Où va le crédit immobilier ?

Le crédit immobilier à Ho Chi Minh-Ville a atteint fin avril plus de 1 116 milliards de VND, soit une augmentation de 2,85 % par rapport à fin 2024. Le paradoxe est que si le crédit augmente fortement, il n'y a pas beaucoup de nouveaux projets, les transactions sur le marché ne sont pas élevées, alors où va l'argent ?

De nouveaux projets continuent d'arriver

Français Plus précisément, la succursale de la Banque d'État du Vietnam (SBV) dans la région 2 a déclaré qu'à la fin du mois d'avril, l'encours total des crédits immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint 1 116 000 milliards de VND, en hausse de 0,34 % par rapport au mois précédent et de 2,85 % par rapport à la fin de 2024. L'ampleur du crédit immobilier a continué d'être maintenue et représentait environ 28 % de l'encours total des crédits dans la région. En particulier, les crédits immobiliers destinés au groupe d'auto-utilisation (prêts pour acheter des maisons, transfert de droits d'utilisation des terres pour construire des maisons ; prêts pour réparer des maisons...) représentaient toujours une proportion élevée de l'encours total des crédits immobiliers, représentant 65 % et atteignant 727 000 milliards de VND, en hausse de 0,05 % par rapport au mois précédent et de 0,65 % par rapport à la fin de 2024.

Malgré la croissance du crédit, les flux de trésorerie sortant du marché sont très faibles.

PHOTO : DINH SON

Bien que les chiffres soient plutôt bons, en réalité, les transactions et les nouveaux projets sont « faibles ». Nombreux sont ceux qui se demandent donc où est passé le crédit immobilier de plus d'un million de milliards de dongs.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que malgré la forte croissance du crédit immobilier, il ignorait qui en avait bénéficié. En effet, lorsque les entreprises peinaient encore à formaliser les documents juridiques et n'avaient pas accès aux capitaux, peu de personnes empruntaient pour acquérir des biens immobiliers. Plus précisément, au cours des quatre premiers mois de l'année, Hô-Chi-Minh-Ville ne comptait que trois projets éligibles à la mobilisation de capitaux, pour un total de 3 286 appartements, tous des appartements de luxe. Aucun projet n'a été transféré au cours de ces quatre premiers mois, la loi exigeant qu'un projet soit soldé avant d'être vendu à un autre partenaire.

« Par rapport à 2017, année de l'explosion du marché, l'offre actuelle n'est que de 10 %. En réalité, l'offre reste insuffisante, notamment en matière de logements abordables, notamment sociaux, et les prix de l'immobilier continuent d'augmenter régulièrement. Le nombre total d'appartements mis en vente depuis le début de l'année est très faible, les transactions sont peu nombreuses, mais la croissance du crédit, telle que rapportée par la Banque d'État, est très étrange. La croissance n'a pas seulement augmenté à Hô-Chi-Minh-Ville, mais aussi à l'échelle nationale. Je ne comprends pas », a expliqué M. Le Hoang Chau, ajoutant qu'actuellement, les entreprises rencontrent toujours des difficultés de trésorerie et de financement, notamment dans un contexte où elles peinent à gérer l'échéance des obligations d'entreprises, entre août et décembre 2025. Cela les contraint à négocier avec leurs clients pour allonger le remboursement de leurs dettes.

Le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a également affirmé qu'en réalité, les entreprises manquent encore de capitaux, ont du mal à y accéder et que les capitaux injectés sur le marché sont faibles. Par conséquent, si le crédit immobilier augmente, il est possible que les organisations et les particuliers empruntent pour rembourser leurs anciennes dettes ou pour les refinancer. Les taux d'intérêt, combinés à la hausse du prix de revient des stocks, entraîneront une hausse correspondante des soldes créditeurs.

« Une enquête menée auprès d'une centaine de sociétés cotées en bourse a révélé que la croissance du crédit dans les secteurs de l'immobilier et de la construction est en baisse constante. En effet, les flux de trésorerie du secteur immobilier proviennent de deux sources principales : les flux de trésorerie des entreprises et les flux de trésorerie financiers. Cependant, ces deux sources sont confrontées à des difficultés, ce qui explique que les sociétés immobilières continuent de faire face à de nombreuses difficultés cette année », a analysé le Dr Dinh The Hien.

Les transactions entre particuliers prospèrent, le marché secondaire est en pleine effervescence

Dans l'ensemble, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a commenté : « Depuis le Nouvel An lunaire, le marché du sud a montré des signes de croissance et fonctionne mieux qu'en 2024. Bien qu'il n'y ait pas beaucoup de nouveaux projets, les transactions entre particuliers sont également meilleures. Selon les statistiques, l'augmentation rapide du nombre de transactions immobilières a permis aux revenus fonciers à Hô-Chi-Minh-Ville d'atteindre un niveau élevé, atteignant 2 200 milliards de VND au premier trimestre 2025, soit une augmentation de plus de 540 milliards de VND par rapport à la même période. De plus, les revenus des services aux entreprises immobilières ont également atteint 25 547 milliards de VND en mars, soit une augmentation de 9 % par rapport au mois précédent. Cumulés au cours des trois premiers mois de l'année, les revenus de ce secteur ont atteint 72 321 milliards de VND, soit une augmentation de 16 %. Il s'agit d'une augmentation positive, clairement démontrée par le niveau d'intérêt des investisseurs et témoignant de la reprise du marché immobilier. »

Ainsi, selon le Dr Nguyen Van Dinh, malgré la faiblesse du volume des transactions sur le marché primaire en raison d'une offre limitée, les transactions sur le marché secondaire et les transactions immobilières entre particuliers sont très actives. Ceci pourrait expliquer la forte croissance du crédit. De plus, si les projets à Hô-Chi-Minh-Ville ont été peu nombreux ces derniers mois, dans les zones environnantes comme Long An, Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau et Binh Duong, le nombre de projets achevés et en cours est très élevé. Parallèlement, les entreprises « implantées » à Hô-Chi-Minh-Ville ont peut-être emprunté dans la ville pour investir en province. De plus, la forte hausse récente des prix de l'immobilier a également entraîné une hausse du montant des prêts. « Or, une chose est claire : sur le marché actuel, la demande réelle est faible, tandis que l'investissement, la spéculation et la thésaurisation sont élevés. Par conséquent, les capitaux de crédit affluent davantage vers ces groupes que vers les projets », a analysé le Dr Dinh.

Partageant le même point de vue, l'économiste Huynh Phuoc Nghia a également déclaré que la croissance du crédit concernait principalement les prêts destinés à l'achat, à la réparation et à la construction de logements, tandis que les nouveaux projets étaient en perte de vitesse en raison de la faiblesse de l'offre depuis le début de l'année. Cela concorde également avec le rapport de la Banque d'État du Vietnam, qui indique que les prêts destinés à l'achat, au transfert de droits d'utilisation des terres pour la construction de logements, aux prêts destinés à la réparation de logements, etc., représentent toujours une part importante de l'encours total des crédits immobiliers. De plus, la croissance récente du crédit est liée aux restructurations et aux prêts hypothécaires, car les flux de trésorerie sur le marché sont très faibles. Il est possible que les projets à Hô-Chi-Minh-Ville soient difficiles à emprunter en raison de l'impasse juridique, mais les entreprises peuvent utiliser des projets en province et d'autres produits pour garantir leurs prêts à Hô-Chi-Minh-Ville.

L'offre et les prix augmentent tous deux

Le rapport du ministère de la Construction sur le marché immobilier au premier trimestre 2025 montre que le volume des transactions immobilières dans les trois types d'appartements, de maisons individuelles et de terrains a tendance à augmenter par rapport au quatrième trimestre 2024. Parmi ceux-ci, le segment des appartements et des maisons individuelles a enregistré 33 585 transactions réussies, soit 132 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Le segment des terrains a enregistré 101 049 transactions réussies, soit 116,4 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Parallèlement, au cours de l'ensemble du trimestre, 14 projets ont été réalisés, avec une échelle d'environ 3 813 appartements achevés, soit 140 % par rapport à la même période en 2024. Il y a eu 26 projets nouvellement autorisés, avec une échelle d'environ 15 780 appartements, soit 144 % du quatrième trimestre 2024 et 136 % par rapport à la même période en 2024. Il y a 994 projets sont en construction à l'échelle nationale, représentant environ 399 873 appartements. Parallèlement, 59 projets sont éligibles à la vente de futurs logements, représentant environ 19 760 appartements, soit une augmentation de 96,7 % par rapport au quatrième trimestre 2024 et de 155,2 % par rapport à la même période en 2024.

Source : https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm