D'après le rapport du marché immobilier du premier trimestre 2024 de PropertyGuru Vietnam, les prix des appartements ont poursuivi leur hausse au cours de cette période. Après six ans, l'augmentation moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %.
Début 2018, le prix demandé pour les appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville était respectivement de 27 et 31 millions de VND/m². Six ans plus tard, l'augmentation moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %, dépassant même celle de Hô Chi Minh-Ville (55 %).
Selon un rapport de PropertyGuru Vietnam, les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont également continué d'augmenter de 2 à 5 % par rapport à la même période en 2023.
Plus précisément, le prix demandé pour les appartements haut de gamme à Hô Chi Minh-Ville (prix supérieurs à 55 millions de VND/m²) a augmenté de 5 % ; et pour les appartements de gamme moyenne (prix compris entre 35 et 55 millions de VND/m²), il a augmenté de 2 % par rapport à la même période en 2023.
Les prix des appartements dans les centres des grandes villes continuent de suivre une tendance à la hausse (Photo : Cong Hieu).
D'après les experts, les prix de l'immobilier ne peuvent pas augmenter indéfiniment. Si le scénario d'il y a plus de dix ans se reproduit, avec une augmentation des projets de logements abordables et un rétablissement de l'équilibre entre l'offre et la demande, alors les prix de l'immobilier baisseront.
M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, estime que les raisons de la hausse des prix des appartements, outre l'augmentation des coûts des intrants, proviennent également du fait que les entreprises sont engluées dans un trop grand nombre de procédures juridiques, ce qui entraîne des retards et une offre qui ne répond pas à la demande.
Cependant, selon M. Que, la hausse des prix des appartements n'exclut pas une baisse. À titre d'exemple, entre 2008 et 2010, certains programmes immobiliers proposaient des appartements à 50-70 millions de VND/m². Mais entre 2011 et 2013, avec l'arrivée sur le marché de logements sociaux abordables, à un prix moyen de 11-15 millions de VND/m², les prix des appartements ont immédiatement chuté.
Par exemple, en 2010, le projet immobilier Indochina Plaza, situé rue Xuan Thuy (district de Cau Giay, Hanoï), affichait un prix de vente moyen de 50 à 60 millions de VND/m². Mais dès 2013, avec l'augmentation de l'offre, le prix de nombreux appartements dans ce quartier a chuté à seulement 30-35 millions de VND/m². Plus de dix ans plus tard, le prix des appartements dans ce secteur avoisine désormais les 100 millions de VND/m².
Compte tenu de l'évolution actuelle de la situation, le représentant du G6 Group prévoit que si le scénario précédent se répète, les prix de l'immobilier pourraient baisser à partir de 2026. En effet, les projets de logements en général, et les projets de logements sociaux en particulier, commenceront à finaliser leurs procédures, augmentant ainsi l'offre environ un an plus tard et contribuant à freiner la hausse des prix.
Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), après une longue période de déclin, l'offre d'appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville devrait à nouveau augmenter, grâce à la reprise du marché et aux efforts des organismes de gestion étatiques pour lever les obstacles juridiques aux projets.
En particulier, l'offre de logements sociaux et de logements pour travailleurs sera lancée prochainement sur le marché. Cependant, la mise sur le marché de ces logements nécessite du temps pour l'achèvement des procédures légales et concerne principalement des zones éloignées du centre-ville.
Par conséquent, VARS prévoit qu'à court terme, les prix des appartements dans les centres des grandes villes continueront d'augmenter, notamment sur les segments abordable et moyen de gamme. En revanche, les prix de revente des programmes immobiliers haut de gamme et de luxe pourraient légèrement baisser.
Toutefois, d'ici mi-2025, lorsque les textes de loi relatifs au secteur immobilier entreront en vigueur, facilitant ainsi les démarches des promoteurs et des acheteurs de logements sociaux et de logements pour travailleurs, les prix de l'immobilier pourraient se calmer.
« L’offre de logements sociaux augmentera et les prix des appartements baisseront pour atteindre un niveau plus adapté aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement », prévoit VARS.
Selon Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE Vietnam, les prix des appartements ne peuvent pas augmenter indéfiniment ; ils n'augmenteront que jusqu'à atteindre une « limite de tolérance » et le pouvoir d'achat des acquéreurs.
De nombreux experts prévoient une baisse des prix de l'immobilier à partir de mi-2025.
Selon Mme Dung, la preuve la plus flagrante de cette réalité est que les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville, après avoir augmenté continuellement de 2017 à 2019 et atteint un pic, se sont stabilisés et ont atteint un plateau en 2022.
« Les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont atteint un niveau tel que les gens ne peuvent plus se les permettre », a commenté Mme Dung.
Concernant le marché des appartements à Hanoï, Mme Dung estime que les prix continueront d'augmenter jusqu'à atteindre un prix moyen de 100 à 200 millions de VND/m², après quoi ils seront contraints de s'arrêter.
« Bien entendu, cette hausse des prix dépendra de l'emplacement et de la qualité de chaque projet. Les projets actuellement proposés à 70 millions de VND/m² continueront d'augmenter jusqu'à atteindre 100 à 120 millions de VND/m². Quant aux projets actuellement proposés entre 30 et 40 millions de VND/m², leur prix pourrait grimper jusqu'à 50 à 60 millions de VND/m² en fonction de la qualité de l'appartement et de la réputation du promoteur », a déclaré Mme Dung.
De plus, selon les experts, lorsque la loi foncière entrera en vigueur, l'offre de logements augmentera et les prix de l'immobilier se calmeront.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a souligné que la mise en œuvre anticipée de la loi foncière de 2024, six mois avant la date prévue, stimulera l'offre sur le marché, entraînant ainsi une baisse des prix du logement.
Récemment, la pénurie persistante d'appartements a fait flamber les prix à Hanoï, même en périphérie où les prix atteignent 60 à 70 millions de VND/m², soit le prix de terrains à bâtir. Dans le centre-ville, certains projets affichent des prix avoisinant les 300 millions de VND/m².
Selon une étude de PropertyGuru Vietnam, les nouveaux projets récents ne représentent qu'environ 20 000 à 30 000 appartements par an, alors que la demande habituelle atteint 70 000 à 80 000 appartements par an.
Partageant le même avis, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a ajouté : « La mise en œuvre rapide de la loi foncière permettra à de nombreux projets de surmonter les obstacles et d'être achevés plus rapidement. Cela augmentera l'offre sur le marché, contribuant ainsi à atténuer les tensions actuelles entre l'offre et la demande. Les prix des logements baisseront progressivement pour atteindre un niveau plus raisonnable, mieux adapté aux revenus des ménages. »
De plus, un accès facilité au foncier pour les promoteurs peut réduire les coûts de développement des projets grâce à une procédure d'acquisition plus rapide. Le prix de vente du produit peut ainsi être ajusté.
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