Les usines prêtes à l'emploi sont appréciées des locataires

L’augmentation des investissements étrangers continue d’ouvrir des opportunités pour le marché des entrepôts et des usines préfabriqués.

L'offre augmente, les taux d'occupation augmentent

M. Dinh Hoai Nam, directeur, chef du département de développement commercial et de développement de projets de SLP Vietnam, a déclaré qu'avec la reprise de la demande des consommateurs après le choc de la pandémie de Covid-19, la confiance des consommateurs s'est à nouveau renforcée. Parallèlement à la nécessité de s'approvisionner en marchandises pour la fin de l'année, le marché des entrepôts prêts à l'emploi a connu des améliorations significatives en termes d'absorption et a augmenté régulièrement au fil des mois. L’augmentation moyenne du prix des loyers dans la région Sud est plus positive que dans le Nord.

En outre, le montant des investissements étrangers au Vietnam continue d'augmenter fortement, parallèlement à l'engagement d'investissement des « reines des abeilles », contribuant à maintenir le taux d'occupation des usines prêtes à être construites à un bon niveau. En particulier, le Nord a vu l’entrée d’entreprises chinoises et l’expansion de « reines » dans l’industrie électronique telles que Samsung, LG, Foxconn…, ainsi que des chaînes d’approvisionnement associées, rendant le marché des usines préfabriquées plus dynamique.

Les données de Cushman & Wakefield montrent qu’à mesure que le secteur du commerce électronique se développe et que les investissements étrangers augmentent, la demande d’entrepôts et d’espaces industriels prêts à construire augmente fortement. La surface nette totale d'absorption des usines prêtes à être construites au troisième trimestre 2024 a été enregistrée à plus de 245 000 m2, en hausse de 43 % par rapport au trimestre précédent et le double de la même période l'année dernière.

De même, CBRE Vietnam a enregistré que le taux d'occupation moyen des entrepôts au troisième trimestre 2024 a augmenté de 4 % par rapport au deuxième trimestre 2024, atteignant 65 % ; Le taux d'occupation des usines a augmenté de 7 % par rapport au trimestre précédent, atteignant 88 %. Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché Sud de niveau 1 a loué près de 357 000 m2 d'entrepôts et 700 000 m2 d'usines, soit près de 3 fois plus que la même période l'année dernière. La demande d’entrepôts prêts à l’emploi dans le Sud provient des fabricants des secteurs de la haute technologie, des composants électroniques et de la logistique, en plus de l’expansion des entreprises du secteur du commerce électronique.

Le bon taux d’absorption des usines fait également que le marché des entrepôts enregistre une transformation fonctionnelle fondamentale. JLL Vietnam a déclaré qu'au troisième trimestre 2024, la tendance à la conversion des fonctions d'actifs se poursuivra sur le marché immobilier des parcs industriels du sud. La région nord de la province de Binh Duong a enregistré plus de 18 000 m2 dans un projet d'entrepôt préfabriqué en cours de conversion en usine préfabriquée. Le changement dans les plans de développement d’entrepôts prêts à construire répond à la réalité de l’offre excédentaire, tandis que la faible demande a considérablement réduit l’offre de nouveaux entrepôts prêts à construire.

Cushman & Wakefield prévoit que le marché des usines prêtes à l'emploi accueillera une offre future d'environ 1 million de mètres carrés au cours de la période 2024-2027. Dans le contexte d'une faible demande d'entrepôts prêts à l'emploi, la tendance à la conversion des entrepôts prêts à l'emploi en usines prêtes à l'emploi pourrait se poursuivre dans un avenir proche, ce qui entraînerait une offre d'usines prêtes à l'emploi entrant sur le marché plus élevée que prévu.

Le loyer augmente en conséquence

Dans l’ensemble, la demande accrue de location au troisième trimestre 2024 continuera de faire grimper les prix de location. Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield, a déclaré que le prix de location moyen des usines prêtes à construire a été enregistré à 4,8 USD/m2/mois, soit une légère augmentation de 0,3 % par trimestre et de 1,1 % par an.

L’augmentation des prix de location est due aux projets nouvellement développés dont les prix de location sont supérieurs à la moyenne du marché. Cependant, au niveau du projet, la plupart des investisseurs maintiennent encore des prix de location stables pour rester compétitifs.

Parmi les provinces de la zone économique clé du Sud, Binh Duong est en tête en termes d'absorption nette de superficie d'usines prêtes à construire au troisième trimestre 2024 avec 159 000 m2, soit 65 % de la superficie totale, suivie de Dong Nai avec 27 %. La demande d’usines prêtes à l’emploi provient d’industries telles que les équipements électriques, les meubles et les produits en papier.

CBRE Vietnam partage le même point de vue et prévoit qu'au cours des 3 prochaines années, les prix de location des entrepôts/usines prêts à l'emploi augmenteront légèrement de 1 à 4 % par an, le segment des usines prêtes à l'emploi connaissant un taux d'augmentation des prix plus élevé.

La demande positive des secteurs de l'électronique, des semi-conducteurs, de l'automobile et des pièces détachées constituera un moteur important pour le développement du marché immobilier industriel du Nord en général et du segment des usines prêtes à construire en particulier.

En ce qui concerne les prix de location, selon M. Dinh Hoai Nam, les prix de location reflètent la relation entre l'offre et la demande du marché. La demande de location d'entrepôts et d'usines provient principalement d'entreprises à capitaux étrangers, avec des exigences élevées en matière de qualité des produits et d'emplacement, ce qui a entraîné et favorisé l'augmentation des prix de location.

L’amélioration de la demande des consommateurs nationaux et les exigences croissantes en matière de délais de livraison encouragent également les entreprises à choisir de louer des entrepôts à proximité du centre, de bonne qualité, même à des prix plus élevés. Ces facteurs devraient continuer à dominer et à soutenir le taux d’absorption du marché à l’avenir.

Cependant, le prix de location n’est qu’un facteur mineur dans la détermination du taux d’occupation. Le représentant de SLP Vietnam a reconnu que l'emplacement est le premier facteur que les clients prennent en compte lorsqu'ils choisissent de louer, comme les entrepôts qui doivent être situés dans des endroits de circulation pratiques, à proximité de zones résidentielles ou de production, et facilement reliés aux zones de transit telles que les ports maritimes et les aéroports. Le deuxième facteur est la qualité du produit.

Cela se démontre non seulement par la capacité à fonctionner en continu et sans interruption, mais également par des utilitaires et des fonctionnalités qui aident à optimiser les opérations et à utiliser efficacement les ressources. Par exemple, des entrepôts contenant 2 à 4 articles d'importation et d'exportation contribueront à augmenter la capacité opérationnelle, ce qui est très adapté aux entreprises de logistique ou de commerce électronique.

De plus, les locataires sont également attentifs au facteur « entrepôt vert ». Ils prennent souvent en compte les certifications et mesures environnementales telles que les systèmes d’énergie solaire sur les toits, la réutilisation de l’eau, etc., prenant ainsi des décisions de location conformes aux tendances du développement durable.

Source : https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html