Marché immobilier 2023 : place aux acheteurs

01(1).jpg — Marché immobilier « gelé », l'avantage dans les transactions penche en faveur des acheteurs

Ces derniers temps, le marché immobilier de la région du Sud en général et de Ho Chi Minh-Ville en particulier est presque tombé dans un état « gelé », la liquidité sur le marché immobilier a enregistré une baisse en raison des politiques monétaires telles que le crédit bancaire et les obligations étroitement contrôlés... De nombreux propriétaires fonciers ont rencontré des difficultés financières et sont contraints de vendre à perte, de réduire les prix, de liquider... Dans ce contexte, de nombreux investisseurs disposant de liquidités relativement importantes voient cela comme une opportunité, prêts à dépenser de l'argent pour chasser des biens « écrasants ». Mais en réalité, le prix proposé par les acheteurs immobiliers fait aussi « secouer la tête » de déception chez les vendeurs.

Mme Hang (investisseur) vend un terrain de 500 m2 dans le district de Cu Chi (HCMC) à perte mais n'a pas réussi à le vendre. Mme Hang a déclaré : « Ces derniers mois, quelques personnes sont venues voir le terrain, mais la plupart d'entre elles étaient simplement venues pour le plaisir, pour vérifier le prix, sans intention d'acheter. Certaines personnes ont également proposé un prix, mais l'ont réduit de près de 50 % par rapport à celui que j'avais proposé, alors que celui-ci représentait une perte de près de 200 millions de VND par rapport au prix d'achat initial. »

« De nombreuses personnes sont venues voir le terrain, puis sont reparties. La plupart ne m'ont plus recontactée. Certaines proposaient le terrain pour 1,7 milliard de VND, alors que j'en avais proposé 3,3 milliards. Voyant que je refusais de vendre, elles m'ont dit que si je ne concluais pas l'affaire immédiatement, elles achèteraient une autre parcelle. À ce moment-là, des centaines de personnes vendaient et peu achetaient ; elles n'en avaient donc pas besoin et n'étaient pas pressées », a déclaré Mme Hang.

M. Long (agent immobilier) a déclaré : « Début 2023, j'ai obtenu un mandat pour un terrain de 200 m² dans le district de Binh Chanh, à Hô-Chi-Minh-Ville. Le propriétaire proposait un prix de 30 millions de VND/m², soit une remise de 20 % par rapport au prix initial. Le terrain était déjà en vente. Cependant, après de nombreuses vérifications et visites, l'acheteur et le vendeur se sont rencontrés et ont négocié à la baisse pour atteindre 20 millions de VND/m², ce qui a frustré le propriétaire et l'a poussé à refuser de vendre. »

Selon M. Long, en fait, les clients aiment aussi ce terrain, mais à un moment où les prix de l'immobilier se refroidissent, de nombreuses personnes vendent, donc les clients ont peur de se faire arnaquer, alors ils négocient soigneusement du plus bas au plus élevé. Cependant, le propriétaire foncier était différent. Comme il voulait vendre rapidement, le prix avait déjà été réduit de 20 %. Alors, lorsqu’il a appris que le prix de départ était trop bas, le propriétaire a été choqué et a refusé de négocier davantage car il pensait que le client n’était pas de bonne foi.

Selon les experts, dans le contexte d'un marché immobilier morose, les ventes massives sont un bras de fer tendu entre acheteurs et vendeurs sur le prix. Même si le vendeur a baissé le prix, la mentalité d'investissement de l'acheteur à ce moment-là est assez risquée, et il doit payer un prix bas pour éviter d'être trompé. Les prix de vente et d'achat attendus sont actuellement très différents, de sorte que les personnes disposant d'argent attendent toujours en dehors du marché. Le prix de vente final dépendra de l'évaluation de l'acheteur, de ses besoins, de ses capacités financières... Avec l'évolution actuelle du marché immobilier, il est considéré comme le temps de l'acheteur.

M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la R&D de DKRA Vietnam, a déclaré que l'offre et la demande n'étaient pas encore réunies. La raison est que, même si la baisse des prix se produit, les personnes détenant des actifs – des biens immobiliers – ont un seuil limité pour supporter des pertes. Lorsque la zone de prix de vente franchit le seuil de prise de bénéfices et passe complètement à la zone de réduction des pertes, si la perte dépasse le seuil de tolérance du vendeur, elle sera une perte totale ou insuffisante pour couvrir les coûts engagés pendant le processus d'investissement, la transaction immobilière sera bloquée. Parce que la personne qui vend le bien immobilier peut subir une perte dans la situation où, après avoir déduit toutes les pertes, elle peut encore récupérer une partie du bien, mais si elle vend le bien au point de tout perdre, elle arrêtera de vendre le bien et trouvera une autre solution pour le remplacer.

Partageant le même avis, M. Tran Khanh Quang - Directeur général de Viet An Hoa Real Estate Investment Company a déclaré que l'opportunité d'acheter des biens immobiliers à un bon prix sera plus grande en 2023 lorsque la pression augmentera, la course à la vente des biens deviendra plus forte, la réduction pouvant atteindre 50% pour les propriétaires qui vendent leurs biens en raison de difficultés financières. « À l'heure actuelle, les investisseurs doivent prendre en compte trois facteurs. Premièrement, investir dans des biens immobiliers dotés d'une documentation juridique complète, d'une forte liquidité, d'un emplacement proche du centre-ville ou d'une connexion directe avec celui-ci. Deuxièmement, choisir des produits pour lesquels vous avez une expérience en investissement afin de pouvoir négocier facilement et acquérir à un bon prix. Troisièmement, il faut rechercher des produits issus de projets proposant des réductions de prix importantes », a analysé M. Quang.

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