Opportunités de développement urbain satellite à Hô Chi Minh-Ville et dans les zones voisines

Après l'extension des limites administratives de Hô Chi Minh-Ville, beaucoup s'attendaient à ce que cela dynamise le marché immobilier, augmentant l'offre et rendant ainsi les prix plus abordables. Or, la réalité fut tout autre : les prix des appartements ont continué de grimper tandis que l'offre restait insuffisante.

Les tendances en matière d'achat de logements évoluent.

Le rapport sur le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville et de ses environs, publié en août 2025 par DKRA Consulting (groupe DKRA), indique que le marché résidentiel de Hô-Chi-Minh-Ville et des provinces voisines présente des signes positifs de reprise. Le rapport cite le segment des appartements, avec une offre de 28 114 unités mises sur le marché, soit une hausse de 58 % par rapport à la même période de l'année précédente, et un taux d'absorption de plus de 20 000 unités, 3,1 fois supérieur à celui de 2024. Le segment des maisons de ville et des villas a enregistré une offre de 10 133 unités, soit une augmentation de 71 % par rapport à l'année précédente, et 4 817 unités ont été vendues, soit quatre fois plus qu'à la même période de l'année précédente. Quant aux terrains à bâtir, l'offre s'élevait à 7 167 unités, soit une légère augmentation de 3 %, mais le taux d'absorption a atteint 1 130 unités, soit une augmentation de 2,2 fois.

Thời cơ phát triển đô thị vệ tinh tại TP HCM và vùng lân cận - Ảnh 1. — La zone urbaine commerciale 826 EC est actuellement le centre d'investissement et résidentiel du sud de Ho Chi Minh-Ville grâce à son emplacement avantageux - l'intersection du prolongement de Le Van Luong et de Long Hau, avec des livres rouges pour chaque parcelle et des prix raisonnables.

Selon M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de DKRA Consulting, le marché est en pleine mutation. La province de Tay Ninh représente actuellement 40 % de l'offre et 67 % de la consommation primaire de maisons de ville et de villas au cours des huit premiers mois de l'année. Le segment des appartements dans le vieux quartier de Binh Duong a même dépassé celui de la vieille ville d'Hô-Chi-Minh-Ville, représentant 45,5 % de l'offre et 46,7 % de la consommation. Cependant, une forte disparité persiste : Hô-Chi-Minh-Ville se concentre principalement sur le segment haut de gamme (classe A), tandis que les zones voisines dominent le marché des segments moyen et abordable.

Concernant les acheteurs, M. Pham Lam, président du groupe DKRA, a indiqué qu'ils se répartissent actuellement en deux grandes catégories : ceux qui achètent pour y habiter et ceux qui achètent pour investir. Les investisseurs sont généralement des personnes déjà propriétaires, disposant de liquidités, maîtrisant le marché et le financement, et privilégiant la rentabilité, l'accessibilité, la planification future, les investisseurs et les modalités de paiement. À l'inverse, les acheteurs qui achètent pour y habiter sont généralement des primo-accédants, disposant de moyens financiers plus modestes, qui prennent leurs décisions avec soin et accordent une grande importance à des facteurs tels que l'emplacement, le cadre de vie, les commodités, le prix et les garanties bancaires.

M. Lam a cité des données de DKRA Realty (agence générale de marketing et de distribution du groupe DKRA) montrant que la part des investisseurs reste prédominante par rapport aux achats groupés de résidences principales. L'âge des acquéreurs de logements à vocation investisseur se situe généralement entre 35 et 44 ans (37 %), tandis que les achats groupés de résidences principales se concentrent dans la tranche d'âge des 25-34 ans (40 %). Il est à noter que la majorité des investisseurs immobiliers résident toujours à Hô Chi Minh-Ville.

Selon le président du groupe DKRA, la dynamique immobilière s'est étendue aux zones satellites et aux zones limitrophes de l'agglomération d'Hô-Chi-Minh-Ville, telles que Can Gio, Can Giuoc et Long Hau. Ces zones deviennent d'importantes zones tampons, avec des ensembles de maisons de ville, des services publics intégrés, une valeur durable et une offre adaptée aux besoins réels en matière de logement, pour un budget d'environ 3 milliards de VND. Par exemple, le projet 826 EC, adjacent au parc industriel de Long Hau et réalisé par Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, a suscité un vif intérêt grâce à sa politique de financement avantageuse : financement à hauteur de 70 % sur 30 ans, 15 mois d'intérêts différés, 24 mois de différé de remboursement du capital et des remises préférentielles pour paiement rapide et achats en gros. Ce projet propose 760 maisons de ville d'une superficie de 80 à 120 m², dont les infrastructures sont achevées à 98 % et prêtes à être construites.

Une autre tendance observée est le choix croissant des jeunes pour un logement en périphérie des grandes villes. Ils privilégient un cadre de vie verdoyant, associé à des agglomérations développées autour des transports en commun. La transparence du cadre juridique est également une condition essentielle. Pour répondre à cette exigence, de nombreux investisseurs améliorent constamment leurs produits et développent des zones urbaines vertes, intelligentes et durables, dotées d'infrastructures performantes.

Nécessité de développer des villes satellites

D'un point de vue macroéconomique, l'économiste Can Van Luc a déclaré que le tableau économique mondial pour la période 2025-2026 reste marqué par de nombreuses incertitudes, le taux de croissance devant ralentir, passant de 2,8 % en 2024 à 2,3 % au cours des deux prochaines années, selon les données de la Banque mondiale. Il a souligné que les principaux facteurs en sont les conflits géopolitiques persistants au Moyen-Orient et en Ukraine, les pressions inflationnistes continues, l'augmentation des risques liés à la dette publique et le ralentissement de la croissance dans les trois principales économies mondiales : les États-Unis, la Chine et l'Union européenne. Toutefois, ce tableau comporte encore des lueurs d'espoir, notamment les signes de reprise des investissements publics mondiaux.

