sur l'accueil des citoyens et le traitement des plaintes et des dénonciations du 1er juillet 2016 au 1er juillet 2021 » a montré que les plaintes, dénonciations, pétitions et réflexions soulevées concernaient principalement le domaine de la gestion foncière et la mise en œuvre de la récupération des terres, de l'indemnisation, de l'accompagnement, de la réinstallation et du déblaiement des sites lors de la mise en œuvre des projets (représentant plus de 69,5%).

Selon M. Le Bao Long, expert immobilier, la réglementation gouvernementale concernant la liste des prix fonciers mise en œuvre par le Comité populaire provincial est différente de celle d'avant : elle se réfère au cadre des prix fonciers et est mise à jour annuellement. Ainsi, l'autorité et la responsabilité ont été déléguées aux localités afin d'orienter les prix fonciers plus près de la situation réelle de chaque localité. Des réglementations spécifiques contribueront à une évaluation foncière transparente, claire et proche de la réalité. M. Long prédit une hausse des prix de l'immobilier après l'entrée en vigueur des nouvelles lois. Par conséquent, les terrains seront les plus touchés. Cependant, même en cas d'augmentation, celle-ci ne sera pas excessive.

Source : https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html