Les usines prêtes à construire sont populaires auprès des locataires

L'augmentation des investissements étrangers continue d'ouvrir des opportunités sur le marché des entrepôts et des usines clés en main.

L'offre augmente, les taux d'occupation augmentent

M. Dinh Hoai Nam, directeur et responsable du développement commercial et des projets chez SLP Vietnam, a indiqué qu'avec la reprise de la demande des consommateurs après le choc de la pandémie de Covid-19, la confiance des consommateurs s'est à nouveau renforcée. Parallèlement à la nécessité de constituer des stocks pour la fin d'année, le marché des entrepôts prêts à l'emploi a connu une nette amélioration de son taux d'absorption et une croissance régulière au fil des mois. L'augmentation moyenne des loyers dans la région Sud est plus marquée que dans la région Nord.

Par ailleurs, le montant des investissements étrangers au Vietnam continue de croître fortement, de même que les engagements d'investissement des géants de l'électronique, contribuant ainsi au maintien d'un taux d'occupation élevé des usines préfabriquées. En particulier, le Nord a enregistré l'arrivée d'entreprises chinoises et l'expansion de géants tels que Samsung, LG et Foxconn dans le secteur de l'électronique, ainsi que dans les chaînes d'approvisionnement associées, dynamisant ainsi le marché des usines préfabriquées.

Les données de Cushman & Wakefield montrent que la croissance du commerce électronique et l'augmentation des investissements étrangers entraînent une forte hausse de la demande d'entrepôts et d'espaces industriels prêts à l'emploi. La surface nette totale d'absorption d'usines prêtes à l'emploi au troisième trimestre 2024 a dépassé 245 000 m², soit une augmentation de 43 % par rapport au trimestre précédent et le double de celle enregistrée à la même période l'année précédente.

De même, CBRE Vietnam a constaté que le taux d'occupation moyen des entrepôts au troisième trimestre 2024 a progressé de 4 % par rapport au deuxième trimestre 2024, pour atteindre 65 % ; le taux d'occupation des usines a quant à lui augmenté de 7 % par rapport au trimestre précédent, pour s'établir à 88 %. Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché de premier rang du Sud a loué près de 357 000 m² d'entrepôts et 700 000 m² d'usines, soit près de trois fois plus qu'à la même période l'année précédente. La demande d'entrepôts prêts à l'emploi dans le Sud provient des fabricants des secteurs de la haute technologie, des composants électroniques et de la logistique, ainsi que de l'expansion des entreprises du commerce électronique.

Le bon taux d'absorption des usines entraîne également une reconversion significative des fonctions du marché des entrepôts. JLL Vietnam indique qu'au troisième trimestre 2024, cette tendance à la reconversion des actifs s'est poursuivie sur le marché de l'immobilier industriel du sud du pays. Dans la province de Binh Duong , au nord du Vietnam, plus de 18 000 m² d'entrepôts existants ont été transformés en usines. Cette reconversion vise à pallier la situation de surproduction, tandis que la faiblesse de la demande a considérablement réduit l'offre de nouveaux entrepôts.

Cushman & Wakefield prévoit que le marché des usines préfabriquées accueillera une offre future d'environ 1 million de mètres carrés entre 2024 et 2027. Dans un contexte de faible demande d'entrepôts préfabriqués, la tendance à la conversion de ces derniers en usines préfabriquées pourrait se poursuivre dans un avenir proche, entraînant une offre d'usines préfabriquées sur le marché supérieure aux prévisions.

Les loyers augmentent en conséquence

Globalement, la demande locative accrue au troisième trimestre 2024 a continué de faire grimper les prix des loyers. Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield, a indiqué que le loyer moyen des usines clés en main s'établissait à 4,8 USD/m²/mois, soit une légère hausse de 0,3 % par rapport au trimestre précédent et de 1,1 % par rapport à l'année précédente.

La hausse des loyers s'explique par le lancement de nouveaux projets immobiliers proposant des loyers supérieurs à la moyenne du marché. Cependant, la plupart des promoteurs maintiennent des loyers stables afin de rester compétitifs.

Parmi les provinces de la zone économique clé du Sud, Binh Duong arrive en tête en termes d'absorption nette de surface d'usines prêtes à l'emploi au troisième trimestre 2024 avec 159 000 m², soit 65 % de la surface totale, suivie de Dong Nai avec 27 %. La demande de location d'usines prêtes à l'emploi provient d'industries telles que les équipements électriques, le mobilier et les produits en papier.

CBRE Vietnam partage le même avis et prévoit que dans les 3 prochaines années, les prix de location des entrepôts/usines prêts à l'emploi augmenteront légèrement de 1 à 4 % par an, le segment des usines prêtes à l'emploi connaissant un taux d'augmentation plus élevé.

La demande positive des industries de l'électronique, des semi-conducteurs, de l'automobile et des pièces détachées constituera un moteur important du développement du marché de l'immobilier industriel du Nord en général et du segment des usines clés en main en particulier.

D'après M. Dinh Hoai Nam, les prix de location reflètent l'offre et la demande du marché. La demande de location d'entrepôts et d'usines provient principalement d'entreprises à capitaux étrangers, très exigeantes quant à la qualité des produits et à l'emplacement, ce qui a entraîné une hausse des loyers.

L'amélioration de la demande intérieure et la pression croissante sur les délais de livraison ont également incité les entreprises à privilégier la location d'entrepôts de qualité à proximité du centre-ville, même à des prix plus élevés. Ces facteurs devraient continuer à influencer fortement et à soutenir le taux d'absorption du marché à l'avenir.

Cependant, le prix de la location n'est qu'un facteur mineur déterminant le taux d'occupation. Un représentant de SLP Vietnam a reconnu que l'emplacement est le premier critère de choix des clients : les entrepôts doivent être situés dans des zones bien desservies, à proximité de zones résidentielles ou industrielles, et facilement accessibles depuis les ports et aéroports. La qualité des biens immobiliers est le deuxième facteur important.

Cela se manifeste non seulement par la capacité à fonctionner en continu et sans interruption, mais aussi par des outils et des fonctionnalités qui contribuent à optimiser les opérations et à utiliser efficacement les ressources. Par exemple, les entrepôts gérant 2 à 4 articles d'import-export permettent d'accroître la capacité opérationnelle, ce qui est particulièrement adapté aux entreprises de logistique ou de commerce électronique.

De plus, les locataires sont également attentifs au critère « entrepôt vert ». Ils prennent souvent en compte les certifications et les mesures écologiques telles que les systèmes d'énergie solaire sur le toit, la réutilisation de l'eau, etc., et fondent ainsi leurs décisions de location sur les tendances du développement durable.

Source : https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html