יש לשקול ארבעה מקרים על מנת לבסס מנגנון גביית אגרת שימוש בקרקע סביר.
איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח לאחרונה מסמך לראש הממשלה, למשרד משאבי הטבע והסביבה ולוועדת העם של הו צ'י מין סיטי כדי לספק משוב על שיטת חישוב מחירי הקרקע המתוקנים בעיר.
HoREA מברכת על ההצעה של מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי לנסח מחירי קרקעות מתוקנים בהתאם לאפשרות 4: התאמת מחירי הקרקעות בהתאם להוראות חוק הקרקעות 2024 למצב מחירי הקרקעות בפועל באזור כפי שנקבע בסעיף 1, סעיף 257 לחוק הקרקעות 2024.
עם זאת, HoREA סבורה כי ייתכן שהשם אפשרות 4 אינו מדויק לחלוטין. מכיוון שאפשרות 4 היא למעשה תוכן סעיף 1, סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024, הקובע: במידת הצורך, ועדת העם המחוזית תחליט להתאים את מחירי הקרקעות בהתאם להוראות חוק זה כדי להתאים אותם למצב בפועל של מחירי הקרקעות ביישוב.
הו צ'י מין סיטי צריכה לפרסם מחירי קרקעות מתוקנים מארבע סיבות. ראשית, בהו צ'י מין סיטי יש 570 כבישים (חדשים) שעדיין לא נכללו ברשימת מחירי הקרקעות הנוכחית. שנית, כל מחירי הקרקעות ברשימת מחירי הקרקעות הנוכחית נמוכים מאוד, רק כ-30% ממחירי השוק.
שלישית, יש לעדכן את טבלת מחירי הקרקע בשיעורי הפיצויים בפועל עבור הקרקע ששילמה העיר כאשר המדינה החזירה קרקע עבור פרויקטים של השקעה ציבורית כגון פרויקט כביש הטבעת 3, פרויקט תעלת שויין טאם וכו', אשר יישמו מקדמי התאמת מחירי קרקע (מקדם K).
רביעית, חוק הקרקעות משנת 2024 אינו קובע עוד את מקדם ה-K השנתי ואת מקדם ה-K כאשר המדינה מקבלת בחזרה קרקע, מספקת פיצוי ומפנה את האתר, כפי שנקבע בעבר בחוק הקרקעות משנת 2013 ובצו 44/2014.
HoREA סבורה כי יש צורך לשקול ארבעה מקרים כדי שיהיה מנגנון סביר לגביית דמי שימוש בקרקע (איור: טרין נגוין).
בהתאם לסעיף 1, סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024, קבע HoREA כי טיוטת מחירי הקרקע המתוקנים היא בעלת אופי "מעברי", והיא מיושמת מ-1 באוגוסט 2024 עד 31 בדצמבר 2025. במהלך תקופה זו, על משרד משאבי הטבע והסביבה גם לפתח את מחירי הקרקעות הראשונים שייחלו החל מ-1 בינואר 2026, ומחירי הקרקעות בטיוטת מחירי הקרקע המתוקנים יכולים לשמש כבסיס לפיתוח מחירי הקרקעות הראשונים.
HoREA הציעה שמחירי הקרקע בטיוטת מחירי הקרקע המתוקנים יבטיחו הוגנות עבור יחידים ומשקי בית המשלמים דמי שימוש בקרקע בין ה-1 באוגוסט ל-31 בדצמבר 2025. המחירים יהיו שווי ערך, או אם גבוהים יותר, לא שונים מדי מאלה ששילמו דמי שימוש בקרקע בשבעת החודשים הראשונים של השנה.
לכן, מר לה הואנג צ'או - יו"ר HoREA - הציע 4 מקרים שיש לשקול כדי שייקבעו מנגנון סביר לגביית דמי שימוש בקרקע.
ראשית, המקרה של אנשים שלא קיבלו את הרישיון הראשון בספר האדום עם יותר מ-8,000 חלקות אדמה בהו צ'י מין סיטי.
שנית, במקרה שאדם צריך לבקש להפריד את חלקת הקרקע ובמקביל לשנות את ייעוד הקרקע לקרקע למגורים לחלוקה בין ילדים ונכדים.
שלישית, במקרה של אדם המבקש להכשיר את זכות השימוש בקרקע חקלאית הצמודה לבית באותו חלקת אדמה הממוקמת באזור מגורים יציב, כאשר חלק הקרקע עם הבית זכה בספר האדום. לגבי הקרקע הנותרת, למרות שהיא מזוהה כקרקע חקלאית לגידול גידולים לטווח קצר, היא למעשה חצר בית ואינה ממלאת עוד את תפקידה של ייצור חקלאי.
רביעית, זה חל על אנשים שבתיהם או אדמותיהם ממוקמים באזורים הכפופים לתכנון מושעה או פרויקטים תקועים, כגון תוכניות פיתוח מגורים חדשות, תוכניות התחדשות עירונית או פרויקט בין קוויי - ת'אנה דה.
טיוטת רשימת מחירי קרקעות מתוקנת צריכה להבטיח הוגנות
מר לה הואנג צ'או הציע להשתמש בשיטה לחישוב מחירי קרקע מותאמים על ידי לקיחת מחירי הפיצוי בפועל בכבישים שאושרו על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי כסטנדרט ויישום שיטה השוואתית לקביעת מחירי קרקע.
זאת על מנת להבטיח הוגנות עבור יחידים ומשקי בית המשלמים אגרות שימוש בקרקע מ-1 באוגוסט 2024 עד 31 בדצמבר 2025, כך שישלמו את אותו סכום, או אם הוא גבוה יותר, שההפרש לא יהיה משמעותי מדי בהשוואה לאלו ששילמו אגרות שימוש בקרקע בשבעת החודשים הראשונים של השנה.
נציג HoREA הציע גם להשתמש בשיטת חישוב טבלת מחירי הקרקע המתוקנת עם טווח רחב של אמפליטודות שיהיו קרובות למחירי הקרקע במחוזות, עיירות ועיר ט'ו דוק. אין להשתמש בשיטת חישוב טבלת מחירי הקרקע המתוקנת על ידי לקיחת טבלת מחירי הקרקע הנוכחית והכפלת המקדם כדי לחשב את כל מחירי הקרקע בו זמנית.
אין לבנות מחירי קרקעות בטיוטת טבלת מחירי הקרקע המתוקנת ב-6 מחוזות (כולל מחוזות 3, 6, 7, 11, 12, בין טאן), 4 מחוזות (הוק מון, קו צ'י, בין צ'אן, קאן גיו) ובעיר ת'ו דוק עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר בטיוטת טבלת מחירי הקרקע המתוקנת הגבוה מהרמה הגבוהה ביותר של מסגרת מקדם K לקרקע למגורים לפי החלטה 11/2024.
מר צ'או ביקש גם מיחידת הייעוץ להערכת שווי קרקעות ומסוכנות הניסוח להמשיך בבדיקה מקיפה כדי לסיים את טיוטת רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת ב-22 המחוזות ובעיר ת'ו דוק.
על פי הדיווח, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי הגישה ארבע אפשרויות להתאמת מחירי הקרקעות לדיון על ידי הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה של הו צ'י מין סיטי.
אפשרות 1: להשאיר את מחירי הקרקע ללא שינוי, בלי להתאים אותם. לאפשרות זו יש מגבלות כגון שמחיר הקרקע על פי התקנות הנוכחיות יהיה שונה מאוד ממחיר הפיצוי, לא מתאים למצב מחירי הקרקע בפועל בהו צ'י מין סיטי ומנוגד להוראות סעיף 1, סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024. אי ביצוע התאמה יוצר גם חוסר צדק כלפי משתמשי הקרקע שיושבו בעבר.
אפשרות 2: התאמת מחירון הקרקע על ידי הכפלת מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע הנוכחית במקדם K העדכני. התוצאה עדיין שונה מאוד ממחיר הקרקע כפיצוי בפועל, אינה עולה בקנה אחד עם המצב בפועל, בניגוד להוראות חוק הקרקעות משנת 2024, ואינה הוגנת כלפי מקרים שיושבו מחדש בעבר.
אפשרות 3: עבור מחירי קרקעות של נתיבי יישוב מחדש מתוכננים, ייאסף מידע ויותאם בהתאם למחירי הקרקע בפועל בשוק כדי להחיל את מחירי הקרקעות ליישוב מחדש. עבור מסלולים המוצגים ברשימת המחירים הנוכחית, מחירי הקרקעות מחושבים על ידי הכפלת המחיר במקדם K.
לאפשרות זו יש גם מגבלות מבחינת הבדלי מחירי פיצויים, חוסר צדק בין משתמשי הקרקע...
אפשרות 4: התאמת טבלת מחירי הקרקעות בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024 כך שתתאים למצב מחירי הקרקעות בפועל בהו צ'י מין סיטי.
מסד הנתונים הקיים של מחירי הקרקעות מסונן ממקורות כגון: מחירי קרקעות לפיצויים, מחירי קרקעות ליישוב מחדש, מחירים ספציפיים שאושרו על ידי ועדות עממיות בכל הרמות, מחירי העברת קרקעות בפועל מסוכנויות רישום מקרקעין וסוכנויות מס כדי לעדכן ולהתאים את רשימת מחירי הקרקעות.
גישה זו תואמת גם את הוראות סעיף 1, סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024 ועולה בקנה אחד עם מצב מחירי הקרקעות המקומי בפועל. לכן, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי החליטה להטיל על מחלקת משאבי הטבע והסביבה את התאמת טבלת מחירי הקרקעות.
[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
תגובה (0)