Transparence des prix et des ventes aux enchères de terrains

À Hanoï , non seulement les prix des appartements et des terrains dans le centre-ville augmentent sans cesse, mais les transactions foncières en périphérie sont également en plein essor. Photo : Quang Vinh.

Il convient de noter que l'autorisation accordée par le Comité populaire de Hanoï aux Comités populaires de district contient une décision relative au prix de départ des enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terrains assortis de redevances foncières ou la location de terrains à des ménages et des particuliers ; ainsi qu'une décision relative au prix de départ des enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue ou loue des terrains dans les cas où la parcelle ou la superficie du terrain a fait l'objet d'investissements dans des infrastructures techniques conformément à un plan de construction détaillé.

Les échanges sont actifs mais pas frénétiques.

Selon le Comité populaire de Hanoï, les Comités populaires de district sont chargés de finaliser le Conseil d'évaluation foncière et les autres dispositions connexes (le cas échéant), et de charger les Départements des ressources naturelles et de l'environnement (TNMT), des finances et de la planification, ainsi que les services et bureaux concernés, d'en organiser la mise en œuvre. Avant le 10 décembre 2024, le Département des ressources naturelles et de l'environnement, en collaboration avec les départements, les antennes et les Comités populaires de district, dressera un bilan des résultats et en fera rapport au Comité populaire de la ville, qui décidera de la poursuite de l'autorisation et en fera base pour la mise en œuvre ultérieure.

À Hanoï, le foncier est un sujet toujours brûlant. Non seulement les prix des appartements, mais aussi ceux des terrains dans le centre-ville ne cessent d'augmenter, et les transactions foncières en périphérie sont également très dynamiques. Depuis avril 2024, les ventes aux enchères de terrains pour les ménages et les particuliers, des districts comme Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen… jusqu'à la zone plus reculée de Ba Vi, connaissent un véritable essor.

Dans le district de Hoai Duc, le Centre de développement du fonds foncier du district a vendu aux enchères avec succès 23 parcelles de terrain d'une superficie totale de 2 441,8 mètres carrés (vente organisée le 18 mars), générant 179,2 milliards de VND de recettes. En avril, le Centre a annoncé la mise aux enchères des droits d'utilisation de 34 parcelles d'une superficie totale de 3 366,7 mètres carrés, dans l'espoir de récolter 200 milliards de VND.

De même, dans le district de Dong Anh, en février et mars, la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres a été organisée avec succès sur une superficie totale de 2 872,2 mètres carrés ; les recettes budgétaires ont dépassé 143 milliards de VND, dépassant les estimations de près de 69 milliards de VND.

Ba Vi est un district reculé de Hanoï, qui a également vendu aux enchères avec succès 37 parcelles de terrain (village de Dong Bang, commune de Dong Thai) ; rapportant un budget de plus de 99 milliards de VND.

Selon M. Nguyen Huy Hoang, directeur du Centre foncier du district de Hoai Duc, la hausse rapide des transactions et des prix fonciers s'explique par l'accélération, par la ville et la localité, de la mise en œuvre de nombreux projets d'infrastructures de transport clés, notamment le périphérique 4 (région de la capitale) et les périphériques 3 et 5. Ces aménagements facilitent l'accès au centre-ville.

Cependant, en mai 2025, les ventes aux enchères de terrains dans les zones périurbaines étaient monnaie courante. Par exemple, dans le district de Hoai Duc, contrairement à certains quartiers du centre-ville, le prix de départ était supérieur à 60 millions de VND/m², contre plus de 100 millions de VND/m² habituellement pratiqués en centre-ville. Un terrain, mis en vente à 42,8 millions de VND/m², n'a vu son prix augmenter que d'un cran, à 42,9 millions de VND/m². Cela prouve que, malgré un marché favorable, les enchères n'étaient pas pour autant « frénétiques ». On n'a observé ni hausses de prix anormales, ni spéculation, ni inflation, contrairement aux précédentes frénésies foncières où les prix avaient été multipliés par deux ou trois par rapport au prix de départ.

