Abandon massif de dépôts aux enchères foncières : certains groupes voient cela comme une plaisanterie, qui doit être sévèrement punie

« Le phénomène consistant à proposer des prix très élevés pour certaines parcelles de terrain, puis à renoncer aux dépôts pour manipuler le marché »

Récemment, les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoï , notamment dans les districts de Hoai Duc, Thanh Oai et Dan Phuong, ont surpris de nombreux observateurs, les prix adjugés étant bien supérieurs aux prix de départ. De plus, immédiatement après les enchères, la plupart des terrains ont été mis en vente avec un écart de prix de 400 à 600 millions de VND/lot. De plus, après ces enchères, le prix de vente des terrains sur le marché environnant a immédiatement grimpé jusqu'à 5 à 10 millions de VND/m².

Récemment, lors d'une vente aux enchères de 68 terrains dans le district de Thanh Oai, 55 lots dont les acomptes ont été confisqués, dont le lot le plus cher, dépassant les 100 millions de VND/m². Sur les 13 lots intégralement payés, le prix le plus élevé dépassait à peine les 55 millions de VND/m².

Selon le ministère de la Construction , la récente vente aux enchères des droits d'usage du foncier a révélé des limites et des aspects négatifs. Dans certains endroits, l'organisation des ventes aux enchères foncières est également marquée par des phénomènes de « courtiers en enchères » et de collusion, affectant les participants : « Le phénomène consistant à payer des prix très élevés pour certains terrains puis à abandonner le dépôt, créant un niveau de prix virtuel pour manipuler le marché, et à acheter et revendre de nombreux terrains mis aux enchères pour réaliser des profits illégaux est assez courant dans de nombreux endroits, et même organisé. »

La récente vente aux enchères de 19 lots de terrain à Hoai Duc (Photo : Duong Tam).

Récemment, le Comité populaire de Hanoï a publié un document d'orientation des unités chargées des ventes aux enchères de droits d'usage des terres. Hanoï a demandé à la police municipale d'envisager des mesures professionnelles pour détecter rapidement les infractions aux ventes aux enchères de terres et d'orienter les comités populaires des districts et des villes afin qu'ils prennent des mesures pour empêcher la poursuite de la participation aux enchères en cas de violation de la réglementation des ventes aux enchères.

En outre, la police doit proposer des solutions pour prévenir et limiter la participation continue aux enchères de ceux qui ont participé aux enchères, payé des prix « anormalement » élevés pour remporter les enchères mais n'ont pas payé l'argent du gain de l'enchère comme prescrit.

Hanoï a également demandé aux districts de dresser une liste des cas où les enchérisseurs ont payé plus que le prix du marché pour remporter l'enchère, mais n'ont pas payé. Cette liste sera ensuite publiée sur les sites web des districts et du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement.

« Le groupe de personnes qui a payé un prix très élevé, mais qui a abandonné le dépôt, a considéré cela comme une blague. »

Dans une interview avec le journaliste de Dan Tri, l'avocat Pham Thanh Tuan, expert juridique en immobilier, a déclaré qu'il y avait deux raisons pour lesquelles les récentes ventes aux enchères de terrains ont attiré un grand nombre de participants.

Auparavant, l'offre de terrains lotis provenait d'entreprises de développement de projets et de terrains publics mis aux enchères, généralement auprès des centres et organismes de développement du Fonds foncier. Cependant, depuis le 1er août, la loi sur les activités immobilières est entrée en vigueur, interdisant aux entreprises immobilières de lotir des terrains dans les zones urbaines spéciales de types I, II et III.

Par conséquent, l'offre foncière s'est réduite. Les personnes souhaitant acquérir des terrains pour construire des maisons ne peuvent s'adresser qu'aux ventes aux enchères organisées par l'État. Ce type de terrain bénéficie d'un statut juridique clair et est sûr, ce qui le rend très prisé.

Le deuxième point concerne le prix de départ. En 2017, ce prix a été déterminé selon la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain. Plus précisément, le cabinet de conseil en évaluation foncière détermine ce coefficient, puis le soumet à l'approbation du conseil local d'évaluation foncière et du Comité populaire provincial. Par conséquent, le prix de départ était alors proche du prix du marché. Cela signifie que l'acompte (20 % du prix de départ) des participants est également élevé.

Avocat Pham Thanh Tuan - expert juridique en immobilier (Photo : NVCC).

Cependant, le décret 12, en vigueur depuis février de cette année, exige que la détermination des prix de départ soit organisée par le Comité populaire du district lui-même, et non plus par l'embauche d'une société d'évaluation des prix.

