Les nouveaux projets continuent d'arriver lentement.
La succursale régionale n° 2 de la Banque d'État du Vietnam (SBV) a indiqué qu'à fin avril, l'encours total des crédits immobiliers à Hô Chi Minh-Ville atteignait 1 116 milliards de VND, soit une hausse de 0,34 % par rapport au mois précédent et de 2,85 % par rapport à fin 2024. Le volume des crédits immobiliers est resté stable, représentant environ 28 % de l'encours total des crédits dans la région. Parmi ceux-ci, les crédits immobiliers destinés à l'usage personnel (prêts pour l'acquisition de logements, transferts de droits fonciers pour la construction de logements, prêts pour la rénovation de logements, etc.) représentaient toujours une part importante de l'encours total, atteignant 727 milliards de VND, soit une augmentation de 0,05 % par rapport au mois précédent et de 0,65 % par rapport à fin 2024.
Malgré la croissance du crédit, très peu d'argent sort du marché.
PHOTO : DINH SON
Bien que les chiffres paraissent encourageants, la réalité est que les transactions et les nouveaux projets sont au point mort. Par conséquent, nombreux sont ceux qui se demandent où sont passés tous ces milliards de dongs de crédit immobilier.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que malgré la forte croissance des crédits immobiliers, il ignore qui en profite réellement. En effet, alors que les entreprises peinent encore à obtenir les documents juridiques nécessaires et, par conséquent, à accéder aux capitaux, le nombre de personnes empruntant pour acquérir un bien immobilier reste faible. Concrètement, au cours des quatre premiers mois de l'année, Hô Chi Minh-Ville ne comptait que trois projets éligibles à une levée de fonds, représentant un total de 3 286 appartements, tous de standing. Durant cette période, aucun projet n'a été cédé, car la loi exige qu'un projet ait rempli ses obligations financières avant de pouvoir être vendu à un autre partenaire.
« Par rapport à 2017, année faste pour le marché, l'offre actuelle ne représente que 10 %. En réalité, la pénurie persiste, notamment en matière de logements abordables, en particulier de logements sociaux, et les prix des terrains et des logements continuent d'augmenter régulièrement. Le nombre total d'appartements mis sur le marché depuis le début de l'année est très faible, et les transactions sont peu nombreuses. Pourtant, la croissance du crédit annoncée par la Banque d'État du Vietnam est pour le moins surprenante. Ce n'est pas seulement Hô Chi Minh-Ville qui connaît cette croissance, mais tout le pays ; je ne comprends pas », a déclaré M. Le Hoang Chau, ajoutant que les entreprises rencontrent toujours d'importantes difficultés de trésorerie et de financement, notamment en raison des échéances de leurs obligations d'entreprise, prévues entre août et décembre 2025. Cette situation les contraint à redoubler d'efforts et à négocier avec leurs clients pour obtenir des reports d'échéance.
Le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut de recherche en informatique appliquée et en économie , a également affirmé que les entreprises manquent toujours de capitaux, éprouvent des difficultés à accéder aux financements et que les injections de fonds sur le marché restent insuffisantes. Par conséquent, si le crédit immobilier progresse, il est probable que les entreprises et les particuliers empruntent pour rembourser d'anciennes dettes ou refinancer leurs emprunts existants. La hausse des taux d'intérêt, conjuguée à l'augmentation du coût des stocks, entraînera une augmentation proportionnelle de l'encours de crédit.
« Une enquête menée auprès d'une centaine d'entreprises cotées en bourse a révélé un ralentissement constant de la croissance du crédit dans le secteur de l'immobilier et de la construction. Ce ralentissement s'explique par le fait que les flux de trésorerie dans l'immobilier proviennent principalement de deux sources : les flux de trésorerie d'exploitation et les flux de trésorerie liés au financement. Or, ces deux sources rencontrent des difficultés, ce qui exposera les entreprises immobilières à de nombreux défis cette année », a analysé le Dr Dinh The Hien.
Les transactions entre particuliers sont en plein essor et le marché secondaire est en pleine effervescence.
