האם הטלת מס גורף על רוכשי דירה שנייה תשפיע לרעה על השוק?

לדברי מומחים, מס הנדל"ן השני אמור להתאים לתנאי וייטנאם, למנוע ספקולציות במקום להפריע להזדמנויות של אנשים לקנות בתים.

לנוכח המציאות הכואבת של שוק הנדל"ן ש"עושה גלים" בתקופה האחרונה, הציע משרד הבינוי הערכת שווי. מַס בעלי נכסים מרובים כדי למנוע ספקולציות ועסקאות לטווח קצר. בנוסף, איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ממליץ להחמיר את מדיניות האשראי ולהציע מיסים לרוכשי דירות שניות, כאשר שיעור המס עולה בהדרגה לאורך תקופת הבעלות הקצרה כדי למנוע "בועת מחירי הנדל"ן".

ההצעה למסות דירה שנייה נתמכת על ידי מומחים רבים ונחשבת לפתרון יעיל. עם זאת, יחד עם זאת, דעות רבות מצביעות על כך שהטלת מס אחיד על רוכשי דירה שנייה בתקופה זו והחמרתו יתר על המידה כאשר ההיצע מוגבל, יובילו בקלות להשפעה הפוכה של התשה של הכלכלה .

מומחים אומרים כי מס הנדל"ן השני צריך להיות מתאים לתנאי וייטנאם, למנוע ספקולציות במקום להפריע להזדמנויות של אנשים לקנות בתים. צילום: D.N

למעשה, אם מסתכלים על כמה מדינות באזור, יישום מדיניות מס על בעלי נכסים רבים מְקַרקְעִין מיושם במשך זמן רב. עם זאת, עליית מחירי הנדל"ן לא הצליחה להיות "רסן".

בדרך כלל, בסינגפור, אזרחים יצטרכו לשלם מס של 20% כאשר הם בעלי בית שני ו-30% עבור בית שלישי. בנוסף, מס הבולים לתושבי קבע הוא 30% ו-35% בהתאמה. עבור זרים, ארגוני נדל"ן ועסקים, מס זה גבוה אף יותר וחל על כל העסקאות, בטווח של 35% עד 65%.

מאז החלת מס הבולים הנוסף, מחירי הנדל"ן בסינגפור עלו בכ-34.6%. בתים פרטיים בסינגפור נמצאים במקום השני באסיה, אחרי מחיר של 18,331 דולר/מ"ר בהונג קונג (סין), עם מחיר ממוצע של 11,749 דולר/מ"ר. בהתאם, גם מחירי השכרת הדירות בסינגפור זינקו, עם מחיר חודשי ממוצע של 2,897 דולר, יקר כמעט פי 5 מערים יקרות אחרות כמו טוקיו (613 דולר) וסיאול (677 דולר).

בשיחה עם עיתון התעשייה והמסחר, פרופסור דאנג הונג וו - לשעבר סגן שר משאבי הטבע והסביבה - ציין כי מאפייניה של וייטנאם שונים מאלה של סינגפור. המומחה הסביר באופן ספציפי: " אם הבית הראשון שווה יותר מהבית השני, האם עלינו לגבות מס רק על הבית השני ולהתעלם מהבית הראשון? ".

בנוסף, אם שיעור המס של 1-1.5% מהשווי יוחל על כל מקרי הבעלות על נדל"ן כמו במדינות מסוימות, הדבר "יוביל" לעלייה במסים, מה שיגבה את מחירי הדיור עוד יותר, ואנשים יאבדו את ההזדמנות לגשת לדיור. מכיוון שבווייטנאם, הכנסתם של אנשים עדיין נמוכה, אם שיעור זה ייגבה, אנשים לא יוכלו לשאת אותו.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - שותף לאותה דעה, אמר כי יש לשקול הטלת מיסים או הגברת האשראי על נדל"ן רק כאשר ישנם פעולות המשפיעות לרעה על השוק.

בנוסף, יו"ר VARS מודאג מכך שהטלת מס נדל"ן שני תגרום באופן בלתי נראה לכך ש"כוח הקנייה של הנדל"ן" יושפע באופן מיידי כלפי מטה עקב מנטליות "התחשבות וחישוב" של אנשים.

אם לא נבין נכון וניישם את חישוב המס על נכס הנדל"ן השני או יותר בצורה נוקשה, הדבר בוודאי יוביל לתוצאות בלתי צפויות, שיגרמו לשוק שרק החל להתאושש לקיפאון מיידי, או אפילו להמשיך ליפול למצב קשה.

על מנת לווסת את השוק, VARS הציעה בעבר מספר פתרונות בנוגע למדיניות אשראי כאשר שוק הנדל"ן משתנה, דבר המשפיע על היציבות החברתית-כלכלית מבלי להשפיע על הביקוש של אנשים לדיור. בפרט, VARS המליצה כי הממשלה תוכל להטיל תקנות על בקרת איכות אשראי, המחייבות את הבנקים לדווח פרטים נוספים על הלוואות הקשורות לנדל"ן, ובכך לחזק את ניטור הסיכונים.

במקביל, מומלץ לנקוט במדיניות להחמרת מדיניות האשראי עבור ספקולנטים. באופן ספציפי, מוסדות אשראי יכולים להתאים את מגבלת ההלוואה על ידי התאמת יחס ההלוואה לשווי, החלת ריביות גבוהות יותר על קוני דירות שניות ומעלה, או דרישה של יחס תשלומים גבוה יותר באמצעות הון עצמי.

בנוסף, יש צורך להקים מנגנון אשראי לפרויקטים של דיור ציבורי, תוך מתן עדיפות למימון פרויקטים של פיתוח דיור ציבורי כדי לטפל בצורכי דיור עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה.

מתן המלצות לפתרונות, לדברי מומחים, עבור וייטנאם, הנפקת מס מתאים היא רק תנאי הכרחי, התנאי המספיק הוא שהוא ייושם בהצלחה בפועל. יש צורך לחשב בקפידה, לקבוע מפת דרכים מתאימה יחד עם הכנה יסודית של פתרונות לשדרוג תשתית ניהולית, על מדיניות לשינויים ביישום זכויות פרטיות הקניין.

בפרט, יש להימנע משינויים פתאומיים וקפיציים ממדינה למדינה, אשר יזעזעו את הכלכלה ואת הקונצנזוס החברתי כולו.

לדברי מר דאנג הונג וו, ראשית כל, כדי למנוע הצהרה לא נכונה או הצהרה שגויה כדי להימנע מתשלום מיסים, יש צורך לבנות תשתית לניהול קרקעות המחברת בין יחידות מנהליות מחוזיות.

בנוסף, כדי למנוע מהבעלים להעביר את הבעלות לאדם אחר בצורות שונות כדי להימנע או להפחית את המס שיש לשלם, יש צורך להסביר את מקור הכסף לרכישת נדל"ן. באופן ספציפי, המדינה חייבת לנהל את נושא הכנסתם של אנשים.

מעל הכל, מס הנדל"ן השני צריך להיות מתאים לתנאי וייטנאם, למנוע ספקולציות במקום להפריע להזדמנויות של אנשים לקנות בתים.

מָקוֹר