La méthode de calcul du prix initial consiste désormais à utiliser le coefficient annuel d'ajustement du prix du terrain, au lieu de l'ancienne méthode, multiplié par la liste des prix fonciers réglementée par le Comité populaire de la province ou de la ville. Cela conduit à un prix initial et à un apport foncier faibles.

Le faible prix de départ incite de nombreuses personnes à investir dans le foncier avec la mentalité suivante : « Si c'est bon, tant mieux, sinon, on oublie. » De plus, les taux d'intérêt bancaires étant relativement bas, les possibilités d'investissement sont limitées. La plupart des gens continuent donc d'investir dans le foncier pour générer des profits.

À ce propos, selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), les récentes ventes aux enchères de terrains ont rassemblé des milliers de participants, alors que le nombre de lots était limité. Cela illustre clairement le problème du décalage entre l'offre et la demande, alors que la demande d'investissement et de logements est très forte.

Cependant, selon elle, le prix d'adjudication est bien supérieur à la moyenne, ce qui est difficile à accepter, tant pour les investisseurs que pour les particuliers. De plus, lors des ventes aux enchères, certains proposent de vendre à un prix plus élevé, ce qui témoigne de la spéculation et de l'inflation des prix.

« Le taux actuel d'abandon de dépôts est élevé et les lots qui ont été entièrement payés sont tous à des prix modérés, ce qui signifie que les lots abandonnés avec des prix élevés présentent des signes de spéculation », a déclaré Mme Mien.

Concernant la question de savoir si des groupes de « gros acteurs » participent à la spéculation et manipulent le marché, M. Pham Thanh Tuan a déclaré que la législation actuelle ne prévoit aucune disposition définissant, décrivant et sanctionnant l'inflation des prix dans le secteur immobilier. Par conséquent, la procédure reste limitée au niveau civil : l'adjudicataire qui ne paie pas l'intégralité du montant perd son acompte.

« La loi ne prévoit aucune sanction pour les comportements spéculatifs et l'inflation des prix qui perturbent le marché immobilier. Nous n'avons réglementé que certaines formes spécifiques de comportements spéculatifs et d'inflation des prix, telles que la fraude, la tromperie et l'escroquerie dans le secteur immobilier ; la falsification de documents et la falsification intentionnelle d'informations sur l'immobilier… Par conséquent, la définition de l'inflation des prix ou de la manipulation du marché n'a pas été déterminée ; il n'existe donc aucune base juridique pour sanctionner les comportements similaires », a déclaré M. Tuan.

Selon lui, identifier les comportements de spéculation immobilière est difficile, mais les maîtriser l'est encore plus. Car, même si l'inflation des prix est identifiée, la pénalité, si elle est appliquée, ne vaut pas le profit réalisé.

Le traitement de ceux qui paient des prix élevés mais abandonnent leurs dépôts en vertu du droit pénal dépend du processus d'enquête visant à découvrir toute collusion entre l'enchérisseur et le commissaire-priseur ou l'organisation de vente aux enchères, et doit attendre les résultats de l'agence d'enquête.

Selon M. Tuan, certains individus et groupes paient des prix très élevés sans déposer de fonds, considérant cela comme une plaisanterie. Cette situation sème la confusion sur le marché immobilier et, parallèlement, crée une mentalité de hausse des prix de l'immobilier, favorisant la spéculation sur les terrains mis aux enchères. De fait, la « profession des enchères » est désormais en vogue.

En outre, le processus d’acquisition de terres par l’État et les entreprises pour mettre en œuvre des projets sera confronté à des difficultés car les personnes dont les terres sont acquises devront comparer le prix du terrain compensé avec le prix du terrain aux enchères.

La récente vente aux enchères de 68 lots de terrain à Thanh Oai (Photo : Duong Tam).

Lors de l'organisation de ventes aux enchères foncières, l'État poursuit deux objectifs : créer des logements et générer des recettes pour le budget. L'enchère élevée, sans apport, a brisé ces deux objectifs.

Certains estiment que les participants qui perdent leurs dépôts budgétaires en percevront davantage. Cependant, les parcelles confisquées devront être revendues aux enchères, ce qui augmentera le coût pour le budget de l'État.

Concernant les conséquences des enchères à prix élevé et des annulations de dépôts, Mme Pham Thi Mien a déclaré que le prix du marché foncier dans la zone d'enchères resterait élevé. Malgré ces annulations de dépôts, les acheteurs ne retiendront que le prix élevé de l'adjudication et s'en serviront comme référence pour vendre leurs terres. « Les conséquences seront considérables si le prix des terrains dans la zone d'enchères est poussé à la hausse et fixé à un niveau déraisonnable, empêchant ainsi les personnes ayant des besoins réels d'accéder à la propriété », a-t-elle ajouté.

