L'impôt sur le revenu des personnes physiques peut être appliqué aux bénéfices issus de transactions immobilières, en fonction de la fréquence des transactions et de la date d'achat et de revente du bien. Plus cette date est proche, plus le taux d'imposition est élevé, et inversement.
Le ministère des Finances propose d'imposer les revenus des particuliers issus de transferts immobiliers en fonction de la durée de propriété - Photo : NGOC HIEN
Il s'agit là d'un des éléments les plus nouveaux de la proposition du ministère des Finances visant à élaborer un projet de loi de remplacement sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Dans ce contexte, le ministère des Finances a proposé d'étudier l'application de l'impôt sur le revenu des personnes physiques aux bénéfices issus de transferts immobiliers en fonction du temps de détention, en suivant l'expérience de certains pays, afin de limiter la spéculation et les bulles.
Impôt uniquement sur les bénéfices
S'adressant à Tuoi Tre, M. Nguyen Van Duoc, directeur général de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, a soutenu la nécessité de trouver des solutions pour limiter la spéculation immobilière. Cependant, dans le contexte vietnamien, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux aspects pour choisir la solution la plus raisonnable et éviter ainsi de lourdes conséquences pour le marché.
Selon M. Duoc, l'administration fiscale applique la circulaire 111, qui stipule que si une personne possède une maison individuelle mais n'en est plus propriétaire pendant 183 jours, elle ne sera pas exonérée d'impôt lors de sa cession. Il s'agit également d'une solution pour prévenir la spéculation et l'évasion fiscale lors des transferts immobiliers.
Cependant, l'immobilier est un bien particulier. Par conséquent, pour prévenir la spéculation, plusieurs solutions peuvent être envisagées, et pas nécessairement la taxation des transactions immobilières en fonction de la durée de détention.
« Nous devrions revenir à la nature même de l'impôt sur les mutations immobilières. Il s'agit d'un impôt sur les revenus perçus par le cédant, ce qui signifie qu'il doit y avoir des revenus pour être imposable », a déclaré M. Duoc.
Selon M. Duoc, auparavant, l'administration fiscale prévoyait que le cédant pouvait choisir entre deux méthodes : 25 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ou 2 % sur le prix de vente. Cependant, l'administration fiscale a ensuite modifié le calcul pour s'appuyer sur 2 % du prix de vente, ce qui a entraîné de nombreux cas de pertes également imposables.
Jusqu'à présent, l'administration fiscale disposait de meilleurs outils de gestion et les prix de l'immobilier se sont rapprochés des prix du marché. Il faudrait donc envisager de revenir au calcul des droits de mutation immobilière sur la base des revenus réels. C'est la meilleure solution, car elle permet d'éviter de créer des inégalités lorsque les pertes sont également imposables, comme par le passé », a suggéré M. Duoc.
Partageant le même point de vue, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré que générer des revenus signifie vendre avec profit, puis payer des impôts pour garantir l'équité envers la population. L'impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ou sur le prix de vente moins le prix d'achat, puis déduit les coûts en découlant, tels que les intérêts des prêts bancaires.
Afin de limiter la spéculation immobilière, de nombreux pays n'imposent que les bénéfices tirés des transactions immobilières. « Il est clair que seuls les bénéfices doivent être imposés. C'est le principe de calcul de l'impôt. À ce moment-là, si le bien est vendu dans les premiers mois suivant l'achat, un taux d'imposition élevé sera appliqué au bénéfice réalisé par le vendeur. Si le bien est vendu 3, 5 ou 7 ans plus tard, le taux d'imposition sera inférieur », a déclaré M. Dinh.
Avoir de nouvelles données collectées correctement et suffisamment
L'expert Nguyen Thai Son a également déclaré que le plan proposé par le ministère des Finances constitue une solution pour enrayer la spéculation, les achats et les ventes qui font grimper les prix de l'immobilier et empêchent les personnes ayant des besoins réels d'accéder à la propriété. Cependant, il arrive que des personnes soient contraintes de vendre leur bien immobilier en raison de circonstances urgentes et subissent des pertes, car elles sont considérées comme des spéculateurs et sont contraintes de payer des impôts élevés.
« À mon avis, nous devons nous consulter, discuter attentivement et prendre en compte de nombreux aspects. Si nous utilisons des instruments fiscaux pour accroître le coût des comportements spéculatifs afin de les limiter, nous devons envisager un taux d'imposition adapté à la situation vietnamienne, et non un taux trop élevé et irréaliste », a déclaré M. Son.
Le Dr Vu Dinh Anh, expert économique , estime qu'appliquer un taux d'imposition plus élevé lorsque la durée de détention est plus courte peut, en théorie, contribuer à limiter la spéculation et le « surfing » immobilier. « Mais comment cette solution sera-t-elle mise en œuvre ? L'agence de gestion disposera-t-elle de données et sera-t-elle en mesure de suivre avec précision les prix d'achat et de vente ?… » – a posé la question de M. Anh.
Selon M. Anh, le marché immobilier ne se résume pas à l'achat pour vivre, mais implique nécessairement une certaine spéculation. La spéculation immobilière est en réalité un investissement à court terme ; à l'instar des investissements financiers, l'achat et la vente de biens immobiliers ne sont pas destinés à l'usage, mais à la rentabilité. La spéculation immobilière est un facteur inévitable et important du marché immobilier.
« Ce marché est dynamique grâce aux activités spéculatives. Il est donc nécessaire de traiter la spéculation immobilière en fonction de sa nature et de son rôle. La spéculation immobilière n'est pas une mauvaise chose, nous ne pouvons donc pas trouver de solutions pour l'éliminer », a déclaré M. Anh, ajoutant qu'il est nécessaire de trouver des solutions pour favoriser le développement sain de ce marché, et non pas seulement se concentrer sur les revenus.
La politique doit être synchronisée avec l’infrastructure technologique
Les experts suggèrent que l'impôt sur le revenu des personnes physiques devrait être prélevé dans les cas où les vendeurs réalisent un bénéfice après déduction des dépenses valables - Photo : NGOC HIEN
Selon le ministère des Finances, afin de limiter la spéculation immobilière, de nombreux pays imposent les bénéfices des transactions immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du moment de l'achat et de la vente. Plus ce moment est proche, plus le taux d'imposition est élevé. Par exemple, à Singapour, un terrain acheté et vendu la première année est taxé à 100 % sur la différence de valeur d'achat ; après deux ans, le taux est de 50 % ; après trois ans, il est de 25 %.
Selon le ministère des Finances, si ce taux d'imposition est appliqué au Vietnam, il doit être étudié et déterminé de manière appropriée, en fonction de la situation réelle du marché immobilier. Parallèlement, l'application de la politique d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts immobiliers en fonction de la durée de détention doit être synchronisée avec le perfectionnement des politiques foncières et immobilières, ainsi qu'avec la synchronisation et la préparation des infrastructures informatiques relatives à l'enregistrement foncier et immobilier.
* Professeur Dang Hung Vo (ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l’Environnement ) :
Cela limitera à nouveau la situation d'achat et de vente
La proposition du ministère des Finances d'imposer les revenus des particuliers issus des transferts immobiliers en fonction de la durée de détention a été appliquée avec succès dans de nombreux pays. Quiconque achète un bien immobilier, le conserve pendant une courte période et le transfère rapidement a une valeur commerciale plus élevée et doit payer davantage d'impôts.
Cependant, sur le marché vietnamien, il est nécessaire de remédier aux situations où acheteurs et vendeurs s'accordent pour déclarer un prix de transaction inférieur au prix réel, ou lorsque la différence entre l'achat précédent et la vente suivante est négligeable. Des outils plus robustes doivent être mis en place pour contraindre les acheteurs et les vendeurs à déclarer la valeur exacte de la transaction sur le contrat, afin que le dispositif fiscal susmentionné soit efficace et applicable au Vietnam.
Si elle est appliquée, cette politique réduira la liquidité commerciale dans les cas de revente, augmentera la liquidité dans les cas d’achat résidentiel et contribuera à stabiliser le marché immobilier.
* M. Tran Manh Chi (Directeur général adjoint de Dong Tay Property Company) :
Il faut calculer des coûts raisonnables et valables
La proposition du ministère des Finances d'imposer un impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts immobiliers en fonction de la durée de détention, au lieu d'appliquer 2 % du prix de transfert, aura un impact considérable sur le marché immobilier. Les spéculateurs qui achètent et vendent des biens immobiliers sur une courte période considéreront qu'un taux d'imposition trop élevé ne leur permettra pas de réaliser de bénéfices.
Toutefois, si l'on applique la méthode de calcul de l'impôt en fonction de la durée de propriété, l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera prélevé sur les activités de transfert de biens immobiliers lorsque l'acheteur réalise un bénéfice.
Nous souhaitons que les transactions soient effectuées par l'intermédiaire des banques. Le service des impôts vérifie également la déclaration des transactions conformément au prix du marché. Par conséquent, le contrôle des prix d'achat et de vente sera déterminé par l'autorité compétente sur la base de la transaction et des factures.
Dans le cas où l'acheteur achète une maison ou un terrain pour le vendre dans un court laps de temps, il est nécessaire de déterminer l'impôt sur le revenu des personnes physiques à payer lorsqu'il y a un bénéfice, c'est-à-dire les revenus moins les dépenses réelles, raisonnables et valables.
Dans ce cas, les frais d'intérêt, les frais de courtage et autres frais légitimes doivent être calculés pour déterminer le bénéfice. Si la transaction a lieu sur une courte période et que le vendeur réalise un bénéfice, il sera alors approprié de calculer un taux d'imposition plus élevé.
En réalité, il existe de nombreux cas où les gens achètent une maison pour y vivre ou comme bien pour leurs enfants, mais pour des raisons inévitables comme une maladie, une dette, un déménagement... ils sont obligés de vendre la maison, même à perte, mais doivent quand même payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui est déraisonnable.
Source : https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
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