En 2018, les logements abordables représentaient 35 % des nouvelles constructions à Hanoï . Cependant, en 2024, ce chiffre est tombé à 0 %. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, trois raisons principales expliquent cette situation.
En 2018, les logements abordables représentaient 35 % des nouvelles constructions à Hanoï. Cependant, en 2024, ce chiffre est tombé à 0 %. Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, trois raisons principales expliquent cette situation.
Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), depuis 2023, les appartements à moins de 25 millions de VND/m² ont disparu de Hanoï et il est peu probable qu'ils réapparaissent. Parallèlement, le segment haut de gamme occupe une place de plus en plus importante sur le marché. Au cours des neuf derniers mois, 80 % des appartements mis en vente à Hanoï affichaient un prix de 50 millions de VND/m² ou plus.
Toutefois, avant de « disparaître », la proportion de nouveaux appartements abordables mis sur le marché a atteint 35 % en 2018, puis a diminué à 20 % en 2019 et à seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements abordables à Hanoï a continué de diminuer, ne représentant plus qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente.
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| Les appartements situés dans les quartiers périphériques de Hanoï coûtent également au moins 30 millions de VND/m². Photo : Thanh Vu |
Selon VARS, cette situation s'explique par trois raisons principales.
Premièrement , les investisseurs et les promoteurs immobiliers eux-mêmes ne s'intéressent pas au segment du logement abordable en raison de marges bénéficiaires plus faibles que celles du segment haut de gamme. Pour construire des appartements abordables, les entreprises doivent optimiser de nombreux coûts, depuis l'acquisition du terrain jusqu'à la construction et l'exploitation.
« Avec une marge bénéficiaire d'environ 15 % seulement, si le capital stagne pendant 1 à 2 ans ou si les ventes sont retardées pendant 1 à 2 ans, le promoteur perdra de l'argent », ont conclu les experts de l'association.
Par ailleurs, parmi les coûts de production des entreprises, le coût du foncier augmente, dans un contexte de raréfaction croissante des terrains disponibles dans les centres-villes. Cette situation contraint les entreprises à augmenter les prix des appartements pour compenser le coût du capital.
Deuxièmement , malgré les nombreuses mesures prises par le gouvernement pour encourager le développement du logement social et du logement abordable, les procédures juridiques relatives au foncier et à l'urbanisme demeurent des obstacles majeurs. La procédure d'autorisation est complexe et longue, et les fonds fonciers disponibles pour le développement du logement dans les grandes villes se raréfient, ce qui incite les promoteurs immobiliers à la prudence avant d'investir dans ce secteur.
Par ailleurs, les politiques de soutien au crédit pour les acquéreurs de logements sociaux n'ont pas été mises en œuvre de manière uniforme. Les dispositifs d'aide financière destinés aux ménages à revenus faibles et moyens, tels que les taux d'intérêt préférentiels et les sources de prêts, restent difficiles d'accès et soumis à des procédures complexes.
Troisièmement , il est peu probable que les prix des appartements se stabilisent dans un avenir proche, car les projets haut de gamme dégagent des marges bénéficiaires élevées tout en conservant une bonne liquidité. Certains projets ont enregistré des taux d'absorption allant jusqu'à 99 % dès leur lancement officiel.
Cette tendance est renforcée par l'augmentation constante du nombre de clients à hauts revenus, liée au développement économique . Par ailleurs, grâce à la nouvelle législation assouplissant les conditions d'accès à la propriété, des capitaux étrangers et vietnamiens de l'étranger affluent également sur le marché immobilier vietnamien.
Cependant, même si ce groupe de consommateurs disposés à dépenser tend à augmenter, la majorité des Hanoïens disposent toujours de revenus tout juste suffisants pour vivre. Selon le dernier rapport de l'Office général des statistiques, le revenu moyen par habitant à Hanoï en 2023 n'était que de 6 869 millions de VND par mois. Au vu des prix actuels de l'immobilier, la situation illustre bien les propos du député Nguyen Cong Long (délégation de Dong Nai) : « Un fonctionnaire ne pourrait pas se permettre de manger pendant des siècles pour acheter une maison. »
Pour remédier au déséquilibre entre l'offre et la demande, VARS recommande que l'État étudie et élabore des politiques visant à créer des conditions favorables aux investisseurs pour la construction d'appartements commerciaux abordables, par exemple en appliquant des politiques d'exemption de taxe foncière, d'impôt sur les sociétés ou en augmentant la densité de construction ou le coefficient d'utilisation des sols par rapport aux normes applicables aux projets de logements commerciaux abordables.
« L’État devrait encourager les projets de coopération entre le gouvernement et le secteur privé pour la construction de logements abordables. Le secteur privé prendrait en charge la majeure partie des travaux de construction et d’aménagement, tandis que l’État fournirait des incitations foncières et un soutien juridique », a déclaré VARS.
Outre la promotion de l'offre, l'Association vietnamienne des agents immobiliers a également proposé que les agences de gestion étudient et créent un fonds pour soutenir le développement et l'entretien de l'offre de logements sociaux ; qu'elles mettent en place des politiques visant à limiter la spéculation immobilière ; et qu'elles développent un système d'information et de données de marché.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html
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