Pour le Vietnam, d'après le Dr Can Van Luc, la situation est plus optimiste grâce à de nouveaux et importants moteurs de croissance. Parmi eux, les flux d'investissements directs étrangers (IDE) enregistrés devraient atteindre 26,14 milliards de dollars en 2025, soit une hausse de 7,3 % par rapport à l'année précédente, et pourraient croître jusqu'à 42-46 milliards de dollars en 2026, ce qui correspond à une croissance de 12 à 14 %. Le secteur immobilier représente à lui seul 5 milliards de dollars, soit environ 20 % du total des IDE au cours des huit premiers mois de 2025. De manière générale, les points forts de l'économie vietnamienne résident dans la reprise des investissements, la croissance des IDE (bien qu'en léger ralentissement) et le dynamisme du secteur touristique.

Par ailleurs, cette nouvelle orientation politique a un impact significatif sur le marché immobilier. Le Dr Can Van Luc a déclaré que la finalisation des institutions foncières, avec la modification de la loi foncière de 2024 et de la loi sur les transactions immobilières, ainsi que le processus de réorganisation administrative, ont ouvert de formidables perspectives. Rien qu'à Hô Chi Minh-Ville, après la fusion, la superficie a été multipliée par 2,4, la population a augmenté de 37 %, le PIB régional a atteint 2 078 billions de VND, soit 67,74 % du PIB régional total, et le PIB régional par habitant s'est élevé à 19,49 millions de VND. Ces éléments constituent un terreau fertile pour une avancée majeure, qui devrait fortement dynamiser le marché immobilier.

Parallèlement, une série de politiques clés sont mises en œuvre, telles que l'élaboration d'un ensemble de politiques fondamentales pour promouvoir l'économie verte et la numérisation, la mise en œuvre de la résolution 21/2021/QH15 relative au logement, la diversification des sources de financement par le biais du Fonds national du logement, le renforcement de la lutte contre la corruption dans la gestion foncière et la transformation du modèle administratif à deux niveaux afin d'améliorer l'efficacité de la gestion. Toutes ces mesures sont considérées comme des leviers essentiels pour favoriser le décollage du marché immobilier, notamment du segment satellite.

L'expert en urbanisme, docteur en sciences et architecte, Ngo Viet Nam Son, partage ce point de vue et estime que la fusion des zones voisines pour étendre Hô Chi Minh-Ville fera entrer cette ville dans l'ère de la « super-urbaine » en termes de superficie, de population et de rôle économique. Cette échelle supérieure offre des avantages considérables en matière d'espace de développement et de ressources commerciales, mais pose simultanément d'importants défis en matière de gestion urbaine, d'allocation des infrastructures et de contrôle des flux de population.

Dans ce contexte, cet expert estime que la planification de l'agglomération d'Hô-Chi-Minh-Ville doit s'inscrire dans une vision à long terme, jusqu'en 2030-2050, et reposer sur un modèle multicentrique. Au lieu de concentrer toutes les activités dans un noyau central, la ville en expansion doit développer des villes satellites en périphérie, chacune assumant des fonctions spécialisées telles que l'industrie, les services, l'éducation et la formation, le tourisme intelligent ou l'écotourisme. Ce réseau multipolaire n'est véritablement efficace que s'il est relié par un système de transport interrégional moderne, comprenant des ceintures de sécurité, des autoroutes et des réseaux ferroviaires urbains, garantissant ainsi une circulation fluide entre le centre et les zones satellites. « Plus important encore, la planification met l'accent sur le critère de "villes satellites vivables", c'est-à-dire que ces villes doivent offrir un cadre de vie agréable pour inciter les habitants à s'y installer durablement. Ce n'est que lorsque les infrastructures techniques et sociales seront investies de manière synchrone, accompagnées de services essentiels tels que la santé, l'éducation et l'emploi, que les habitants se sentiront en sécurité pour rester. C'est la clé pour que les villes satellites contribuent à réduire la pression sur le centre-ville, tout en favorisant un développement équilibré et durable pour l'ensemble de la région », a souligné cet expert.

Forum de l'immobilier résidentiel 2025

Dans un contexte où le marché du logement est confronté à de nombreux problèmes d'offre et à la hausse des prix de l'immobilier... L'Association immobilière du Vietnam (VNREA), en collaboration avec le journal Nguoi Lao Dong et la communauté Real Estate Review, a organisé le « Forum immobilier du logement 2025 » sur le thème « Vagues satellitaires » le 18 septembre après-midi à l'hôtel New World Saigon (Hô-Chi-Minh-Ville).

Le forum abordera les questions suivantes : Comment les documents juridiques affectent-ils le marché immobilier ? Comment les trois facteurs institutionnels, financiers et de données façonneront-ils la « norme vietnamienne pour les satellites » au cours des 5 prochaines années ? Quelles solutions les agences de gestion disposent-elles pour gérer et soutenir les entreprises, stabiliser le marché et orienter le développement durable de l’immobilier satellite ?

Des dizaines de projets de grande envergure

Selon les statistiques de DKRA Consulting, Hô Chi Minh-Ville et ses environs comptent actuellement environ 18 projets d'aménagement urbain d'une superficie de plus de 100 hectares, totalisant plus de 16 500 hectares, dont 8 projets ont été et sont en cours de réalisation sur une superficie de plus de 3 500 hectares, fournissant plus de 50 000 logements sur le marché.

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