Après la vente aux enchères, le taux d'annulation des dépôts et de non-paiement est élevé. Plus précisément, en 2022 et 2023, jusqu'à 70 % des ventes aux enchères de terrains en banlieue n'ont enregistré aucun participant ou le nombre de participants était insuffisant pour ouvrir la vente.

Concernant les ventes aux enchères de terrains, la situation reste floue pour beaucoup. Par exemple, dans le district de Me Linh, lors d'une vente aux enchères le 30 décembre 2023 après-midi, un acheteur a payé 4,28 milliards de VND/m² pour un terrain de 102 m², alors que le prix de départ était de 30 millions de VND/m², et a remporté l'enchère. Cependant, à la demande de l'acheteur, le district de Me Linh a annulé la vente et lui a restitué plus de 600 millions de VND d'acompte.

Cette personne a expliqué que c'était la première fois qu'elle participait à une vente aux enchères de droits d'utilisation d'un terrain. Nerveuse et pressée, elle a commis une erreur. « J'ai calculé plus de 4,28 milliards de VND pour la totalité du terrain, sans me rendre compte que le règlement des enchères prévoyait un calcul au mètre carré. C'est pourquoi j'ai fait cette erreur », a-t-elle déclaré.

Le cas susmentionné doit également être considéré comme une leçon en matière de participation aux enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier lorsque le Comité populaire de Hanoï a autorisé le Comité populaire de district à fixer le prix de départ des enchères de droits d'utilisation des terres.

Comptage des votes des unités participant à une vente aux enchères de terrains dans le district de Thanh Oai (Hanoï), décembre 2023. Source : HNM.

Hanoï organisera de nombreuses ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres.

De nombreux observateurs estiment que l'autorisation donnée par le Comité populaire de Hanoï aux Comités populaires de district de fixer le prix de départ des enchères de droits fonciers dynamisera et consolidera le marché immobilier. Ce dynamisme pourrait débuter dès juin prochain. En particulier, les parcelles mises aux enchères auront fait l'objet d'aménagements, d'investissements dans des infrastructures techniques et sociales adaptées, et seront reliées aux principaux axes de transport, répondant ainsi aux besoins de la création de nouveaux quartiers résidentiels modernes.

Selon le Comité populaire de Hanoï, la ville s'est vu allouer cette année 408 547 milliards de VND de recettes budgétaires de l'État, dont 378 530 milliards de VND de recettes intérieures. Considérant les recettes foncières comme la principale ressource d'investissement des districts, villes et communes, le Comité populaire de Hanoï a chargé le Département des finances et le Département des ressources naturelles et de l'environnement de coordonner avec les différentes entités concernées la synthèse des données relatives à la capacité d'enchères et de soumissions aux enchères des recettes foncières de 30 districts, villes et communes.

Grâce à ces évolutions positives, les terrains mis aux enchères sont considérés comme le produit phare du marché foncier d'Hanoï en 2024.

Les adresses des ventes aux enchères de terrains à usage spécifique sont clairement indiquées. Près de 180 parcelles situées dans les districts de Chuong My, Dong Anh et Me Linh, ainsi que dans la ville de Son Tay, ont été mises aux enchères pour l'acquisition de droits d'utilisation des sols, avec un prix de départ maximal de 33 millions de VND/m². Lors d'une vente aux enchères en mars 2024, le prix d'adjudication le plus élevé a atteint 56,1 millions de VND/m².

Dans le district de Me Linh, parmi 30 parcelles de terrain : secteur de Quan Cho (village de Bong Mac, commune de Lien Mac), prix de départ : 19 à 22,5 millions de VND/m². Dans la ville de Quang Minh, le prix de départ est de 26 à 27 millions de VND/m².

Dans le district de Dong Anh, 72 parcelles de terrain ont également été mises aux enchères pour l'acquisition de droits d'utilisation, avec des prix de départ allant de 23,5 à 24,5 millions de VND/m². Dans certains endroits, les prix de départ se situaient entre 28 et 33 millions de VND/m².

Dans le district de Phuc Tho, 14 parcelles de terrain ont été mises aux enchères pour l'acquisition de droits d'utilisation, avec des prix de départ de 17,2 millions de VND/m² et 18,5 millions de VND/m²...

Mettre en œuvre les nouvelles politiques prochainement

Depuis longtemps, le prix des terrains retient l'attention de toute la société. Le gouvernement et l'Assemblée nationale suivent également de près cette question.

Le 24 mai 2024, présidant une réunion nationale en ligne pour entendre des rapports et donner des avis sur le projet de décret réglementant les prix fonciers, le vice -Premier ministre Tran Hong Ha a demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de prendre sérieusement en compte les commentaires et les contributions tout au long du processus d'élaboration, de finaliser rapidement le projet de décret et de mettre rapidement en pratique les politiques et directives nouvelles et novatrices de la loi foncière de 2024.

Auparavant, le 8 mai, lors d'une conférence en direct et en ligne avec 63 localités pour recueillir des avis sur le projet de décret réglementant l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres ; le projet de décret réglementant les prix fonciers ; le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a déclaré que le Premier ministre avait publié un document ordonnant aux ministères et aux branches d'élaborer d'urgence des documents d'orientation détaillés, garantissant les conditions suffisantes pour que l'Assemblée nationale puisse examiner et permettre à la loi foncière de 2024 d'entrer en vigueur le 1er juillet 2024 (5 mois plus tôt qu'auparavant, le 1er janvier 2025).

La loi foncière de 2024, riche en mesures novatrices, vise à favoriser le développement local en harmonisant les intérêts de toutes les parties prenantes lors de la mise en œuvre des projets. La réglementation des prix fonciers garantit l'objectivité, la transparence et la maîtrise des recettes foncières pour l'État, les citoyens et les entreprises, prévenant ainsi les fluctuations importantes des prix et assurant l'équilibre des coûts des investissements pour le développement socio-économique. La nouvelle méthode d'évaluation foncière se doit d'être claire, simple et cohérente afin de protéger les évaluateurs.

Le fait que le Comité populaire de Hanoï ait autorisé les Comités populaires de district à fixer les prix des terrains et les prix de départ des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres souligne la nécessité d'une démarche transparente et d'un suivi rigoureux. En effet, la corruption et les délits économiques dans le secteur foncier sont monnaie courante depuis des années. Les plaintes relatives à ce secteur représentent la part la plus importante du total, et leur traitement et leur résolution sont extrêmement longs. La complexité du problème rend difficile le traitement complet de nombreuses affaires.

Le 13 septembre 2022, le rapport de la Commission des pétitions lors de la session de suivi thématique de la Commission permanente de l'Assemblée nationale sur « la mise en œuvre de la loi relative à l'accueil des citoyens et au traitement des plaintes et des dénonciations du 1er juillet 2016 au 1er juillet 2021 » a montré que les plaintes, dénonciations, pétitions et réflexions reçues concernaient principalement le domaine de la gestion foncière et la mise en œuvre des mesures de récupération des terres, d'indemnisation, de soutien, de réinstallation et de déblaiement des sites lors de la réalisation de projets (représentant plus de 69,5 %).

Selon M. Le Bao Long, expert immobilier, la réglementation gouvernementale relative au barème des prix fonciers, mise en œuvre par le Comité populaire provincial, diffère de la précédente. Celle-ci s'appuie sur un cadre de référence et est mise à jour annuellement. Ainsi, l'autorité et la responsabilité sont déléguées aux collectivités locales afin que les prix fonciers soient davantage adaptés à la situation réelle de chaque localité. Cette réglementation spécifique contribuera à une évaluation foncière plus transparente, plus claire et plus réaliste. M. Long prévoit une hausse des prix de l'immobilier suite à l'entrée en vigueur de cette nouvelle législation. Les terrains seront les plus touchés. Cependant, même en cas de hausse, les prix ne devraient pas augmenter de manière excessive.

Source : https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html