Dans l'ensemble, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des agents immobiliers du Vietnam, a déclaré : « Depuis le Nouvel An lunaire, le marché du Sud affiche des signes de croissance et de meilleures performances qu'en 2024. Malgré le faible nombre de nouveaux projets, les transactions entre particuliers sont également en hausse. Selon les statistiques, la forte augmentation du nombre de transactions immobilières a permis aux recettes foncières à Hô Chi Minh-Ville d'atteindre un niveau élevé, s'établissant à 2 200 milliards de VND au premier trimestre 2025, soit une augmentation de plus de 540 milliards de VND par rapport à la même période de l'année précédente. Par ailleurs, les recettes issues des services immobiliers ont atteint 25 547 milliards de VND en mars, soit une hausse de 9 % par rapport au mois précédent. Sur les trois premiers mois de l'année, les recettes de ce secteur ont atteint 72 321 milliards de VND, soit une augmentation de 16 %. Cette progression positive témoigne clairement de l'intérêt des investisseurs et de la reprise du marché immobilier. »
Par conséquent, selon le Dr Nguyen Van Dinh, bien que le volume des transactions sur le marché primaire soit faible en raison d'une offre limitée, les transactions sur le marché secondaire et les achats et ventes de terrains et de maisons entre particuliers sont très actifs. Ceci pourrait expliquer la forte croissance du crédit. De plus, malgré le peu de projets réalisés à Hô Chi Minh-Ville ces derniers mois, de nombreux projets ont été achevés et lancés dans les régions avoisinantes telles que Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau et Binh Duong. Les entreprises étant basées à Hô Chi Minh-Ville, elles ont probablement contracté des emprunts dans cette ville pour investir dans ces provinces. Par ailleurs, la forte hausse des prix de l'immobilier ces derniers temps a également entraîné une augmentation de la valeur des prêts. « Toutefois, il est clair que le marché actuel présente une faible demande réelle et une forte tendance à l'investissement et à la spéculation. De ce fait, les capitaux affluent davantage vers ces acteurs que vers les projets eux-mêmes », a analysé le Dr Dinh.
Partageant le même avis, l'économiste Huynh Phuoc Nghia estime également que la croissance du crédit est largement tirée par les prêts immobiliers destinés à l'acquisition, à la rénovation et à la construction de logements par des particuliers. Les nouveaux projets, quant à eux, « perdent du terrain » en raison d'une offre très limitée depuis le début de l'année. Ce constat est corroboré par le rapport de la Banque d'État du Vietnam, qui indique que les prêts immobiliers, les transferts de droits fonciers pour la construction et les rénovations représentent toujours une part importante du total des crédits immobiliers en cours. Par ailleurs, la croissance récente du crédit est liée à des restructurations et à la mise en place de garanties, le marché étant peu liquide. Si les projets à Hô Chi Minh-Ville peuvent rencontrer des difficultés d'accès au crédit en raison d'obstacles juridiques, les entreprises peuvent utiliser des projets situés dans d'autres provinces ou d'autres types de produits comme garanties pour les prêts accordés à Hô Chi Minh-Ville.
L'offre et les prix augmentent tous deux.
Selon le rapport du ministère de la Construction sur le marché immobilier du premier trimestre 2025, le volume des transactions immobilières dans les trois catégories (appartements, maisons individuelles et terrains) a globalement progressé par rapport au quatrième trimestre 2024. Plus précisément, le segment des appartements et maisons individuelles a enregistré 33 585 transactions conclues, soit une hausse de 132 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Le segment des terrains a quant à lui comptabilisé 101 049 transactions, soit une augmentation de 116,4 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Par ailleurs, 14 projets, représentant environ 3 813 appartements, ont été achevés au cours du trimestre, soit une hausse de 140 % par rapport à la même période en 2024. 26 nouveaux projets, totalisant environ 15 780 unités, ont obtenu un permis de construire, soit 144 % du quatrième trimestre 2024 et 136 % par rapport à la même période en 2024. À l’échelle nationale, 994 projets sont en construction, représentant environ 399 873 unités. Parallèlement, 59 projets sont éligibles à la vente de logements en construction, totalisant environ 19 760 unités, ce qui représente 96,7 % du quatrième trimestre 2024 et 155,2 % par rapport à la même période en 2024.
Source : https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
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