שליש מפרויקטי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי תקועים עקב בעיות כלכליות

[מודעה_1]

מר הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן ( משרד הבינוי ) אמר כי מבין 168 הפרויקטים המתמודדים עם קשיים בהו צ'י מין סיטי, שליש מהם קשורים לבעיות פיננסיות.

בכנס להפצת חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023, שהתקיים בבוקר ה-11 באוקטובר, אמר מר הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור ונדל"ן (משרד הבינוי) כי אחד התנאים הראשונים עבור ארגונים ויחידים בעת ביצוע עסקי נדל"ן הוא הקמת מיזם.

במקביל, יש צורך להבטיח את היחס בין יתרת האשראי ויתרת האג"ח להון העצמי. לדברי מר חי, זה נורמלי מאוד שעסק יבצע פרויקטים רבים. אבל אם היכולת הפיננסית מוגבלת, אותו תזרים מזומנים מתפרס על פני פרויקטים רבים, אז העסק יתחיל לשקול הנפקת אג"ח ושימוש במינוף פיננסי.

עם זאת, כאשר יש בעיות, הפרויקט נעצר ונחסם. "שליש מתוך 168 הפרויקטים בהו צ'י מין סיטי תקועים בבעיות כלכליות", אמר מר האי.

מר הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן (משרד הבינוי) דיבר בכנס.

לכן, חוק עסקי הנדל"ן 2023 אישר מספר סעיפים בצו בנוגע לתנאים לארגונים וליחידים בעת עיסוק בנדל"ן והשלים הוראות בנוגע לתנאים עבור עסקי נדל"ן באמצעות פרויקטים של נדל"ן להחזיק בהון עצמי מינימלי, ולהבטיח את היחס בין אשראי ואג"ח קונצרניות במחזור להון עצמי.

בהתאם לכך, על מפעלים להיות בעלי הון עצמי של לא פחות מ-20% מסך הון ההשקעה עבור פרויקטים בשטח של פחות מ-20 דונם, ולא פחות מ-15% מסך הון ההשקעה עבור פרויקטים בשטח של 20 דונם ומעלה. במקרה של יישום בו זמנית של פרויקטים רבים, עליהם להיות בעלי הון עצמי כדי להבטיח את היחס הנ"ל עבור כל פרויקט.

"זהו תנאי מוקדם לאישור מדיניות השקעה ובחירת משקיע", אמר.

תקנות אלה, סעיף 5, צו 96 המפרט ומנחה את יישום מספר סעיפים בחוק עסקי הנדל"ן, מספקות גם תקנות ספציפיות יותר.

בהתאם לכך, על מפעלים לעמוד ביחסי הביטחון הפיננסיים של המיזם; לציית להוראות חוק האשראי וחוק אגרות החוב הקונצרניות.

במקרה שעסק בתחום הנדל"ן לווה ממוסד אשראי או מנפיק אג"ח קונצרניות לצורך יישום פרויקט נדל"ן שאושר על ידי גוף ממשלתי מוסמך כמשקיע, עליו להבטיח כי יתרת ההלוואה הכוללת שטרם נפרעה במוסד האשראי, יתרת אג"ח הקונצרניות שטרם נפרעה וההון העצמי הנדרש על פי התקנות עבור כל פרויקט לא יעלה על 100% מסך הון ההשקעה של אותו פרויקט.

היחס הכולל בין הלוואות שטרם נפרעו במוסדות אשראי לבין אגרות חוב קונצרניות שטרם נפרעו לצורך יישום הפרויקט לא יעלה על פי 4 מהון העצמי של המיזם עבור כל פרויקט נדל"ן בשטח של פחות מ-20 דונם ולא יעלה על פי 5.67 מהון העצמי של המיזם עבור כל פרויקט נדל"ן בשטח של 20 דונם ומעלה.

"כאשר הוצא תקנה זו, אנשים רבים שאלו מה יקרה אם המיזם היה מנפיק אג"ח והיה לו עודף אשראי? תקנות המעבר קבעו בבירור כי אינו רשאי להמשיך להנפיק או ללוות הון", אמר, תוך שהוא מדגיש שוב כי סך ההלוואות הקיימות במוסדות אשראי, אג"ח קונצרניות קיימות וההון העצמי הנדרש לכל פרויקט לא יעלה על 100% מסך הון ההשקעה של אותו פרויקט.

תנאי העברת פרויקט פשוטים יותר

חוק עסקי הנדל"ן 2023 משלים ומאשר מספר הוראות של צווים קיימים, מתקן ומוסיף הוראות של חוק עסקי הנדל"ן 2014 כדי להבטיח חוקיות ברורה, מחמירה ובת-ביצוע להעברת פרויקט נדל"ן כולו או חלק ממנו.

לדברי מר הואנג האי, תנאי העברת הפרויקט פשוטים יותר.

באופן ספציפי, החוק ביטל את הדרישה להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע עבור הפרויקט וחלק מפרויקט הנדל"ן שהועבר.

במקביל, יש להשלים את התקנות בנוגע לתנאים למשקיעים להעברת נכסים, כגון קבלת החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע או אישור לשינוי ייעוד הקרקע, לצורך יישום הפרויקט, על ידי גוף ממשלתי מוסמך.

הפרויקט השלים את התחייבויותיו הפיננסיות בנוגע לקרקע של הפרויקט, לרבות דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ומסים, עמלות והיטלים הקשורים לקרקע (אם בכלל) למדינת הפרויקט.

החוק תיקן והשלים גם הוראות לפיהן במקרה שהמקבל של הפרויקט, כולו או חלקו, הוא גוף כלכלי בעל הון השקעות זר, לאחר שניתנה החלטה המתירה את ההעברה על ידי גוף מדינה מוסמך והצדדים חתמו על חוזה העברה, הליכי הקרקע יבוצעו בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

במקביל, יש להוסיף תקנות בנוגע למקרים בהם ראש הממשלה מסמיך את ועדת העם המחוזית להחליט על מתן אפשרות להעברת חלק מפרויקט נדל"ן במקרים בהם פרויקט הנדל"ן נמצא בסמכות ראש הממשלה לאשר את מדיניות ההשקעה.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/13-du-an-bat-dong-san-vuong-mac-tai-tphcm-lien-quan-den-tai-chinh-d227208.html