La raison pour laquelle les appartements abordables à Hanoi ont disparu

En 2018, la proportion d'appartements abordables à Hanoï représentait 35 % de l'offre neuve. Cependant, en 2024, ce chiffre est tombé à 0 %. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, trois raisons principales expliquent cette situation.

En 2018, la proportion d'appartements abordables à Hanoï représentait 35 % de l'offre neuve. Cependant, en 2024, ce chiffre est tombé à 0 %. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, trois raisons principales expliquent cette situation.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), depuis 2023, les appartements à moins de 25 millions de VND/m² ont disparu à Hanoï et il est peu probable qu'ils réapparaissent. En revanche, le segment haut de gamme domine de plus en plus les ondes. Au cours des neuf derniers mois, 80 % de l'offre d'appartements à vendre à Hanoï affichait un prix de vente supérieur ou égal à 50 millions de VND/m².

Cependant, avant de tomber dans un état d’« extinction », la proportion d’appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, puis a diminué à 20 % en 2019 et seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l’offre d’appartements abordables à Hanoi a continué de diminuer, ne représentant qu’environ 4 % de l’offre totale d’appartements mis en vente.

Les appartements situés dans les quartiers périphériques de Hanoï coûtent également pas moins de 30 millions de VND/m². Photo : Thanh Vu

Selon VARS, cette situation s’explique principalement par trois raisons.

Premièrement , les investisseurs et les promoteurs immobiliers eux-mêmes ne s'intéressent pas au segment du logement abordable, en raison de marges bénéficiaires inférieures à celles du segment haut de gamme. Pour construire des appartements abordables, les entreprises doivent optimiser de nombreux coûts, du financement foncier à la construction en passant par l'exploitation.

« Avec une marge bénéficiaire d'environ 15 % seulement, si le capital stagne pendant 1 à 2 ans ou si les ventes sont retardées de 1 à 2 ans, le promoteur perdra de l'argent », ont conclu les experts de l'association.

Par ailleurs, parmi les coûts des intrants des entreprises, le coût du foncier augmente, dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers dans les zones centrales. Cela contraint les entreprises à augmenter le prix des appartements pour compenser les investissements.

Deuxièmement , bien que le gouvernement ait mis en place de nombreuses politiques pour encourager le développement de logements sociaux et abordables, les procédures juridiques liées au foncier et à l'urbanisme demeurent des obstacles majeurs. Le processus d'autorisation est complexe et long, et le fonds foncier pour le développement de logements dans les grandes villes se réduit de plus en plus, ce qui incite les promoteurs à bien réfléchir avant d'investir dans ce segment.

De plus, les politiques d'aide au crédit pour les acquéreurs de logements sociaux n'ont pas été mises en œuvre de manière synchrone. Les dispositifs d'aide financière destinés aux personnes à faibles et moyens revenus, tels que les taux d'intérêt préférentiels et les sources de prêt, restent confrontés à de nombreuses difficultés d'accès et à des procédures complexes.

Troisièmement , il est peu probable que les prix des appartements baissent dans un avenir proche, car les projets haut de gamme offrent des marges bénéficiaires élevées tout en bénéficiant d'une bonne liquidité. Certains projets ont enregistré des taux d'absorption allant jusqu'à 99 % dès leur mise en vente officielle.

Cette tendance est renforcée par l'augmentation constante de la clientèle à revenus élevés, parallèlement au développement de l' économie . De plus, les capitaux étrangers et vietnamiens résidant à l'étranger affluent également sur le marché immobilier vietnamien, grâce au nouveau cadre juridique assouplissant les conditions d'accès à la propriété.

Cependant, même si ce groupe de consommateurs a tendance à augmenter, la majorité des Hanoïens disposent encore de revenus suffisants pour vivre. Selon le dernier rapport du Bureau général des statistiques, le revenu moyen par habitant à Hanoï en 2023 n'est que de 6 869 millions de VND par mois. Si l'on compare aux prix actuels de l'immobilier, la situation sera comparable à celle déclarée par le député à l'Assemblée nationale Nguyen Cong Long (délégation de Dong Nai) : « Les fonctionnaires ne peuvent pas manger pendant des siècles pour s'acheter une maison. »

Pour remédier au déséquilibre entre l’offre et la demande, le VARS recommande à l’État de rechercher et de développer des politiques visant à créer des conditions favorables aux investisseurs pour développer des appartements commerciaux abordables, comme l’application de politiques d’exonération de la taxe foncière, de l’impôt sur les sociétés ou l’augmentation de la densité de construction ou du coefficient d’utilisation des terres par rapport aux normes pour les projets de logements commerciaux abordables.

« L'État devrait promouvoir les projets de coopération entre le gouvernement et le secteur privé pour construire des logements abordables. Le secteur privé prendra en charge la majeure partie des travaux de construction et d'aménagement, tandis que l'État fournira des incitations foncières et un soutien juridique », a déclaré le VARS.

En plus de promouvoir l'offre, l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam a également proposé que les agences de gestion recherchent et créent un fonds pour soutenir le développement et l'entretien de l'offre d'appartements à bas prix ; émettent des politiques pour limiter la spéculation immobilière ; construisent un système d'information et des données de marché...

En 2018, la proportion d'appartements abordables à Hanoï représentait 35 % de l'offre neuve. Cependant, en 2024, ce chiffre est tombé à 0 %. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, trois raisons principales expliquent cette situation.

Comment (0)