Même les personnes à hauts revenus sont confrontées à des problèmes de prix du logement à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.

Avec les prix immobiliers élevés actuels, le groupe de travailleurs à hauts revenus (13 à 18 millions de VND/mois) dans les zones urbaines (Hanoi, Da Nang, Hô Chi Minh-Ville, Binh Duong) a beaucoup de mal à acheter une maison, même en économisant.

Avec leurs revenus actuels, les ménages de la classe ouvrière les plus aisés des grandes villes ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison. - Photo : B.NGOC

Cette évaluation a été réalisée par l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) dans son rapport d'étude de marché récemment publié pour la première semaine de décembre 2024.

Économiser toute l'année ne suffit qu'à acheter 1 à 2 m² de maison.

Les résultats de l'enquête de 2023 sur les conditions de vie de la population, publiés par l'Office général des statistiques en avril de cette année, ont divisé le revenu moyen des habitants des grandes villes telles que Hanoï , Da Nang, Hô Chi Minh-Ville et Binh Duong en 5 groupes de revenus.

En conséquence, en 2023, le groupe de personnes ayant le revenu moyen le plus élevé à Hanoï atteindra environ 14,4 millions de VND/mois, à Hô Chi Minh-Ville près de 13,3 millions de VND/mois, à Dong Nai 13,9 millions de VND/mois et à Binh Duong 18,3 millions de VND/mois.

Selon VARS, il s'agit d'un groupe de personnes qui devraient pouvoir devenir propriétaires de maisons dans de grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville sans avoir besoin du soutien du gouvernement.

Mais avec les prix élevés actuels du logement, les prix des appartements commerciaux allant de 40 à 70 millions de VND/ ^m² selon la zone et le segment du logement, même ce groupe à revenus élevés a beaucoup de mal à acheter une maison.

VARS part du principe que chaque ménage compte 2 personnes en âge de travailler appartenant au groupe de revenus le plus élevé ; le revenu moyen de ce groupe est alors estimé à environ 30 millions de VND/mois/ménage, soit environ 360 millions de VND par an.

En appliquant la règle financière habituelle, le budget maximal autorisé est que les dépenses de logement ne dépassent pas un tiers du revenu, soit environ 80 millions de VND par ménage et par an. Cette somme permet aujourd'hui d'acquérir un appartement de 1 à 2 m² à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.

Parallèlement, dans les grandes villes susmentionnées, chaque appartement commercial est mis en vente à un prix variant de 40 à 70 millions de VND/m², tandis qu'un petit appartement d'environ 60 m² se vend à un prix d'environ 2,5 à 3,5 milliards de VND/appartement.

Si un groupe à revenus élevés de cette zone urbaine décide d'acheter un appartement de 60 m² pour environ 3,5 milliards de VND et emprunte 70 % de la valeur du bien auprès d'une banque (soit un prêt d'environ 2,45 milliards de VND), avec un taux d'intérêt de 8 % par an pendant 20 ans, la mensualité sera d'environ 25 à 27 millions de VND, ce qui équivaut à plus de 300 millions de VND par an.

Ainsi, avec un plafond de remboursement du logement de 80 millions de VND par an, la quasi-totalité des ménages à revenus élevés en zone urbaine ne peuvent pas acheter de maison sans le soutien de leurs proches et du gouvernement.

Le marché manque cruellement de logements abordables, tandis que des rangées de villas valant des millions de dollars, déjà occupées par leurs propriétaires, sont laissées à l'abandon depuis des décennies. - Photo : B.NGOC

La plupart des gens n'ont pas les moyens d'acheter une maison.

Selon VARS, la capacité d'accéder au logement et de créer des hébergements pour la majorité des personnes, notamment les travailleurs, a fortement diminué ces dernières années.

La raison en est que les prix de l'immobilier dans les grandes villes, déjà hors de portée financière de la majorité des gens, augmentent rapidement. Le taux d'augmentation des prix de l'immobilier est bien supérieur à celui de la croissance des revenus.

La deuxième raison est le manque de logements abordables. L'offre actuelle se concentre principalement sur les segments moyen et haut de gamme, voire supérieurs. Il existe très peu de projets immobiliers dont le prix est inférieur à 30 millions de VND/ ^m² , ce qui rend difficile pour la plupart des gens, y compris le groupe 5, de trouver un logement convenable.

Toujours selon VARS, certains investisseurs ont récemment profité de la rareté de l'offre sur le marché pour augmenter de manière déraisonnable les prix de vente, ce qui a entraîné une hausse des prix de l'immobilier dans des zones dépourvues d'infrastructures importantes et a créé des difficultés pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier.

L'un des principaux facteurs de la hausse des prix de l'immobilier est la spéculation. Dans un contexte de fortes fluctuations sur d'autres marchés d'investissement, la tendance à accumuler des actifs et à anticiper une hausse continue des prix de l'immobilier pousse de nombreuses personnes à acheter des biens immobiliers sans intention de les habiter.

Ils achètent des biens immobiliers et les laissent ensuite inoccupés, attendant que les prix augmentent, ce qui aggrave encore le déséquilibre entre l'offre et la demande.

Par ailleurs, un autre facteur, rarement évoqué mais ayant un impact considérable sur les prix de l'immobilier, est le coût du financement. Malgré la baisse des taux d'intérêt, les acquéreurs au Vietnam doivent toujours payer des taux variables après déduction d'incitations d'environ 10 % ou plus. Cela engendre également une pression financière importante sur les acheteurs.

Pour faire baisser les prix du logement, VARS estime qu'outre la poursuite des recherches et la mise en œuvre de politiques incitatives en matière de foncier, de fiscalité et de prêts pour les projets de logements sociaux et de logements commerciaux abordables, l'État doit continuer à promouvoir l'amélioration des infrastructures de transport, en s'inspirant du modèle de développement urbain axé sur les transports en commun (TOD). Il s'agit d'une évolution incontournable pour résoudre la crise du logement des citadins vietnamiens.

Si les zones résidentielles, commerciales et de services sont aménagées autour des axes de transport en commun tels que les trains, les métros et les bus à haut niveau de service, les gens seront certainement disposés à s'installer en périphérie, où les entreprises peuvent développer des projets à des prix plus abordables. Lorsque l'offre sera suffisamment importante et adaptée, les prix de l'immobilier s'ajusteront progressivement à leur valeur réelle.

Source : https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm