Où vont les crédits immobiliers ?

À fin avril, le crédit immobilier à Hô Chi Minh-Ville atteignait plus de 1 116 milliards de VND, soit une augmentation de 2,85 % par rapport à fin 2024. Paradoxalement, alors que le crédit augmente fortement, les nouveaux projets sont peu nombreux et le volume des transactions sur le marché reste faible. Où va donc cet argent ?

De nouveaux projets continuent d'arriver au compte-gouttes.

La succursale régionale n° 2 de la Banque d'État du Vietnam (SBV) a indiqué qu'à fin avril, l'encours total des crédits immobiliers à Hô Chi Minh-Ville atteignait 1 116 milliards de VND, soit une hausse de 0,34 % par rapport au mois précédent et de 2,85 % par rapport à fin 2024. Le volume des crédits immobiliers se maintient et représente environ 28 % de l'encours total des crédits dans la région. Plus précisément, les crédits immobiliers destinés à l'usage personnel (prêts à l'acquisition de logements, transferts de droits d'utilisation de terrains pour la construction de logements, prêts à la rénovation de logements, etc.) constituent toujours une part importante de l'encours total des crédits immobiliers, soit 65 %, pour un montant de 727 000 milliards de VND, en hausse de 0,05 % par rapport au mois précédent et de 0,65 % par rapport à fin 2024.

Malgré la croissance du crédit, les flux de trésorerie sortant du marché sont très faibles.

PHOTO : DINH SON

Bien que les chiffres soient plutôt bons, en réalité, les transactions et les nouveaux projets sont « lents ». Par conséquent, beaucoup se demandent où est passé le crédit immobilier de plus d'un million de milliards de dongs ?

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que malgré la forte croissance des crédits immobiliers, il ignorait qui en avait réellement profité. En effet, alors que les entreprises peinaient encore à finaliser les démarches juridiques et à accéder aux capitaux, peu d'entre elles ont contracté des emprunts pour acquérir des biens immobiliers. Concrètement, au cours des quatre premiers mois de l'année, Hô Chi Minh-Ville ne comptait que trois projets éligibles à la levée de fonds, représentant un total de 3 286 appartements, tous de luxe. Durant cette même période, aucun projet n'a été cédé, la loi exigeant que ses obligations financières soient remplies avant toute revente.

« Comparativement à 2017, année de forte croissance du marché, l'offre actuelle ne représente que 10 %. En réalité, l'offre reste insuffisante, notamment en matière de logements abordables et de logements sociaux, et les prix de l'immobilier continuent d'augmenter régulièrement. Le nombre total d'appartements mis sur le marché depuis le début de l'année est très faible, les transactions sont peu nombreuses, mais la croissance du crédit rapportée par la Banque d'État est très surprenante. Cette croissance ne se limite pas à Hô Chi Minh-Ville, mais concerne tout le pays, et je ne comprends pas non plus », a déclaré M. Le Hoang Chau. Il a ajouté que les entreprises rencontrent toujours des difficultés de trésorerie et de financement, en particulier celles qui doivent faire face à l'échéance de leurs obligations entre août et décembre 2025. Cette situation les contraint à négocier avec leurs clients pour obtenir des reports de paiement.

Le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a également affirmé qu'en réalité, les entreprises manquent toujours de capitaux, éprouvent des difficultés à y accéder et que les injections de fonds sur le marché restent faibles. Par conséquent, si le crédit immobilier augmente, il est possible que les entreprises et les particuliers empruntent pour rembourser leurs dettes existantes ou les refinancer. Les taux d'intérêt, conjugués à la hausse du coût des stocks, entraîneront une augmentation proportionnelle des encours de crédit.

« Une enquête menée auprès d'une centaine d'entreprises cotées en bourse a révélé que la croissance du crédit dans les secteurs de l'immobilier et de la construction est en constante diminution. En effet, les flux de trésorerie dans l'immobilier proviennent principalement de deux sources : les flux de trésorerie d'exploitation et les flux de trésorerie financiers. Or, ces deux sources rencontrent des difficultés, ce qui explique les nombreux obstacles auxquels les entreprises immobilières sont confrontées cette année », a analysé le Dr Dinh The Hien.

Les transactions entre particuliers sont florissantes, le marché secondaire est en pleine effervescence.

Dans l'ensemble, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré : « Depuis le Nouvel An lunaire, le marché du Sud affiche des signes de croissance et se porte mieux qu'en 2024. Malgré le faible nombre de nouveaux projets, les transactions entre particuliers sont également en hausse. Selon les statistiques, la forte augmentation du nombre de transactions immobilières a permis aux recettes foncières de Hô Chi Minh-Ville d'atteindre un niveau élevé, s'établissant à 2 200 milliards de VND au premier trimestre 2025, soit une augmentation de plus de 540 milliards de VND par rapport à la même période de l'année précédente. Par ailleurs, les recettes issues des services immobiliers ont atteint 25 547 milliards de VND en mars, soit une hausse de 9 % par rapport au mois précédent. Sur les trois premiers mois de l'année, les recettes de ce secteur ont atteint 72 321 milliards de VND, soit une augmentation de 16 %. Cette progression positive témoigne de l'intérêt des investisseurs et confirme la reprise du marché immobilier. »

Par conséquent, selon le Dr Nguyen Van Dinh, bien que le volume des transactions sur le marché primaire soit faible en raison d'une offre limitée, les transactions sur le marché secondaire et les transactions immobilières entre particuliers sont très dynamiques. Ceci pourrait expliquer la forte croissance du crédit. De plus, malgré le faible nombre de projets à Hô Chi Minh-Ville ces derniers mois, dans les zones environnantes telles que Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau et Binh Duong, le nombre de projets achevés et mis en service est très important. Par ailleurs, les entreprises implantées à Hô Chi Minh-Ville ont probablement contracté des emprunts dans la ville pour investir en province. En outre, la forte hausse des prix de l'immobilier ces derniers temps a également entraîné une augmentation de la valeur des prêts. « Cependant, une chose est claire : le marché actuel présente une faible demande réelle, mais un fort intérêt pour l'investissement et la spéculation. De ce fait, les capitaux affluent davantage vers ces acteurs que vers les projets eux-mêmes », a analysé le Dr Dinh.

Partageant le même avis, l'expert économique Huynh Phuoc Nghia a également indiqué que la croissance du crédit concerne principalement les prêts à l'achat, à la rénovation et à la construction de logements entre particuliers ; les nouveaux projets étant pénalisés par une offre très faible depuis le début de l'année. Ce constat rejoint les conclusions du rapport de la Banque d'État, qui précise que les prêts à l'achat, les transferts de droits fonciers pour la construction de logements et les prêts à la rénovation représentent toujours une part importante du total des crédits immobiliers en cours. Par ailleurs, la croissance du crédit ces derniers temps est liée aux restructurations et aux prêts hypothécaires, en raison de la faiblesse des flux de trésorerie sur le marché. Si l'accès au crédit peut s'avérer difficile pour les projets à Hô Chi Minh-Ville en raison de blocages juridiques, les entreprises peuvent utiliser des projets en province et d'autres produits comme garanties pour obtenir des prêts dans la ville.

L'offre et les prix augmentent tous deux.

Le rapport du ministère de la Construction sur le marché immobilier du premier trimestre 2025 indique une tendance à la hausse du volume des transactions immobilières (appartements, maisons individuelles et terrains) par rapport au quatrième trimestre 2024. Le segment des appartements et maisons individuelles a enregistré 33 585 transactions, soit une augmentation de 132 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Le segment des terrains a quant à lui comptabilisé 101 049 transactions, soit une hausse de 116,4 % par rapport au même trimestre de 2024. Par ailleurs, 14 projets, représentant environ 3 813 appartements achevés, ont été lancés au cours du trimestre, soit une augmentation de 140 % par rapport à la même période en 2024. Enfin, 26 nouveaux projets, totalisant environ 15 780 appartements, ont obtenu un permis de construire, soit une augmentation de 144 % par rapport au quatrième trimestre 2024 et de 136 % par rapport à la même période en 2024. À l’échelle nationale, 994 projets sont en construction, représentant environ 399 873 appartements. Parallèlement, 59 projets sont éligibles à la vente de logements futurs, soit environ 19 760 appartements, ce qui représente 96,7 % du volume prévu au quatrième trimestre 2024 et 155,2 % du volume prévu à la même période en 2024.

Source : https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm