Taxe sur les mutations immobilières : double impact et attentes à long terme

Le projet de loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (remplacement) attire l'attention lorsqu'il propose de calculer l'impôt sur les transferts immobiliers en fonction de la durée de détention, avec un taux maximal pouvant atteindre 10 %, soit 5 fois plus élevé que le taux d'imposition fixe actuel de 2 %.

Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

L'objectif est de limiter la spéculation, d'encourager les placements à long terme et d'accroître les recettes budgétaires. Cependant, de nombreux avis affirment qu'un marché immobilier sain n'est pas un marché soumis à des impôts élevés, mais un marché doté d'une bonne liquidité, d'un fonctionnement transparent et équitable pour les investisseurs et les personnes ayant des besoins réels. La taxe sur les mutations immobilières est réputée avoir des effets à double sens, mais si la politique est raisonnable, elle aura des effets à long terme.

Presser la spéculation ou étrangler le marché secondaire ?

Récemment, dans le projet de loi relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (amendé), le ministère des Finances a proposé une méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts immobiliers basée sur le bénéfice net - prix de vente moins prix d'achat et frais annexes. En conséquence, le taux d'imposition proposé est de 20 % du revenu imposable, calculé pour chaque transfert. Si le prix d'achat et les frais ne peuvent être déterminés, l'impôt sera calculé directement sur le prix de vente avec un taux d'imposition progressif en fonction de la durée de détention : 10 % si moins de 2 ans et 6 % de 2 à 5 ans ; 4 % de 5 à 10 ans ; 2 % si plus de 10 ans ou biens hérités.

Les experts estiment que cette proposition est considérée comme un effort important pour limiter la spéculation à court terme et accroître la transparence des prix de transfert, obligeant les vendeurs à déclarer intégralement les prix de revient ainsi que les coûts réels, aidant ainsi le système de données à refléter les valeurs réelles.

Cependant, de nombreux experts estiment qu'une politique fiscale mal conçue entraînera une stagnation du marché secondaire, qui joue actuellement un rôle important en matière de liquidité. Les petits investisseurs seront évincés du marché, et les sociétés immobilières, les banques et le marché financier seront également touchés.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré qu'il était nécessaire de définir clairement les objectifs de cette politique. Malgré des réactions négatives initiales, cela est nécessaire pour garantir un développement durable et sain du marché, répondant à des besoins réels, et éviter de continuer à encourager les activités spéculatives et lucratives. Ce taux d'imposition obligera de nombreux investisseurs, notamment ceux qui souhaitent surfer sur le marché, à reconsidérer leurs stratégies d'investissement.

En réalité, la nouvelle politique fiscale entraînera certainement une baisse des transactions sur le marché immobilier, affectant l'ensemble du système de marché, des activités des entreprises aux investisseurs. À court terme, les projets à prix de vente élevés seront plus difficiles à négocier en raison d'une demande réduite.

Ce sera l'une des conséquences inévitables auxquelles le marché devra faire face si la politique fiscale est mise en place aujourd'hui. Cependant, selon M. Dinh, cette mesure est nécessaire pour réguler le marché dans une direction plus saine. Par exemple, elle oblige les investisseurs à reconsidérer leurs stratégies de tarification. Des opportunités d'ajustement du niveau des prix pourraient alors apparaître.

Besoin d’une feuille de route claire, publique et transparente

Une enquête récente menée par Batdongsan.com.vn auprès de 1 000 personnes à la recherche d'un bien immobilier a révélé que jusqu'à 95 % des sondés ont acheté un bien immobilier principalement à des fins d'investissement plutôt que pour y vivre. Parmi eux, une grande partie des propriétaires immobiliers envisagent de le vendre dans un délai d'un an. Cela montre qu'actuellement, les Vietnamiens sont très intéressés par l'investissement immobilier, mais que la durée de détention est courte et qu'ils ont tendance à « vendre au bon prix », orientant leurs flux de capitaux vers d'autres actifs plus rentables.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que le calcul de l'impôt sur le bénéfice serait plus raisonnable en principe, mais qu'il serait difficile de déterminer le bénéfice réel exact en raison de nombreux coûts connexes, tels que les commissions de courtage, la rénovation intérieure, les prêts… sans factures ni documents valides à déduire de l'impôt. Face à cette situation, M. Tuan craint que, faute de réglementation claire, les contribuables soient soumis à des taux d'imposition plus élevés qu'en réalité.

L'ajustement de la taxe sur les mutations immobilières est toujours jugé nécessaire pour assurer l'équilibre budgétaire et accroître les recettes. Cependant, avec le taux proposé de 10 à 20 % sur les bénéfices, il est nécessaire de concevoir un mécanisme public, transparent et raisonnable, ainsi qu'une feuille de route adaptée, afin d'éviter de perturber le marché et d'imposer une lourde charge aux citoyens, ont analysé les experts de Batdongsan.com.vn.

Maître Le Cao, avocat directeur du cabinet FDVN, a déclaré qu'une réglementation juridique ne peut être efficace que si elle est cohérente avec la réalité. Par conséquent, avant sa promulgation, les politiques fiscales doivent être soigneusement étudiées et évaluées de manière exhaustive afin d'anticiper et de résoudre les situations susceptibles de se présenter.

Outre l'établissement de taux d'imposition raisonnables, des réglementations spécifiques sont nécessaires pour éviter les conflits dans le processus de détermination de facteurs tels que les coûts raisonnables, le prix d'achat - prix de vente, la période de détention, etc. Dans le même temps, la loi devrait également contenir des dispositions exceptionnelles pour garantir l'équité dans les cas particuliers.

« La gestion du marché immobilier, y compris la politique fiscale, repose sur la mise en place d'un système de données immobilières transparent et unifié à l'échelle nationale. De nombreuses lacunes subsistent actuellement, comme l'enregistrement de biens immobiliers sous des noms d'autrui, l'opacité des flux financiers dans l'immobilier ou la manipulation du marché par des groupes d'intérêt, ce qui entraîne de graves distorsions de la valeur des biens immobiliers », a déclaré l'avocat Le Cao.

Par conséquent, selon cet avocat, la transparence des données est une condition préalable. La mise en place d'une plateforme de gestion claire et basée sur les données facilitera le suivi des transactions et la valeur des biens immobiliers se rapprochera de leur valeur réelle. Le marché fonctionnera alors de manière plus durable, chacun aura plus facilement accès à des biens immobiliers répondant à ses besoins réels et les phénomènes spéculatifs qui perturbent le marché seront limités. Un système de gestion détaillé et transparent permet non seulement de contrôler les transactions, mais aussi de limiter les litiges et les risques potentiels.

Selon VNA

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445