Les usines prêtes à construire sont populaires auprès des locataires

L’augmentation des investissements étrangers continue d’ouvrir des opportunités pour le marché des entrepôts et des usines préfabriqués.

L'offre augmente et les taux d'occupation augmentent

M. Dinh Hoai Nam, directeur du développement commercial et des projets de SLP Vietnam, a déclaré qu'avec la reprise de la demande des consommateurs après le choc de la pandémie de Covid-19, la confiance des consommateurs s'est à nouveau renforcée. Parallèlement à la nécessité de s'approvisionner en marchandises pour la fin de l'année, le marché des entrepôts préfabriqués a connu une nette amélioration de son absorption et une croissance régulière au fil des mois. La hausse moyenne des loyers dans la région Sud est plus positive que dans la région Nord.

Par ailleurs, le volume des investissements étrangers au Vietnam continue de croître fortement, de concert avec l'engagement des « reines du secteur », contribuant ainsi au maintien d'un bon taux d'occupation des usines préfabriquées. Le Nord a notamment enregistré l'arrivée d'entreprises chinoises et l'expansion de « reines du secteur » de l'électronique, telles que Samsung, LG et Foxconn, ainsi que l'expansion des chaînes d'approvisionnement associées, ce qui a dynamisé le marché des usines préfabriquées.

Les données de Cushman & Wakefield montrent qu'avec la croissance du secteur du commerce électronique et l'augmentation des investissements étrangers, la demande d'entrepôts et d'espaces industriels prêts à construire augmente fortement. La surface d'absorption nette totale des usines prêtes à construire au troisième trimestre 2024 a atteint plus de 245 000 m², en hausse de 43 % par rapport au trimestre précédent et deux fois plus qu'à la même période l'an dernier.

De même, CBRE Vietnam a enregistré une hausse de 4 % du taux d'occupation moyen des entrepôts au troisième trimestre 2024 par rapport au deuxième trimestre 2024, pour atteindre 65 % ; le taux d'occupation des usines a augmenté de 7 % par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 88 %. Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché Tier 1 du Sud a loué près de 357 000 m² d'entrepôts et 700 000 m² d'usines, soit près de trois fois plus qu'à la même période l'année dernière. La demande d'entrepôts prêts à l'emploi dans le Sud provient des fabricants des secteurs de la haute technologie, des composants électroniques et de la logistique, ainsi que de l'expansion des entreprises du secteur du commerce électronique.

Le bon taux d'absorption des usines permet également au marché des entrepôts d'enregistrer une conversion fondamentale des fonctions. JLL Vietnam a indiqué qu'au troisième trimestre 2024, la tendance à la conversion des fonctions des actifs s'est poursuivie sur le marché immobilier industriel du sud. La zone nord de la province de Binh Duong a enregistré plus de 18 000 m² de projets d'entrepôts prêts à construire convertis en usines prêtes à construire. La conversion de ce plan de développement d'entrepôts prêts à construire vise à faire face à la surabondance de l'offre, tandis que la faible demande a considérablement réduit l'offre de nouveaux entrepôts prêts à construire.

Cushman & Wakefield prévoit que le marché des usines prêtes à l'emploi accueillera une offre future d'environ 1 million de mètres carrés au cours de la période 2024-2027. Dans le contexte d'une faible demande d'entrepôts prêts à l'emploi, la tendance à la conversion des entrepôts prêts à l'emploi en usines prêtes à l'emploi pourrait se poursuivre dans un avenir proche, ce qui entraînerait une offre d'usines prêtes à l'emploi entrant sur le marché plus élevée que prévu.

Le loyer augmente en conséquence

Globalement, l'augmentation de la demande locative au troisième trimestre 2024 a continué de faire grimper les prix des loyers. Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield, a déclaré que le prix de location moyen des usines prêtes à construire s'élevait à 4,8 USD/m²/mois, soit une légère hausse de 0,3 % en glissement trimestriel et de 1,1 % en glissement annuel.

La hausse des loyers est due au lancement de nouveaux projets dont les loyers sont supérieurs à la moyenne du marché. Cependant, la plupart des promoteurs maintiennent des prix stables pour rester compétitifs.

Parmi les provinces de la Zone économique clé du Sud, Binh Duong arrive en tête en termes d'absorption nette de surfaces d'usines préfabriquées au troisième trimestre 2024, avec 159 000 m², soit 65 % de la superficie totale, suivie de Dong Nai avec 27 %. La demande de location d'usines préfabriquées provient de secteurs tels que les équipements électriques, l'ameublement et les produits papetiers.

CBRE Vietnam partage le même point de vue et prévoit qu'au cours des 3 prochaines années, les prix de location des entrepôts/usines prêts à l'emploi augmenteront légèrement de 1 à 4 % par an, le segment des usines prêtes à l'emploi connaissant un taux d'augmentation des prix plus élevé.

La demande positive des secteurs de l'électronique, des semi-conducteurs, de l'automobile et des pièces détachées constituera un moteur important pour le développement du marché immobilier industriel du Nord en général et du segment des usines prêtes à construire en particulier.

Concernant les prix de location, selon M. Dinh Hoai Nam, ils reflètent l'équilibre entre l'offre et la demande du marché. La demande de location d'entrepôts et d'usines provient principalement d'entreprises étrangères, exigeantes en matière de qualité des produits et d'emplacement, ce qui a entraîné une hausse des prix de location.

L'amélioration de la demande intérieure et les exigences croissantes en matière de délais de livraison ont également encouragé les entreprises à privilégier la location d'entrepôts proches du centre, offrant une bonne qualité, même à des prix plus élevés. Ces facteurs devraient continuer à dominer et à soutenir le taux d'absorption du marché à l'avenir.

Cependant, le prix de location n'est qu'un facteur mineur dans le taux d'occupation. Le représentant de SLP Vietnam a reconnu que l'emplacement est le premier critère pris en compte par les clients lors du choix d'un logement. Les entrepôts doivent notamment être situés dans des zones de circulation faciles d'accès, à proximité de zones résidentielles ou de production, et facilement accessibles aux zones de transit telles que les ports et les aéroports. La qualité des produits constitue le deuxième critère.

Cela se traduit non seulement par une capacité de fonctionnement continue et sans interruption, mais aussi par des utilitaires et des fonctionnalités qui contribuent à optimiser les opérations et à utiliser efficacement les ressources. Par exemple, des entrepôts de deux à quatre articles d'import-export contribueront à accroître la capacité opérationnelle, ce qui est particulièrement adapté aux entreprises de logistique ou de e-commerce.

Par ailleurs, les locataires accordent également une grande importance à l'aspect « entrepôt vert ». Ils prennent souvent en compte les certifications et les mesures environnementales telles que les systèmes d'énergie solaire sur les toits, la réutilisation de l'eau, etc., prenant ainsi des décisions locatives conformes aux tendances du développement durable.

Source : https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html