Expert : Sans sanctions spécifiques, la situation d’abandon de dépôts se reproduira

Selon les experts, la situation de prix d'enchères élevés suivie de la confiscation des dépôts continuera de se reproduire, en particulier pendant la période de transition, c'est-à-dire la transition de la loi foncière de 2013 à la loi foncière de 2024, lorsque l'ancienne liste de prix des terrains publiée précédemment est toujours utilisée par les localités.

Tout le monde dit qu'enchérir à un prix élevé puis annuler le dépôt est un acte d'inflation des prix qui entraîne une manipulation du marché. Cependant, pour déterminer cet acte, la loi doit être clairement définie. En l'absence de réglementation, aucune sanction ne peut être appliquée.

Cependant, même avec un mécanisme de sanctions, il reste difficile d'empêcher la spéculation et l'inflation des prix. Par exemple, dans le secteur des valeurs mobilières, il existe une réglementation sur les manipulations de marché, mais des infractions persistent. Le problème est que les avantages et les sanctions sont actuellement inexistants et seront difficiles à égaler. De toute évidence, la législation actuelle présente encore des lacunes », a-t-il déclaré.

Concernant la divulgation publique par Hanoï de l'identité des plus offrants ayant perdu leurs acomptes, M. Tuan a déclaré qu'il s'agissait d'une simple mesure d'information et qu'elle n'entraînerait aucune conséquence pour les personnes ayant perdu leurs acomptes, car elles ne sont pas interdites de participer aux enchères et leurs intérêts ne sont pas affectés.

Selon lui, la loi modifiée sur les ventes aux enchères immobilières a ajouté des sanctions pour traiter les violations contre les participants aux enchères dans l'article 70. En conséquence, dans le cas d'une attribution ou d'une location de terrain pour mettre en œuvre des projets d'investissement ou des droits d'exploitation minière, le gagnant de l'enchère qui perd le dépôt, entraînant l'annulation des résultats, ne sera pas autorisé à participer à l'enchère pendant 6 mois à 5 ans.

Toutefois, cette disposition ne s'applique qu'aux cas où le commissaire-priseur gère des projets d'investissement ou des droits d'exploitation minière. La loi révisée sur les ventes aux enchères immobilières entrera en vigueur le 1er janvier 2025.

Identifier et identifier le problème de l'inflation immobilière ne sera pas efficace. Pour prévenir la spéculation, il est nécessaire de disposer d'un outil de taxation foncière basé sur la quantité ou la date de transfert. Par exemple, un bien immobilier transféré en un mois sera soumis à un taux d'imposition différent de celui d'un bien immobilier acquis et vendu après cinq ans. De plus, il est possible de taxer en fonction de la quantité et de la surface, en fonction des besoins d'utilisation moyens de chaque personne.

Partageant des solutions pour prévenir la spéculation, Mme Mien a déclaré qu'il existe désormais une réglementation claire selon laquelle si les prix de l'immobilier augmentent anormalement de 20% dans les 3 mois ou lorsque le marché connaît d'autres fluctuations qui affectent la stabilité socio -économique, l'État interviendra pour réguler.

Cependant, pour appréhender l’augmentation inhabituelle des prix de l’immobilier, il est nécessaire de construire un système de base de données et de le mettre à jour régulièrement afin que l’État puisse disposer de mesures d’intervention opportunes.

Parallèlement, elle a déclaré qu'il était nécessaire de recourir à des instruments fiscaux et à des mesures de politique de crédit. Plus précisément, les propriétaires de nombreux biens immobiliers, qu'ils ne mettent pas en service mais laissent à l'abandon, devront payer des impôts plus élevés. Les biens immobiliers achetés et vendus sur une courte période seront soumis à des impôts élevés. Plus la période de transfert immobilier est longue, plus l'impôt sera faible.

Concernant la politique de crédit, Mme Mien a déclaré que si le marché montre des signes d’instabilité, les niveaux de crédit seront réduits.

Par exemple, l'apport en capital est généralement de 30 %, les 70 % restants étant empruntés à la banque. Mais si le marché fluctue de manière imprévisible, le niveau de crédit sera réduit à environ 40-50 %, le capital restant étant celui de l'acheteur. Un taux d'intérêt plus élevé pourrait même être appliqué. Elle a toutefois souligné que cette mesure ne devrait s'appliquer qu'aux acquéreurs d'une résidence secondaire ou plus. Pour ceux qui achètent une première résidence principale, une politique plus préférentielle devrait être mise en place.

Par ailleurs, afin d'éviter que des enchères élevées ne soient réalisées sans dépôt, Mme Mien a déclaré que des mesures devraient être mises en place pour évaluer la réputation des participants. Les participants qui remportent l'enchère sans dépôt se verront interdire de participer pendant une certaine période.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm