Taxe sur les mutations immobilières : impacts à double tranchant et perspectives à long terme

Légende de la photo — Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

L'objectif est de limiter la spéculation, d'encourager les investissements à long terme et d'accroître les recettes budgétaires. Cependant, nombreux sont ceux qui estiment qu'un marché immobilier sain n'est pas un marché fortement taxé, mais un marché caractérisé par une bonne liquidité, une transparence totale et une équité tant pour les investisseurs que pour les personnes ayant des besoins réels. La taxe sur les mutations immobilières aurait des effets ambivalents, mais si elle est appliquée de manière raisonnable, elle aura des effets bénéfiques à long terme.

Réprimer la spéculation ou étouffer le marché secondaire ?

Dans le cadre du projet de loi relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifié), le ministère des Finances a récemment proposé une méthode de calcul de cet impôt sur les cessions immobilières, basée sur le bénéfice net : prix de vente moins prix d'acquisition et frais annexes. Le taux d'imposition proposé est ainsi de 20 % du revenu imposable, calculé pour chaque cession. Si le prix d'acquisition et les frais annexes ne peuvent être déterminés, l'impôt sera calculé directement sur le prix de vente, avec un taux progressif selon la durée de détention : 10 % pour une durée inférieure à deux ans, 6 % pour une durée de deux à cinq ans, 4 % pour une durée de cinq à dix ans et 2 % pour une durée supérieure à dix ans ou en cas de succession.

Les experts estiment que cette proposition constitue un effort important pour limiter la spéculation à court terme et accroître la transparence des prix de transfert, obligeant les vendeurs à déclarer intégralement leurs prix de revient ainsi que leurs coûts réels, ce qui permettra au système de données de refléter les valeurs réelles.

Cependant, de nombreux experts estiment qu'une politique fiscale mal conçue risque de paralyser le marché secondaire, qui joue actuellement un rôle crucial dans la liquidité. Les petits investisseurs seront exclus du marché, et les entreprises immobilières, les banques et le marché financier en général seront également touchés.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré qu'il était nécessaire de définir clairement les objectifs de cette politique. Malgré d'éventuelles réactions négatives initiales, il est essentiel de garantir un développement durable et sain du marché, répondant à des besoins réels, et non de continuer à encourager la spéculation et le profit à tout prix. En effet, ce niveau d'imposition contraindra de nombreux investisseurs, notamment ceux qui visent un gain spéculatif, à revoir leurs stratégies d'investissement.

En réalité, la nouvelle politique fiscale entraînera certainement une baisse des transactions sur le marché immobilier, affectant l'ensemble du système, des activités des entreprises à celles des investisseurs. À court terme, les projets immobiliers à prix élevés seront plus difficiles à vendre en raison de la diminution de la demande.

Ce sera l'une des conséquences inévitables auxquelles le marché devra faire face si la politique fiscale est mise en œuvre dès maintenant. Cependant, selon M. Dinh, cette politique est nécessaire pour réguler le marché et l'orienter dans une direction plus saine. Par exemple, elle oblige les investisseurs à revoir leurs stratégies de prix. Dès lors, des opportunités d'ajustement des prix sur le marché pourraient apparaître.

Il nous faut une feuille de route claire, publique et transparente.

Une récente enquête menée par Batdongsan.com.vn auprès de 1 000 personnes à la recherche d'un bien immobilier révèle que près de 95 % des participants achètent principalement à des fins d'investissement plutôt que pour y habiter. Parmi eux, une part importante possède un bien immobilier dans l'intention de le revendre dans l'année. Cela montre que les Vietnamiens sont actuellement très intéressés par l'investissement immobilier, mais que leur horizon de placement est court et qu'ils ont tendance à « vendre lorsque le prix est favorable », réorientant ainsi leurs flux de capitaux vers d'autres actifs plus rentables.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional Sud de Batdongsan.com.vn, a indiqué que le calcul de l'impôt sur le bénéfice serait en principe plus logique, mais qu'il est difficile de déterminer le bénéfice réel exact en raison de nombreux frais annexes tels que les commissions d'agence, les travaux de rénovation, les emprunts, etc., pour lesquels il n'existe ni factures ni justificatifs permettant une déduction fiscale. Face à cette situation, M. Tuan craint qu'en l'absence de réglementation claire, les contribuables ne soient contraints de payer des taux d'imposition supérieurs à la réalité.

L'ajustement de la taxe sur les mutations immobilières demeure nécessaire pour garantir l'équilibre budgétaire et accroître les recettes. Cependant, avec le taux proposé de 10 à 20 % sur les plus-values, il est indispensable de concevoir un mécanisme public, transparent et raisonnable, ainsi qu'une feuille de route adaptée, afin d'éviter tout choc sur le marché et toute charge excessive pour la population, selon l'analyse des experts de Batdongsan.com.vn.

L'avocat Le Cao, associé principal du cabinet FDVN, a souligné qu'une réglementation n'est pleinement efficace que si elle est adaptée à la réalité. Par conséquent, avant toute promulgation, les politiques fiscales doivent faire l'objet d'une consultation approfondie et d'une évaluation exhaustive afin d'anticiper et de résoudre les problèmes susceptibles de se poser.

Outre la fixation de taux d'imposition raisonnables, il convient d'établir une réglementation spécifique afin d'éviter les litiges lors de la détermination de facteurs tels que les coûts raisonnables, le prix d'achat et le prix de vente, la durée de détention, etc. Parallèlement, la loi devrait également prévoir des dispositions exceptionnelles pour garantir l'équité dans les cas particuliers.

« La gestion du marché immobilier, y compris la politique fiscale, repose essentiellement sur la mise en place d'un système de données immobilières transparent et unifié à l'échelle nationale. Actuellement, de nombreuses lacunes persistent : des biens immobiliers sont enregistrés au nom de tiers, les flux financiers vers l'immobilier sont opaques et des groupes d'intérêts manipulent le marché, ce qui engendre de graves distorsions de la valeur des biens », a souligné l'avocat Le Cao.

Par conséquent, selon cet avocat, la transparence des données est une condition essentielle. La mise en place d'une plateforme de gestion claire et fondée sur les données permettra un suivi aisé des transactions et une valorisation plus fidèle des biens immobiliers. Le marché fonctionnera alors de manière plus durable, l'accès à des biens immobiliers adaptés aux besoins réels sera facilité et les phénomènes spéculatifs perturbateurs seront limités. Un système de gestion détaillé et transparent contribue non seulement au contrôle des transactions, mais constitue également un rempart contre les litiges et les risques potentiels.

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

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