Un coin du quartier résidentiel MBQH 2125 phase 1, quartier Dong Ve, ville de Thanh Hoa. Photo : PV
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En mars 2025, le journal Thanh Hoa a reçu une pétition de ménages vivant dans la phase 1 de MBQH 2125 (appartenant au projet de logement et de parc vert dans la zone urbaine sud de la ville de Thanh Hoa, quartier de Dong Ve, ville de Thanh Hoa ).
L'une des pétitions commence par les mots : « C'est la quatrième fois que nous envoyons une pétition aux autorités compétentes concernant l'investisseur du projet MBQH 2125 Phase 1 pour ne pas avoir délivré de livres rouges ; la réponse de l'investisseur du projet MBQH 2125 Phase 1 et des autorités compétentes n'est pas satisfaisante, montrant des signes de retard et d'évitement des souhaits légitimes des ménages. »
Français Il est connu que le projet MBQH 2125 Phase 1 est l'un des grands projets de développement urbain de la ville de Thanh Hoa avec une superficie de 82 188,8 m² , comprenant 633 lots de terrain (85 lots de terrain de villa, 548 lots de terrain adjacents). Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company est l'unité gagnante de l'enchère des droits d'utilisation des terres pour le projet (conformément à la décision n° 2939/QD-UBND du 2 août 2018 du Comité populaire provincial de Thanh Hoa). L'entreprise a rempli ses obligations financières sur les frais d'utilisation des terres et a obtenu un certificat de droit d'utilisation des terres. Le Département des ressources naturelles et de l'environnement (aujourd'hui le Département de l'agriculture et des ressources naturelles) s'est coordonné avec les unités compétentes pour organiser la remise des terres sur le terrain à Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company depuis 2019.
Bien que l'État ait accordé des certificats de droits d'usage foncier à l'investisseur du projet, les ménages ayant acquis des terrains sur ce site n'ont pas encore reçu de livret rouge. Cette situation est devenue une source d'inquiétude pour de nombreux ménages, car de nombreux droits connexes sont également concernés. |
Bien que l'État ait accordé des certificats de droits d'usage foncier à l'investisseur du projet, les ménages ayant acquis des terrains sur ce site n'ont pas encore reçu de livret rouge. Cette situation est devenue une source d'inquiétude pour de nombreux ménages, car de nombreux droits connexes sont également concernés.
Mme NHA, résidente de la phase 1 du MBQH 2125, a déclaré : « Nous avons rencontré à plusieurs reprises l'investisseur et demandé qu'il engage les démarches nécessaires pour délivrer des cartes d'identité aux ménages ayant acheté un terrain, mais il n'a pas répondu. Vivre au cœur d'un quartier animé sans carte d'identité a eu de lourdes conséquences sur la vie et les activités des habitants, notamment l'impossibilité d'enregistrer une naissance, un mariage ou d'étudier dans le quartier. »
La famille de Mme LTG fait partie des ménages ayant acheté un terrain dans la phase 1 du MBQH 2125 grâce à un « contrat de prêt » et construit une maison en 2022-2023. Sa maison fait également partie des nombreux appartements construits de manière incorrecte par rapport aux plans établis. La façade de la maison ne compte pas quatre étages et un étage supérieur, et l'arrière est dépourvu d'espace libre. Mme G. a déclaré : « Dans ce quartier, la plupart des maisons construites avant 2024 ne sont pas conçues selon le modèle approuvé, car à l'époque, les propriétaires achetaient simplement le terrain et construisaient sans aucun accompagnement, supervision ni rappel de la part de l'investisseur. De nombreux ménages s'inquiètent désormais de la conception et de la densité de construction des maisons, qui sont incorrectes. Y aura-t-il un moyen de remédier à ce problème à l'avenir pour obtenir le permis de construire ? Sans permis de construire, les droits des utilisateurs fonciers sont également limités. Ils ne peuvent pas hypothéquer pour emprunter auprès de la banque, et s'ils souhaitent déménager dans un lieu plus pratique pour travailler, ils doivent suspendre leur projet ! »
Questions juridiques et de responsabilité
Pour revenir à l'histoire juridique de la phase 1 du projet MBQH 2125, le cœur du problème réside peut-être dans la manière dont l'investisseur met en œuvre le projet. Selon la réglementation de la phase 1 du projet MBQH 2125, l'investisseur doit achever tous les éléments de construction de la maison brute conformément au plan approuvé par l'autorité compétente avant de pouvoir la vendre aux clients. Or, la réalité est tout autre.
La ville de Thanh Hoa vue d'en haut. Photo : PV
Juste après avoir remporté l'enchère pour l'obtention des droits d'utilisation du terrain, faute de financement pour la construction d'une maison, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, en coordination avec Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, n'a pas construit de maison. Cependant, compte tenu des besoins de ses clients en matière d'achat de terrains pour la construction, elle les a consultés sur la vente de terrains sous forme de « contrat de prêt ». Ce contrat de prêt exige la confidentialité des informations », a expliqué un foyer ayant acheté un terrain sur ce site.
Certains ménages ont ajouté : « Selon l’accord conclu avec le client, le numéro de lot du contrat de prêt correspond au numéro de lot et au numéro de dette du terrain concerné par le projet. Les clients qui règlent l’intégralité du montant convenu recevront de l’investisseur les documents suivants : le contrat de prêt, le procès-verbal de remise du terrain, l’engagement de construire la maison conformément aux plans, accompagné des documents annexes permettant au client de la construire lui-même. Une fois la construction de la maison achevée, l’investisseur acceptera et procédera à la signature du contrat de vente et effectuera les démarches nécessaires à la remise d’un livre rouge au client. »
Il s'agit d'une forme assez courante de contournement de la loi. Au lieu de construire une maison brute et de la vendre une fois achevée, l'investisseur vend un terrain à des particuliers par le biais d'un « contrat de prêt », puis les laisse construire leur propre maison. Cette situation entraîne deux conséquences majeures et évidentes : les personnes ne disposent pas des documents juridiques complets concernant la vente du terrain avec l'investisseur et ne sont pas propriétaires du terrain qu'elles ont acheté ; en raison d'une gestion laxiste, de nombreux ménages ne respectent pas les plans d'urbanisme approuvés pour la construction de leurs maisons, ce qui entraîne de nombreuses conséquences ultérieures.
Immédiatement après avoir remporté l'enchère pour l'obtention des droits d'utilisation du terrain, faute de financement pour la construction d'une maison, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, en coordination avec Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, n'a pas construit de maison. Cependant, répondant aux besoins de ses clients en matière d'achat de terrains à usage d'habitation, elle les a consultés sur la vente de terrains par le biais d'un « contrat de prêt ». Ce contrat de prêt exige la confidentialité des informations. Il s'agit d'une forme assez courante de contournement de la loi. Au lieu de construire une maison brute et de la vendre une fois terminée, l'investisseur vend le terrain à des particuliers par le biais d'un « contrat de prêt », puis les laisse construire leur propre maison… |
Mme LT T, résidente de la phase 1 du MBQH 2125, a déclaré : « Au début, lorsque les clients commençaient à construire, l'investisseur ne contrôlait ni ne supervisait les travaux. De nombreux ménages construisaient donc leurs maisons de manière arbitraire, selon leurs propres plans, sans respecter les plans généraux. Ces dernières années, la supervision s'est intensifiée et les clients ont construit selon les plans approuvés. De plus, chaque ménage doit verser un acompte de 100 millions de VND au début des travaux pour s'engager à construire conformément aux plans, ainsi que 30 millions de VND pour la gestion et la supervision du projet. »
La densité de population de la phase 1 du projet MBQH 2125 est actuellement assez élevée. Les observations du journaliste sur certaines rangées de maisons du site montrent que certains ménages construisent selon les plans, tandis que d'autres les construisent de manière incorrecte. Nombreux sont ceux qui s'interrogent sur la conformité des maisons aux plans. Quand les acquéreurs de terrains sur ce site obtiendront-ils des permis de construire ? « Nous sommes inquiets, car nous avons appris que l'investisseur ne respecte pas les procédures d'octroi de permis de construire, car il ne gère plus l'ensemble des permis de construire. Est-il possible que les biens des ménages soient violés ? » s'interroge Mme NTT, une résidente.
Sous la pression de la pétition populaire et sur instruction du Comité populaire provincial, la Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company a répondu par écrit en février 2025. Dans les dépêches officielles n° 03/CV-HNHG du 10 février 2025 et 04/CV-HNHG du 14 février 2025, la société déclarait : « À ce jour, la société a achevé la construction de 570 terrains sur un total de 633 terrains ayant remporté l’appel d’offres et continue d’investir dans la construction des 63 terrains restants. » Concernant la mobilisation de capitaux par le biais de « contrats de prêt », la société estime qu’il s’agit d’une activité légale, conformément à l’article 7, clause 3, de la Loi sur les entreprises de 2020. Concernant le retard, la société a imputé « de nombreux facteurs, tant subjectifs qu’objectifs, notamment dans le contexte de la pandémie de COVID-19 qui s’est prolongée, affectant gravement l’économie vietnamienne en général et la société en particulier ». Il convient de noter que l'entreprise s'est engagée : « Il est prévu d'achever la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres aux ménages éligibles au cours du deuxième trimestre 2025. »
La phase 1 du projet MBQH 2125 est un exemple typique des lacunes de la gestion des projets urbains à Thanh Hoa. Le fait que l'investisseur n'ait pas construit les maisons brutes conformément au plan approuvé, mais ait utilisé la méthode de la « vente de terrains » par le biais de contrats de prêt pour permettre aux ménages de construire leurs propres maisons, sans supervision ni gestion pendant le processus de construction, a eu de nombreuses conséquences. Sept ans après le lancement du projet, des habitants ont acheté des terrains et se sont installés, mais jusqu'à présent, malgré de nombreuses propositions et pétitions, ils n'ont pas obtenu de permis de construire, ce qui a suscité l'indignation du public. |
La phase 1 du projet MBQH 2125 est un exemple typique des lacunes de la gestion des projets urbains à Thanh Hoa. Le fait que l'investisseur n'ait pas construit les maisons brutes conformément au plan approuvé, mais ait utilisé la méthode de la « vente de terrains » par le biais de contrats de prêt pour permettre aux ménages de construire leurs propres maisons, sans supervision ni gestion pendant le processus de construction, a eu de nombreuses conséquences. Sept ans après le lancement du projet, des habitants ont acheté des terrains et se sont installés, mais jusqu'à présent, malgré de nombreuses propositions et pétitions, ils n'ont pas obtenu de permis de construire, ce qui a suscité l'indignation du public.
Le dernier engagement de l'investisseur à achever la publication des livres rouges au deuxième trimestre 2025 est un signal positif, mais une supervision étroite de la part des autorités est nécessaire pour garantir la mise en œuvre conformément à la feuille de route établie, contribuant ainsi à résoudre les problèmes de la phase 1 du MBQH 2125. À partir de cette situation, les agences de gestion de l'État doivent avoir des solutions plus drastiques dans la gestion des ordres de construction et d'autres problèmes dans les nouveaux projets de zones urbaines, évitant ainsi des situations similaires à l'avenir.
To Dung - Viet Huong
Leçon 2 : Projets « clonés » de MBQH 2125 phase 1
Source: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm
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