Les prix de l'immobilier montent en flèche, quand vont-ils se calmer ?

Selon le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2024 de PropertyGuru Vietnam, les prix des appartements ont continué d'augmenter au premier trimestre. Six ans plus tard, la hausse moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %.

Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait respectivement à 27 et 31 millions de VND/m². Six ans plus tard, la hausse moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %, surpassant celle observée à Hô-Chi-Minh-Ville (hausse de prix de 55 %).

Selon un rapport de PropertyGuru Vietnam, les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville continueront d'augmenter de 2 à 5 % par rapport à la même période en 2023.

En particulier, le prix de vente des appartements haut de gamme à Hô-Chi-Minh-Ville (prix supérieur à 55 millions de VND/m2) a augmenté de 5 % ; les appartements de milieu de gamme (prix 35-55 millions de VND/m2) ont augmenté de 2 % par rapport à la même période en 2023.

Les prix des appartements dans le centre des grandes villes continuent d'augmenter (Photo : Cong Hieu).

Selon les experts, les prix de l'immobilier ne peuvent continuer à augmenter. Si le scénario d'il y a plus de dix ans se reproduit, avec la multiplication des projets de logements abordables et l'équilibre entre l'offre et la demande, les prix de l'immobilier baisseront.

M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a reconnu que la raison de l'augmentation des prix des appartements, outre l'augmentation des coûts des intrants, vient également du fait que les entreprises sont empêtrées dans trop de procédures juridiques, ce qui entraîne une période prolongée et une offre ne répondant pas à la demande.

Toutefois, selon M. Que, la hausse des prix des appartements ne signifie pas qu'ils ne peuvent pas baisser. La preuve en est que, par le passé, entre 2008 et 2010, des projets d'appartements coûtaient entre 50 et 70 millions de VND/m². Cependant, entre 2011 et 2013, avec l'apparition de projets de logements commerciaux à bas prix, coûtant en moyenne entre 11 et 15 millions de VND/m², les prix des appartements ont immédiatement chuté.

Par exemple, en 2010, le prix de vente moyen du projet d'appartements Indochina Plaza, rue Xuan Thuy (Cau Giay, Hanoï), était de 50 à 60 millions de VND/m². Mais en 2013, avec l'augmentation de l'offre, le prix de nombreux appartements dans ce quartier n'atteignait plus que 30 à 35 millions de VND/m². Plus de dix ans plus tard, le prix des appartements y avoisine désormais les 100 millions de VND/m².

Avec les développements actuels, le représentant du groupe G6 a commenté que si l'ancien scénario se répète, les prix des logements pourraient baisser à partir de 2026. La raison en est que les projets de logements en général et les projets de logements sociaux en particulier commenceront à terminer les procédures, augmentant l'offre environ 1 an plus tard, contribuant à refroidir les prix des logements.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), après une longue période de déclin, l'offre d'appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville devrait à nouveau augmenter, grâce à la reprise du marché et aux efforts déployés par les agences de gestion de l'État pour supprimer les obstacles juridiques aux projets.

En particulier, l'offre de logements sociaux et de logements pour travailleurs sera prochainement lancée sur le marché. Cependant, ces logements nécessitent des formalités légales préalables et proviennent principalement de zones excentrées.

Par conséquent, VARS prévoit qu'à court terme, les prix des appartements dans le centre des grandes villes continueront d'augmenter, notamment dans les segments abordable et milieu de gamme. Parallèlement, les prix d'achat et de revente des projets haut de gamme et de luxe pourraient enregistrer une légère baisse.

Toutefois, d’ici la mi-2025, lorsque les documents juridiques relatifs au secteur immobilier entreront en vigueur dans le sens de la suppression des difficultés pour les investisseurs et les acheteurs de logements sociaux et de logements pour travailleurs, les prix de l’immobilier pourraient baisser.

« L’offre de logements sociaux va augmenter et les prix des appartements vont baisser à un niveau plus adapté aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement », a déclaré VARS.

Selon Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE Vietnam, les prix des appartements ne peuvent pas augmenter indéfiniment, ils augmenteront jusqu'à atteindre le « seuil d'endurance » et l'abordabilité des acheteurs de logements.

De nombreux experts prédisent que les prix de l’immobilier chuteront à partir de la mi-2025.

Selon Mme Dung, la preuve la plus claire de cette réalité est qu'après avoir augmenté continuellement de 2017 à 2019 et atteint un pic, les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville se sont stabilisés et sont restés stables en 2022.

« Les appartements à Ho Chi Minh-Ville ont atteint un prix que les gens ne peuvent plus se permettre », a commenté Mme Dung.

Sur le marché des appartements à Hanoi, Mme Dung estime que les prix continueront d'augmenter jusqu'à atteindre un prix moyen de 100 à 200 millions de VND/m2, puis ils seront obligés de s'arrêter.

« Bien entendu, cette augmentation de prix dépendra de l'emplacement et de la qualité de chaque projet. Les prix des projets actuellement à 70 millions de VND/m² continueront d'augmenter jusqu'à atteindre 100-120 millions de VND/m². Les prix des projets actuellement à 30-40 millions de VND/m² peuvent augmenter jusqu'à 50-60 millions de VND/m² selon la qualité de l'appartement et la réputation de l'investisseur », a déclaré Mme Dung.

En outre, selon les experts, lorsque la loi foncière entrera en vigueur, l’offre de logements augmentera et les prix de l’immobilier baisseront.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a souligné que la loi foncière de 2024, entrée en vigueur six mois plus tôt, favorisera le développement de l'offre du marché, faisant ainsi baisser les prix des logements.

Récemment, la pénurie prolongée d'appartements a fait grimper les prix à Hanoï à un niveau anormalement élevé. Même en périphérie, les prix de vente atteignent 60 à 70 millions de VND/m², soit l'équivalent du prix du terrain. En centre-ville, certains projets affichent des prix avoisinant les 300 millions de VND/m².

Selon une étude de PropertyGuru Vietnam, les nouveaux projets récents ne contribuent qu'à environ 20 000 à 30 000 appartements par an, alors que la demande normale atteint 70 000 à 80 000 appartements par an.

Partageant le même point de vue, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a analysé : « L'entrée en vigueur prochaine de la loi foncière permettra de résoudre rapidement de nombreux projets afin qu'ils puissent être mis en œuvre et achevés. Dès lors, l'offre sur le marché augmentera, contribuant à réduire la pression actuelle sur l'offre et la demande. Les prix des logements baisseront progressivement pour atteindre un niveau raisonnable, plus adapté aux revenus des ménages. »

De plus, lorsque les investisseurs ont un accès plus facile au foncier, le coût de développement du projet peut également diminuer grâce à la procédure d'achèvement juridique raccourcie. Le prix de vente des produits peut être ajusté.

Chau Anh

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