Les propriétaires de plusieurs biens immobiliers envisagent une taxe sur le « surf ».

L'impôt sur le revenu des personnes physiques peut s'appliquer aux bénéfices issus de transactions immobilières, en fonction de la fréquence de ces transactions et du délai d'acquisition et de revente du bien. Plus ce délai est court, plus le taux d'imposition est élevé, et inversement.

Le ministère des Finances propose d'imposer les revenus personnels issus des mutations immobilières en fonction de la durée de détention. - Photo : NGOC HIEN

Il s'agit là d'un des éléments relativement nouveaux du document soumis par le ministère des Finances concernant la proposition de réforme du projet de loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

En conséquence, le ministère des Finances a proposé d'étudier l'application de l'impôt sur le revenu des personnes physiques aux bénéfices provenant des cessions immobilières en fonction de la durée de détention, suivant l'expérience de certains pays, afin de limiter la spéculation et les bulles spéculatives.

Impôt uniquement sur les bénéfices

S'adressant à Tuoi Tre, M. Nguyen Van Duoc, directeur général de la société Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, a soutenu l'idée qu'il fallait trouver des solutions pour limiter la spéculation immobilière. Cependant, compte tenu du contexte vietnamien, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux aspects afin de choisir la solution la plus raisonnable et d'éviter ainsi de graves conséquences pour le marché.

Selon M. Duoc, l'administration fiscale applique la circulaire 111, qui stipule que si une personne est propriétaire d'une maison individuelle mais n'en est plus propriétaire pendant 183 jours, elle ne bénéficiera pas d'une exonération fiscale lors de sa cession. Cette mesure vise également à lutter contre la spéculation et la fraude fiscale lors des transactions immobilières.

Cependant, l'immobilier est un bien particulier. Par conséquent, pour prévenir la spéculation, de nombreuses solutions peuvent être envisagées, et pas nécessairement celle de taxer les transactions immobilières en fonction de la durée de détention.

« Il convient de revenir à la nature même de la taxe sur les mutations immobilières. Il s'agit d'un impôt sur le revenu perçu par le cédant, ce qui signifie qu'il doit y avoir un revenu pour être imposable », a déclaré M. Duoc.

Selon M. Duoc, l'administration fiscale prévoyait auparavant deux méthodes de calcul : soit 25 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, soit 2 % sur le prix de vente. Cependant, elle a par la suite opté pour le calcul à 2 % sur le prix de vente, ce qui a entraîné de nombreuses pertes imposables.

Jusqu'à présent, l'administration fiscale disposait de meilleurs outils de gestion et les prix de l'immobilier se sont rapprochés des prix du marché. Par conséquent, il conviendrait d'envisager un retour au calcul de la taxe sur les mutations immobilières sur la base du revenu réel. « C'est la meilleure façon de gérer la situation et d'éviter de créer des inégalités en imposant également les pertes, comme c'était le cas auparavant », a suggéré M. Duoc.

Partageant ce point de vue, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que percevoir un revenu implique de réaliser un profit sur la vente, et donc de payer des impôts afin de garantir l'équité pour tous. L'impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ou sur le prix de vente moins le prix d'achat, après déduction des frais annexes tels que les intérêts d'un emprunt bancaire.

Afin de limiter la spéculation immobilière, de nombreux pays n'imposent que les plus-values ​​réalisées sur les transactions immobilières. « Il est clair que seules les plus-values ​​doivent être imposées. C'est le principe du calcul de l'impôt. Ainsi, si le bien est revendu dans les premiers mois suivant l'achat, un taux d'imposition élevé sera appliqué à la plus-value réalisée par le vendeur. Si la revente a lieu 3, 5 ou 7 ans plus tard, le taux d'imposition sera plus faible », a déclaré M. Dinh.

Les nouvelles données ont été collectées correctement et suffisamment

L'expert Nguyen Thai Son a également déclaré que le plan proposé par le ministère des Finances constitue une solution pour endiguer la spéculation immobilière, responsable de la flambée des prix et de l'impossibilité pour les personnes ayant un réel besoin d'acquérir un logement. Cependant, il arrive que des personnes soient contraintes de vendre leur bien immobilier en raison de circonstances urgentes et subissent des pertes car elles sont considérées comme spéculatrices et donc soumises à des impôts élevés.

« À mon avis, nous devons nous concerter, discuter attentivement et prendre en compte de nombreux aspects. Si nous utilisons des outils fiscaux pour augmenter le coût des comportements spéculatifs afin de les limiter, nous devons envisager un taux d'imposition adapté à la situation au Vietnam et ne pas appliquer un taux trop élevé et irréaliste », a déclaré M. Son.

Le Dr Vu Dinh Anh, expert en économie , estime qu'appliquer un taux d'imposition plus élevé lorsque la durée de détention est plus courte pourrait, en théorie, contribuer à limiter la spéculation et les transactions immobilières à la sauvette. « Mais comment cette solution sera-t-elle mise en œuvre ? L'organisme de gestion disposera-t-il des données nécessaires pour suivre avec précision les prix d'achat et de vente ? », s'est interrogé M. Anh.

Selon M. Anh, le marché immobilier ne se limite pas à l'achat de biens destinés à un usage personnel ; la spéculation y est inévitable. La spéculation immobilière est un investissement à court terme ; à l'instar des placements financiers, l'achat et la vente de biens immobiliers visent non pas l'usage, mais le profit. La spéculation immobilière est un facteur essentiel et incontournable du marché.

« Ce marché est dynamique grâce aux activités spéculatives. Il est donc nécessaire d'aborder la spéculation immobilière en fonction de sa nature et de son rôle. La spéculation immobilière n'est pas mauvaise en soi, et nous ne pouvons donc pas la supprimer », a déclaré M. Anh, ajoutant qu'il faut trouver des solutions pour assurer le développement sain de ce marché, et non se concentrer uniquement sur les revenus.

La politique doit être synchronisée avec l'infrastructure technologique.

Des experts suggèrent que l'impôt sur le revenu des personnes physiques devrait être appliqué lorsque les vendeurs réalisent un bénéfice après déduction des dépenses admissibles. - Photo : NGOC HIEN

Selon le ministère des Finances, afin de limiter la spéculation immobilière, de nombreux pays imposent les plus-values ​​réalisées sur les transactions immobilières en fonction de la fréquence et du délai d'acquisition et de revente. Plus la transaction est rapide, plus le taux d'imposition est élevé. Par exemple, à Singapour, la différence entre le prix d'achat et le prix de revente d'un terrain est imposée à 100 % la première année ; après deux ans, le taux est de 50 % ; après trois ans, il est de 25 %…

Si cette mesure était appliquée au Vietnam, le ministère des Finances estime que le taux d'imposition précis devra être étudié et déterminé en fonction de la situation réelle du marché immobilier. Parallèlement, l'application de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors des transferts immobiliers, calculé en fonction de la durée de détention, devra être coordonnée avec l'amélioration des politiques foncières et de logement, ainsi qu'avec la mise en place d'une infrastructure informatique adaptée à l'enregistrement des biens immobiliers.

* Professeur Dang Hung Vo (ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement ) :

Cela limitera à nouveau les situations d'achat et de revente.

La proposition du ministère des Finances d'imposer les revenus personnels issus des cessions immobilières en fonction de la durée de détention a été appliquée avec succès par de nombreux pays. Quiconque acquiert un bien immobilier, le détient peu de temps et le cède rapidement bénéficie d'une valeur marchande plus élevée et doit donc payer davantage d'impôts.

Toutefois, sur le marché vietnamien, il est nécessaire de remédier aux situations où acheteurs et vendeurs s'accordent sur un prix de transaction inférieur au prix réel ou sur une différence insignifiante entre l'achat précédent et la vente suivante. Des mécanismes plus efficaces doivent être mis en place pour contraindre acheteurs et vendeurs à déclarer la valeur exacte de la transaction ; alors seulement, l'outil fiscal susmentionné sera pleinement opérationnel et applicable au Vietnam.

Si elle est appliquée, cette politique réduira la liquidité commerciale dans les cas de revente, augmentera la liquidité dans les cas d'achat résidentiel et contribuera à stabiliser le marché immobilier.

* M. Tran Manh Chi (directeur général adjoint de la société immobilière Dong Tay) :

Il faut calculer des coûts raisonnables et valides

La proposition du ministère des Finances d'imposer les transferts immobiliers sur le revenu des personnes physiques en fonction de la durée de détention, au lieu d'appliquer un taux de 2 % sur le prix de transfert, aura un impact considérable sur le marché immobilier. Les spéculateurs, qui achètent et revendent rapidement des biens immobiliers, estimeront qu'un taux d'imposition trop élevé les empêchera de réaliser des profits.

Toutefois, si l'on applique la méthode de calcul de l'impôt basée sur la durée de détention, l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera prélevé sur les opérations de transfert immobilier lorsque l'acheteur réalise un profit.

Nous privilégions les transactions bancaires. L'administration fiscale contrôle également la déclaration des transactions en fonction des prix du marché. Par conséquent, le contrôle des prix d'achat et de vente sera effectué par l'autorité compétente sur la base des documents et factures.

Dans le cas où l'acheteur acquiert une maison ou un terrain dans le but de le revendre rapidement, il est nécessaire de déterminer l'impôt sur le revenu des personnes physiques à payer en cas de bénéfice, c'est-à-dire les recettes moins les dépenses réelles, raisonnables et justifiées.

Dans ce contexte, les frais d'intérêt, les frais de courtage et autres frais légitimes doivent être pris en compte pour déterminer le bénéfice. Si la transaction est conclue rapidement et que le vendeur réalise un profit, l'application d'un taux d'imposition plus élevé sera justifiée.

En réalité, il existe de nombreux cas où des personnes achètent une maison pour y vivre ou comme patrimoine pour leurs enfants, mais sont contraintes, pour des raisons inévitables telles que la maladie, les dettes ou un déménagement, de vendre leur maison, même à perte, tout en devant payer l'impôt sur le revenu, ce qui est absurde.

Source : https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm